房地产企业开发成本控制探讨

崔益鸾 南通欣利置业有限公司

引言

自20世纪90年代以来，房地产行业开始呈现迅猛发展的趋势，除了行业规模急剧扩增之外，行业内的资金存量和流量也不断增加。因此在过去很长一段时间里，房地产行业在推动经济发展中始终占据至关重要的地位。但在行业迅猛发展的背后，越来越多的问题也开始逐渐暴露，比如表现出的房地产泡沫危机，其实背后隐藏着更为深层次的问题，如对经济发展、人民生活的影响等，因此国家对于房地产行业的治理以及整个经济形态的优化也在逐步进行中。随着当前经济结构调整、经济增速放缓等改革现象的出现，房地产企业在整体上看正在面临着巨大的经济压力。另外，国家宏观政策的收紧所引发的以银行贷款为典型代表的融资渠道也开始收缩，这对于房地产企业而言，无疑将面临比以往更大的资金流动压力。因此，就目前的情况来看，控制房地产企业的项目开发成本，缓解宏观经济、金融环境以及市场环境所带来的巨大压力是房地产企业管理者需要考虑的重点问题。

一、房地产企业开发成本控制概述

（一）房地产企业开发成本控制的概念界定

房地产企业的开发成本是指企业为实现发展目标而进行的一系列经营活动中所消耗的全部资源总和。而成本控制就是要在企业项目开发的全过程中，以项目顺利进行为前提，尽量避免各项资源的浪费，保证资源能够得到最大限度地发挥，最终达到企业价值不断增值的管理目的。

（二）房地产企业开发成本控制的原则

第一，全面性原则。全面性原则包括两个方面的内容，其一是涵盖的开发过程要全面，其二是涵盖的人员要全面。开发过程的全面性是指房地产企业要将成本控制应用到项目开发的各个环节中，包括前期的投资分析和决策过程、方案设计过程、后续的施工过程以及竣工后的核算过程等，保证成本控制能够充分发挥自身的功能价值。而涵盖人员的全面性主要是指成本控制活动需要全体员工的参与，只有这样才能保证各个成本控制能在各个阶段发挥作用。

第二，实时监控原则。实时监控原则是指项目开发的整个过程中都进行成本控制的管理活动，而不仅仅局限于项目竣工后的成本核算和分析。首先，通过对项目开发中各个环节的实时监测和反馈能够全面且充分的了解实际情况，这样就能够保证管理人员能够及时发现问题，并给予及时地修正和反馈，从根本上减少预算管理和成本控制活动出现偏差的情况。其次，与项目进展同步的监测活动能够保证信息的及时性，这样就能为管理人员的决策活动提供依据和信息支持，帮助管理人员能够在迅速变化的外部环境中及时发现应对对策。

第三，明确权责原则。如前所述，房地产企业的开发成本控制需要全员的积极参与，同时需要涵盖和贯穿项目开发的全过程，这就说明成本控制活动需要涉及企业内部各个部门和员工之间的协调配合。为了保证成本控制活动的顺利进行，就必须对各项工作和任务中所涉及的员工有明确规定，即保证权力和责任相一致的原则。这样一来，一方面能够在项目开发的全过程保证全员参与，保证成本控制能够顺利落地；另一方面可以在项目结算后为成本控制的考核机制提供依据，根据任务完成情况，奖励和惩罚并行，从而提高员工参与的积极性。

第四，因地制宜原则。因地制宜首先需要房地产企业根据自身的实际情况建立和完善成本控制制度和体系，可以对标优秀企业和先进理念，在借鉴的基础上推陈出新，只有真正适合自身企业的政策和制度才能真正发挥其功效。其次因地制宜还需要房地产企业与时俱进，积极利用当前的飞速发展的信息化技术，提高工作效率和精度，以适应改革发展的需要。

二、房地产企业开发成本控制的问题

（一）成本控制工作的全面性不强

房地产企业当前在成本控制方面缺乏全面性的具体表现可以从以下两个方面看出：首先，从项目开发的环节来看，当前的成本控制活动无法涉及项目开发的全过程。房地产的项目涵盖多个方面的内容，包括最初的投资决策、设计方案制定、招投标选择供应商和承建方、项目施工等各个复杂的环节，但在这一完整的项目开发链条中，房地产企业往往只重视项目的实施环节，因为该环节所涉及的人力和物力最多，同时耗时较长。但这样一来会使成本控制能够发挥作用的空间变小，这也是当前成本控制工作无法实现既定效果的根本原因之一。其次，从成本控制的关注对象来看，房地产企业很容易忽视隐性成本造成的支出，如投资决策环节中耗费的决策成本，包括由于市场调研而产生的人力和财力消耗，这一类成本的所消耗的数额并不少，如果房地产企业对此没有充分的重视，很容易造成成本居高不下的问题。

（二）成本控制工作缺乏预算管理机制

规范并且完善的预算管理体系是提升资源使用效率，提高财务管理工作质量的基础，同时也是开展成本控制工作的重要保障和基本前提。预算管理通过合理制定预算总目标，并在此基础上进行层层分解形成各个部门子目标的形式对项目开发过程中所耗费的资源进行管理和约束。通过预算管理，房地产企业一方面能够提高各个部门和员工在成本控制中的参与度，另一方面又可以通过各个环节、各个层次的目标对各项活动进行监管，从而及时纠偏。但当前很多房地产企业缺乏完善的预算管理机制，这样就导致项目开发过程中的预算目标缺乏合理性，这样既无法发挥预算管理工作的控制作用，也无法及时规避问题。因此，建立全面预算管理制度是当前房地产企业需要考虑解决的重要问题。

（三）成本控制工作的考核机制不健全

公平公正的考核工作是实现成本控制动态优化和调整，提高员工参与度，最终实现高效成本控制的关键环节，但从当前的研究和实际情况中可以看出，房地产企业在成本控制的考核工作中仍存在较大的问题。首先，成本控制工作中的权责关系不够细致，无法为后续的考核和奖惩工作提供依据；其次，在实际成本控制的过程中，无法及时更新和反馈控制工作的动态，这就在一定程度上造成了考核工作的滞后性；最后，管理人员将更多的注意力放在项目施工环节，对项目竣工后的复盘与考核不够重视，这样不利于企业吸收以往成功的经验，也无法在失败的案例中得到反馈。成本控制的考核环节在房地产企业成本控制的全过程中占据不可替代的作用，只有健全并优化考核体系才能及时发现成本控制中的问题，从项目和员工两个层面提升控制成效。

三、房地产企业开发成本控制的要点

（一）施工前期的成本控制要点

第一，投资分析和决策环节。房地产企业项目开发的首要环节就是要对需要开发的项目进行评估和分析，并根据分析结果确定后续的施工方案。该环节房地产企业首先要结合自身的发展目标和内部的实际情况确定项目开发的成本目标，并将该目标作为后续成本控制环节的主要依据。此外，根据成本目标编制项目开发方案，尽量明确各个环节所需要的详细支出以及项目完成后的回报率等。最后，要编制详细的项目书为开发过程提供指导和借鉴。

第二，开发方案设计。方案设计是指房地产企业根据项目实际情况设计详细的施工图纸，现有研究表明，设计方案对于整个项目实施的全过程产生的影响最大，因此房地产企业需要重视该环节，在考虑成本和效率的同时，尽可能选择经验丰富的设计团队，避免在后续施工过程中再发生变动导致更多的资金消耗。

（二）施工过程中的成本控制要点

第一，选择合作商。我国目前实施税收改革后，供货商的分类也发生了改变，企业在选择供货商时可以考虑不同纳税人所提出的产品报价，并综合考虑对自身税收缴纳带来的影响，最终选择性价比更高的供货商。除供货商的选择之外，房地产企业还需要考虑和建筑公司的合作，建筑合同的签署将直接影响项目实施整个过程中的成本花费。在选择建筑合作商之前房地产企业可以详细了解市场中的基本情况，对于市场报价、变动趋势等要有整体的把控。同时在合同签订的过程中，要充分发挥企业法务部门的作用，在合同中合理规定双方的权力和责任，避免后续问题出现时相互推诿的现象出现。

第二，施工过程中的人员管理。施工过程中所出现的人员管理问题也是房地产企业在项目开发过程中需要考虑的重点问题，人员管理混乱势必会造成成本的增加。人员问题的产生主要是由于房地产企业的项目通常实施周期较长，且人力投入力度大，因此很容易在施工过程中出现管理混乱的现象，从而造成工期延误或者资源浪费的情况。

（三）竣工过程中的成本控制要点

项目竣工后的成本问题主要集中于工程核算中，审核过程不够严谨是该过程中提高成本的主要原因。竣工环节中，相关人员需要根据最初设定的成本目标、当前签订的合同以及国家的法律法规对完成的项目进行审核和核算，同时要将相关信息保留，并对此进行深入分析，发现产生问题的原因并总结成功经验，为后续项目的开发提供借鉴意义。

四、房地产企业强化成本控制的路径

（一）优化成本控制的制度体系

完善的规章制度是实施成本控制的必要条件，行之有效的制度能够给成本控制的各个环节提供指导性的建议。房地产企业需要重新审视当前内部的成本控制体系，同时结合现行的政策法规以及优秀企业的管理经验，并在此基础上分析自身公司在项目开发各个环节中的特点、回顾以往工作中出现的问题，并同时总结成功的工作经验，从而达到不断优化完善成本控制制度的目的。在该过程中企业需要注意的是应当保证制度的完备性，确保制度内容能够涵盖投资决策、设计规划、招投标、采购和结算等各个环节。另外，企业内部的各个部门，包括工程部、财务部、法务部等需要根据整体的规章制度制定与之相匹配的部门制度，同时加强部门之间的沟通和协作，保证最终建立的控制制度是科学完善并且相辅相成的，同时对项目开发过程中可能出现的问题，在制度体系中都能够有章可循。

（二）明确成本控制的方法

全成本控制模式是当前房地产企业实施成本控制时最适合的方法，具体可以包括两个方面的内容：第一，全程动态追踪的模式。由于房地产企业所涉及的项目普遍具有规模大、周期长的特点，因此企业应当在项目开发的最初阶段就开始实施成本追踪，并一直持续到项目结算阶段为止。全过程的追踪一方面能够及时发现实施过程出现的问题并纠正偏差，防范可能出现的风险。除此之外，对于超出预期规划的项目活动，企业可以及时进行分析，找出影响预算超支的原因，规避后续可能出现的相似问题。第二，预算目标控制的模式。全面预算管理是企业实现成本控制的重要途径，项目开发前企业管理者及财务人员根据内外部环境确定项目的总预算目标，再将目标进行层层分解，并反映到项目规划书中，同时让全员参与到预算管理工作中来，这样既能保证预算目标的制定科学合理性，又能提高员工工作的民主性和积极性。

（三）完善成本控制的考核机制

如前所述，成本控制应当贯穿于项目开发的各个环节，包括事前的规划、事中的控制以及事后的核算，而各个环节的控制过程可以辅助以考核机制完成，这样就能够保证各项控制活动得到有效落地和实施。首先，企业可以根据最初制定的预算和成本的目标，在对目标进行分解的过程中，将所涉及的部门及人员的工作进行细化，对应好各项工作的具体负责人，划分好相应的权力和责任，这样就能保证在问题出现时及时找到对应的个人，避免由于责任不清而导致的成本进一步加大的问题出现。同时，建立公平科学的奖励和惩罚机制，在一个会计年度结束后，可以统一对企业当前所进行的项目成本控制率、预算目标完成度等进行考核和分析，对表现优异的部门及员工要进行相应的奖励，以此达到员工激励的目的，能够增加员工参与到成本控制过程中的积极性。而对于未完成目标或者出现资源浪费的情况，企业需要首先分析出现该问题的原因，如果是人为因素所造成的，就要有一定的惩罚措施，以此对企业员工的行为进行约束，避免类似的情况再次发生。

（四）搭建成本控制的信息化平台

随着大数据时代的到来和信息技术的发展，各行各业都纷纷引入信息化技术以提高工作效率，而房地产企业由于所涉及的项目规模大、合作单位多等特征，也需要积极构建信息化的技术平台以缓解成本控制和核算的压力。首先，房地产企业可以和软件公司建立长期的合作伙伴关系，保证自身企业内部的信息化系统能够及时更新或升级换代，以满足当前技术发展的需要，同时为实现项目开发中全方位、全过程的动态追踪体系提供技术支持。其次，房地产企业还可以引入在建筑过程中所需要的技术手段，可以为企业前期的投资决策和图纸设计环节提供建议和参考，这样就能够保证房地产企业在项目施工过程中不再出现图纸更换等问题，从而为降低施工成本提供保证。最后，大数据时代还需要注意数据安全性的问题，对于涉及重要信息和资源的岗位要加强系统保护，可以通过设置登录权限等方式减少信息外泄的风险。构建信息化的技术平台一方面能够提高员工的工作效率，减少人为的失误，另外一方面还能够帮助企业及时获取和处理大量的信息，为各个环节的决策过程以及分析过程提供信息支持。

结语

随着国家经济结构的调整以及体制机制的改革，房地产企业通过成本控制的方式扩大利润空间以实现长远的发展是必然选择。但从目前的情况来看，房地产企业在的成本管理活动仍然存在一些问题亟待优化，特别是在当前大数据发展的时期，房地产企业应当从成本控制的体系完善、考核机制的健全以及数据化工具的使用等多个方面入手，保证成本管理的成效。