《民法典》视域下老旧住宅加装电梯法律问题研究

四川大学法学院 马秋菊

一、引言

20世纪90年代，我国城市地区大量兴建7-10层楼的住宅，这类住宅主要作为单位住房和厂区宿舍，用以满足住房分配供给和城市经济发展需求。此类住宅楼层往往不是很高且基本没有电梯设施。片区内的楼层普遍不高就不存在高层建筑物挡光问题，没有电梯也就无须担心电梯停电故障问题。在现代建筑中，电梯基本是必备设施，人们对电梯的需求加大，老旧住宅加装电梯的诉求也提上日程。老旧住宅加装电梯不仅仅是个体和少数的需求，更是直接关系到民生的问题，是政府保障民生工作、改善居民生活的必要举措。

我国老旧住宅加装电梯的工作很早以前就在部分城市开启试点工作。2002年，上海实施旧住房“平改坡”工程的同时开展了老住宅加装电梯改造的试点工作[1]。2018年，老旧小区加装电梯问题首次写入《政府工作报告》，提出老旧小区改造，鼓励有条件的加装电梯[2]。目前，全国大多数省、市已经发布关于既有住宅增设电梯的相关法律文件，表明老旧住宅加装电梯是社会发展的趋势，法律规范是解决电梯加装工作的重要途径。

二、老旧住宅加装电梯的困境

根据各地关于加装电梯的指导意见和实施意见，老旧住宅加装电梯工作已在全国范围内稳步推行。加装电梯工作在客观上几乎不存在技术问题，不论是预留了电梯井的住宅还是没有预留电梯井的住宅，均可以采用合适的方式进行电梯加装。国家大力支持该项工程的推进，通过行政手段进行宏观调控和微观规制，用地许可和评审程序方面逐渐优化。真正阻碍老旧住宅加装电梯的因素在于主观人为因素，住户主观上对加装电梯的态度和需求影响其是否选择加装电梯，主要体现在以下方面：

（一）高低层住户间利益诉求存在差异

1.高层住户对电梯的需求高于低层住户

加装电梯的目的是提升住户生活便携性，电梯能够解决住户上下楼、重物货物搬运等诉求。高层住户对电梯的需求明显高于低层住户，且楼层越高的住户对电梯的需求越高，楼层越低的住户对电梯的需求越低，底层住户甚至没有需求。因此，加装电梯对于低层住户而言，其使用价值不足以显现，他们对加装电梯自然不具有强烈的愿望。

2.高层住户所受利益大于低层住户

低层住宅特殊的规划模式使其具备业主人口不密集、房屋挡光问题少、住户更容易沟通的特点，对于低层住户而言更具有优势，低层楼房的房价往往高于高层。但加装电梯后，房屋具备便利性特点，高层房屋价值相对升值，且楼层越高其获得利益的机会越大。而低层住户的优势欠缺，其获得的利益会相对受损。

3.低层住户受到的负面影响大于高层住户

原先没有电梯的楼房往往不会事先预留加装电梯的通道或区域，加装电梯会直接影响到部分房屋的采光，房屋的通风区和视野区也可能受影响，而且电梯运行本身存在一定噪音，甚至存在安全隐患。通常情况下，楼层越低，在采光、通风、视野以及噪音等方面受到的影响越大，这些负面影响会阻碍电梯加装工作的实施。

概言之，加装电梯是一项有利民生的工程，促进这类老旧住宅的设施完善一定程度上能够应对人口老龄化问题带来的挑战。在具体实施的过程中，要考虑个体与整体不同个体的利益诉求，推进老旧住宅加装电梯要尤其注重平衡不同住户之间的利益，解决好利益分配问题是根本所在。

（二）资金筹集困难和费用分摊方案机制缺失

1.加装电梯资金筹集困难

加装电梯的各项费用是阻碍加装电梯的重要因素，其费用全部由居民负担不现实，无须负担费用而进行加装电梯的改造工作尚有居民表示反对，更不用说由其自身负担费用了。加装电梯的费用负担应当要落到居民、业主委员会与物业公司身上，业主委员会与物业公司应当引导组织居民自主商讨合适的费用筹集方式，共同构建一个政府主导下的社区自治机制。目前，加装电梯费用可以由政府和业主委员会、物业公司共同分担或者先由政府负担，加大加装电梯工作的辐射广度和深度，鼓励该项工程顺利实施。

2.电梯加装的分摊补偿机制缺失

首先，加装电梯在日后使用过程中出现的维护、修缮的费用分摊上亦存在问题，底层住户受到电梯加装的负面影响且基本不使用电梯却要负担费用。其次，加装电梯对部分住户尤其是低层住户的利益造成损失，这部分损失应当由准予以补偿、按照怎样的标准予以补偿，此类问题均需解决。再者，这些住户中有一部分人为社会弱势群体，加装电梯的费用承担能力有限，电梯运行所需费用、维修费用是长期存在的开支[3]。因此，费用分摊和补偿要谨慎考虑各方面的因素。

三、加装电梯表决适用规则现状

（一）权利基础：业主的建筑物区分所有权

我国《民法典》规定，业主的建筑物区分所有权包括对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权，对共有部分享有共同管理权，即专有所有权、共有部分共有权和因共同关系所生的成员权（一般称为业主成员权）。建筑物区分所有权是一种复合性权利，业主对共有部分及管理事项享有权利的基础是其对专有部分享有的专有权[4]。电梯加装工作若涉及对专有部分的利用，需专有所有权人同意，但是电梯占用业主共有部分的，各地方出台的规范性文件有多种不同的表决方式，其标准不一，发生纠纷会出现同案不同判现象。

（二）现行地方性规范性文件适用的表决规则

各地方增设电梯的规范性文件中关于增设电梯的表决规则主要有三种：一种是“双三分之二同意”规则，经专有部分占该单元住宅总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，包括北京、广州、深圳。第二种是“双三分之二参与+双四分之三同意”规则，即需专有面积占建筑物总面积的三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，可以申请增设电梯，比如杭州、武汉、成都、厦门。不论是“双三分之二同意”规则还是“双三分之二参与+双四分之三同意”比例规则，若加装电梯直接影响业主的采光、通风、噪音、通行等利益，还需取得受到影响的利害关系人的同意。第三种是“一致同意”规则，即增设电梯应当征得本栋（单元）全体业主的同意。例如上海、长春。确立增设电梯表决规则的规范性文件有不同的标准，不同地区表决适用规则不同，导致全国范围内同案不同判，人们不知道哪种才是更为合理的规则。

四、增设电梯在《民法典》中的表决适用规则初探

（一）从概念解释看增设电梯适用的表决规则

要明确增设电梯适用的表决规则，首先要从概念出发，确定加装电梯是改建、重建建筑物及其附属设施，还是对共有物的处分或者重大修缮。概念是人们进行清晰思考和对象认知的必要工具，对于法学研究和法律实践而言同样适用[5]。在我们探讨的问题中，改建、重建以及修缮的概念界定尤为重要，同时结合《民法典》特定语境，该类动词所指向的对象是“改建”建筑物及其附属设施、“重建”建筑物及其附属设施，“修缮”共有物。综合以上我们可以得出概念：改建是指在保证建筑物及其附属设施原有状态的基础上改造建筑；重建则指推翻已经存在的建筑物及其附属设施而重新筑建；修缮是指区分所有建筑物的共有部分经过一定年限或发生损坏、倾颓、朽坏时，为恢复其有效用或功能而对之所实施的一切必要行为[6]。

电梯属于建筑物的附属设施，增设电梯指增加设立建筑物的附属设施，是无中生有的过程。它不同于修缮，修缮是在已有物上进行，亦不同于重建，重建是对原有物的推翻从而重新修建新的建筑。笔者认为，增设电梯虽然是一个无中生有的过程，但是前提在于原有建筑物的存在，增设电梯可以看作是对原有建筑物的一个功能性的改造，使得原有建筑物上“无中生有”了一个附属设施，属于改建的范畴。

明确增设电梯属于改建建筑物及其附属设施以后，增设电梯的投票表决规则也随之确定，应当适用《民法典》第278条，且《民法典》的规定不同于原《物权法》。《民法典》关于改建建筑物及其附属设施的规定仍采“双重多数决”规则，但不再是简单的“双三分之二同意”规则，而是采取比以往更为宽松的表决方式——“双三分之二参与+双四分之三同意”规则。笔者认为，《民法典》放宽要求旨在推动共有部分管理事项的尽快落实，同时预料到共同事项管理要达到绝对统一的困难，让绝大多数主体参与共有事项的管理而不是少数人，让绝大多数主体参与共有事项的管理而不是所有人，该规则的制定是立法者经过利益衡量后作出的决定，力求更好地指导司法实践。

（二）从利益平衡看增设电梯适用的表决规则

增设电梯工程是人口老龄化与城市均衡发展的必然产物，是为提升人民生活质量水平和生活便捷性而进行的一项利民工程改造。法律应当在各种利益诉求之间寻找最佳的平衡点，对不同利益诉讼进行合理安排[7]。“双三分之二参与+双四分之三同意”的表决规则能够更好地平衡业主之间的利益。“一致同意”规则看似能够保护所有业主的合法利益，实际上除了面临部分居民坚决不同意的问题外，我国小区现状是大多数居民自我管理小区事项意识薄弱、投票参与度不高，增设电梯工作难以推动；“双三分之二参与+双四分之三同意”的表决规则相比“双三分之二同意”更为宽松，最终同意的人数可以低于总人数的三分之二，这种方案不可避免会将多数业主的意志强加于少数业主之上。“一致同意”规则和“双三分之二参与+双四分之三同意”的表决规则在程序上都有其顾及不到之处。于结果正义论而言，增设电梯旨在方便人们的生活、提升生活质量水平，“双三分之二参与+双四分之三同意”的表决规则与“一致同意”规则相比能够做到以更低的成本实现目的。如前所述，这样的规则对于少数人的意志缺乏保护，笔者认为，我们可以借鉴部分城市的做法，如果有小区业主因增设电梯导致生活受到较大的直接影响，那么需要经过该业主的同意，赋予受到重大影响的小区业主一票否决权，实现实质正义。

综上所述，加装电梯适用“双三分之二参与+双四分之三同意”的表决规则，同时要结合“利害相关人同意”规则，给予利害相关人一票否决权，设置利益均衡的缓冲地带，从而达到各方利益的平衡。

五、加装电梯资金筹集和费用分摊补偿应体现差异性

（一）加装电梯资金筹集和费用分摊补偿的利益协调

一方面是安装电梯本身需要筹集资金，另一方面是电梯安装以后运行所需要的维护、维修等费用的分摊和对底层住户的补偿费用。有学者提出基于利益均等、分摊补偿和适度补偿等原则，构建一种既有住宅加装电梯分摊补偿费用标准模型，最终计算出各楼层业主的各类费用[8]。此种模型在实际运用中存在一定的不足，需要确定的外部数据过多，需要实地调研，需要打分方法的客观性，这些都是非常具有难度的工作，而且如果存在偏差，这种模型计算出来的结果并不正确，甚至可能存在千差万别，前期投入与最终产出的回报率比例过大，在理论上看似很完善，在真正实践中并不可行。但这种理论给我们提供了一个思路——加装电梯需求的特殊性要求资金筹集和费用的分摊补偿应当体现出差异性。

（二）加装电梯资金筹集和费用分摊补偿的差异性

首先，高低层住户对于电梯的需求和使用频率不同，加装电梯筹集资金的事由应当体现出此种差异。其次，电梯的维护维修应当注重获益和损失相平衡，因加装电梯而获利的费用分摊高于未获利以及受损失的住户，获利更大的住户应当分摊更多的费用。再者，因增加电梯而导致利益受损的住户应当得到一定的补偿，目前对于这类补偿标准我国尚无相关法律规定，而且其补偿标准也难以衡量。补偿机制是基于公平原则而提出的，因此，加装电梯应当设定一定的补偿机制，确定受到经济补偿的主体是因加装电梯而受到影响的住户，确定经济补偿的承担主体应当是因加装电梯而获得通行便利或者房屋增值的住户[9]，至于补偿的标准和分担的比例，应当采取先协商、后诉讼的方式进行差异化补偿。

六、结论

老旧住宅加装电梯是国家指导和支持的一项利民工程，在具体落实的过程中仍存在许多问题，各方主体利益的平衡需立足于民法，通过《民法典》对民事主体之间的民事法律关系进行调整，确立合理的费用分摊补偿方案，及时修改与《民法典》相违背的地方政府规范性法律文件，让加装电梯回归业主依法自治、共同管理。老旧住宅增设电梯有利于改善业主的居住生活条件，提升老旧住宅的价值，符合《民法典》物权编“物尽其用”的精神实质，[10]《民法典》应发挥应有的作用，保障业主区分建筑物所有权的同时加快老旧住宅加装电梯工程的推进。