房地产开发企业纳税筹划问题探析

文/陈艳红（内蒙古首地房地产开发有限公司）

纳税筹划是房地产企业为了合理降低税收成本，提高市场竞争力的有效方法。在我国，纳税筹划的研究仍处于起步阶段，房地产行业相关的纳税筹划研究更为薄弱，对房地产行业的理论支持仍然不足。随着我国市场经济体制的不断完善，纳税筹划对房地产企业经营活动具有重要意义。

一、纳税筹划相关概念

（一）纳税筹划的概念

纳税筹划是指纳税人应在法律法规允许的范围内，使用合法的渠道，通过企业经济和财务活动安排，减少纳税，使纳税人获得经济利益。本文认为，税收筹划与企业的财务管理密切相关，两者是相辅相成的。纳税筹划活动实际上是积极主动的财务管理措施，通过纳税统筹，企业可以形成长期财务计划并推动公司的各种改进。管理制度的完善提高了税收申报的合法性和科学性，使公司能够优化税收选择，提高税收意识并加强税收管理，规范纳税行为和预防税收问题。

（二）纳税筹划的基本方法

1.优惠政策法

为了降低企业税负，维持企业正常运转，我国针对房地产行业出台多项优惠政策。企业要根据自身发展状况选择合适的优惠政策，把握好政策中带有倾向性的优惠点。根据已出台的政策进行纳税筹划，可以从中享受到优惠。例如我国政策规定，普通住宅20%以下的增值率，可免收土地增值税。

2.缩减计税依据法

在依法合规的基础上，成立公司、分公司或子公司来分摊收入和成本，达到较低的税务计算准则，实现减少税款的目的。例如，如果房地产公司出售自己的房屋，其销售量越多，相应的增值税就越高，税收负担过重，此时，若建立负责销售的分公司，有可能减轻由于收入分配带来的税收负担。

二、房地产开发企业纳税筹划现状

（一）前期准备阶段的纳税筹划

1.公司形式选择

总公司可以通过建立其名下的分公司和其名下的子公司的方式，来减轻税务给公司带来的压力。分公司依属于总公司，不单独设立额外的法人，子公司不同于分公司，具有独立的法人。国家对于子公司和分公司，有不同的税收规定的政策。分公司的税费由总公司负责，在项目完成过程中，出现的税务风险也由总公司承担。而子公司由于具有法人独特性，不需要总公司代缴税费，在开发过程中出现的风险也不会影响总公司。

西双说，那简单，现在就可以还你。他将手里的借条折一下，再折一下，然后展开，问罗衫，是不是三等分？罗衫莫名其妙地看着他，搞不懂他接下来会有什么名堂。西双嗤地从借条上撕下一绺，弹一下，甩给罗衫，说，三万块钱的三分之一，正好一万，还你。

2.筹资方式的纳税筹划

房地产项目的开发建设需要花费大量的时间和资金，大多数房地产企业靠银行借款来维持企业运转，由于项目周期较长，利息较多。筹资有几种方式：银行借款、外资投入、向社会发行股票、内部资金积累等。从纳税筹划的角度，分析了几种融资方法，融资方式具体可以分为债务融资和权益融资。但贷款利息可以在所得税之前扣除，因此可以用作扣除额以计算增值税在土地上的增加值。

（二）建设环节的纳税筹划

1.利息扣除方式

企业采用不同的方式，计算公司所得税和土地增值税的利息费用。新税法规定，在计算所得税时，在完成项目开发之前，产生的利息费用计入开发成本，当期费用计算的是项目完成后的利息。计算土地增值税时，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“凡纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供贷款证明，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他开发成本，将在土地使用权购置成本和房地产开发成本的5%内扣除；不能提供贷款证明的，房地产开发成本按照土地使用权在付款和房地产开发成本的10%之内扣除。”

2.分别核算增值额

为了调整居民住房结构，促进房地产市场健康发展，国家暂时免征房地产开发公司以较低增幅建设的普通住房增值税，标准是不超过20%。但房地产公司需要分别计算增加值，未经过核算的部分，不能享受免税政策。

（三）销售环节的纳税筹划

1.销售价格纳税筹划

从直接节税的角度看，销售价格的制定，会对营业税和土地增值税产生影响。房地产销售的营业税税率是 5%，土地增值税最低税率是30%，营业税是土地增值税的六分之一，因此土地增值税是纳税筹划的主要筹划内容。值得注意的是，普通标准房建设的土地增值税具有税收优惠，即“纳税人在建造的建筑物是普通标准住宅的情况下，在售出商品后，增值率小于20%，无需缴纳土地增值税。增值率大于 20%，要按照规定缴纳增值额的全部税金。销售定价需要结合本条优惠政策，才能使企业最大程度享受到税收优惠。”

随着消费者消费需求不断提高，房地产市场的行业标准日益完善，房屋的交付标准也从毛坯房逐渐朝精装修住房发展。精装修住房由于其装修标准不同，涉税问题不能一概而论。目前大多数企业也能把装修收入按照一定的预征税比例去正常缴纳增值税，因为企业了解虽然装修的成本在结算土地增值税时，装修的价格不会增加，但是却提高了土地增值税的预征比例。因此，装修收入缴纳了一定的增值税。同时目前企业多数采取了分别定价的方案，房地产企业按毛坯房的价格作为住房销售收入，缴纳土地增值税和营业税，对于装修的价格没有去缴纳土地增值税。

（四）利润分配环节的纳税筹划

就利润部分的纳税筹划而言，企业利润分配的基础取决于当期利润总数，即扣除所得税后的纯利润。企业为了追求利润，可以考虑以不同方式对利润总额进行纳税筹划。在我国的《企业所得税法》中，有几种不同的项目，他们可以扣除的费用项目，就是针对如实全额扣除的项目。具体都分别做出了详细的规定，首先是给员工发放的合法的工资支出；其次是企业符合法律规定的用于国家环境建设方面的专项资金；最后是向金融机构借款的利息支出等。房地产企业对于这些可以根据实际情况扣除的支出，为了保证以后也可以有理有据地如实扣除，都会将这些相关的所有发票保存完好。

三、房地产开发企业纳税筹划的问题分析

（一）缺乏对纳税筹划的足够认识

通过对房地产开发企业的分析可以发现，大多数企业没有意识到纳税筹划的重要性。纳税筹划要求工作人员具有专业知识水平，能掌握并熟练运用相关法律法规，还要具有与财务管理相关的工作经验。纳税筹划不光要解决企业税负问题，实现企业利润最大化才是纳税筹划的根本目的，这就要求从事纳税筹划的工作人员具有高水平专业技能。一些中小型企业由于缺乏对纳税筹划的认知，随意使用专业水平不足的跨岗员工进行纳税筹划，会增加企业的风险和损失。

（二）企业纳税筹划水平不高

首先，大多数房地产开发企业仍然使用具有高税收风险的传统纳税筹划模式，并且节税环节之间并不紧密。自“营改增”政策出台之后，企业的在建项目从缴纳营业税改为缴纳增值税，由于增值税发票数量不足，大幅度增加了企业税金支出。由于成本分配不均，导致在项目开发过程中，企业增值税和所得税居高不下。

其次，企业没有提前考虑到纳税筹划需要一定的成本，在实际筹划的过程中，没有权衡成本与利润之间的关系。但掌握二者的平衡点并非易事，在纳税筹划开始前对未开展的项目进行预算，得到的结果会与实际操作时存在一定偏差，反映出一些房地产企业纳税筹划水平不足的问题。

（三）纳税筹划人才资源匮乏

大多数房地产企业，不会聘请专业的纳税筹划人员对项目进行全方位的纳税筹划，其主要任用企业财务部的人员来处理相关事宜。但企业财务人员由于缺乏专业的纳税筹划知识，很难对企业纳税筹划进行专业性指导。纳税筹划需要以规范和有序的方式进行，以确保方案顺利高效的筹划。

纳税筹划是财务事务的一个分支，但需要企业其他部门协调配合。因此，企业在进行纳税筹划工作时，需要召集各个部门负责人，从不同的角度全方面地进行分析和讨论，最大限度地减少税务负担，提高企业利润。

（四）房地产行业面对的筹划风险高

由于房地产公司的特殊性，在纳税筹划时，可能会面临较高的风险。由于房地产行业是高税行业，国家采用税收调整的措施进行调控，因此国家税收法律和政策经常发生变化。由于纳税筹划是预先计划。在方案实施期间，国家税收政策可能已经发生改变，原有的方案便不再适用于当前政策。因此企业在选择方案时，应谨慎行事，尽可能避免此类风险可能导致的实际损失。

四、房地产开发企业纳税筹划问题的防范措施

（一）充分掌握国家经济政策和税收法律规范

房地产公司目前处于营业税改增值税的初期。首先，需要确保税费计算准确无误，对国家政策有透彻的了解，避免因不熟悉政策而导致多付税款。房地产开发公司的纳税筹划人员，还可以在需要时向专家咨询，或与纳税筹划相关机构进行合作。同时，企业需要与税务部门加强联系，树立优秀的纳税人形象。通过与税务部门的联络，可以准确地了解当前的税收政策和税收趋势，税务部门可以帮助企业更好地实施纳税筹划。

（二）正确树立纳税筹划目标

纳税筹划是企业财务管理不可或缺的一部分，企业财务管理的最终目标是实现利润值最大化，必须从全面的发展角度来正确设定纳税筹划目标，纳税筹划是一个整体且系统的工作，其中包括更多类型的税收，不能仅考虑个别税种。当筹划追求短期利润而影响企业的长期发展时，应考虑对企业长期发展最有效的纳税筹划，以实现企业的可持续发展。

同时企业需要在纳税筹划成本规划中做好工作。房地产开发商的成本涉及两个方面。一是直接成本，即公司实行纳税筹划方案的成本，如人工、行政和资本成本。二是间接成本，即在实行纳税筹划期间可能发生的风险和机会成本。例如为了特定的纳税筹划方案将放弃其他方案，这是产生的机会成本；例如由于纳税筹划方案失败导致的处罚或法律责任是风险成本。

（三）加强培育相关专业人才

首先，拥有专业的纳税筹划人员，是企业保证筹划方案顺利实施的前提。无论是任用企业内部的财务人员还是专门设立纳税筹划部门，都要保证相关工作人员具有纳税筹划的专业知识。企业需要定期为相关人员组织系统的培训，只有充分了解最新的税务政策和法律法规，才能使纳税筹划顺利展开，减少因缺乏对纳税筹划的认知而导致企业产生纳税筹划风险。

其次，企业应做好纳税筹划人员的储备工作，短期的培训难以达到专业的效果，聘用专业的纳税筹划人员可以提高企业纳税筹划的效率，避免内部财务人员因一岗多职产生工作效率低下的问题。此外，要做好公司各部门之间的协调沟通。一方面，保证纳税筹划与企业的可持续发展。另一方面，减少了纳税筹划的障碍，确保纳税筹划与税收政策之间的一致性。

（四）建立与完善事后风险评价体系

企业应当建立方案实施后的风险评价体系。纳税筹划具有综合性和重复性，建立事后风险评价体系是必然的，不仅可以为纳税筹划的制定提供基础，还能为相关人员提供参考，分析判断本次纳税筹划的可行性。

纳税筹划对企业的影响可以从事后风险评估系统明确体现，并为纳税筹划的开发和改进提供参考依据。纳税筹划是一项全面而系统的工作，其中包括许多具体细节。房地产企业应加强对纳税筹划的学习，逐步提高企业纳税筹划的水平，以及时规避筹划风险，在当下竞争激烈的市场环境中，对市场环境的变化做出冷静的反应，使企业长期健康持续发展。

五、结论

房地产开发企业的纳税筹划具有一定的复杂性，涉及企业整体利益。除了考虑单一税种的纳税筹划之外，还应实现企业整体税负最小值和利润最大化。税收优惠政策不是企业唯一需要考虑的问题，还要分析其他税收成本问题。房地产企业只有从企业全方位考虑，才能对纳税筹划的可行性和实用性进行深入评估，从而使企业择优选择纳税筹划方案。