新时代房地产企业财务风险控制探讨

闫家蜜

（恒大地产集团成都有限公司，四川 成都 610000）

财务风险是企业发展道路中不可避免的话题，主要指在各项财务活动中，受到多种难以预料或控制因素的影响，使企业财务状况出现不稳定，从而使企业有蒙受损失的可能性。近年来，我国许多房地产企业的经营模式发生了转变，已经将财务风险防控视为首要任务，并已经着手开展了相应的防控工作，但因受到诸多因素的影响，在实际工作中出现了一些较为显著的问题，影响了风险防控工作的顺利开展，不利于房地产企业的长远发展。为此，作为房地产行业中的一员，我们有责任、有义务就此进行深入剖析，找出有效的风险控制手段，为企业的稳健发展保驾护航。

一、房地产企业常见财务风险分析

（一）投资风险

房地产投资全过程包括投资意向、项目选定、资金投入、房地产出售、资金回笼、税务清算。房地产投资风险一般可分为四个阶段：投资决策阶段、项目获取阶段、项目建设阶段、经营管理阶段。在当前时代背景下，房地产行业市场竞争异常激烈，许多企业会通过投资的方式，为自身获取更多发展空间，但如果项目研究不够深入，市场考察不仔细，或者投资信息不正确等，都会影响企业投资决策的正确性，给自身发展带来严重威胁。导致投资风险形成的主要原因有：决策信息不准确、项目不成熟、政府政策发生变化、借贷款利率急剧上升、形成产品成本的重要物资价格大幅度上涨或下跌等。

（二）筹资风险和偿债风险

房地产企业是典型的资金密集型，在野蛮生长的时代，房地产企业多采取高杠杆拿地模式，这种模式下房地产企业为追求规模化，往往自有资金比例较低。新时代，房地产企业债务融资被划定“三道红线”，房地产融资政策性收紧，使得房地产企业面临更大的财务风险压力。具体的表现有：房企债务规模过大、利率过高而导致盈利能力不足；长短期债务结构不合理，短期债务占比高；或企业最终受益比例过高且自有投入资金不足或项目出现滞销资金回笼不足而导致财务危机，这些在极端情况下，存在着资金链断裂的风险。

（三）运营风险

房地产运营管理阶段决定着房地产资金的收回、投资收益的实现。项目运营阶段，特别是达到可售阶段，由于市场政策因素变化、自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳，项目去化慢、去化周期变长，导致回款缓慢，会严重影响企业资金的回收。若企业本身资产负债水平高，资金回收不能与资金需求同步，就会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。

二、房地产企业财务风险形成的原因分析——以某规模房企为例

新时代，国家推出的房地产调控政策对房地产企业影响深远，房住不炒、限价限购、三道红线、一城一策、两贷集中、集中供地，政策频出，行业正发生深刻的变化。下面笔者通过以某规模房企为例（以下称该房企）举例分析房地产企业财务风险形成的具体原因。

（一）国家宏观调控政策的影响

房地产融资政策性收紧，正式出台了“三道红线”政策，对房企三项财务指标提出明确要求。该房企集团战略上“多元产业+数字科技”，地产战略上虽调整为“高增长、控规模、降负债”，但该企业经过1年时间的调整，2020年底三道红线仍都超标，资产负债率83.4%，净负债率159.2%，现金短债比0.47。国家收紧地产行业的融资，特别是对三道红线超标企业更是在融资、拿地多方面限制，该房企在宏观调控政策背景下，债务风险充分暴露。

（二）企业资本结构不合理

资本结构不合理最主要表现在负债结构不合理，该房企年报披露总资产2.3万亿，总负债1.95万亿，其中流动负债高达1.51万亿，有息负债高达7166亿元。其中有息负债中，一年以内到期为3355亿元，占比46.8%，远远高于同是规模房企的碧桂园和万科的29.5%和32.1%。该房企现金短债比低，短期负债比例过高，负债结构不合理，流动性风险很大。

（三）企业投资管理不善

2022年1月海南省政府发布一则行政决定书，该房企在海南的某在建项目因违法取得规划许可证面临建筑物被拆除的风险。同样的该房企，也被报道过超过约定动工开发日期未进行项目开发建设被依法收回国有建设用地使用权的事件。在投资管理中，因不合规投资、投资决策不科学，项目违建、土地被收回、受到行政处罚等让企业蒙受损失。

（四）企业资产变现能力弱

该房企在债务风险爆出后，多次出售资产回笼资金，主要以所持有的流动性好的上市公司股票。企业资产流动性强、变现能力好，能帮助应对债务危机，但该房企2.3万亿资产里流动性好的资产只占很小比例，资产里流动性差的土地与项目资产约1.6万亿，占比约70%，这部分资产变现能力弱，就算折价变现也需要较长时间。

（五）企业融资成本高损害盈利能力

极高的资产负债率和债务风险导致金融机构给企业的资金利率高，2020年该房企平均利率高达9.5%，同期的碧桂园平均融资成本5.56%，万科平均融资成本6.13%。过高的融资成本，不论是在当期费用化还是在项目成本中进行利息费用资本化，最终都会侵蚀企业盈利能力。

三、房地产企业财务风险防控的实施策略

（一）投资风险应对措施

首先，在项目投资前，企业应详细了解房地产行业政策变动与发展趋势，掌握市场行情，分析并测量投资项目的科学性与效益性，是否能够为自身创造经济效益，并充分考虑可能存在的风险因素，与各部门进行商讨，最终确定详尽、可行的投资方案，并做好投资风险的排查与规避，避免高杠杆盲目投资项目。其次，引入资金预算管理，加强财务预算分析，对企业各项投资活动进行风险预测，做好预算评估与审核编制，保证预算目标与实际经营成本相符。同时，加强企业运营分析，设定预期发展目标，在掌握财务情况的基础上，进一步调整战略发展决策，保证投资决策与企业战略规划保持一致，减少两者之间的差异性，规避财务风险的出现。最后，加强财务资金预算、编制、评估，准确找出投资决策中存在的风险隐患，强化资金使用审批管理，对其进行系统化规范和管理，以此来提升各项投资和经营决策的科学性，有效规避财务风险的发生。总而言之，政府调控政策愈加严厉，新形势下更加注重政策对投资风险影响，做好项目投前的准备工作，加强投资风险分析，避免盲目投资使企业遭受不必要的麻烦与损失。

（二）筹资风险和偿债风险应对措施

房地产企业有其独有的特征，它在运营过程中资金需求量大，而且资金回流慢，流通时间长，财务风险相当大。为满足企业的运营，避免出现资金周转不畅的现象，企业应结合实际运营情况、经济能力，构建完善的资金预算体系，并加大管理力度，根据自身经营特点完成资金预算编制，预估预算期间内收支情况，同时加强融资管理，适当扩宽融资渠道。

在融资方面，企业需根据自身经营规模选择合适的融资方式，例如：具有一定规模的房地产企业可以通过发行股票、发行债券等多种渠道融资；同时要关注政策利好，关注政策性贷款，尽可能争取政府补贴，税收优惠及融资鼓励等；不忘优化并创新融资模式，包括降低权益比例进行小股操盘发挥经营管理的优势、做好供应链金融，资产证券化等融资；集团型企业，在房地产二级市场估值不高时，可以将优质业务板块分拆上市，近年来多家房企物业板块上市就是例子。

在资产结构方面，房地产企业要保持合理长短期负债比率，增加中长期负债比率，减少短期负债比率，达到以中长期负债为主，短期负债为辅的合理负债比例，降低短期偿债风险。

新时代，高负债房地产企业融资越发困难，做好筹资管理，保持合理的资产负债比率，不仅可以保证财务稳健还可以获得较低的融资成本，化解财务风险。

（三）运营风险应对措施

在运营风险应对环节，房地产企业需要结合自身经营情况、经济实力，制定合理的销售政策，采取灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。首先，要充分了解项目地房地产市场行情，制定合理的销售价格，通过销售渠道组合多样化，编制科学、合理的房屋销售与租赁计划等方式，制定有效的销售策略，并采取适当的让利政策，加强房地产宣传推广力度，完善房屋售后服务体系，树立良好的企业形象，获取更多社会效益。其次，各地出台限购限售政策、房地产调控政策随时间变化，要充分掌握市场政策，高效做出决策，加强经营预算编制，以企业战略发展为中心，结合销售经营管理、经营成果等各项需求，制定预算指标，根据外部市场环境发展趋势，做好产品价格、销售费用、进度等预测。最后，落实销售预算分析，每月度或每季度召开一次预算回顾分析大会，查看预算执行偏差，分析偏差原因，及时作出反映并改进，促进经济指标的顺利实现。加强预算指标分解，要求每个销售人员在预算范围内合理开支，避免因过度追求销售量，投入大量不合理销售费用现象的发生。

（四）加强销售回款管理

众所周知，房地产企业需要大量的资金数目来维持正常运行，想要保证资金链运行通畅，企业需要从销售回款管理角度入手，实现资金快速回笼，加快资金周转速度，促进企业得以健康运转。在实践中，房地产企业不同业态对应不同的客户，不同客户又有不同的付款方式。住宅、公寓类付款方式主要以分期付款、一次性付款和按揭付款为主。针对按揭付款客户，要加快客户资料、贷款审批、贷款放款的各个环节的速度，以最快速度回笼资金；针对分期付款客户和一次性付款要及时催告客户款项，保证及时回款；商业类要提前做好招商工作，吸引客户自持或投资；车位类去化周期长，预售阶段要制定好销售策略，交付阶段要与物业做好衔接，借助物业公司力量去化。在此过程中，需要落实回款岗位责任制，确保将销售回款职责准确落实到各岗位中，做好明细账目记录，详细记录每笔销售贷款、按揭款，方便后期查阅与审核。在必要情况下，可建立配套的激励机制，调动员工的工作热情，使其以更良好、积极地态度投入到岗位工作中，加快销售回款速度，避免呆账、坏账现象的发生，降低风险出现概率。此外，企业应与银行机构保持良好关系，确保客户每笔贷款、按揭款都能及时到账。

（五）加强流动资金管理

新时代，房地产企业预售监管资金监管更加严格，充分合理的使用预售监管资金，是加强流动资金管理的重要方面。最近几年一些开发商资金链出现困难，预售资金监管成为焦点，政府部门对开发商监管力度越来越严。首先，加强预售监管资金的管理，要合法充分使用预售监管资金。其次，监管严格背景下，预售资金通常只用于项目建设、贷款本息支付等，不得随意支取使用，造成企业监管资金大量被闲置，企业要充分理解监管要求下调整与建设方、供应商的结算模式，充分使用被监管资金。例如调整的付款节点，与监管资金达到动态平衡，措施如付款节点提前以获取更低的合同造价、更低的融资成本等。最后，充分学习监管协议，达到可支取条件时及时支取，最大限度使用资金。

（六）加强成本费用控制

成本是企业的生命线，决定着企业的长远发展，合理管控成本费用，可以有效提高企业经济效益，保证投资决策的正确性，规避投资风险的形成。第一，企业需要引入全面成本管理，广泛搜集各项成本信息，以便准确掌握实际财务状况，由此制定成本费用管理制度，将成本费用控制在合理范围内。第二，实行成本动态化管理。在建筑项目建设前期，落实招投标规章制度，并要求各工程项目以该制度为标准完成后续项目建设，为企业节省工程造价成本。第三，做好项目建设过程中的追踪跟进，详细了解实际施工进度、成本支出情况，做好施工图纸审批，加强项目验收，避免因图纸反复修改或返工等情况出现，进一步增加企业成本费用。第四，在项目建设完工后，应立即进行竣工验收，将项目预算与实际成本费用进行对比，查看两者之间的差异性，分析差异形成原因，并对成本费用管控效果做出评价。第五，加强项目成本费用审核，确保各项成本得到合理支出和使用，对成本费用实施监督，严格审批手续，以便更好控制成本费用，在提高项目投资收益率的同时，增强企业成本管控能力。

四、结束语

综上所述，社会在发展，时代在进步，国民经济的快速提高，造就了房地产行业的辉煌。房地产企业在做好自身生产建设的同时，应对财务风险管理提高关注，树立正确的风险防控意识，从大局观角度出发，做好项目投资、筹资、运营风险的应对，在此基础上加大成本费用、流动资金、销售回款等管理力度，确保将风险防控工作准确落实到企业各个环节中，规避财务风险的发生，在提高财务风险防控水平的同时，增强企业综合竞争力，确保在众多竞争对手中脱颖而出，占据更多市场份额，为社会居民提供更优质的房源。