探析新收入准则对房地产企业成本核算的影响

2022-11-27史丽娟丹阳市曲阿安居工程建设开发有限公司

品牌研究 2022年5期

文/史丽娟（丹阳市曲阿安居工程建设开发有限公司）

新收入准则的实施一定程度上对房地产企业会计核算产生了干扰和影响，其使得房地产企业失去了控制收入确认的权利，交易时房地产企业因此处于相对比较被动的地步，针对这种新变化就必须要对房地产企业成本核算方式进行优化和调整，否则房地产企业的发展必将受阻。

一、新收入准则和旧准则的差别

（一）收入确认方式不同

收入确认方式不同是新旧收入准则应用的重要特点之一，在传统收入准则下，企业实施会计核算时，必须要在收入确认之后进行，这样就容易出现会计核算信息滞后的问题，财务信息的准确性可能会因此而受到影响和干扰。而且在进行收入确认时所使用到系统、模型不够统一，这样在进行会计核算时就涉及了换算问题，无形中增加了工作人员的工作量。而新收入准则落实后，要求企业在进行收入确认时，必须统一会计核算标准，收入确认权限也需要做好相应的规范，借助这一系列的措施，会计核算更加规范化，工作效率及质量得到了大幅度提升，会计核算的标准化、统一化趋势日趋明显。

（二）收入确认标准不同

新收入准则推行后，房地产企业收入确认标准也发生了明显变化，在确认收入时，传统收入准则主要是针对商品、财产等内容对风险进行评估，新收入准则主要是从控制权着手对风险进行评估。

相较于传统收入准则来说，新收入准则在收入标准确认方面的优势表现为：可以对收入条件进行更加理性的判断，收入确认精准度大幅度提升，外界干扰因素减小，这对于后期会计信息报告的优化也有着重要的帮助。

（三）交易合同处理方式不同

交易合同是房地产企业生产经营活动的重要内容之一，合同类型多元。在新收入准则应用之后，合同的交易方式得到了更好的规划，合同各个主体责任更加清晰明确，这样可以有效杜绝合同签订双方不积极履责的问题，可以更好地对合同交易进行规范化管理，这些都为后期成本核算提供了诸多便利，在成本核算中更好地发挥合同作用价值。

（四）特定交易的收入确认、计量的不同

新收入准则针对特定交易业务收入进行了科学合理的规划，确认标准及计量原则明确明朗，工作程序得到了更好的规范，统一的标准制度得以顺利实施，会计信息的准确性进一步提升。

二、房地产企业中成本核算对象和项目

房地产企业盈利的主要途径就是房屋开发、建设以及销售等业务，当前市场上比较常见的房屋开发主要有三种类型，即销售给个人的商品房；出租给个人或者集体的出租方；为拆迁或者是具体特殊居民群体所建设的保障住房。这几种房屋因为类型存在差异，在进行成本核算时，核算的模式、方法也存在有显著的差异，但是这些房屋都是以盈利为目的的，均涉及了成本核算方面的问题，建筑的用途及性质存在有高度相似性，因此在进行成本核算时可以运用相同的方式。

新会计准则为了更好地落实房地产企业成本核算的各项工作，设置了多个管理科目，如“开发成本”“房屋开发成本”等科目，其主要针对房屋建筑具体建设过程中所涉及的各项费用进行了划分，比如说，房屋建筑中的基础设施、工程、配套设施品费用等。

三、新收入准则背景下产生的影响

（一）自行开发房屋的影响

自行开发房屋是房地产企业经营的主要业务，其自行开发房屋主要可以分为现房和期房销售两种类型，现房销售比较符合新收入准则中的时间点履约标准，但实际上，就当前我国房地产企业的实际经营状况来看，期房销售的数量远高于现房销售数量，房地产在进行期房销售时，存在有诸多不可预知的因素，客户在等待房屋交付的期间自身利益追求也发生了诸多新变化，为了使得房地产企业在房屋建设过程中的各项产业与规定标准要求相匹配，在房屋销售环节，就必须要加强对销售合同的管理，明确销售价格，销售过程中合同双方所需要承担的费率等，优化成本管理质量效果。

（二）代建房屋的影响

代建房屋一般是由政府或者是企业委托房地产企业代为建设，房屋开发建设所需要花费的时间周期比较长，短则数月长则数年，在此过程中，房屋建筑委托方的经济状况和利益可能会发生明显变化，如委托企业出现经营风险、资不抵债，这样如果委托企业没有将所有款项付给房地产企业，就将会对企业的生产经营产生干扰和影响，不利于成本核算工作的有序实施。

（三）出租房的影响

出租房是房地产开发项目中一个相对比较特殊的业务，当前，我国针对出租房的经营时间通常不会超过一个会计年度，房地产企业就可以对相关业务进行协商处理，并且按照相关原则对相关业务按照时间内履行并进行收入确认。

四、在新收入准则背景下房地产企业成本核算对策

新收入准则背景下，房地产企业会计成本核算方面发生了明显的变化，其对于房地产的发展产生了深刻影响。新收入准则实施之前，房地产企业会计核算中满足时间内履行的业务相对来说比较多，企业的经济效益得到了有效保证，但是在实施了新收入准则之后，其对于房地产企业的收入确认提出了诸多新标准及要求，房地产企业所需要面对的问题更多，如果不能及时采取措施解决相关问题，那么势必会对房地产企业发展建设产生不利影响，其解决对策主要可以从以下方面着手：

（一）强化财务人员专业能力

新收入准则实施时间并不是很长，从2018年出台执行至今不过4年的时间，在新会计准则背景下，要想更好地进行房地产企业成本核算工作，优化核算质量效果，那么就必须要培养出一支高素质的财务队伍，需要积极转变房地产企业传统的成本核算理念，加强对企业内部会计人员的培训，借助专业化的培训，保证财务人员能够准确解读新收入准则的各项条款内容，并且能够在房地产项目成本核算环节灵活地加以应用。对于房地产企业自身来说，其也应当正视当前社会环境下，国家政策所做出的一系列调整，对于自身成本核算工作有着哪些机遇和挑战，在未来的工作中应当如何科学应对，保证可以抓住机遇，化解挑战和危机，最大限度地保证成本核算信息准确度，为企业的发展打好基础，如在招聘会计工作人员时，要提高招聘标准，既要关注会计人员的理论知识掌握度，还应当关注会计人员的实践操作能力，保证所有会计人员对于新收入准则以及成本核算方式，房地产企业的经营业务类型有充分了解和认识，保证企业拥有充足的复合型会计人才，能够满足企业的成本核算工作需要。

（二）优化合同条款

随着新收入准则的实施，房地产企业的生产经营活动发生了巨大的变化，为了使新收入准则更好地发挥作用，优化成本核算效果，企业应当积极对合同条款予以优化和调整，加强管理，保证合同中的各项条款与相关规定要求高度匹配。与此同时，还需要保证合同条款能够被双方所接受和认可，企业对于合同内容应当有深入的了解和认识，深入分析合同履行过程中双方所需要承担的责任、义务等。在对合同条款进行优化管理过程中，针对交易价格、交易时间等也应当提高重视度，因为房地产企业的经营业务相较于其他企业来说有着明显的差异，业务交易所花费的时间比较长，诸多业务交易时间通常会超过一个会计年度。房地产企业实际生产经营过程中，有着诸多挑战和问题，这些都可能会导致经济效益、成本支出等发生变化。因此，房地产企业拟定合同时就必须要慎重，不能过于草率，需要充分考虑多方面的因素，明确其可能会对成本核算产生的影响，然后对合同的价格条款进行更加科学合理的设定，为收入确认提供更加充足的依据。

（三）制定健全企业制度

企业制度不健全的情况下，成本核算可能会因为企业各个部门工作内容、重心等存在差异，导致成本核算的各项工作难以顺利实施，新收入准则的作用可能无法有效发挥出来。所以，为了更好地优化成本核算质量效果，解决好成本核算环节存在的各种问题，更好地发挥新收入准则效用，就需要对企业制度进行完善和优化，以便更好地对收入确认予以管控，提高企业经济效益。在对企业内部制度完善的过程中，需要从长计议，结合企业的实际情况针对性地优化，企业工作人员应当加强交流和沟通，积极开展合作，使得企业内部工作人员认识到成本核算并非是某一个部门的责任，其与企业的整体经营发展息息相关，只有企业各个部门彼此之间高度配合、协调合作，才能使得财务管理工作的效用最优化，提高成本核算的有效性与精准性。在对企业内部制度予以完善和优化的过程中，要保证立足实际，不能操之过急，要对新会计准则进行准确解读，否则相关工作实施效果不理想，也会影响成本核算质量效果。此外，在内部控制制度完善的过程中，对于会计工作的监督也不能有所忽视，要安排专业人员对成本核算的内容和细则等进行监督和管控，保证核算的质量效果。

（四）完善评估考核标准

在新收入准则实施背景下，房地产企业的经济效益发生了明显变化，为了使企业在未来获得更好的发展，提高企业经济效益，房地产企业在按照新收入准则开展成本核算工作时，就应当立足于自身发展的实际，对评估考核制度予以优化和完善，对房地产企业成本核算的各项内容进行阶段性的评估和分析，明确成本核算是否有缺陷或者有不足存在，然后在未来积极对现有缺陷与不足进行优化和调整，保证考核标准得以不断优化和调整，以便更好地适应新收入准则的需要。

（五）积极构建成本信息核算系统

当前是信息化时代，信息技术在人们的日常生活中应用是越来越频繁，在房地产企业成本核算以及各项会计工作执行过程中，信息技术的应用范围也在不断扩大。对于房地产企业来说，在应用新收入准则对成本核算工作进行规范化处理过程中，应当积极地与时俱进，结合企业生产经营规模、成本核算工作实施现状，构建新的财务信息系统。当然成本信息核算系统成功构建之后，还需要关注企业员工的能力水平，要保证会计工作人员能够流畅地操作各类系统，减少系统应用存在的问题和不足，保证系统应用质量效果，要落实好财务人员的培训工作。

五、房地产企业应用新收入准则进行成本核算的注意事项

新收入准则应用于房地产企业虽然有着诸多优势，可以使得房地产企业的成本核算工作朝着更好的方向发展，但是在具体应用过程中也有诸多需要注意的事项，如果新收入准则应用不当，将会产生适得其反的效果，其需要注意的事项主要集中在以下两方面：一是要注意识别合同。合同的类型多种多样，不同合同对于成本核算的营销差异明显，对于房地产企业来说，其需要加强对合同的核对，明确合同是否具有商业实质，否则的话就难以结合合同确认收入。同时，房地产企业与客户签订的合同属于多项合同的范围，为了简化合同，可以尝试对合同进行合并，在合并合同的基础之上对收入进行确认。二是注意识别履行义务。由于各个行业的生产经营特点差异明显，合同也不尽相同，因此新收入准则对于履约义务的识别并没有给出具体统一的识别标准。对于房地产企业来说，其所签订的诸多合同除了规定交商品房的履约义务之外，可能还存在有诸多隐性条款，针对隐性条款的相关内容，房地产企业也不能有所忽视，要保证履约义务顺利高效落实，否则的话也会影响成本核算效果。