关于房地产企业加强资金管控的相关问题研究

2022-11-23曾庆军赣州旅游投资集团有限公司

品牌研究 2022年13期

文/曾庆军（赣州旅游投资集团有限公司）

房地产行业是我国经济发展的支柱行业，房地产行业的发展状况对于国民经济的发展也有着深远的影响。我国人口基数较大，土地资源有限，并且在传统思维的影响下，房地产成了人们生活中的必需品。但从近些年房地产行业的发展情况来看，资金问题始终是困扰大多数企业的主要问题，投入大和筹资难等问题给房地产行业的发展带来了种种约束。为规避房地产行业的财务危机和运营风险问题，便需要从资金管理的角度着手，解决资金管控现存的问题，防范资金风险，全面提高房地产企业资金管控水平。

一、房地产企业资金管控的必要性

从行业性质来看，房地产为资产密集型产业，房地产项目的开展对于资金规模、资金流动性、资金链具有非常高的依赖性，并且还有着投资回报周期长、运营风险高等特征，所以资金管控成了房地产企业广泛重视的问题。房地产项目现金流包含了前期拿地准备、中期项目开发、后期销售运营等环节，这三个环节都需要大量的资金支持，如何在房地产项目开展的前中后阶段科学配置资金、实现资金价值最大化、稳定房地产企业持续运营等都对资金管控提出了严格的要求。

企业现金流的动态性特征，主要表现在流向、流程、流量、流速等方面，这四大要素的管控方式便是资金管控，在资金使用和风险控制方面加大力度，实现效益最大化的目标。利用现金流向可以判断企业经营发展战略是否可行，流向决策是现金流管控的重点，甚至决定了能否实现最佳现金流；现金流指的是针对某一时间段的现金流动情况进行预测、控制、评价等活动，判断现金预算的编制与执行是否科学；现金流量则是判断企业现金流量结构与质量的一种手段，通过量化的数据来反馈企业现金流情况；现金流速能够反馈企业的资金周转情况，包括存货周转率与应付应收款等指标。

在新常态背景下，房地产行业也需要从原本的粗放化发展转变为精细化发展，若不具备充足的资金支持，那么在激烈的市场竞争下则难以生存。同时我国针对房地产行业的调控政策相继出台，金融机构也对地产行业实施限贷措施，企业所面临的资金压力非常大，资金管控能力也面临着严峻的挑战，企业更需要关注现金流健康问题[1]。

二、房地产企业资金管控的有关问题

（一）资金预算管理存在风险

资金预算管理是房地产资金管控的首要环节，由于房地产企业普遍需要大量的资金用于周转，而大多数企业都将管理重心放在工程进度、安全、质量、回收等方面，而资金预算管理控制却可能成为被忽略的环节。房地产项目的开发、建设、销售等环节都需要资金管控的支持，所以资金管控对于房地产企业来说尤为重要，但从实践的角度来看，目前房地产行业并没有标准统一的资金预算管理体系，企业资金预算编制很容易与项目实际脱节。资金预算应当站在企业综合经营水平、财务水平的基准之上展开，若资金预算不够合理不够全面，那么在房地产项目进行期间就可能出现预算超支的问题，严重时还可能导致资金链断裂。

（二）资金核算机制不健全

资金核算也是房地产企业资金控制中的重要构成，是房地产企业是否用作企业发展的一种反馈。如今房地产项目涉及内容越来越宽泛，不同的房地产项目涉及的施工内容具有差异，在资金核算时核算流程也存在差别。而部分房地产企业在资金核算工作中并没有结合具体项目情况实施分类核算策略，很容易造成资金管控存在纰漏。并且资金核算工作中若核算周期和项目进度不一致，也会带来一定损失或风险。多数房地产企业都会按照一般企业的核算周期，以月度或季度为单位展开成本核算，但在项目建成之后却不再重视成本核算工作，这使得楼房售价难以及时确定，可能会对房地产项目经济效益带来不利影响。

（三）资金预算计划的编制与执行存在疏漏

基本上所有房地产企业都会关注资金预算管理，利用资金预算的方式来实现房地产项目的有序化进行。在现金预算中，若没能从资金、流量、管理流程、周转率控制等角度展开资金控制，可能会与企业的整体战略目标脱节。忽略资金链的循环运作，决策关键环节的把控不力，企业在资金循环流动中针对现金流量与流速、流向的判断也可能存在误差，严重时可能导致资金预算计划的编制与现实存在明显脱节，现金流量管理难度进一步提高，也无法保证现金流的稳定性与平衡性。

（四）现金流程管理存在问题

部分房地产项目的现金流管理并没有实现全过程管控，并且似乎更关注于事后分析，事前预测与事中控制缺位。针对房地产项目的考核也通常为利润导向型，现金流管理较为滞后。在工程实践中无法充分结合造价预算与财务预算，所编制的资金预算计划对于事中控制也没有太大帮助。完整可行的业务控制流程是保障房地产企业健康发展的重要条件，同时也是控制经营风险、提高项目经济效益的关键要素，决策流程从项目确立、客户服务等方面若不具备话语权，可能造成企业在市场中的信誉受到影响，内部资金的集中管控不足无法获取完整可靠的资金信息，不利于内部资金的统筹管理。此外，企业资金流向与流量失控也容易造成资金管理风险，若房地产企业具有阶段性闲置资金的问题，资金利用率较差，容易引发资金调配问题，财务支出费用进一步提高，提升经营成本[2]。

（五）融资效率不高

目前房地产行业的融资市场体系不够健全，融资效率低也会导致房地产企业项目融资以及资金管理难以达到理想效果。通常情况下，房地产企业融资大多选择银行贷款的方式，这也是房地产企业融资的主要途径。但在政策环境下企业所采取的融资方式也有所区别。如在宏观政策环境较为宽松时，中国人民银行会利用降低存款准备金率的方式减少贴现率，在市场上购买有价证券，从而提高货币供给、控制利息率，这时企业取得贷款更加容易，于是便会提高资金来源中的带宽比例。而当宏观调控政策紧缩时，中国人民银行会提高存款准备金率和再贴现率冻结银行一部分资产，从而削减货币供给增长，房地产企业的带宽利息率也会提高，并且取得贷款难度更大，这时便需要减少贷款比例，扩大自筹资金占比。但部分房地产企业较为依赖银行贷款，自筹资金渠道不够宽泛也不够完善，同时也面临着如何选择的问题，这间接影响着房地产企业的融资效率。

三、房地产企业资金管控的有关对策

（一）强化资金预算管理风险控制

其一，房地产企业应当构建完善的资金预算管理制度，邀请专业的财务会计专业人才，明确不同岗位人员的责任与职能，并且通过培训教育活动落实管理制度。

其二，建立资金预算管理专职部门，建立风险评估体系，将企业资金的流入、流出、结余、净值等数据作为依据，结合企业实际情况对项目风险展开控制，对使用的资金流向进行跟踪与评估，评价每一个项目的投资回报率，在项目间进行比对，制定对应的风险防控措施，控制资金预算与实际执行的差异，提高资金利用率，以此来控制资金管理风险[3]。

（二）优化资金分配，提高资金流动的稳定性

房地产企业在资金管控中应当做好项目的统筹规划工作，确保资金的分配可以达到预期的效益。资金的分配与使用期间需要提高监管力度，针对流动资金实施动态化管控，确保现金流稳定性。房地产企业需要结合不同项目的资金需求来展开项目资金使用调研工作，并且根据不同项目的资金使用过程进行检查，尽可能维持资金的收支平衡。

在监督评价工作中还要做好项目审计工作，确定资金在项目中能否实现有效应用，规避资金流转周期过长的情况。在此期间，企业还需要做好项目的资金统计工作，数据需要递交到财务部门进行统一的整合与分析，确保资金流动健康。

（三）关注资金流向的决策管理，做好项目可行性研判

针对房地产企业来说，资金流向决策是资金管控的重要环节，在项目拓展时应当构建动态化的收益测算模型，从而展开决策方案的模拟分析，当确定决策方案可以达到企业经营目标时才能做出最终决策。期间还要重视城市化建设发展进程和土地市场调整情况，抓住时机将现金流投入到能够满足企业经营需求的土地资源中，在政策不断收紧、竞争愈发激烈的背景下合理调控土地资源储备，寻求战略合作，降低开发投资对企业带来的资金压力与资金风险。房地产产品开发则需要密切关注市场变动，做好市场调研工作，掌握客户需求情况，根据城市发展与居住需求变化评估产品与房地产行业资金环境等，全方位规划企业财务战略，坚持以现金流为主的财务战略，平衡企业目标与资金能力。还要提高资金管控水平，研究资金来源与获取方式、资金配比等，构建专业的管理团队做好资金预算与执行工作，通过经营活动与现金净流量、自由现金流的控制来降低资金成本，缩短资金使用周期，提高经营活动的安全性与效益性[4]。

（四）优化现金流预测体系，强化现金流全过程管控

现金流是房地产企业经营与发展的根本，房地产项目开发周期较长，现金是否充足决定了项目能否顺利推进。对此，房地产企业应当定期分析项目各个时间节点的资金盈余和资金缺口，日常资金的使用需要编制好资金使用计划，确定先收后支和收大于支的原则，以项目开展为中心展开现金流控制。针对项目层的经营性现金流编制销售回款计划与工程进度节点计划、成本与费用资金计划、财务税务计划等。工程实施与成本控制计划的编制需要根据销售指标回款情况展开，调控好工程款的支出比例。利用信息化技术来加深业财融合进度，调整有关的支付和回款计划，强化销售相关业务的现金流控制，利用销售管理平台做好产品定价、产品认购、产品回款的全过程跟踪与管理，针对产生的现金流实施全过程监控。强化营销费用管理，优化营销采购流程。同时还要利用工程采购管理制度来约束采购支付行为，利用招投标的集中采购模式提高采购计划管理的可行性，做好资金支付审查工作，确保后续评估审核，保证付款的准确性。经由专业部门针对资金的集中管理进行使用方案编制，针对资金的预算收入、预算支出两大要点展开资金管控，利用年度资金计划和季度、月度滚动资金计划来提高现金流管控实效[5]。

（五）强化现金流量控制

1.动态控制现金流量

很多房地产企业时常出现有利润但没有现金的情况，利用现金流量管理来控制资金配置，结合收付实现制的计量原则能够更加贴近管理要求，利用动态监测的方式把控现金流量，准确反馈项目生产现金流量的能力，控制好资金的收支规模与现金流转能力。收入一般指销售房地产产品而生成的现金流，这便需要适当推进开发进度，尽可能早地达到产品预售目标，获取预售许可。还要利用更灵活的营销方法来加快销售进程，提高应收账款的收款效率，加快账款回笼。灵活的付款方式能够让开发资金按照预期及时回笼，降低财务风险的同时提高经济效益。现金支付管理的要点在于土地成本与建安工程款支出，可推迟购地首付款时间、延长后续付款周期，或要求施工单位垫资等[6]。

2.密切关注现金流转速度

对于房地产企业来说，现金流转速度较慢容易导致现金流断流的问题，严重时还会导致流动资产占用较多营运资金的情况。加快存货周期可以规避供应脱节的现象，在不影响企业商业信用的条件下适当延长应付款周期，寻找销售代理并拓展销售渠道，可以加快资金周转效率。期间需要编制好年度现金流量规划，完善计划体系，将开发计划与销售回款计划、成本支出规划等充分结合，实现经济效益最大化的目标，后续环节通常不会出现重大延期的情况。

（六）拓展融资方式，提高企业抗风险能力

对于房地产企业来说，融资渠道单一是困扰很多企业的重大问题，在企业日常经营与管理工作中，房地产企业通常需要更大的现金流，并且还要在房地产项目建设过程和建设后期的管理与销售环节中提高资金投入力度，所以资金稳定性对于房地产企业来说尤为重要。但从近些年房地产行业的发展情况来看，房地产企业的筹资渠道往往只能限制在银行融资方面，这并不能满足房地产企业长远发展的需求，所以房地产企业在经营发展中必须要考虑好如何利用合理合法的方式进一步拓展自身的融资渠道，并且根据自身现金流情况来控制资金的健康运作。

在此期间，房地产企业可以借助具体项目的优势吸引更多企业对房地产项目进行投资，从而降低自身的资金压力和资金风险，若条件允许，房地产企业也可以利用发行债券的方法为项目筹集资金，融资方法与渠道的拓展有利于强化房地产企业的抗风险能力，确保资金链的稳定性。

（七）优化资金管控考评体系，精确评价项目效益

若房地产企业资金管控工作缺乏统筹的调度安排，在管理落实中也存在严重漏洞则可能导致管理活动不具严肃性，有关的执行人员对于资金管控工作也缺乏必要的工作责任心。针对中小型房地产集团企业而言，经营指标考核以及工作任务的落实情况都要建立完善的考核评价体系。企业需要不断优化现有的资金管控考评体系，针对房地产项目的综合效益展开全方位评价，进而保证绩效考核工作可以落到实处。

具体而言，利用统借统还以及内部往来、普通借贷等内部资金流动的利息差，设计用作绩效评价并不实际兑付的管理口径利率调整，确保资金流动管理口径利率的高度相符，针对项目经济效益实施准确评价。例如统借统还的实际利率为6%，有息借贷的实际利息为7%，无息往来利率为0%，房地产企业内部资金流动管理口径为10%，那么统借统还不实际兑付的管理口径利率调整为+4%，有息借贷不实际兑付管理口径利率控制到+3%左右，无息往来不实际兑付管理口径利率调整为+10%，这一系列操作能够加强集团子公司的资金成本理念，对子公司的资金管控起到督促效果，让集团整体在控制税负压力的基础上实现资金管控的强化。

四、结束语

由于房地产企业对于资金的需求量较大，而且资金回报周期较长，所以在资金管理期间可能存在各种不确定因素，在面临资金管理问题时应当准确抓住问题的根源所在，及时入手解决问题。房地产企业的资金管控工作相对来说较为复杂，企业应当对资金管控予以应有的重视，通过制度的完善和资金流的控制来强化资金管控力度，拓展更多更灵活的资金获取途径，并利用缩短资金运转周期等方式筹集到足够的资金。

在社会经济不断发展的背景下，人们的住房需求也在不断提高，房地产企业在缩短资金周期和控制资金流的同时也要关注房地产产品的建设开发质量，建设自身的品牌形象，更有利于资金的注入，为房地产企业的可持续发展提供持久的发展动力。