房地产公司税收筹划研究

文/杨亚辉（株洲村镇建设开发集团有限公司）

一、引言

房地产行业在20世纪初经历了高速发展时期，为国家的经济发展做出了重要的贡献，并且为我国的经济发展起到了举足轻重的作用，为国计民生带来了无可替代的保障。但是，随着经济不断发展，房地产行业也出现了高房价的现象，而且房价的增速已经远超日常物价的增速水平，这造成了房地产行业遇到了一些困境。国家为了限制高房价，已经出台了众多的调控政策，这对于房地产行业带来了诸多影响，也使得房地产的发展受到了一定的限制。自2020年以来，由于种种原因经济进一步承压，房地产行业中许多小企业已经处于破产边缘。所以，房地产企业如果想要经受住市场的考验，获得平稳的发展，就需要在时代背景下不断提高成本控制能力，提升自身风险管理水平。从税收的角度来看，目前房地产行业面临着诸多税收要求，企业如何在当下进行税收筹划已经越来越重要了。通过合理的税收筹划，可以较好地减轻企业的经营负担，实现企业的健康稳定发展。

此外，房地产行业作为国家经济结构的重要组成部分，其发展是否平稳在一定程度上决定了其他行业是否能够平稳运行，以及经济能否良性发展。基于此，进行房地产公司税收筹划研究具有重要的现实意义，其不仅能够给本行业的企业带来利好，还能带动其他上下游行业的共同发展。在此背景下，本文将着重探讨房地产公司的税收筹划，期待能够对房地产行业的税收筹划工作提出新的工作思路，同时也能够更好地促进行业的发展和改革。

二、房地产公司税收筹划的思路和方法

（一）税收筹划的思路

税收筹划的基本思路大致可分为三类，即绝对筹划思路、比较筹划思路和风险策划思想。

对于绝对筹划思路，其基本原理就是以企业遵守法律为前提，并从中找寻出企业可以进行采用的所有可能的纳税方案，并对这些纳税方案进行系统的分析，确定出其中最合适的一种。这种思路虽然简单直接，但是对财务人员的工作要求较高，需要其能够通盘考虑各种税收方案，从而获得最为合理的税收筹划方案。这种思路往往是成熟的大企业采纳，该类企业流动资金非常充沛，不需要过多考虑流动资金的灵活利用，而是更关注企业自身的长期发展。

对于相对筹划思路，其重点是进行纳税义务的时间延后，并充分利用资金在该段时间内的价值，从而做到创收。资金的时间价值能发挥的作用有多大，与企业自身的运营能力有着重要的关系，比如，企业可以考虑将这部分的资金用于再生产，从而发挥现金流的作用，如此一来可以有效缓解企业流动资金短缺的问题。一般发展初期的企业更喜欢相对筹划思路，因为在该阶段的企业，往往自身资金压力比较大，通过以上思路，可以将资金的时间价值进行充分的利用，为企业的发展贡献更大的力量。

对于风险筹划思路，则是依托于企业过往的一些实际数据，将企业面临的风险确定为确定性风险或者是不确定性风险，通过这种方式来推断企业对于风险的偏好，以及企业自身对风险的承受水平。风险策划思想与绝对筹划思路、相对策划思路之间并不矛盾，因为经营风险本身并没有贬义词，如果它仅仅代表着某种不确定性，那么，绝对风险策划思路就不过是指公司在日常财务管理中对经营风险把控的一种，所以我们也可以将其称为经营风险管理。

（二）税收筹划的方法

1.优惠政策筹划方法

我国在进行税收制度设计的过程中，会充分考虑到不同区域、产业的平衡发展，所以往往以立法的形式，为特定产业和区域制定某些适应产业或区域特性的特殊条款，以实现降低某些纳税人的税收压力。该政策的筹划方案是企业在可以充分掌握该优惠政策的基础上运用这种优惠政策，以最终达到企业减轻税负的目的，为企业降低经营成本。优惠政策筹划方式可以说是税收筹划最重要的内容，其也正是国家出台相应税法的意义所在。通过灵活运用该方法，可以实现多方共赢的局面，对于维持企业的正常运行有着重要的作用。

2.税制要素筹划方法

税种的构成要素，包含了税务主体、课税对象、税基、税收、缴纳环节、缴纳时限和缴纳地点等。它们都和纳税计划有着相当密切的联系，同时，由于上述所有要素都是可以直接影响纳税人的税负水平，所以，公司在开展纳税计划时，就可以通过对各个税种的税制要求加以分析与研讨，来实现公司为纳税人降低税负的目的。

纳税人主体有所不同，申请纳税人的方式也有所不同，法人和非法人，企业单位和公司，母子公司和全子公司，不同类型的企业形式有截然不同的申请纳税人方式和征收范围;费率与税基的乘积也就是最后公司所承担的总费用总额，在税负比例相当的情形下，公司可以采取从税前扣除、减免税、选用更有利的税务方法和压低计税价值等手段，来减少税基或降低税负，而费率的规划则重点在于规划比例费率与累进税率的适用情形，另外，公司也可能利用对契约、交易、业务流程等的管理对税务因素进行规划。

3.临界处理筹划方法

税务中也有着大量的有关临界点概念的运用，例如所得税、土壤所得税等，在计算出的税基冲破了上述临界点时，将会导致其征收纳税额出现了很大变动的情形，于是，企业的税务人员就需要能够确定税收政策的临界点，并在此背景下进行经营活动。因此，如果企业面临的某些税收涉及临界点这一概念时，就可以通过临界处理筹划方法进行税收的筹划，从而有效地规避税收风险，同时降低税负，减轻企业的经营负担。

三、目前房地产公司税收筹划中存在的问题

（一）税收筹划意识不强

地产项目开发周期相当漫长，各个周期中包含了几个不同的发展阶段，而各个阶段中也包含了各个不同的税种，种种复杂性决定了税务筹划方法需要非常细致和严谨，如此才可以从总体上合理减轻公司税负。但是，房地产企业并没有认识到税务筹划可以为公司带来巨大的经济效益，也从未研究过应该如何实施税务筹划。总的来说，如果房地产公司仅仅片面着眼于增加收入，而不能从节约成本费用方面审视公司的税收筹划，而忽略了税收筹划对减轻税负方面的重要意义，这对公司的健康发展是很不利的。如果企业在税务风险控制方面还出现了相当大的问题，风险警戒线的缺乏导致公司即便产生了预警事项也无从得知，很可能遭遇税收惩罚。

（二）对政策的变化跟进并不及时

房地产公司做好税收筹划的基础是对有关的政策方针有准确完整的认识。地产的调控政策多，变化更新也快，但如果地产企业对全国范围内的政策，尤其是跨地区所包含的法律法规政策变化不能保持高度敏感性，在进行税务筹划时会忽略了地域的特殊性，税务筹划方法的制定也就不会因为政策的变化而进行更新，这会给公司经营带来巨大的不良影响，造成企业税务筹划效率低下，或者存在被地方财税部门确认为存在偷税漏税行为，这将直接对企业的生产经营产生重大影响。

（三）税务筹划方法缺乏前瞻性和全局性

税收筹划工作是一个系统性工作，并不是必须在真正要缴税那一刻才需要进行有关工作的开展，而是必须未雨绸缪做好有关工作的准备，以便达到节税的目的。可以说，税收筹划工作总是伴随着公司运营的全过程，在各个环节和阶段都必须对企业政策加以全面设计，如此才可以最大限度地为公司减少税率。但是，很多房地产公司也往往在事情发生之后，才意识到相关处理方式不利于公司税率的减少，甚至因为眼前的税收利益而忽视了长期的利润最大化目标，在设计或策划方案时，往往也并未顾及策划方案的整体性，这势必会造成企业的税收筹划存在顾此失彼的现象，并最终影响到企业的经营。

（四）税收筹划制度不健全

许多房地产公司在进行税收筹划的过程中都是只制定目标，但是并未建立完善具体的税收筹划流程，其所推行的相关规章并不合理，所以无法解决实质问题。房地产企业在设计税收筹划方案的过程中，有可能仅仅考虑了最后节省税收的实际情况，并不能完全充分考虑到方案实施成本，而事实上，一旦税收计划实施成本太高，便不利于其取得效益甚至收效甚微，有时候更是事与愿违。另外，有些房产公司在开展纳税策划时，是形式化地提出策划方案，更有些甚至是直接抄袭其他公司的纳税策划方案，这些情形下编制出来的策划方案本身就无法满足公司的现实需求，公司所承担的税负也就无法减轻。

另外部分地产企业并没有设置专业的税收筹划岗，策划人员由税收管理机关工作人员兼职，因此专业策划人员的配备欠缺，也在一定程度上会影响公司内部税务策划队伍的专业程度。而且税收知识体系复杂，对策划人员能力与专业性的要求也极高，而策划人员经验水平和对政策的全面掌握，也直接决定着公司所要面对的税务风险的严重程度。而一般的企业税收或财务专业水平有限，税收筹划的理论知识水平和实践经验都不足，也就无法对企业财务和税收情况做出全面掌握，直接影响到了公司税收筹划方法的专业性与完善程度，其所编制的税收筹划方案也就无法取得良好的避税效果，甚至可能会影响到企业的长久发展。

（五）与税务机关沟通不充分

就国家层面而言，税收构成了国家财政收入的最主要源泉;从企业层面上来说，由于所得税是对公司收益的让渡，因此公司为了使企业利润最大化，会运用不同方式减少所得税成本，由此可以发现，企业和国家之间在税收方面其实存在着一定的角力，二者达到共赢是最终的目的。税收政策制定过程总是在不断地创新与变革之中，而税收也在不断地变化，加之一些法律晦涩难懂，因此中小企业对最新的政策在认识上往往就会出现一些偏差，而中小企业一旦没有适当的政策引导，其所制定的企业筹划方法就可能难以实现合法合规，开展税收策划管理工作时也难免存在着一定风险，所以，中小企业开展合理有效的沟通也就显得尤为重要。而在实际运营中，不少地产企业并不注重参与税收机关举办的税收培训班，从而浪费了良好的学习机会，这对于企业而言无疑是巨大的损失。

四、房地产公司税收筹划的应对策略

（一）提升税收筹划意识

很多房地产企业的员工都被商业传统思维所禁锢，觉得在营业中的事项就是纳税人，要么想方设法偷税，很少有合理的避税和节税意识，对税务筹划管理工作并不关注，而税收管理部门也从未研究设计税务筹划方法，也并未意识到税务策划管理工作对节省税务成本和公司发展的重要意义。所以，改变公司有关工作人员的税务筹划意识，对推动公司税收筹划工作的顺利完成，起着关键作用。房地产企业必须要理性认识税收筹划工作对公司发展壮大的重要性，知法守法，清楚分清税收筹划和偷缴漏缴的实质差别，在当前税务优惠政策下，积极制定合理可行的税收筹划方法。

房地产企业也可以在公司文化中加入细节纳税的理念，在亲社会行为的影响下，公司员工如果开始意识到自身的经济活动也是公司税务筹划工作的重要内容，并对此概念了然于心，才算建立较强的公司税务筹划意识，如此公司就可以在不同阶段和环节内统筹有序地进行税务筹划工作。

（二）积极掌握税收政策的变化

由于国家面临的内外情形不断变化，因此我国的税收也在经历着不断地调整，这就意味着房地产公司需要能够及时地根据国家的政策调整而调整自身的税收筹划策略，做到与时俱进，避免造成涉税风险。企业内部部门之间也可以经常就税收筹划策略进行座谈，使企业上下一心，共同对税收筹划有较为明确的认识，使企业既定的税收筹划策略可以有效推行，从而为企业带来更多的收益。

（三）设计符合自身情况的税收筹划方案

地产经营涉及几个阶段，许多环节，地产企业必须通过对各个环节进行通盘考虑，全面研究可筹划空间，在各个环节有效把控税收风险，从而立足于企业整体发展，对经营阶段所在的各个区域，公司必须正确抓住各个区域所特有的税收政策优势，并根据各个阶段的经营特征与运营管理对政策进行策划，使税务策划的方法与公司自身发展过程密切融合，以减少土地增值税税负为重点，逐步建立自身特色的政策针对性策划方法。同时，总结其他公司税务策划的亮点，加以完善而不是盲目照搬，如此可以大大提高企业税务筹划的品质与效果。

（四）重视培养税收筹划专业人才

税收筹划工作难度大，但专业性却很强，包括了财政、税收、财务以及项目设计和管理等各种专业，而且，由于房地产行业中涉及税收的复杂度要远高于其他产业，所以税收筹划工作者必须具有较强的综合素质和知识储备。

因此，公司必须配置相应的专业税务筹划人才，并建立企业内部的定期沟通机制，在避免涉税风险的前提下还能够获得最合理的筹划方案。

这就需要地产企业应招募专业的涉税人才，并不断强化对筹划管理人员在税收政策与财务等专业知识方面的训练，尤其是对新的国际税收政策规定方面的训练，并定时开展工作考核，以适时更新涉税人才的专业知识内存，以即时关心当前各国税收政策的更新政策与发展，以便使之灵活有效把握并利用当前各国与地产公司有关的税收法规与国际税收政策规定，与新时代发展的实际需要相适应。

（五）加强与税务机关的沟通

任何一个房地产企业在实施税收筹划过程中都要做到以合规性为前提，以合规性为底线。为此，公司的税收筹划工作人员既要熟练掌握有关政策，也要主动地和税收机关协调，使税收筹划的方案具备可执行性。对于税收筹划过程中遇到的问题，需要及时咨询税务部门，明确方案的思路是否正确，减轻企业面临的税收风险，保障企业的平稳经营。

五、结论

税务筹划关系到房地产企业的生产经营各个环节，同时也是一项计划性的活动，因此房地产企业在进行税务筹划过程中，需要对政策及专业知识有较多研究，还要及时了解内外部的信息，做到通盘考虑，从而提升企业的税收管理水平，进而在财务管理中降低企业的税收负担，提高企业的经济效益。

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所谓房地产公司，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。

不管是房地产开发公司、中介服务公司还是物业管理公司，它们的经营对象都是不动产，具有固定性和不可移动性。这种特性使房地产公司在经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境的影响较大，经营绩效与所处区位状况关系密切。因为一般商品属于动产，具有实体的流动性，可以随时在地区之间，甚至是不同国家之间进行流动，因而通常面对的市场竞争范围比较大，在不受一国对外贸易政策、国家安全等贸易壁垒影响的条件下，竞争范围是世界性的，公司要根据国际市场的情况进行决策，国际市场环境发生变化会对这类公司产生直接的影响。而对于房地产公司来说，不动产不具有实体的流动性，房地产公司提供的产品不可能移动，相关的房地产服务也附着于固定的房地产上面，因此其面对的市场竞争范围较小一些，主要是本地市场，当地市场的供求关系及其变化趋势对房地产公司的经营绩效至关重要。此外，由于房地产产品的价值量大，资产转移需要经过较长时间，从而使市场竞争关系无法充分展开，受制于此，房地产公司经营成功的关键在于把握当地市场的需求。