“三条红线”背景下房地产企业财务管理应对策略

薛书冯 祥生地产集团有限公司

引言

房地产企业的业内人士已经在2019年开始呼吁相关现金流的管理，同时房企的相关主管部门也考虑到相关政策，纷纷采取一系列策略进行适量的房地产经营。例如一些房企集团针对一些负债不高的公司进行区域性的要求，要求这样的公司提前偿还银行贷款，并且在后续的发展中要求适量控制负债。根据房地产企业的相关“三条红线”，房企应将其进行充分的解读，完全的了解相关融资新规，继续窥探发展中的融资规模，尤其是要在“三条红线”监管政策的引导下，继续实现房地产企业的健康、持续性发展才是目标。

一、房地产企业特点

（一）房地产企业体量大，运营周期长

当下房地产企业的主营业务还是进行房屋的销售，作为一个正常的完整链条，房地产企业也需要进行可行性分析研究，把整个运营作为一个完整的链条。首先，房地产企业由于体量较大，企业运营周期较长，加上市场需求和政策瞬息万变，因此其很难再抓住购房者的偏好，很难抓住政策的变动和经营周期的变动，这样来看其会对房地产企业带来较大的影响。

其次，一些房地产项目由于所涉及资金数额较大，有时甚至达到十几亿元，这样大额的资金投入会给房地产企业带来一定的考验，特别是由于房地产项目运营周期的特点，使得其在建设投入方面会遇到市场变动影响，使得一些资金需要进行不断地投入，这对房地产公司融资方面提出了更高的要求，最终会导致房地产企业加大负债率。房地产企业还要在通盘设计时反复考虑到相关资源，并也要根据社会需求的变化设置经济、交通、配套资源等。

（二）房地产企业多环节加杠杆

房地产行业在市场上是一个高负债的行业，从企业拿到地到销售完毕期间会存在多环节的加杠杆现象，这样会使得其缴纳一定的保证金，并会加大向金融机构借钱加大杠杆。例如在缴纳土地款时，部分房企普遍存在通过前融的方式支付部分土地款，通过前融和开发贷并存的方式支付剩余土地款，从而加大房地产企业的融资杠杆；例如在房地产开发环节，房地产企业通过建设公司垫资、商票、供应链融资的方式加大开发杠杆；例如在房地产销售环节，通过预售结合银行按揭贷款的方式进一步加大杠杆，这样的方式会使得房地产企业多次加杠杆，使得房地产企业自身杠杆的负债率较高，从整个资金链条上来看，如果一个环节出现纰漏将会导致整个链条产生损坏，最终使得房地产企业面临一定的风险。

（三）内部控制与审计薄弱

我国房地产市场在过去20年所谓欣欣向荣，在楼市繁荣的市场化局面下，房地产企业开始快速的扩张，并注重自身的财务管理，内控问题的出现也使得一系列房地产企业产生了大量的问题，使得企业大部分内控形同虚设，导致很多房地产标的项目没有达到一定的目标。从审计相关的情况来看，房地产企业项目很多的弊端也层出不穷。例如内部控制和审计的薄弱，使得房地产企业缺乏一系列风险监控政策的指引，在经济放缓的前提下一些项目资产的破产清算也难以实现，因此房地产企业固有特点存在的安全隐患，也给房地产企业带来了巨大的财务风险。

二、“三条红线”政策对房地产企业的影响

在“三条红线”政策的指引下，企业的负债规模得到了限制，但与此同时现金流也会受到一定的影响。从“三条红线”对房地产企业的影响来看，该项政策会使得房企出现新的拐点，尤其是“双集中”影响下的2021年房地产贷款集中和土地集中尤为明显，房地产企业通过加杠杆实现野蛮增长的现象会发生一系列改变，相反一些财务指标优异、经营管理优秀、综合实力较强的企业，他们会通过经营驱动、优胜劣汰的方式，继续拉大与房企之间的差距，有利于实现房地产行业的集中。

“三条红线”政策无论是对未来的土地市场还是对房地产企业的影响都是巨大的，针对相对趋于平稳的房地产企业发展来看，融资成本会随着政策的指引逐渐地降低，甚至预言三年后房企的盈利水平将会呈现下滑的趋势。当下市场的竞争就是资源的竞争，房企也要在市场的竞争中依靠实力说话，这就需要房地产企业根据“三条红线”政策的指引，对房企负债规模给予一定的明确，上升企业综合的实力地位，以上来看通过“三条红线”监管政策的指引势必会对房企的发展产生一定的深远意义。

三、房地产企业在“三条红线”监管下经营模式的转变

从2020年的中央政策态度来看，我国依然坚持“房住不炒”的政策态度，特别是新冠病毒的疫情影响下，市场中中小型的房企开始呈现出下行的状态，房企的现金流量依然呈现出紧张的态势。此时，“三条红线”政策的全面落实，使得多家房地产企业开始被迫引入战略投资者，从而有效地缓解了房地产企业的财务困境，这样来看房地产企业由于资金断裂，其会被迫进行相关项目的打包拍卖，会逐步被市场淘汰或者收购和兼并。

“三条红线”正式开始所带来的红利显而易见，如土地红利和金融红利以及受到新的监管政策的指引，房企开始注重内部的管理体系的完善，房企在运营方面和服务方面更加注重优质化。房企的财务管理更要遵从一定的纪律性，将财务纪律逐渐延伸到财经纪律，要求房企不能做假账的同时做好成本的控制，如从成本分摊方面延伸到财经纪律方面，再拓展到投资纪律方面，都需要房地产企业紧跟“三条红线”政策进行全面的财务内部监管。当下，房地产开发商和房企财务管理工作者其所面临着市场环境较为复杂，如果原有的工作模式和政策难以适应市场，将会难以赢得面向市场的发展。

四、“三条红线”政策下房企财务管理的应对策略

（一）积极应对“三条红线”的管理策略

房地产企业的资本结构管理也要积极地应对“三条红线”，严格在政策的指引下统一口径和统一指标计算，将具体的标准进行逐步的落实，尽量避免产生指标计算结果不一致的现象。在“三条红线”指标的规范上，其公式会涉及相关财报的资产、负债、所有者权益，或者是资金和有息负债等科目，会计科目一旦变化就会对会计报表产生一定的影响，甚至延伸到对经营业务和管理事项产生影响，最终将影响到“三条红线”政策的落实。

从财务管理方面来看，财务结构的相关调整是十分必要的，一些企业把债务周期拉长甚至去借高利息短期债，这样就会对企业产生一定的影响。在管理方面更要注重对资产负债表的检查和检讨，同时制定完善的管理体系和管理内容，通过一定的管理方法来强化资金和投资管理。从监管角度来看，未来房地产企业不做传统的明股实债，而将重心转移到真实的同股同投资，真实的股权投资将会帮助企业保留住财务底线，必要时候还可以通过提升兑汇率管理的方式，加强对汇率的管理此时就会对房企财务管理产生大幅度的影响。

（二）房企财务管理中实际工作事项管理

从房地产企业监管部门的统计数据来看，相关监测表会涉及一系列财务指标，这8项指标中也包含了最近三年经营活动的现金流量，也会包含触及“三条红线”指标的融资，因此该项工作事项的管理给房地产企业日常财务工作带来了一定的难度。但根据日常管理来看，其必须高度重视经营活动，从相关工作事项管理上帮助企业结转利润，加强对三个指标管理，合理应用会计方法，才能使得工作事项管理更加的优化。

例如会计方法的应用也要在会计准则的指引下，落实好方法的应用并掌握好新会计准则内容的变化，使得企业财务管理中会计方法的运用必须掌握好度，坚持会计核算方法的一致性，通过标准的制定保证会计报表的质量，最终实现财务数据的准确性和客观性。另外，房地产企业还要逐步完善财务系统，通过建设系统的完善并不将其赋予表面，如形成全员统一的思想，统一的管理才能形成统一的风格，统一的管理语言才能做到管理意识的统一，最终实现企业管理的业财一体化。业务部门还要根据日常的财务系统做好财务报表的呈报，财务报表更要在保质和保量的基础上，积极地应对一些复杂的事项，避免发生不必须的影响才是关键。因此，房地产企业此时可以通过预算的方式，做好相关结算和后续工作，加强相关财务风险的规避，进行专业化的管理和精细化的管理才能实现更好的发展。

（三）树立全环节风险意识、重视成本管理的细化

首先，房地产企业要根据三个指标的内容，结合自身的业务和事项树立全环节风险意识，根据内部管理活动的不同阶段产生的不同影响，帮助管理者树立全环节风险意识，根据不同阶段按照相关内容进行成本的计量与核算，特别是房地产开发项目由于其成本项目的重要性，要求房地产企业必须高度重视成本管理的细化，必须高度重视成本的有效控制，将整个开发项目成本控制在可控的范围内，这样也有利于房企成本的核算。例如房企的加计扣除费用和开发费用的计提，会对房企的成本产生一定的影响，又如土地成本分摊方法的不同，也会导致不同的计算方式和结果。成本管理在具体操作过程中既要符合常规，又要注重合规和合理性，坚持理论和实践相结合，才能恰当的选择成本管理方法，最终帮助企业实现税收成本的降低。从经济运行角度来看，相关经济周期的项目影响，一些平稳发展期和降速发展期的项目显得尤为重要，只是要求房地产企业必须树立全环节的风险意识，此时要站在全局的角度把握投资节奏，注重投资速度的放缓，真正的从城市规划和政府规划角度上进行项目的可行性分析，在依据市场的变化和政策的变动进行方案的应对。

其次，房地产企业要合理的预测资金需求，要注重资金来源的优化，并在相关投资项目决定后审慎相关整体效果，从整体上做出科学的预测并做好一系列必备工作，例如在精确预测资金的基础上选择合理的资金渠道，结合企业自身选择合适的融资策略，例如房地产企业可以根据自身的实际情况采取一定的股权融资、小股东投入、信托融资、发行债券、互联网金融融资，最终还可以通过银行借款来实现融资。房地产企业还要改变传统的资本结构，通过降杠杆促进企业内部发展，从传统的资本结构来看高负债现象还比较普遍，因此企业负债过高会给企业发展带来一系列不稳定因素。当下，由于一些负面舆情和经营环境的恶化，一些金融机构在借款方面缺乏一定的安全保障，房地产企业应多环节的加强杠杆，在实践中逐步地进行量力而行。例如根据当前房地产企业现状来看，降低负债率并对相关环节的把控，会使得企业的现金流出和销售现金流入达到一定的匹配度，最终真正的避免资金资产资源的浪费，帮助企业提高销售回款率，加速内部资金的周转和资金回笼。

（四）建立严格的内部控制与审计

房地产企业由于自身行业的特点，其必须在内部建立严格的内部控制制度，并通过审计的方式有效的规避财务风险和经营风险。例如内部控制要建立一套完善的监督和制约体系，通过加强对风险的评估实现相关投资部门的风险投资，最终加强对风险的有效规避和评估。例如在一些投资部门的前端设置上，设置相关前期投资的管理部门以及风险控制部门，能够有效地帮助企业进行内控制度的落实。一套行之有效的内部控制制度和体系，对于房地产企业规避各种风险来说作用是大有裨益的，也有利于企业发展体制的逐步完善。

房地产公司还要注重建立内部适合的审计质量标准，通过审计质量标准的有效监控，让审计人员充分认识到相关内容的重要性，只有在充分了解相关审计专业知识的基础上，遵循一定的道德标准和相关内容，才能使得审计队伍更加的专业化。在当今社会经济发展中，企业要逐步扩大审计范围和审计功能，对相关经济活动之间的联系进行窥探，不仅局限于财务方面的审计，还要对企业内部经营的各个方面进行有效的监控，通过监控和审计提供决策者更加有效的决策信息，帮助企业决策者更好地进行投资决策。现阶段根据当下的审计要求，房地产企业也不能忽视审计的作用，通过一定的审计工作才能防止一定漏洞的出现。

结语

综上所述，从“三条红线”政策来看，房地产企业通过政策的指引实现了更远的发展，例如在企业内部经营管理上，实现了经营能力和管理能力的提升，实现了企业核心能力的提升，最终帮助企业经营管理达到一定的成效。在“三条红线”政策的指引下，财务管理工作也应遵循一定的财务指标，财务指标也应该实现动态的发展变化，例如可以根据“三条红线”政策的新情况，改变房企传统的经营管理模式，在有竞争力的产品上保障一定的质量，提升管理中的实际管理能力，才能确保财务的稳健并帮助房企寻求更高的目标。房地产企业应在“三条红线”政策的指引下，规避市场中的各种财务风险，全面树立全环节风险意识，积极探索财务管理的应对策略，才能在未来市场发展中占据有利地位。