不动产登记与事实物权的协调和保护

程兴宇

河南天基律师事务所，河南 郑州 450000

在大陆法系中，登记方式充分代表着不动产物权，我国也遵循了大陆法系物权标准。不管是在不动产物权设立，还是物权转让等方面，都是遵循有关法规来开展登记，这样才会形成效力；没有进行登记的，则不具备法律效力，其中在法律中进行特殊规定的则不包含在内。对于不动产登记簿而言，它可以为物权归属及内容提供参考。对于登记手段来看，它不但可以对不动产物权变动进行公示，还能促进物权变动生效。其中记录了权利人属于法律层面的物权人，基于法律层面，可以对权利人进行推定，判断其为真正物权人，可以对权利正确性进行推定，充分彰显了登记的公示及公信力。

一、登记公示的法律物权

根据交易角度来看，物权和其变动都应当通过公示方式被呈现，让权利人支配的主观想法外化。针对不动产来说，它的外化表现通常都是登记形式进行公示。该方式的要求，是在保证交易安全的基础上，让物权在执行时，可以通过外在表现被第三人感知，将对不确定的第三人形成限制，对凭借物权公示进行交易的人形成公信力，它的目的是明确物的归属及使用，避免纷争的出现。在不动产登记簿中，对不动产的权属等进行了规定。还将其归为不动产物权内容，运用法定公示方式呈现出来，我们将其叫做法律物权。通常情况下，对于法律物权而言，它都是借助公示方式进行推定，其中不但涉及登记完成的不动产物权，还涉及动产物权。在这之中，我们将登记的不动产物权叫做登记物权。因此，对于不动产登记来看，它可以把权利人主观想法，同其权利表征联系起来，可以将其当作不动产物权制定准则［1］。

根据法律层面来看，登记簿中对于不动产交易过程产生的效力，没有作出明确规定，能否根据不动产登记簿中的相关内容来确定物权关系？根据现实角度来看，在登记簿中的内容并不完全是正确的，除了物权合意无效及继承等物权变动和登记机关及第三人等导致的问题，都会导致登记簿内容同实际权利状况相背离，使得登记簿记录出现错误。对此，基于不动产交易，对登记簿内容的效力进行认定，需通过登记推定主义方式进行。通常来讲，登记簿的内容应同实际权利相符合，因而能够推定其权利人是真实的，然而却无法根据登记簿内容来明确物权关系，就登记及涂销行为来看，是无法单独造成物权变动的，究其原因，除了登记簿记录，还有其他的物权变动。针对登记的推定来看，它只具有程序意义，并非为登记权利人解决问题，而是为了保持不动产交易的效力。这样才能保证登记的公信力，让其法律表征更具效力，在登记之后，将推定登记簿中的全部效力，产生权利变动效力，则需要将不动产处分行为当作前提。针对交易第三人来看，其登记的正确性不能进行推翻，从而形成不动产善意取得；针对真正权利人来看，若是具备有效的证据，可以对登记簿内容进行推翻，利用法律渠道获得帮助［2］。基于不动产交易公示来看，它包含两部分内容，一是登记程序推定力，二是实体意义公信力，它们之间是互相补充的关系，当权利表征同实际权利出现分歧，利用程序法律构造，可以有效发挥登记公示的实体效力，以此对不动产权属表征进行明确。

二、客观认定的事实物权

（一）没有按照法律行为获取不动产物权的情况

根据《民法典》物权编相关规定，没有进行登记的，是不具备效力的，然而法律中有明确规定的则不算在内。也就是没有按照法律行为获取的不动产物权，它是《民法典》中明确要求的物权设立及变更等特殊情况形成的。一般有如下几种情形：第一，根据事实行为变更及转让物权等的情况。针对事实行为而言，没有按照当事人意思进行表示，不考虑主观上的因素，放弃民事法律关系，同时基于法律层面，还会导致民事法律后果。由于一系列事实行为涉及的物权，基于事实行为实施过程中，就具备了相应的效力。第二，根据法院判决等情况，使得物权变更及转让等。在相关法律法规文件中作出了明确规定，由于政府征收等原因造成物权变更及转让等，在征收决定生效过程中也将具有效力。由于继承及遗赠产生的物权，在继承及接受遗赠时就会具有效力。针对这两种情况来看，若是觉得只有进行登记之后，事实权利人才会获得物权，那么将不但会在一定程度上降低社会公众对法律及政府的信任，还与权利形成的基础相背离［3］。第三，由于例外规定造成不动产物权变更及转让的情况。在《民法典》中也进行了明确的规定，在法律中规定的是国家所有的资源，其所有权不能进行登记。对此，基于非依法行为导致不动产物权出现变动的状况，应对不动产物权登记标准进行科学修正，基于立法层面，把已经产生的事实物权调整成法律物权，从而防止在该范围中导致二者出现矛盾。

（二）某些法律行为造成的不动产事实物权情形

针对法律行为造成的物权变动，一般都会包含交易第三人利益，由此产生的物权归属判断，通常都非常复杂。可以将登记当作判断标准，也可以不按照登记进行判断，还需进一步研究。在进行判断时，可根据利益平衡进行分析，也可根据交易安全进行分析，或是结合我国具体状况进行判断。虽然法律实施了登记生效要件模式，然而却没有对生效要件进行统一规定，是可以存在特殊情况的。在某种特定状况中，虽然没有进行登记，但还是能够获得物权。在《民法典》中，土地承包经营权以及宅基地使用权等，就属于这种特殊情况。它们都并非是借助登记方式完成物权变动，而是结合当事人的合意完成物权变动。除了上述这些情况的不动产物权登记，其余的一般都属于法定公示方式。

另外，还存在由于法律行为形成不动产事实物权，没有按照登记标准出现的例外情况。有限度地承认由于法律行为产生的事实物权是满足司法实践的。虽然可以满足形式要件，但却不一定能满足事实需要，极易导致法律规范同事实认定存在较大的差异。基于司法实践来看，一般来讲，形式上权利人和实际控制人是不同的，二者是相互分离的关系。首先，这种不一致性主要体现在所有人在对所有物进行控制时，权利和事实状态出现分离的情况，是基于民事法律行为实施时形成的事实物权［4］。例如房屋买卖合同，当合同生效之后，也就意味着买受人及出卖人都要交付房屋，在这之后，买受人能够使用该房屋，同时还获得了收益权，这种只是没有进行过户登记的状况，由于具有直接请求权关系，对于当事人来说，将无法通过登记公示方式，对不动产物权归属进行判断。其次，该不一致性还表现在登记簿内容无法真实体现权利状态的情况，极易产生登记错误，甚至登记内容不能充分反映不动产权利人的状况。尤其是农村及落后山区，不动产都没有初始登记，也可能在后续买卖中导致登记中断及纰漏。对此，若是具有合理的证据，可以对事实物权进行证明，能够对形式上的法律物权进行推翻，基于法律层面，对事实物权进行认定后将其划分成真正的不动产权属。

三、法律物权和事实物权冲突的协调和保护

（一）不存在交易第三人的事实物权状态

针对这样的事实物权状态来看，在没有交易第三人的形势下，可以对抗法律物权，获得法律的承认及保护。该状态下没有交易第三人，不会对交易秩序产生影响，虽然没有对真正物权人权利进行登记公示，但是却具有非常充足的证据可以对权利人获得的权利进行证明，也就是能够对真正物权人的权利实施保护。具体而言，在没有交易第三人的形势下，对于事实和法律物权本应相同，实际上却并不相同的物权，若在法律上采用的物权公示方式，并没有全面反映物权人真实意思，基于法律层面，还应构建可以让二者获得一致的机制，从而构建保护当事人权利的相关法律标准。就事实物权人来看，若是要否定物权效力，那么也将肩负一定的举证责任。该责任具有双重性特征，不但要对公示的法律物权错误进行证明，还要对本身权利正确性进行证明。唯有满足这两点要求，才能对自身物权进行支配，从而对抗法律物权。

针对这一状态对事实物权事实保护，应对下述两个方面进行改进。首先，根据立法层面来看，应对事实物权人提供物权请求权。就事实物权而言，它属于法律承认的且能够对其实施保护的物权，需在法律中明确物权救济手段。对其合法权益产生侵害的状况，应在法律中进行明确规定，让事实物权人能够直接行使物权请求权。其次，对异议登记进行完善，构建错误更正和有关配套机制。对于权利人及存在相关利益的人员，若是他们明确了登记内容错误，可进行更正申请。针对获得登记权利人书面允许的，以及能够利用证据对错误进行证明的，要求相关登记机构对其进行更正；针对没有获得登记权利人允许的，需让相关利益人员提出申请。若是登记机构同意的话，那么申请人在登记之后的15天时间是不可以起诉的，如若不然将导致登记失效。针对由于异议登记问题而产生损害的，是能够申请损害赔偿的。虽然在法律规定中，已经对真正权利人进行了保护，然而却不够健全［5］。

（二）涉及交易第三人情况下的事实物权状态

这样的事实物权状态，一般都包含交易第三人，登记展示的权利状态通常都和真实权利状态存在差异，该情形下，需明确是否具有善意第三人。若第三人不是善意的，例如，不动产交易过程中的相对人，在知道登记物权不是真实物权的情况下开展的不动产买卖，虽然该交易具备健全的法律手续，并且还完成了过户登记，但是相对人也无法获取物权。在这一过程中，事实物权就能与法律物权形成对抗，需将事实认定当作参考，以此对物权归属进行判断。若是交易相对人是善意的第三人，因为物权公示推定效力及不动产善意获取制度规定，基于事实及法律物权产生的内部冲突，以及真正权利人同善意第三人产生的外部矛盾，通常情况下，法律会维护第三人利益，针对已经办理过户登记的法律物权，将能够对抗事实物权。由于事实物权进入了交易领域，所以物权将被善意第三人获得，虽然在法律上能够对事实物权进行认定，然而该认定并不是不动产权归属的参考依据，想要对事实物权事实法律保护，还需要另寻办法。对于事实物权人而言，不可以对善意第三人事实物权追夺，仅可以从无权处分人获取债法权利，并让其承担相应的赔偿责任。在这一过程中，不管是立法还是司法层面，都是借助物权判断标准，先明确善意第三人，并对其获得的物权实施保护。即使第三人在法律物权人那里获得了物权，根据法律层面来看，也规定该物权获得是在无权处分人那里得到的。当第三人获取物权之后，之前的事实物权效力将失去，在其获取法律物权之后，也将不会同事实物权出现矛盾，有利于促进不动产交易，为其提供重要保障。由此可知，当包含交易第三人，且能够明确其是善意的，借助事实物权将能够对法律物权实施对抗，能够获得优先保护。针对交易第三人来看，当明确物权之后，它将是新的法律物权，而不是对之前的事实物权进行排斥。对于事实和法律物权的矛盾，事实物权人也往往会利用债权请求权来寻求法律帮助。

在《民法典》中，对第三人善意获取的认定进行了规定，应符合下述3个要求。首先，第三人属于受让人，对不动产进行受让的过程中，主观表现为善意的，不了解其出让人为无权处分人；其次，针对以上要求，在第一个要求中提到了第三人主观意识，这就需要通过合理的价格进行转让，保证受让人支付相对合理的价款；最后，对于转让的不动产来说，应结合法律法规完成登记，要明确善意认定标准。通常情况下，会根据客观情况，对第三人善意进行判断。该客观善意的要求是比较宽松的，并没有对第三人实际情况进行规定，也没有让第三人对其物权登记进行审查。只是让第三人在进行物权受让过程中，保证法律物权的登记，以此来判断第三人是否善意。若第三人不是善意的，将承担举证责任。若是他人可以对第三人登记的法律物权进行证明，或是知道他人提出的异议登记等，还是继续开展不动产交易，则可判断为非善意。对于第三人善意的认定，需要给予法律物权的存在，若是第三人获得了事实物权，由于未开展物权公示登记，所以也将不具备信赖可言。第三人善意获取法律物权之后，之前的事实物权人能够以下述两种方式行使债权请求权，一是针对交易之前债权请求权的行使，在合同及侵权等债权法律关系中，对原法律物权人的责任进行了规定；二是对导致原法律物权同事实物权相矛盾的状态登记错误下债权请求权的行使。例如，登记错误为原法律物权人等自身过错导致的，要求他们承担各自的责任；若是登记错误为多方共同导致的，应当共同承担责任。

综上所述，针对物权本质来看，它是权利人内在支配的，对于登记而言，它是物权人的外在表现，是无法对物权本质进行改变的，并且也无法对物权归属进行改变。基于不动产权利人而言，其内在支配同登记外在表现是有很大不同的，这就导致不动产出现了很多事实物权。怎样协调二者的冲突，合理划分不动产物权归属，这始终是理论和实务界需要探讨的问题。