房地产企业财务核算成本分摊方法问题及对策

谢小红 湖州赞成东部置业有限公司

自2016 年中央经济工作会议上提出了“房住不炒”，2018年4 月1日堪称“房地产业史上最严控制政策措施”颁布，四年时光就已经过去了，从严格调控政策实施之前连夜排队抢购到现在的售楼处门可罗雀，四年间我国地产行业就出现了急剧降温。销量下降，同时土地、人工、资本等各种成本也因为国家宏观调控、物价、货币管制等政策措施大幅度增加，进而压榨着地产公司盈利，更有甚者，还发生了部分房企为尽快止损，而选择了在拿到地块后长期闲置而不开展投资建设的举措。在这样严厉而短期内又毫无放松迹象的经济调控政策下，怎样在原来的成本基数上加以优化，进而减少了房企成本，从而保证了更多的利润，以便于继续获得正常资金流，从而防止了资金链断裂，已经成为我国大多数房企目前亟须处理的问题。

一、房地产企业成本核算概述

（一）房地产企业成本核算的内涵

房地产开发企业的成本核算，是指在房地产开发过程中，将所有的成本和费用，按照一定的方式进行汇总和分配，从而得出工程的总造价，并计算出工程的单位建筑面积成本。通过对成本费用的核算和归集，能够对成本费用所有部分做出精确分类，为管理人员的营销决策提供数据支持。

（二）房地产企业成本核算对象与主要方法

房地产公司核算范围主要是为了核算房地产公司的土地开发成本，从而确定核算范围。其核算的具体事项主要包括：土地成本，即房地产估价以及土地征收和房屋补偿费等、项目的前期支出、工程建设成本费用和后期支出。建设项目的前期工程费包括了勘察、方案设计、基桩、临时用电用水、售楼处以及工程的主要报建费（环评、交评、雷评、图纸审批和政府规费）；而工程成本费用则是指工程公司在施工过程中发生的所有支出，具体包括土建、装修、电梯、钢筋、商品用水泥以及散装混凝土、砂石、门窗、人工等的支出；建设后期经费即建设主体基本竣工，为完成建设各类民生服务设施所投入的资金，具体内容为雨水管线、污水管网及窨井、供电供水供煤气、有线电视、通信、街灯照明、安全监测、园林绿化景观、摊铺路面等经费。

房地产公司成本核算的主要方式，有用占地面积分摊法、建筑物分摊法、按直接成本分摊法或根据成本动因按用地规模或建筑物分摊法等方式。总体原则是能区分清楚核算对象的，可径直纳入核算项目中，但区分不清核算对象的，则必须在多个核算对象负担时，应当首先实行总成本归集，然后再依据情况按一定的分摊办法分配或计入相应的核算对象。按照实际状况，会计核算出工程的总体研究和开发费用，并合理分配已完成和在建产品中间的研究和开发费用，最后结转完工产品研究和开发费用，按总建筑面积法会计核算已完成产品的单位费用。

（三）对房地产公司加强成本核算的必要性

1.有助于经济效益的提高

近年来随着材料价格的增长、施工人才的匮乏和人力成本的日益增加，给房地产公司造成了不小的成本压力，所以地产公司唯有通过提高公司的管理，降低成本增效可以让公司立于不败之处。由于强化对成本费用的会计核算，在合理掌控施工流程中的每一个项目成本管理费用开支，在不断优化成本费用结构，剔除多余成本费用的时候，由于合理管控关键成本费用从而提升了公司的经营效益。

2.有助于降低经营风险

房屋属于一类特定产品，关乎普通老百姓的民生大计，因此我国近年来对房地产业的政策把控也愈来愈严格，通过强化企业对生产成本的核算，对各环节成本费用的精细化管控，可以减少公司的经营风险，譬如通过加强企业内部控制，以防止触犯国家的有关强制性标准，并合理回避法律风险；财务核算管理水平的提升，有效减少公司的财务经营风险。

3.有助于提升企业竞争能力

随着生活条件的改善，民众对于房子的需求也是日益增加，这个背景下，房产市场得到迅速成长，市场蓬勃发展的同时竞争也加剧，在诸多买房考量条件中，性价比仍然是主要考虑之一。而公司要在产品价格方面形成明显的比较优势，则必须加强内部控制，强化成本费用控制，科学地开展核算。

4.有助于增强企业内部管理水平

公司在加强成本核算的同时，也做到了对成本费用的动态控制，使企业资金得到了最优调度，从而能够在第一时间发现问题并有效解决，从而尽量地减少了无谓的成本费用损失，也能使工程项目顺利地实施，从而提高了建设项目的实施效率，从而提高了公司的内部管理。

二、房地产企业成本核算的特点

（一）核算周期长

时间跨度视工程项目建筑规模而言在2-10 年之间不等或者更长，而财务管理核算工作从房企具备拿地的意愿后伊始即有所参与，在建设项目结算后还会完成地产征税、企业所得税清算等大量财务管理会计核算结束任务，如有自持负债还会涉及后期会计核算等难题，因此也就使得成本核算操作更具动态性，也因此增加了财务会计人员成本核算的困难。

（二）核算范围广

房企的成本核算项目涵盖范围很广，其主要的成本核算项目为：成本类包含征地成本以及征地补偿费、建造前期工程费、建筑安装工程费、基础管理费、附属工程建设费、开发间接费用等六大类成本核算，支出类包含企业经营成本、销售支出、成本费用等的三费成本核算、企业所得税类包含土地增值税、公司个人所得税等成本核算。而中国的地产公司之所以能够蓬勃发展成为中国的支柱，很大程度上在于我国房地产公司的开发能够促进相关上下游产业的繁荣和成长，从设计业、建筑业、窗户、木地板等制造业生产领域，到广告业、金融、物流服务等第三产业的蓬勃发展，乃至地方政府财政税收均离不开我国房地产公司的推动，其特点也有房企的项目以及公司的种类之繁多不言而喻。本章所讨论的成本主要是指广义的房地产业研究和开发支出，既包含了一般的六大类房地产业研究和开发支出，又包含了不断提高的项目经营成本、营销成本、融资成本等[1]。

（三）核算金额大

地产领域属于典型的资本密集型领域，开发项目涉及资金量动辄十几亿乃至几百亿，因此对资金成本的控制也很关键，资本的筹措途径、资金使用的节奏以及资本化收益率的核算合理与否，都关乎着资金成本能否达到最优化。

（四）核算主体、方式逐渐转变

财务成本核算工作主体也逐步从财会机构变为与企业的全体部门沟通和协作，成本控制也不再是靠财务部门的自身之力，而是在业务产生之后通过采用记账、成本核算等方法降低核算成本，而是在业务产生初期，通过采用契约约定等方法在经营端合法合理地减少造价，从而建立业财融合的成本管理机制。成本核算方法也逐步从粗放型向精细化过渡，并逐渐向管理会计方面发展，事前预估、事中监测、事后追踪反应，整个过程都参与了成本控制。

三、房地产行业会计核算中成本分摊与所得税处理容易形成的差异性问题

（一）资产负债差异

会计上必须使用会计核算原则（权责发生制或收付实现制），而缴纳所得税务必须充分考虑纳税者负担税款的能力，即使用权责发生制和支付实行制相协同的方法。在会计中，负债是房地产公司开展贸易时获取的所有使公司获得收益的金融市场、经济支撑、信息技术等固定资产，债务是公司在开展经营过程中产生的各种义务，而相应的义务需要留出一定的负债作保障。虽然会计上能够合理地兼顾关于公司债务与固定资产的问题，但是所得税法规没有确定具体的规定及条件，二者之间产生的模糊界定使得在核算无形资产、固定资产的前提下产生相当大的差异。

（二）收入差异

企业实施会计的主要目的是使企业管理者弄清楚自己的实际财务状况，并提出合理、实际的信息内容，以便于把全面、可靠的财政信息内容供应给整个企业的相关者。全社会都是企业所得税的主要业务对象，征税的根本意义就是为了进行对国家经济结构和国民经济发展状况的合理调节，以维护纳税人的公平权益。由于出发点的不同，其具有不同的收入内容，房产行业的企业会计的税收收入主要指的是地产销售收入、融资总收入、出租净收入等，因此其会计的实际个人所得税事项也与企业所得税的应税收入范围有着一定的区别。按照中国税收法的有关法规，企业必须按年度缴纳个人所得税，但是由于地产企业的投资收入时期往往具有不平衡的特征，因此通常前期的税收收入都要超过后期，从而出现了前期纳税多，而后期纳税少的状况。

（三）成本差异

因为会计核算原则与个人所得税计算的出发点有着明显的不同，所以二者又有着完全不相同的会计核算准则。针对公司的风险因素，会计中还具有所得税核算不存在的谨慎性原则，会计中的盈余是指公司收入与成本费用相减以后的剩余，而个人所得税盈余的会计核算按照实际会计盈余进行。如此一来，即使在基建项目上，与处于在建工程项目测试运行过程中的房地产公司还有着不同之处，该过程中产生的公司收入与成本费用也可以相减，但是按照中国税收法的规定，纳税事项并不涉及在测试运行过程中产生的盈余。

四、优化房地产企业成本核算的对策建议

（一）严格把控三费支出

第一，为精简地方财务，成立财政信息共享服务中心，将各地的基层财政核算工作和管理费用缴纳等服务由数据共享中心流水化操作取代，借助“网络+”的资源优势构建了企业大数据处理，适时推出大数据分析反馈管理结果，以精确把控费用开支。

第二，做好财务成本管理，降低融资费用，减少流动资金使用成本。通过以收定支的会计核算方法管理款项节奏；通过改善营销员工提佣政策调动营销员工催款积极性，增加回款效率；在合理的前提下推迟税费征收日期；尽量采用“短平快”方式，降低资金占用；设置公司资本池，统筹资本运用，合理设计资本借贷比率及方法。

其三，设立了销售费用与总收入挂钩、广告与营销效益挂钩的绩效考核系统，以考察销售成本的列支方式是不是合法有效。投放广告首先看效益，如果不能达到期望效益就要分析原因，并适时改进对策。同时严格控制销售费用总量，以做到投入产出比最高。

（二）建立完善的成本控制与管理体系

针对自身企业状况，形成一个有利于公司自身的成本费用控制和管理系统，提供成本费用控制的一个网络平台，提高成本费用管理知识，实现业、财、税的高度融合，使财务管理逐渐渗入经营中去，增进各部门之间的交流。利用庞大的信息化体系，标准化工作流程、实现数据共享，畅通了各部门的信息沟通途径，实现了各部门高度的协调发展[2]。

1.准确划分成本核算对象

房地产公司也应该正确界定核算对象，根据项目的建设特点、使用功能及其销售价格不同，来做出对核算对象的正确界定。如果新开发具有高层住宅、也有多层楼、别墅等各种建筑物特点的，则以建筑物特点为划分成本核算对象。

2.明确成本费用的归集及分配方法

房地产公司还应确定费用的归集对象和分摊方式。例如前期工程款、基本建设费用、工程安装费、公用的设备费用等，要按照每个项目、每期对预付内容来进行划分，能确定成本对象的，应直接归集到该成本对象，包含了几个成本对象的，则必须通过总建筑面积法从几个成本对象中进行分摊；对于间接支出通常是在未完核算范围内的，按建筑面积法进行分摊；而对利息资本化后的借款支出，则通常按核算范围的预算造价法进行费用分摊，这遵循了投资成本与资金占用比例原理，但由于对企业的效益要求比较高，估计费用也要更加精确。

3.明确成本核算周期

企业要以项目开发周期的长短、产品范围的多少和产品业态为基准，而对建成时间较短暂、规模不大的项目，可把整个项目生命周期设定为成本核算期；相反，则应该按工程项目建设“期”数做出对成本周期的界定，以增强成本信息的准确性。而一旦确定了成本周期之后，则按照权责发生制来确定相应的建设费用和在相应期内的收入[3]。

五、结语

综上所述，随着我国对于房地产公司的有关规定越来越完善，房地产公司在核算上也将逐渐完善，逐步实现统一核算，但不能让企业财务按照企业目标任意采取各种核算方式。房地产公司应当形成健全的成本费用管理体系，提升成本管理水平，提高成本费用控制，增强公司的核心价值，同时也必须重视对财务人员专业技能素质的培训，为公司实现科学的成本核算提供人才保证。