加强房地产企业业财融合的举措

王志华

（北京天润福源房地产开发有限公司，北京 101200）

传统财务人员主要的工作任务是对企业经营中产生的数据信息进行核算，倾向于利用数据反映企业的经营状况，随着大数据、人工智能等技术的高速发展和应用，财务领域也需要进行变革和创新，基础的核算工作可以利用信息化系统进行处理，使财务人员可以将更多的精力投入到价值创造当中。房地产企业主要的盈利模式是通过科学有效的管理实现资源的整合和利用，通过业财融合能够有效地推动财务人员职能的转变，使其工作重点不仅局限在事后核算，而是向着业务全环节进行转变，实现事前预测、事中控制和事后分析，使业务和财务信息区域同步，保证了信息所具有的价值创造作用得到充分发挥，为企业战略目标的实现提供助力。基于此，针对房地产企业加强业财融合的策略进行分析，具有非常积极的现实意义。

一、房地产企业业财融合理论概述

（一）业财融合基本概述

业财融合的概念主要是区别于传统财务管理模式当中的业务和财务分离来说的，财务和业务之间相对独立引起的必然后果是财务部门无法全面完整的了解业务数据，比如会计核算只能体现企业经营活动中产生的数据信息，而无法体现出客户链、供应商等其他业务环节。同时，业务部门因为对于财务管理知识缺乏掌握，对于资金确认节点、折旧摊销、利润目标完成等情况缺乏必要的了解，而随着信息技术的发展和应用，业务边界逐渐模糊，企业经营管理向着业务和财务一体化模式转变，业财融合更加符合企业价值链管理的要求，对管理的深度和广度进行了拓展，为业务和财务联动效应的发挥提供了保障。

（二）房地产企业实现业财融合的必要性

作为一种十分先进的财务管理模式，业财融合在房地产企业中进行应用，能够将财务和业务之间的壁垒打破，使财务管理不但能够有效地体现业务流程，还可以对财务数据进行分析，从而更好地为业务活动提供指导。业务可以为财务提供所需的数据，为财务决策提供必要的支持。房地产企业实现业财融合的必要性主要体现在两个方面。一方面，能够使企业的战略决策更加的科学。房地产企业推动业财融合体系建设，可以使财务和业务之间的职能差异得到不同程度的拉近，有效地降低业务和财务数据核算之间所存在的差异性。以企业构建起的共享信息平台作为基础，财务人员能够从价值视角对业务活动进行事前预测，使信息完整真实的进行传递，并及时地将绩效评价的结果反馈给业务人员，从而在业务活动中起到策略咨询的作用。同时，业财融合能够有效解决财务数据相对滞后的问题，使监督管控得到强化，实现经营风险的有效规避。另一方面，财务管理模式转型的实际需求。财务管理的信息化对财务人员的专业水平和综合能力提出了更高的要求，财务人员需要拓展自身的视野，谋求新的发展，充分发挥管理会计所具有的职能作用，为企业的战略规划和经营决策的制定提供数据支持。因此，作为管理会计的重要组成部分，业财融合是房地产企业财务管理模式转型的必然要求。

二、现阶段房地产企业业务发展对财务工作的新要求

（一）传统会计向管理会计转变

随着时代的发展，房地产企业财务人员需要了解业务流程，业务人员需要熟悉财务管理，传统的财务会计模式已经无法满足企业发展的实际需求。从功能层面来说，财务会计主要的职能是反映价值，而管理会计的侧重点则在价值的创造上，其主要的目标是实现成本的节约和价值的提升。管理会计的功能包括五个方面，分别是计划、分析、控制、决策和评价，财务会计的职能主要是监督和核算，通过核算对业务活动进行反馈，属于事后活动的一种，不具备前瞻性和预测性。管理会计则能够事前预测、事中控制、事后反馈，可以从管理层面对企业经营中存在的问题进行识别和解决，相较于财务会计具有显著的优势，因此财务管理模式的转型是房地产企业发展的必然趋势。

（二）业财分离向业财融合转变

业财融合是管理会计的重要构成内容，其重要目标是进行价值的创造。房地产企业的财务管理模式中，财务人员将工作重心放在会计核算上，对于业务环节缺乏参与，管理会计的职能发挥受到了限制。由于财务人员对于企业业务流程缺乏了解，造成对业务的预测准确性较差，无法对关键的业务环节进行把控，使得业务和财务之间缺乏协作。同时，因为业务和财务之间没有建立起关联路径，使得业务和财务活动不能利用会计报表进行体现，仅能反映某一周期的经营状况，无法针对业务关键点提出科学的调整策略，限制了财务价值创造作用的发挥。业财融合有效弥补了财务会计的不足，使其职能得到了延伸。

（三）数据反映向价值分析转变

财务会计主要的职能是反映企业的经营状况，在经营管理中的作用较小，而管理会计主要的目标是进行价值的创造，更加强调回报收益。企业通过业财融合可以推动管理会计模式的转型，使风险管控向前端迁移，从原来的事后处理向着事前预测和、事中管控和事后监督转变，从而更好地发现和解决业务经营中存在的问题，使财务人员的职能角色发生转变。

（四）手工操作向智能管理转变

随着信息时代的发展，智能财务成为会计领域未来发展的必然趋势。大数据、云计算等先进技术的应用红，对财务管理模式提出了更高的要求，财务共享中心的建设就是企业从手工操作向智能管理转变的代表性范例。在共享中心内可以实现智能结算，能够自动生成会计凭证，使得财务管理的准确性和实效性大幅提升。

三、房地产企业业财融合的管理措施

（一）结合实际情况建立业财融合框架体系

房地产企业要依据自身实际情况进行宏观规划的制定，从而为业财融合奠定框架基础。在进行业财融合体系建设的前期，企业要从全局角度出发进行整体布局，制定出详细的战略规划，遵循成本效益优先的原则，以财务管理目标作为规范和标准，为业财融合各项工作的推进提供指引。同时，房地产企业财务管理人员要从财务视角对业务流程进行梳理，通过完善的监督体系及时识别业务活动中存在的问题，从而为业务工作绩效目标的完成提供助力。企业在推进业财融合体系建设的过程中，要以自身发展需求为出发点，积极进行业财融合理念的宣贯工作，并且对业财融合目标进行明确，制定出有效的业财融合推进方案，对内容和流程进行规范，从而建立科学的业财融合管理机制，实现财务和业务的深度融合。

（二）重视对新型人才的培训

房地产企业要想加快业财融合，需要将财务和业务部门的边界打破，比如可以在财务和业务部门之前实行轮岗制度，使财务人员积极参与到业务流程中，参加项目部的开发例会，了解项目开展的具体流程和所处阶段，通过对业务环节的了解，及时了解项目的具体情况，并针对性地对盈利预测表进行调整。也可以由业务部门负责对财务人员进行专项培训，使财务人员全面了解企业业务开展状况。经过双向学习和培训，可以使财务人员更加地了解业务流程，使财务工作更加具有针对性，促进企业业务和财务活动协调性和一致性的提升。企业的业务人员在业财融合推进过程中也要积极进行财务知识的学习，积极地与财务人员进行交流与沟通，定期的参加财务部门组织的分析会议，也可以安排财务部门员工组织业务人员进行专项的财务知识培训，通过业务和财务的科学联动，为业财融合的开展奠定人才基础。

（三）在财务部门与业务部门之间建立联动关系

房地产企业业财联动机制的构建需要业务和财务人员充分发挥自身岗位职能和作用，业务人员要向财务人员提交所需的经营信息和业务数据，财务人员需要从业务角度利用会计语言对企业经营过程中存在的各种风险问题进行分析和评价，并未战略规划的制定提供科学有效的建议。业财联动机制的构建需要房地产企业积极地进行顶层设计，将业财融合体系的构建纳入战略管理的层面，从而使其驱动作用得到充分发挥。一方面，企业要从业务和财务部门抽调精英员工，组成专业的业财融合管理团队，负责业财融合体系的构建。另一方面，企业要制定轮岗制度并严格落实，财务人员要委派到业务部门接受业务知识的培训，业务人员要参加财务部门组织的财务知识培训，从而使业务和财务人员更加了解彼此的工作，为业财融合体系的构建夯实基础。同时，房地产企业要在制度层面对业财融合体系构建进行指导，每月定期组织业财融合工作会议，针对当月的工作进度进行汇报，对存在的问题进行讨论，制定出针对性的优化方案，从而让使企业业财融合的成效不断提升。

（四）推动财务深入一线业务前端

业财融合的推进不可停留在表面上，而是要向着纵深发展，将工作中心放在企业经济效益的分析上。对于房地产企业来说，在进行业财融合的推进过程中要加强对项目预结算、合同管理、基础建设会计核算、成本管控等方面的重视。在项目预结算方面，财务人员要对项目所需的成本进行全面的分析，对项目建设的标准进行明确，统一核算所使用的口径，从而使成本管控得到加强。在合同管理结算环节，企业要建立科学的核算体系，依据项目具体的施工状况，有效的区分代垫费用、已付款项、已完成工程的造价、第三方费用等，并且依据合同条款中的内容对责任成本进行界定，使合同核算更加的规范化和标准化。要依据性质的不同对各种类型的款项进行区分，并对应付款项和回收款项进行全面的核算，完成资金使用的合理归集，促进单位财务管理质量的提升。在责任成本的管理和控制环节，企业要对发包的不同类型进行科学的区分，建立科学合理的责任界定制度，并对材料限额标准进行明确，避免出现超出规定额度的浪费问题。此外，要对项目成本进行科学的估算，对合同条款、设计图纸、项目结算等进行精准的测算，使成本规划所具有的业务指导作用得到发挥。此外，因为房地产项目的开发通常都包括几个不同的阶段，在进行核算时都分项目进行，在业务部门完成招标和投标以后，财务部门才开始进行跟进，包括项目的开发内容的全面了解以及过程的把控等，及时向业务部门提交有关的数据资料。在对项目开发费用进行核算的过程中，财务人员要设置科学合理的成本条目。财务人员不但要积极参与到项目开发建设当中，还要深入产品销售环节，帮助业务部门对销售计划进行科学的调整，为利润最大化的经营目标的实现提供助力。财务人员要积极参与到业务前端中，利用自身在财务和税务方面的专业优势，对开发成本进行准确的测算，结合税费缴纳情况制定合理的销售价格，从而实现利润空间的拓展。

（五）基于管理需求确定会计人员的职能定位

为了满足业财融合体系建设的需求，房地产企业财务人员要积极进行职能转型，从传统的财务会计向着管理会计转变，通过对企业财务数据的科学分析为经营决策的制定提供数据支持，为经营目标的实现提供指导。在加强业财融合环境建设的前提下，财务人员要积极地提升自身业务水平和综合素养，参与到业务流程一线当中，在项目决策、可行性分析、设计方案制定、招投标、项目建设、竣工结算等环节中对业务和财务工作的联结进行分析，编制出规范化的项目分析报告，为企业经营战略的调整提供依据。同时，企业要建立长效的人才培养机制，制定科学合理的培训计划，为会计人员职能的转型提供助力，为业财融合的推进奠定人才基础。

（六）建立财务内部控制管理制度

房地产企业在推进业财融合的过程中，要制定科学完善的财务内部控制制度，加强对业务资金使用的管理和控制，实现资金的高效利用和合理配置。由于房地产项目的开发周期较长，存在许多的风险隐患，财务人员需要深入项目建设一线，积极参与到项目建设施工当中，通过实地考察和调研，对项目进程、资金拨付等情况进行科学的分析，对业务落实的具体状况进行了解，及时发现业务流程中存在的各种风险问题，从财务视角对项目建设进行审视，为流程的优化提供指导，实现业务活动和财务活动的有效融合。同时，房地产企业要建立长效的人才培养机制，使业务人员积极参与财务部门组织的财务知识培训，财务人员通过业务实践了解项目建设的内容，并结合企业的业务模式和财务特点，对财务内部控制流程进行针对性的设计，以财务反推业务，实现业务和财务风险问题的规避和防范。

（七）搭建财务共享机制

首先，房地产企业要组建管理层和业务、财务、IT等部门领导组成的财务共享中心建设领导小组，将现有的信息化系统升级为信息共享管理中心，从技术角度进行系统的设置、培训和二次开发。企业要组建财务共享中心并配备专业的运营管理团队，从财务角度对业务流程进行梳理，制定规范化的制度并严格执行。企业要成立PMO项目管理小组，对共享中心建设过程中的各项资源进行统一的调度。其次，企业信息共享管理中心人员要积极的沟通与协作，建立主数据系统，将各个系统的底座全面打通，完成数据可复用规范的目标，为财务共享中心的构建奠定基础。再次，在方案设计时，业务和财务部门要针对产品实现和预期的差距进行积极的沟通，对企业实际的需求进行分析，从而制定出科学的财税管理方案，建立业务和财务一体化的管理体系。最后，项目小组要对各个系统的功能进行确认，区分系统之间的边界，将业务和财务数据进行对接，实现单据流、税务流、实物流、票据流、影像流的统一，实现业务和财务的一体化管理，使数据的质量得到提升。通过会计引擎可以自动生成会计凭证，实现了企业财务核算标准和规范的统一。通过税务管理系统，实现了增值税和所得税等的自动申报，保证了税务筹划的合规性和实效性。利用共享系统可以实现业务和财务预语言的转换，实现了数据的一体化管理，从而为企业经营分析提供准确及时的数据支持。

四、结束语

房地产企业进行业财融合体系的建设是信息化时代背景下财务管理转型的必然趋势，对于企业的长效发展具有重要的意义。作为资金密集型企业，房地产企业的业务范围较广，通过业财融合能够保证财务管理价值创造作用的发挥，为企业经营决策的制定提供支持。企业可以通过框架体系的构建、复合型人才的培养、联动关系的强化、职能定位的明确等措施，构建起科学完善的业财融合体系，为企业利润目标的实现提供助力。