土地增值税清算对房价及房地产开发企业的影响分析

2022-11-27王聪慧悦达地产服务江苏有限公司

品牌研究 2022年2期

文/王聪慧（悦达地产服务江苏有限公司）

土地增值税清算政策所针对的对象是在房地产开发过程中攫取到大量利益的房地产开发商，从本质上讲，这种政策是政府从宏观战略角度对我国房地产市场进行调控的一种手段。2013年6月，国家税务总局发布了《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发[2013]67号），这一文件出台的目的在于更好地促进房地产开发企业正常开展土地增值税清算管理工作，进而顺利实现房地产开发企业土地增值税清算目标。从企业角度来看，企业应该正确看待税收政策，采用合理的方式获取利润，只有这样才能在愈发激烈的市场竞争环境下谋求更好的发展。

一、土地增值税清算的意义

在当前时代背景下，土地增值税清算政策出台的意义主要包括以下几点：

（1）抑制房地产行业的投机行为。在21世纪初期，随着改革开放的深入发展，我国各地的房价都在飞速上涨，在这一时代背景下，商人利用自身持有的土地进行囤积炒作，必然会不正常地推高土地的价格，进而发生日本在20世纪80、90年代发生过的泡沫危机。而土地增值税清算能够在一定程度上对国内土地流转进行控制，进而降低房地产泡沫风险。

（2）挤压房地产企业利润。在当前时代背景下，房地产企业的利润率相当之高。在21世纪初期，其获利的最主要途径就是凭借土地在流转过程中的增值，这种高额的利润会极大推动房地产企业囤积土地的积极性，进而对市场经济造成极其恶劣的影响。土地增值税清算能够在一定程度上挤压房地产企业从土地增值上获取收益的空间，进而减缓房地产泡沫扩大的速度，有助于降低房地产市场风险[1]。

（3）优化房地产市场质量。土地增值税清算政策能够抑制整个房地产市场中存在的投机行为和违规行为，将大量不符合我国房地产行业发展需要的企业清除出队伍，这对于优化房地产市场质量，促进我国房地产市场长期健康发展具备十分重要的现实意义。

二、土地增值税清算对房价的影响

（一）短期影响

从短期角度来看，土地增值税清算对于房价的影响是较为积极的，能够在一定程度上抑制住房价持续上扬的趋势。具体而言，在短期内，由于房地产供给相对稳定，土地增值税清算所造成的税负压力并不会直接转嫁给消费者，会在短时间内创造一个房地产发展的稳定期。

（二）长期影响

从长期角度来看，土地增值税清算并不会抑制房价的总体上涨趋势。具体表现如下：

（1）土地增值税清算的本质是政府对房地产开发企业的超额利润部分进行分享，在这一背景下，房地产开发企业为了维持高额利润，往往会对产品价格进行提升，并将该政策进行宣传，释放错误信号，强化购房者的涨价预期，进而将税收压力向消费者转移。

（2）在土地增值税清算政策出台前后，也就是2006年左右，正是我国城镇化发展的关键时期，大量的农村人口开始逐渐向城镇聚集，这些人员带来了大量的住房需求。同时，城镇化人口的住房改善也会进一步扩大对于新房源的需求。这种需求的稳定性是推动房价上涨的根本推手，也在时代的发展中得到了验证。

（3）我国房地产的土地供给属于寡头垄断，地方政府希望从土地上获得大量的财政收入以促进地方经济发展，因此其价格往往相对较高，进而带动房价上涨[2]。

三、土地增值税清算对房地产开发企业的影响

土地增值税清算政策在对整个房地产行业造成影响的同时，也对房地产企业的发展造成了较为严重的影响。具体表现如下。

（一）降低房地产企业利润空间

土地增值税清算政策的出台在一定程度上压缩了房地产企业的利润空间，特别是从实践角度讲，土地增值税所采用的税负方式属于累进税。在这一制度背景下，在房地产市场中获得更多利润的房地产开发企业，其所需要承担的税负额度也就越大，所缴纳的税额也就越多。

具体而言，土地增值税清算政策的出台对于不同企业利润空间的影响是不同的，本文从不同角度对影响程度进行分析：

（1）从产品类型角度看。以高档商品房开发为主营业务的房地产开发企业所受到的负面影响普遍较大，这是由于高档住房往往具备较高的溢价与毛利率。按照土地增值税的计税方式，结合相关税收抵扣政策，当项目毛利率低于23.1%时，不需要交税。当项目收益率在25%-30%左右时，其对于房地产企业整体的利润率影响约为5%-13%左右。当项目的毛利率超过50%时，房地产就需要缴纳27%左右的税额。以高档商品房开发为主营业务的房地产开发企业的利润率普遍在50%以上，除此之外，土地增值税增收规定中按照普通住宅标准出售，增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税的政策也无法适用于豪华类住宅。

（2）从企业规模角度看。土地增值税清算政策对于中小规模企业的影响程度相对较大，具体而言，相比于大型集团化企业而言，中小企业存在客观融资能力较弱的现象，该政策会导致企业本身的资金供应受到制约，进而影响后续的房地产开发进程。在极端情况下，该项政策的出台还导致一部分实力较弱的小公司出现倒闭危机。而这种风险对于资金充足的大型企业来讲，完全可以忽略不计[3]。

（3）从经营模式角度看。依赖土地增值进行盈利的房地产开发企业受政策影响更大。具体而言，在政策出台之前，严重依赖土地增值进行盈利的房地产开发企业数量极多，甚至有些房地产开发企业往往并不实际进行大批量的房产开发并从中获取利益，只是以房地产开发企业的身份从政府手中获取土地，在土地价格上涨之后便立刻将其出售，在短期内获取数额庞大的经济效益。在土地增值税清算政策出台之后，这些手里掌握着大量土地的企业普遍面临巨额的土地增值税成本支出。同时，使这些并不创造实际价值，所谓的“房地产开发企业”出局也是土地增值税清算政策出台的目的之一。

（二）调整与优化房地产开发企业

在土地增值税清算政策出台之前，由于房地产市场的巨额利润，我国房地产开发企业的数量相对较多，其内部也存在大量资质不足、浑水摸鱼、存在一定风险的企业。而在土地增值税清算政策出台之后，房地产行业利润率开始被大量压缩，在这种冲击下能够生存的企业往往具备较强的实力与行业竞争力，至于那些资质不足的房地产开发企业本来就是房地产行业内部的隐患，淘汰这样的企业是历史的必然，能够促进整个房地产企业的进步。

从这一角度来看，土地增值税清算政策的出台能够改变房地产行业发展过程中存在的混乱现象，留下的都是优秀的、经营风险较低的房地产开发企业，在这些企业的影响下，整个房地产行业都会实现健康有序的发展。从历史发展的角度来看，我国的房地产行业并未达到20世纪80年代日本房地产行业的混乱程度，这与土地增值税清算是分不开的，是国家从政策角度对市场经济进行调控的一种重要手段[4]。

（三）改变房地产企业的经营策略与方式

土地增值税清算政策在一定程度上改变了房地产企业的经营策略与方式。在实践中的具体表现如下：

（1）具备施工能力的房地产开发企业开始实行内部转移定价。对于大型集团企业来说，内部转移定价一直是此类企业进行税务筹划的重要工具。对于具备施工能力的大型房地产开发企业来说，其施工活动均是由其内部的子开发公司或者是分公司性质的施工企业来完成的。在这一背景下，集团式房地产开发企业往往可以通过内部转移定价的方式来提升工程施工的单价，将一部分利润向施工企业转移，最终降低企业本身所需要缴纳的增值税数额。在实践中，国家可以通过对扣除项目进行审核签证的方式限制超出限度的转移定价活动，税务机关有权根据市场单价对工程建设的成本价进行确定，进而保证转移定价在可接受的范围内。

（2）房地产企业开始转移经营策略。在传统经营背景下，房地产开发企业主要是通过经济发展过程中土地的增值获取相应的利益，而在土地增值税清算政策出台之后，通过这种方式所能够获取的利润开始明显下降。在这一背景下，企业很难从土地增值上获取大量的利润，因此大多数房地产企业开始向制造业的属性转化，依靠资本的高速流动实现快速增值。在这一思想指导下，房地产企业开始着重提升自身的项目流转速度，缩短项目周期，通过合理的缩短项目周期的方式，在同一时间范围内，企业所能够获得的净利润约为不缩短项目周期的1.5倍，能够充分实现企业追逐利益最大化的基本目标[5]。

（四）增加房地产开发企业开发优质房产的比例

土地增值税清算政策的出台也从侧面增加了房地产开发企业开发优质房产的比例。具体表现如下：

（1）在土地增值税清算政策出台的大背景下，房地产开发企业为了保障自身的利润率，就必须适当提升自身的销售价格。在这一过程中，房地产企业必须充分结合所在地区居民的人均收入情况，考虑到市场的特殊需求，适当缩小利润空间，从而进行纳税筹划，降低土地增值税的缴纳数额。

（2）在土地增值税清算政策出台后，房地产企业正式度过了发展早期的野蛮生长阶段，进入了以产品为中心、注重房产质量的发展阶段，在这一阶段，企业只有重视自身信誉，为消费者提供良好的房产产品并与之形成良好的关系，才能在激烈的市场竞争环境中充分发挥自身的核心竞争力。因此，房地产企业开始开发大量的低价、优质房产，在一定程度上提升了房产质量。

（3）我国相关部门对于房地产项目开发有着相当严格的规定，其中有一条：在房地产项目开发过程中，如果存在一方出资、一方出地的情况，则可以将其认定为合作建房状态。在这一背景下，如果双方合作建房的完工项目属于分房自用性质，则可以暂时免收土地增值税。因此，相关单位可以利用这一政策内涵，寻找一些具备土地开发意图但并不具备建房能力的单位对房地产项目进行合作开发，通过这种方式可以获得暂时无须缴纳土地增值税的利好，并提升自身的综合效益。

四、结论

纵观全文，土地增值税清算政策是国家从宏观视角出发，以抑制炒作、挤压利润、调控市场为主要目的的一种政策。本文从多角度对土地增值税之于房地产行业的影响进行了分析，其中，土地增值税清算对于房价的影响可以从短期、长期两个角度进行分析，短期来看，土地增值税清算会对房价上扬的趋势具备一定的抑制效果，但是从长期视角来看，土地增值税清算政策无法对房价整体的上涨趋势进行控制，这在相关政策出台之后的时间里也已经有了验证。另外，笔者还对土地增值税清算之于房地产开发企业的影响进行了分析。希望本文的研究内容能够为房地产相关政策的出台以及房地产企业的合理应对提供一定的理论指导，进而促进我国房地产行业长期健康发展。