成本策划在房地产项目管理中的应用研究

杜海军 （长沙银行股份有限公司，湖南 长沙 410000）

我国房地产业发展到目前主要经历了三个阶段：1998-2007年的辉煌时期，房企只要做好成本的核算就能得到可观的利润收入；2008-2015年的平淡阶段，房企需要做好成本的控制，这样才能获得一个正常的收益；2016年到现在的低迷期，房企在成本管理方面要做到成本策划，才能在激烈的行业竞争中拥有生存的空间[1]。

随着土地招拍挂的不断影响，土地价格水涨船高，一系列项目成本的增加，使得房地产公司不得不进行成本管理观念的转变，分析研究成本策划在项目管理各阶段中的应用，对成本策划和成本控制的协同管理进行探索，有效策划项目产品，最大程度增加项目收益。

1 成本策划的概念

1.1 定义

成本策划的核心是成本的前馈控制，通过制定成本目标，规定必要的运行过程和相关资源，进而实现项目成本最优化目的[3]。成本策划可在项目实施全过程中合理优化成本，并在项目正式实施前，依据市场行情预估新产品价格，并把利润最大化作为最高目标，对成本的相关组织方面进行有效管理，确保项目成本与收益在策划预定的轨道中运行。

1.2 目的

成本策划以预估产品价格为前提，项目总负责人通过召集成本、销售和设计、施工方面的负责人对项目的条件因素讨论分析，研究相同类型的项目产品例子，研讨项目主要成本在投入方面的收益，提出关于主要成本投入的边际效益分析，对成本配置和管理提出建议，制订成本管理制度，进而明确项目利润最大化的管理要点。其目的是运用成本策划的方法达到项目收益最大、投产比最合理，寻找一个关于产品价格和成本之间的最优控制点[4]。

2 成本策划的应用

2.1 项目前期的应用

事前的有效控制是成本策划的核心，决定着项目的规划设计在整个成本策划的重要地位[5]。通常来说，在一个项目产品的定位设计时期，有效协同项目的利润目的，在这个基础上，成本和销售以及设计等各环节可以对产品的策划和项目成本的策划同步运行，这样有效地保证了项目成本的把控和项目收益的控制。

2.1.1 项目级成本策划

某项目在概念方案时期就运用“先算后画”的方法进行沙盘演示，同时盘点项目的整体货源价值，充分考虑成本相关的变量因素，对规划布局进行合理的确定，完善项目的可售货源价值，最大程度提高项目的利润。在整个运行过程，不仅考验成本、投资管理部门的水平，更考验管理层和各职能部门的配合能力，所以要以整个项目的运营角度去衡量项目的全面收益情况。

2.1.2 产品级成本策划

对于产品级策划来说，成本的合理性是核心所在，在这个过程中要对每一分钱负责。同时在对项目成本进行划分，包括必要的成本项和非必要的成本项，确定成本的不平衡配置。针对客户的兴趣点进行研究，把主要精力和成本放在客户更感兴趣的点上，然后对客户的价值比重进行综合排列，对产品的相关要求进行一一分析，同时在项目成本的精准测试系统里填入项目配置要求的相关结果参数，并在结果参数的调整中找到最合适矩阵，得出符合要求的出售和交付的标准。

2.1.3 编制目标成本

目标成本是检查和预警并考核整个项目成本管理环境的重要根据，是房地产公司在对市场定位进行合理分析，并预先确定好市场的预估价格和利润指标，最后实现成本目标。某项目针对实际运营的情况，制定了三种版本目标成本，分别是土地版和方案版、施工图版，精细化管理项目的目标成本体系。对方案版的目标成本进行分析，其以最合理的成本提高项目竞争力为方针，并依托项目定位、周边环境和地方政策、规划设计方案、造价指标等，对目标成本进行编制。

2.1.4 实行限额设计

近年来，泾川县深入推进扶贫攻坚工程，把蔬菜产业作为强县富民的支柱产业来抓，以农民增收为目标，以现代蔬菜产业园建设为突破口，不断扩大蔬菜种植规模。引进推广蔬菜种植高新技术，延伸蔬菜产业链条，规范无公害种植标准，推动了蔬菜产业提质增效，全县蔬菜产业呈现出持续快速健康发展的良好势头。

限额设计是在施工图的设计阶段，根据相关的设计任务内容和目标成本进行严格的把控设计，指派上一个阶段项目确定的投资金额和相应的工程数量到各专业团队，再具体到每一个单位、分部工程。各专业团队充分把控建筑设计标准，通过技术手段和可操作性材料的严格比选，严格控制设计规模和标准、预算指标等，确保单项投资费用不高于额定成本投入金额。

2.2 项目招投标阶段的应用

2.2.1 建立科学的合约规划

项目实施时需要精细化管理合约，采用WBS分解法编制合约，由项目经理负责，依照分项工程的规则分级每一个工作项，分解工作界面，有效规划项目合约。合理的合同规划等手段，可以有效解决成本管理和预算把控等问题。比如一个员工将一份30万合同送去审批，审批人员只要看到这份合同有相应的合同规划，内容一致，且合同金额不超出规划额度，说明这项工作符合成本策划控制要求。这种合约事前规划、中间把控的方法，是合约规划对于成本策划的重要作用。

2.2.2 建立规范的采购管理

招投标工作是将成本策划由虚转实的一个关键过程，项目前期的目标成本和合约规划是公司财务预算能力的反映，而采购管理是成本管控能力执行的体现。基于项目计划进度和目标成本，综合考虑合约规划，有计划地具体安排项目的采购工作。房地产公司还可以通过制定年、季、月度的采购方案，整体规划项目采购计划，规范采购部门的采购行为，有效提高采购效率。

2.2.3 建立动态成本信息化管理

在项目实施过程中，运用ERP信息化软件全过程在线管理，并把ERP系统跟成本管理深度融合，规范招投标管理，提高数据采集的精确性，达到分级把控成本管理数据目的。房企通过ERP信息化软件，对项目的单项成本与总成本管理实时动态监控。实际使用时，可将审批确认的目标成本导入系统，比较分析发生成本和预算成本，对项目各项动态成本数据进行监控预警，最终达到成本决策科学性。

为进一步提升产品质量，平衡供应商关系，可结合公司特点，建立合作共赢关系。通过供应商之间的合作关系，提高供应服务水平，同时综合考虑供应商的综合能力，挑选出符合要求的供应商进行合同签订，由分散采购向战略集中采购转变，可有效降低项目成本。

2.2.5 对甲供材料进行严格控制

房地产工程项目的部品材料繁杂，采购项目的关键材料时，一定要选用甲方指定材料或者由甲方采购，进一步控制材料质量和成本。削弱施工方采购环节，可对项目品质提升和品牌效应宣传起到推动作用，还可降低项目成本和提高工作效率。比如在采购地材、门窗、电梯等材料时，通过广泛考察供应商，进而对产品的设计质量和成本统一规划。

2.3 施工阶段的应用

2.3.1 施工组织设计的科学规划

项目实施前，由项目总工程师负责施工组织设计的方案，明确施工方案和流程，明确施工场地和施工人员的管理，制定相关的进度计划和进场安排，然后再进一步处理好实施过程中的人料机关系，合理统筹规划项目的施工过程，有效控制项目进度。

2.3.2 投资成本的有效控制

在项目施工过程中，密切结合项目实际情况，如建设规模和周边环境以及地质条件等，通过多方论证施工方案，比如召开专家论法会和公司内部讨论施工方法或施工组织等。时刻留意建筑新技术和新材料的发展情况，尽可能采用先进的施工工艺和新材料，从而有效降低工程的项目成本。

2.3.3 规范管控设计变更和洽商签证

事前控制、事中控制和事后控制的方法可以有效规范管理设计变更和洽商签证。

事前控制，严格执行图纸的会审制度，开工前解决工程变更问题。确定项目施工蓝图后，组织相关部门和技术人员对图纸严格审查，形成会审记录，对设计进行交底。

事中控制，设计变更相关制度的不断完善，确定施工作业的步骤，严格把控项目审批权责。确保工程质量情况下，鼓励缩短施工工期和降低项目成本的正向设计变更，严格把控延长工期和增加费用的负向设计变更。

事后控制，积极应对工程变更的结算事项。当工程变更或者洽商工作完成后，业主方、监理方和造价人员实地测算，确认《洽商工程量确认单》，确保工程变更量的准确性。工程结算时，技术人员和造价人员仔细复核结算材料，扣除工程核减部分造价。

3 结论

房地产项目成本策划管理，以“收益”为目标，更加注重前期策划和事前的控制，通过科学合理的定位和产品设计，对项目成本全盘设计和策划。项目结构的不断优化，资本的运作能力的不断提升，最终为房地产公司带来巨大的经济效益。