基于低碳经济理念的房地产行业发展策略研究

尹春梅

（平阴县自然资源局，山东 济南 250400）

一、引言

工业的高速发展带动了经济，却也引发了能源安全与大气污染等问题，为改善全球气候条件，减少碳排放量，世界各国开始对生产技术提出更高要求，倡导发展低碳经济。中国作为全球第二大能源消费国，大气污染相对严重，要想实现经济的可持续发展，就要承担起环境保护的责任，积极改善经济环境、市场环境、行业业态，推广低碳经济理念，加速产业转型升级，努力实现“双碳”目标。低碳经济理念下的房地产行业不仅要考虑到经济效益，还要考虑生态效益，控制产业排放与能耗，努力实现节能减排。

二、低碳经济理念与房地产行业

（一）低碳经济理念的内涵

低碳经济是指在可持续发展理念下，通过技术创新、制度创新、产业转型等方式，提高能源利用效率，减少温室气体排放，控制经济发展对自然环境的负面影响，从而达到经济效益与生态效益双赢的一种经济发展形态。低碳经济理念最初由英国提出，2008年联合国环境规划署指出现代经济发展应以低碳经济为主导，如今发展低碳经济已成为全球共识。2009年，我国把低碳化作为社会经济发展的战略目标，开始建设低碳产业试点，尝试减少人均“碳足迹”。2020年9月，中国提出2030年“碳达峰”与2060年“碳中和”的目标，开始加速调整经济结构的步伐，大力发展新能源，控制碳排放量，打造绿色发展新引擎，并取得丰硕成果。2021年中国碳排放量比2019年降低28.3%，空气质量得到明显改善。

（二）低碳经济理念融入房地产行业的意义

我国正在加速全社会的低碳转型，尝试帮助各行各业构建清洁生产、精益生产模式，减少排放和能耗。而房地产行业是消耗资源、能源及排放二氧化碳的重点行业，房地产行业的碳排放量占社会总量的30%，占能源消耗总量的40%，房地产经济发展直接或间接造成了大面积空气污染，排放了大量有害气体，房地产行业必然是节能减排的重点。在全球节能减排的大环境下，将低碳经济理念融入房地产业，能实现房地产经济与生态的双赢，能使房地产行业长远发展。房地产业是我国国民经济发展的支柱产业，早在2016年，我国房地产总市值便占GDP的411%，将低碳经济理念融入房地产业具有重要意义。

三、低碳经济理念对房地产行业的影响

（一）有利于调整产业结构

低碳经济的着力点是通过加速产业转型升级，促进技术革新、产业结构优化来实现节能减排，低碳经济理念融入房地产业必然会削弱房地产产业结构的不合理性。一直以来，由于我国房地产业内部结构不合理，发展脱离实际需求，房地产开发规模过大，商品房大量积压，房价居高不下，房产被当作商品，很多中低收入刚需者买不起房，尤其是经济发达地区的天价房价让很多家庭望而却步。出现这些不合理现象的主要原因是房地产行业入市的技术门槛较低，产业结构不合理，一些经销商不顾实际需求炒房，在幕后操纵价格，房屋品质与房价不匹配。而低碳经济理念下的房地产业提倡节能低排，工程需要应用新技术、新材料，提高了房地产业的入市门槛，为产业转型升级创造了契机，在加速房地产业低碳发展的同时，使产业结构得到了一定程度的优化。

（二）有利于房地产业的长远发展

房地产业虽然市场规模庞大，但背后存在诸多风险，一旦房地产泡沫破裂，必然打破国家经济平衡，导致经济衰退，甚至诱发严重的金融危机。实际上，很多发达国家都出现过房地产泡沫破裂，经济受到重创，金融危机爆发的情况。例如，日本在二战后经济得到高速发展，经济规模位居世界第二，国民的消费能力随之提升，房价一路飙升，加之金融条件相对宽松，大量外国资本流入日本房地产市场，房产和地皮供不应求，价格完全失控，民众纷纷贷款购入房产或地皮。但受《广场协议》与金融政策的影响，1991年后日本房价急转直下，房地产泡沫破裂，民众开始断供，金融业受到重创，诸多金融机构倒闭，不少民众因此无家可归。而将低碳经济理念融入房地产业后，开发商需要将更多的精力放在满足实际需求上，增强房屋的功能性、适宜性，可在一定程度上延长投资时间，打消一部分开发商的投机心理，促进房地产业长期健康发展，避免房地产业形成较大的泡沫。

（三）有利于建筑智慧化目标的实现

随着科学技术的进步，信息技术、人工智能技术开始广泛融入各个领域，高新技术在建筑领域的应用可提升建筑管理的效能，提高居民的生活质量，为居民提供高效、舒适、便利的个性化建筑环境，实现建筑的智慧管理。智慧建筑的特点是智能化、降本节能，相较传统建筑有很大的优势，是未来建筑发展的主流。而低碳建筑与智慧建筑有很多共性，智慧建筑的节能减排符合低碳建筑规划，低碳建筑需要应用的技术符合智慧建筑建设的需要。因此，低碳经济理念融入房地产业可尽早实现建筑的智能化，同时满足节能减排要求，符合房地产业未来发展的大方向。

（四）有利于平衡经济效益与生态效益

第一次工业革命以来，人类为了加速经济发展，过度消耗地球资源，世界各国面临能源危机、环境危机。如果不改变当前这种情况，长此以往，人类的生存势必受到影响。而房屋建筑是导致温室效应、诱发雾霾天气的元凶之一，环境问题是人类社会不可规避的问题，未来房地产经济发展必须考虑环境因素。低碳经济理念融入房地产业有利于平衡经济效益与生态效益，发展低碳绿色建筑是解决环境问题的必然选择。

四、低碳经济理念融入房地产业的困境

（一）导致房地产项目开发成本上涨

要想建设绿色低碳建筑，发展低碳房地产经济，需要应用新技术、新材料，提高施工技术标准，加强建筑能耗控制。新技术、新材料的研发，需要持续投入大量资金，企业必须准备充足的资金，而这会增加企业经营成本，给企业带来财务压力。在建设中大量应用新技术、新材料，必然增加工程建设成本，成本上涨又会导致价格上涨。显然，低碳经济的发展将导致房价上涨，会加大房屋销售压力，延长房地产企业投资回收周期，对房地产经济的发展会产生一定的抑制作用。而房地产工程项目大多利用贷款解决资金问题，若成本增加、销量降低、利润减少，房地产企业需要承担更大的经营风险，一旦资金回笼出现问题，企业资金周转不灵，企业就可能陷入资不抵债的局面。因此，很多房地产企业出于利益考量，不愿意参与低碳建筑的建设。

（二）缺乏有效的激励政策

发展低碳经济具有特殊意义，必须有政府的引导、政策的支持，才能实现节能减排的目标。实际上，很多发达国家在发展低碳经济的过程中都实施了激励政策，利用政策工具推动低碳经济发展。美国为加速低碳房地产经济的发展，对新建的低碳房屋建筑给予减税、免税、补贴优惠，如安装太阳能的家庭最高可获得2000美元的抵税额度。然而，目前国内尚未形成系统的、专门的低碳房地产激励政策，现行政策多为倡导性政策，无法切实调动房地产企业参与的积极性，导致政策执行效果差，难以真正促进低碳房地产经济的发展。

（三）低碳房地产需求有限

我国买房群体对房屋的节能问题关注较少，大多忽视房屋建筑后期运维成本，对低碳建筑更缺乏正确认识。在这种情况下，房地产企业出于对短期利益的考量，为了降低工程建设成本，不会过多考虑建筑节能问题，工程项目在设计上就没有融入节能设计。而且从消费者角度来讲，融入节能设计，建设成本上涨后，势必通过房价转嫁给消费者，从而增加消费者的经济压力，打击消费者的消费欲望。因此，当前低碳房地产需求有限，不足以支撑全面发展低碳房地产经济。

（四）房地产低碳标准欠缺

低碳经济属于新概念，国内社会的认同度、认知度较低，人们关注住房的舒适度。低碳建筑理念尚未普及，导致国内房地产低碳标准欠缺，高能耗、高排放建筑仍是主流，低碳房地产投资缺乏动力，距离节能、低排放、低污染仍有一定距离，低碳技术水平有待提高，一些建筑的能耗严重超标。例如，某房地产项目未受到有效的监督与评估，工程施工中使用的外墙保温材料不合格，外墙能耗是节能建筑的4～5倍，单位面积年采暖平均能耗折合标准煤20千克/平方米，难以实现节能减排的目标。

五、基于低碳经济理念的房地产行业发展策略

（一）加强成本控制，优化融资环境

成本上涨会影响房地产企业利润，遏制房地产经济的发展，房地产工程项目的开发要想兼顾经济效益、生态效益，就要基于低碳建筑建设要求，科学选择建筑材料、施工方案、施工技术，合理降低建设成本。具体来讲，房地产企业应结合工程特点、施工条件、市场环境，做好成本预算分析，使成本全额量化，准确估算计划与实际的差额，建设预算定额标准体系和阶段性计划，从而增强成本控制的计划性，有效控制项目成本的发生与发展，将成本控制在合理范围内。与此同时，为解决房地产企业建设低碳建筑的资金短缺问题，要优化低碳房地产融资环境，为低碳经济发展提供金融保障。实际上，低碳房地产项目建设资金需求量大，建设周期长，需要有稳定的资金流，可积极利用低碳房地产信托投资基金解决融资问题，把碳排放当作一个有价格的商品，逐步建立房地产的碳交易机制，从而使房地产经济与低碳经济建立相关价值体系，为低碳房地产经济的良性发展奠定基础。

（二）建立长效激励政策，鼓励房地产企业建设低碳建筑

房地产企业是推动房地产业发展的主力军，会影响产业格局与走向，发展低碳房地产经济离不开房地产企业的配合。为规范房地产企业行为，鼓励房地产企业积极开发低碳项目，应以节能减排为导向，结合国家整体减排目标，建立长效激励机制，消除房地产企业的后顾之忧，宏观调控低碳房地产经济。例如，出台财政补贴、碳基金、碳排放税等激励性政策，对建筑节能减排技术研发产业给予政策支持，减少企业研发投资的风险，为技术创新创造有利条件。而且要将低碳经济理念引入房地产经济管理领域，制定房地产减排目标和强制执行措施，建立房屋建筑节能减排效果评估系统，从而提升配套政策的执行力。

（三）倡导低碳生活，培养公众低碳消费习惯

为了培养低碳消费的市场，要让消费者了解低碳建筑的优势，应加大对低碳房地产的宣传，倡导低碳生活，引导消费者树立低碳消费理念，使消费者认同低碳经济，自觉降低能耗、节约能源。只要消费者的需求发生转变，行业的业态就会发生改变，为满足消费者的需求，房地产企业会主动应用节能减排技术，使发展低碳房地产经济变得顺理成章。房地产企业可基于市场需求变化，融入更多的低碳设计思路，助推低碳房地产经济的发展。例如，增加绿化面积，扩大碳汇，将绿化作为卖点。另外，有条件的小区可建设太阳能供电系统，在房顶安装太阳板，减轻对集中供电的依赖，利用可再生能源减少能耗与排放。

（四）明确房地产发展目标，落实建筑节能标准

要想发展低碳房地产经济，贯彻节约能源的政策，就要明确房地产业的发展目标，落实建筑节能标准。西方发达国家节能减排技术研发起步较早，可再生能源的推广时间较长，在低碳经济发展方面有着丰富的经验，我国可借鉴这些成功经验，健全低碳房地产技术支撑体系，建立配套建筑节能标准，推动节能技术、环保材料的应用。例如，参照美国LEED绿色建筑认证构建我国的低碳建筑标准，对建筑设计、施工、验收、运行等环节进行系统的能耗与排放测评，根据每个阶段的测评结果指导工程项目的建设，引导项目人员节能减排，减轻房地产项目建设对环境的危害，避免不必要的资源浪费，真正建设低碳建筑。

六、结语

低碳经济已成为现代经济的主题，房地产业要想持续发展，就要正视低碳经济带来的影响，积极走低碳发展路线。为推动低碳房地产经济的发展，我国要优化低碳房地产的融资环境，帮助低碳房地产企业解决资金问题，还要建立长效激励政策，鼓励房地产企业参与低碳项目。另外，为加速低碳消费市场的形成，要明确房地产发展目标，落实建筑节能标准，倡导低碳生活，引导公众低碳消费，以低碳经济为导向发展房地产经济。