房地产价格与房地产经济学分析

贠 动 中煤第三建设集团机电安装工程有限责任公司

自进入21世纪以来，我国经济进入到快速发展的新常态下，而各行业也得益于经济的快速增长而获得了高速发展的契机。房地产与民众生活存在相关性，在促进经济发展中的作用也得到了社会的广泛关注，甚至对于部分地区而言，房地产经济的快速发展成为支撑地区经济的关键，但是在这一背景下，居高不下的房价也对居民生活产生直接影响，更多的居民希望通过对房价的宏观调控来改善生活。随着国家相关政策的出台，房地产经济进入到了高质量发展的新阶段，与此同时也对房地产价格产生直接影响，不容忽视。

一、房地产的需求特征

从房地产经济学来看，需求特征决定了房地产具有广泛的受众，主要表现为以下几方面：1.住房需求所产生的硬性条件。房屋是人类生存的基本条件，与其他商品不同的是，房屋不会因为价格的变化而变得可有可无，是人在生存过程中必须要实现的因素，因此，房屋的价格弹性小，即使房地产价格上涨，社会对房地产的需求无法忽略。2.按揭充分挖掘了潜在的需求。按揭购房的本质，是居民可以通过信贷的方法来透支自己的收入，这种方法可以让无法全额购买房屋的居民具有购房能力，市场消费能力得以保障。3.住房本身存在一定的投资性。住房属于不动产，具有保值的功能。虽然近几年在我国政策的宏观调控下房地产价格整体趋于稳定，但是整体上房地产价格依然处于缓慢上涨的状态，因此遵照市场“低价买入，高价卖出”的原则，房地产消费本身可以带来一定的收益。

二、房地产价格的影响因素——基于房地产经济学视角

从房地产经济学视角下，影响房地产价格的因素是多方面的，主要表现在人口、预期等多个方面。

(一)人口因素

建造房屋的主要目的是满足人们的住房需求，在这一关系中可以发现人是房屋的需求者，因此，人会对房地产价格产生明显影响，包括人口数量、人口结构等。这是因为人口增多必然会带来更多的生存空间需求，尤其是对于经济发达的城市，此类城市具有完善的基础设施，且文化进步、经济发达本身会对人产生聚集效应，导致市场对住房的需求不断增多。

表1介绍了某城市近些年的房地产价格以及人口数量情况，从表格的相关数据可以发现，随着城市人口的增多，导致当地房地产价格有明显上涨，进一步论证了人口因素对房地产价格有影响。

表1 某地区近几年的房价与人口统计表

时间 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年人口(万人) 758.3 788.9 803.7 811.9 822.6房价(元/m2) 13 254.3 14 571.3 16 352.4 16 854.9 18 035.1

(二)预期因素

主要指购买消费者的心理预期情况，能够根据既有事实对事物的发展做出评估，最终形成自己的判断，这样可以更好地预测未来价格走势。从房地产经济学的角度来看，预期因素的影响主要表现在以下几方面：1.人们对人民币升值的预期。近几年人民币升值的话题热度不断提升，再加之我国在各类经济活动中长期维持着双顺差的情况，因此，居民对人民币的发展势头充满信心，由此吸引大量资金进入房地产市场，而在资金涌入之后会显著推动房地产价格的上涨。2.对通货膨胀的预期。在通货膨胀的情况下会导致物价水平快速上涨，而社会上普遍会采用CPI指标来评估通货膨胀水平，但是因为住房的特殊性，通常部分地区也会将房价纳入到CPI中。同时住房需求本身会衍生出一系列的其他的需求，而其他需求的出现也会刺激CPI的上升，而对于广大居民而言，当通货膨胀率高于现实的利率时，则居民参与储蓄的积极性下降，为了避免财务减少，在逐利心理的影响下会促使居民寻找其他的投资渠道，而与此同时，在资金涌入的情况下导致房价上升，因此，消费者在对房价涨幅抱有积极预测的情况下会产生消费行为。

(三)购买力因素

现阶段我国居民的人均可支配收入水平不断提升，这种情况会直接刺激居民购房的需求，在传统的住房消费理念下，居民住房消费的意愿强烈，在保证自己温饱后希望通过购房的方法来满足自己的需求。而这种现象会直接扩大房地产的需求，最终拉升房价。

此外，家庭储蓄也成为影响购买力的重要组成部分，这是因为当前年轻人作为购房的主力，在购房过程中通常会获得长辈的资助，而这些资金的数额充足，是支持购房的关键。

(四)政策因素

政策因素对房地产价格的影响十分明显，也是房地产经济学中不容忽视的问题，而其中最为常见的政策因素这是房产税。目前我国的房产税主要是针对产权所有人征收的税种，设置该税种的主要目的是控制房产投资者的需求(见图1)。

图1 税收效应结构图

而结合相关学者对房产税的研究可以发现，房产税之所以可以有效控制价格，是因为该政策可以进一步优化投资房产的收益与税收成本，尤其是一些二三线城市，房产税的约束效应较为明显，但是对于一线城市而言，投资房产所产生的收益较大，此时房产税所产生的税收不会影响投资热情。

三、房地产经济学下的房地产价格变化研究

(一)房地产价格的波动问题

目前房地产价格问题一直是相关学者研究的重点内容，这是因为房地产价格关乎民生，在对房地产问题进行探究后，可以深入了解其中的价格变化波动情况，最终维持社会经济的稳定性。就目前而言，房地产价格波动问题主要体现在以下两个方面：

一是部分居民因为高昂的房地产价格而导致无房可住，或者因为房地产价格而背负了沉重的债务，并且价格与需求量之间存在相关性(见图2)。

图2 房地产的价格与需求量关系图

二是企业或者个人在房地产项目中存在投资性行为，导致房地产价格面临更高的风险。所以针对房地产价格波动的问题，应注意引导社会资本结构的转型与优化，不仅要充分满足整个房地产行业可持续发展的要求，也要合理减少居民所面临的购房压力问题，最终寻找到符合我国发展的一条有效路径。

(二)住宅经济学

房地产经济的稳定发展需要稳定的房地产价格，这样才能更好地对整个行业进行宏观调控。在这个过程中，住宅经济学成为其中的基础，需要关注住宅资金、供房供给、物业费等诸多因素的影响，最终引导房地产价格回归稳定状态。从住宅经济学的内容来看，住宅本身所具有的价值会直接影响房价，例如，住宅所处的位置、住宅开发商的经营管理、住宅商品化问题等，上述因素会直接影响房地产的价格。而从住宅经济学与房地产经济学的角度来看，住宅的规划设计、后期运维等都体现了房地产的有用性，最终影响了房地产经济学表现。

(三)房地产销售对需求反应的滞后性

从市场的供需角度来看，住房需求在本质上具有不稳定性，这与市场自身的风险存在相关性，但是市场所能提供的房屋是可以计算的，因此，两者的不同之处往往会导致滞后性的产生，滞后性也是导致供求失衡的主要原因，导致房地产价格出现明显波动。从另一角度来看，房地产建设有特定的时间周期，一般需要2—3年，因此，在这个时间范围内的房地产供应能力是稳定的。但是与此同时，房地产市场所产生的需求不稳定，例如，在国家政策的影响下可能会导致人口流动，由此导致房地产市场的变化，供求双方比例失衡，从原本的卖方市场转向买方市场。或者随着城市越来越多人口的涌入，再加之土地本身的稀缺性，短时间内可能造成房价飞升。

四、政策建议

(一)控制资本大量进入房地产

结合前文的研究可知，在房地产经济学视角下，资本的涌入会改变消费者对房地产行业的预期，这也是导致房地产价格上升的重要因素。因此，针对这一问题，相关部门应正确认识到资金大量涌入所产生的负面影响。这是因为当前我国社会依然存在贫富差距问题，在资本快速进入房地产领域之后会改变整个行业对市场发展的认知与判断力，由此所产生的通货膨胀问题可能会对社会稳定性产生直接影响，同时资金与房地产领域之间的结合可能加重泡沫经济，再加之我国居民本身有很强的逐利性，这种消费的心理很容易被不法分子利用，导致整个房地产经济陷入恶性循环，这对于政府的宏观调控是不利的。所以为了避免上述问题发生，应该严格控制资本大批量进入房地产行业的问题，具体做法包括：1.资金进入房地产的情况需要得到相关部门的检查与审批，尤其是外资流入时需要进一步规范审批与筛查制度，在进行严格的控制与管理之后完善管理模式，期间可借助期货交易中所采取的大户报告制度等对资金流入问题进行控制。2.促进汇率市场化改革。从整个国际的大环境来看，国际舆论普遍认为人民币存在被低估的现象，因此，在汇率变化的情况下会带来大量的外资，而且有相当一部分的外资进入了房地产行业。所以在未来工作中应该主动避免此类问题发生，积极加快汇率市场化改革，让外资认识到资本正常运营所能带来的收益，这种方法不仅可以保证房地产行业资金的平稳，也能为其他行业的发展提供必要的资金支持。

(二)重视欠发达地区的经济建设

地区之间的发展不平衡会刺激人口向发达地区流动，由此改变了当地的人口结构并快速刺激房地产经济的发展。而单从GDP等相关指标进行比较后，可以发现我国城市之间的发展存在着较为明显的差异，包括东西差异、南北差异等，而在这种以经济为基础的城市发展差异下会造成医疗、教育、文化等多种资源的分配不均匀，并刺激了人口在地域间的迁移，这种迁移现象会进一步提升房价。为了避免此类问题发生，应该在政府部门宏观调控的基础上充分减少城市间的差异，以经济建设为例，一方面需要对针对城市内存在的“炒房”等现象进行制止，保证城市房地产经济的平稳发展。另一方面做好欠发达地区的政策扶持，重视基础设施建设，使欠发达地区能够培养人才、留住人才，这样不仅能够减少一线城市因为人口集中而产生的房地产需求，也能保证本地区的房地产消费群体问题，保证当地房地产经济平稳发展。

(三)强化引导，转变思想观念

从房地产经济的角度来看，房地产价格异常的构成因素复杂，其中涉及了诸多内容，而结合当前我国的房地产经济的发展过程可以发现，大部分资金进入房地产的主要原因，除了硬性需求的影响外，房地产的保值性也成为资本投资的首选。而为了避免此类问题发生，以银行为首的金融机构应该向广大百姓普及投资的相关知识，在拓展投资理念的基础上，为群众提供更多的选择，让社会资本可以了解更多的投资渠道，改变传统单方面通过房地产投资的问题。

中国人对房屋存在一种特殊的热爱，而这种思想观念的出现与国人缺乏安全感存在关系。因此，要积极改变人们的思想观念，以正确的姿态对待住房问题，所以应该进一步促进租房市场的发展，保证中介的工作积极性，扭转居民对房屋的传统观念。从长远角度来看，当房屋失去投资性与必备性的情况下，必然会导致房价的下降。

(四)强化对房地产行业的监测

从目前房地产价格的变化波动情况可以发现，房价的上升与供求关系存在相关性，而供不应求会直接导致房地产价格的上升。但是部分城市的实际情况却发现，房地产的空置率居高不下，而与此相对应的是部分消费者无力购买，这种现象对于整个行业发展而言是不利的。从房地产经济学的视角来分析，房地产的价格应达到消费者所能承受的水平，但是随着房地产价格的飙升，消费者的购买力下降，这已经成为不容忽视的问题。在这种情况下，需要强化对整个行业的监测，其中在检测过程中应从地区房地产空置率入手，应尽快改变部分地区存在的供求不平衡问题，尤其是要改变当前房地产行业中的卖方市场问题，改善买卖双方的地位，使房地产价格逐渐回归平稳。同时要实现买卖双方的信息对称，了解房地产的开发成本、合理利润等，在保证双方信息透明度的基础上，发挥社会的功能对房地产价格进行监督，避免价格异常。

五、结语

在房地产经济视角下，房地产价格的波动是诸多因素共同作用的结果，在从经济学领域来了解房地产价格波动的问题后可以发现，整个房地产市场的内外部环境中存在很多潜在风险因素，所以为了能够维持整个房地产价格的平稳，则需要充分发挥政府部门的作用，在政府引导的基础上，利用房地产经济学研究结果来寻找控制房地产价格的有效途径，这样才能加快整个行业的稳步发展。