我国房地产企业投资风险成因及防范研究

王一敏 武汉中央商务区城建开发有限公司

引言

房地产在我国国民经济发展中发挥着重要的支柱产业作用。2009年房地产增加值占GDP比重超过4%。房地产带来的巨大收益往往伴随着房地产投资的巨大风险，因为房地产业投资具有高投资、流动性差、影响因素复杂等特点。我国房地产企业的风险管理水平还处于较低水平，风险控制只集中在项目的某个环节，缺乏对风险的管理。项目的全过程乃至整个公司，而且大部分都是事后控制。我国许多房地产企业在投资活动中，由于疏忽、误判或低估风险管理而遭受巨额亏损甚至破产。

风险管理是决定中国房地产企业未来核心竞争力的重要因素，关系到企业的生存。James C.Cristy指出，风险管理是企业或组织为控制风险所付出的一切努力。意外损失并节省盈利能力和资产。C.Arihur Williams和Richard M.Heins指出，风险管理是通过风险识别、评估和控制，以最低的成本将风险带来的各种损失减少到最低限度的有效管理方法。英国C.B.Chapmn教授提出了风险项目的概念。他认为，风险项目是所有风险分析技术的综合，以更有效的风险管理为目标，范围更广，方式更灵活。

我国对房地产开发风险的研究还处于起步阶段，对投资风险的认识、分析和规避方法还存在不足。理论违约导致房地产企业在实际投资过程中对规避方法的认识和运用水平不高。因此，房地产企业走的是盲目投资、恶性发展的道路，风险越来越大，随之给中国房地产的发展带来了相当大的负面影响。企业对规避的弱点是：市场研究不充分，粗略研究供需形势和未来趋势，忽视房地产政策，盲目贷款，过度依赖银行，融资渠道狭窄，管理不善，高成本高、质量差、品牌意识欠缺、法律法规研究不足、销售困难。因此，对房地产投资风险的研究是必要且具有重要意义的。降低房地产投资风险是决定项目投资成功与否的关键。

一、投资风险理论概述

金融活动主要分为筹资、投入、资本利用、收益分配等四大环节。长期投资活动，是指在购建企业长期固定资产及其所不包含的现金或等价物范畴之内的资金投入、处置活动。企业的内部融资是指资金将投入企业，所形成的各种流动负债、无形资产、固定资产以及其他资产。一旦项目决策执行过程发现有误，导致项目资产分配结构不合理，则所有投资者的项目将可能达到得不到投资期望中的收益。一旦公司融资时的成本回报率已经超过了实际上的资本流动回报率，就将可能会因此产生巨大的非财务回报风险。企业的直接对外经营投资管理活动，是指法人企业直接通过以个人现金、实物、无形资产等其他多种形式，或通过直接购买他人股权、债务和有价证券等，向除本公司企业之外的任何法人单位进行投资的对外经营管理活动。以便于获取未来的资产投资增值收益。目的主要是为了获取其他投资者的收益，优化投资组合分散风险，控制或影响其他企业。被投资企业公司所得利润的潜在不确定性，造成了被确定投资企业公司通过对外直接投资所得收益的巨大潜在不确定性，致使其公司财务年报业绩出现损失的巨大潜在风险。

所以，投资风险就是指对未来投资收益的不确定性，在投资活动中可以造成利润损失或者本金损失。当公司的主要资本项目无法形成预计利润时，就可能会造成公司的获利能力和偿债能力减弱，从而形成了融资风险。控制投资风险的策略还有许多。经过正确预测，全面进行政策调研，并及时地与部门领导交流掌握政策信息，才能减小决策失误，减少政府投资风险。采用多样化的投资组合，并选择或者替代多个决策选项，将有助于分散投资风险。另外，投资风险还可能通过保险企业、技术转让、租赁经营、服务外包等方式传递。

对于房地产投资公司来说，投资公司风险主要含义是要泛指投资公司对房地产项目开发、运营、管理和销售服务等基本资产经营管理活动的直接影响和风投资。内外部的融资环境都面临着各种不确定因素，使得融资的风险具有高度不确定性。按照直接投资交易方向的不同差异，公司的直接投资交易活动一般可以分为国内直接投资交易活动与公司对外直接投资交易活动。投资目标风险的级别高低，也因为所投资标的对象不同而有所差异。选定的房产投资管理项目，是企业判断房地产开发公司经营利润与企业经营风险的最主要考量因素。所以，企业必须不断提高正确辨别和有效预防资本投资市场风险的管理能力，才能在日趋剧烈的资本市场竞争中立于不败之地。

二、房地产企业投资风险的成因

（一）投资回收期长

选定的投资项目，是判断房地产公司利润与经营风险的最主要因素。房地产公司对一个项目的整体发展过程就是整个房地产投资的实施过程。这一发展过程中经历了立项、前期筹备、工程建设、营销与服务等几个阶段。从土地所有权或使用权的获得、建筑物的施工、建筑物的出售或使用，到最后回收所有投资资金，都需要比较长的时期。项目投资期间，政府必须和国税局、地税局、国土局、城市建设局、物价局、环保部门等多部门打招呼。同时，政府要继续严厉打击电力公司、自来水企业、煤气公司等垄断公司。房地产的投资规模越大，投资规模也越大，虽然融资期限越长，但周转速度越慢，资金流动性也越不好。房地产商品只能在项目完全匹配开发完成后才充分发挥其功能，所以由于其流动性的不足，地产投资商也不得不面对筹措开发项目所需资金和及时收回资金的风险。所以，投资回收期至少为8年、10年，也可以长达20～30年，或者甚至更长。承担了这么长时间的巨大投资压力与市场风险，其投资风险不言而喻。

（二）成本控制不力

在房地产的开发融资过程中，由于融资需求量大，资金相对短缺，导致企业对银行贷款的依赖性较强，财政压力很大。在此基础上，由于投资活动成本费用管理不合理而导致的经营绩效并不理想。2012年A股挂牌房地产公司净利润率仅13.3%，创下2008年“4万亿”经济刺激政策以来新低。2013年房地产业务的平均净利润率仅为14%，因为成本高，收益较少。土地成本、施工成本、人工成本的上升，经营管理成本、销售成本、技术费用的上升，以及新开发产品的大量积压，都使得生产成本与利润逐渐减少。

（三）投资项目单一，缺乏投资组合

目前，房地产行业面临着一系列变化。宏观经济政策、住房制度变革、区域供需、客户的消费习惯等多种影响因素，都导致地产公司在投资单个项目时的风险更大。面对单一类别的顾客，或开发单一类别的楼盘，采取单一的商品物业管理模式，都会被视作单一商品滞销，给地产公司造成财务损失。滞销品往往是因为生产单位类型单一、经营模式简单、选择余地少而出现。

三、房地产企业投资风险防范措施

（一）缩短投资回收期

传统的房地产开发销售周期开发模式周期较长、风险高。当一个大型商业地产投资项目的总组合收益投资超过相关法律明确规定的最大组合收益投资范围时，政府部门可将该目的项目投资加入商业地产项目投资信托组合基金，以对其进行商业地产项目投资和其他金融服务的资源整合，对其进行二级资产证券化。采用“开发+运营+财务”的混合发展运营模式，不但不仅能够大大缩短中小企业预期投资款的回收期，还同时能够大幅增加中小企业预期净资产年化收益率，从而大大增强中小企业对对抗金融风险的适应能力。广东越秀置业公司集团正是通过这个合作模式，通过平台实施与“越秀地产”和“越秀地产基金”间的合作关系作为一种常态化的互动。二零一二年，广州空港国际金融中心的对外投资建设项目审批数量由一五年一度减少至达到了三年之多。

（二）加强成本控制

在房地产开发阶段，必须关注各个阶段的成本控制、控制期间的费用。对于管理费用，应当制定健全合理的管理费用预算评估制度。根据预算期内的总体发展计划，分析前几年的管理费用支出情况，并将管理费用估算分配给各部门执行。财政支出采用长期贷款和短期贷款相结合的灵活融资方式，充分利用存入生产经营活动的资金。对于销售费用，应当将前年的销售费用与预算期间的营业额水平相结合，采取降本措施加以控制。

（三）科学制定投资组合

采用多样化的投资组合，并选择或者替代多个决策选项，将有助于分散投资风险。项目应具备合理的经济规模，且对一个项目的总投入不应大于开发商对各项目总投入的13%。企业的主营业务为房地产。通过研究各种类别的房产，如房屋、写字楼、商品房、公租房、别墅等，能够减少由于政府宏观政策以及产业环境变迁而造成单一产业产品滞销所带来的财务损失。2014年3月16日，两届会议结束后的首个星期天，我国领导人期待已久的《国家新型城镇化规划》工作终于启动。给出了从2014—2020年的大规模建设项目计划，包括了城市交通基础设施工程、交通网络、房屋地产项目等。这对于很多房企而言是一个好消息。房地产公司要抓住机遇，科学合理地做好投资组合。以重庆市二江新区为例：重庆市二江新区的发展、公租房的建设、写字楼、商品房的开发，可以形成不同类型的发展，形成长期、中、短期的长期发展结构。寻求最佳和平衡的利益组合。另外，房地产开发公司也建议可通过考虑向国内外商直接投资进行对外投资。房地产业已发展成为近年我国政府对外直接投资的第三大支柱行业。国内房地产开发行业由于宏观调控持续波动，更多的具有发展能力的大房地产开发公司纷纷迈出海外国门。随着近年我国“走出去”和“一带一路”倡议的不断深入贯彻实施，“一带一路”沿线和发达国家的经贸合作发展也不断促进着当地市场房地产业和国外市场房地产业的共同蓬勃发展。已逐步发展成为国内大型企业的主要的招投标服务对象的。房地产企业既可以作为开发投资者，也可以作为经营者，增强自身的竞争实力，实现可持续发展。

（四）审时度势，规避投资风险

通过正确的预测、全面的调研、及时有效地和地方政府部门交流掌握政策信息，将有助于降低政府决策失误，从而避免投资风险。2011年，重庆宇凯股份有限公司在维护大股东权益的前提下，引入了上海富迪投资管理公司合作开发的南山“山城”项目。重庆新城发展建设公司等单位合作，开发二个路口（城市综合体）等项目。克服了对高端建筑与都市综合体项目开发运作经验的欠缺，同时避免了经营风险。公司将在维护自己权益、有效管控经营风险的前提下，加大与其他公司的合作，以丰富公司主营业务，并规避融资风险，为公司主营业务的后续发展夯实了基石，以获得更好的回报。

以中国重庆市政府为例，随着近年重庆市发展成了一座全新的新型地级市，政府正不遗余力地积极加快基础市政建设。轻轨1、2、3号段全线都已经开工建设，而广州轻轨六号段全线也已经建成通车并试运营。轻轨线路交通很方便，所以在选择房子时选择轻轨房。不少房企都在轻轨沿线尤其是六号线建房，各大房企也都在摩拳擦掌。重庆的地产公司可能考虑在六号线沿线建设楼盘，特别是北碚区，想在轻轨上分一杯羹。管理者也需要具有敏锐的洞察力。进行了全面的调研，并选定了适宜的房地产开发项目。另外，房地产公司还必须扬长避短，在维护好自己权益和控制经营风险的前提下，做好和其他公司之间的协作，积极开拓新业务，以避免融资风险，为公司今后发展夯实基础。企业通过主营业务的发展，取得了较好的收益。在市场整体环境变化不大的情形下，可通过“搭便车”的方法，深入认识自身和竞争对手，并跟踪其他大中型地产公司的投资战略，优选投资项目。

结语

近期房地产行业有所好转，引起了社会各界的严重关注。政府还实施了一系列经济法政策。在迅速变化的市场环境中，房地产开发是一个研究、投资、开发和盈利的过程。房地产项目具有时间长、投资大、风险高、收益高、易受影响等特点。项目的投资环境对项目的投资风险有重要影响。通过国家宏观调控政策的制定，房地产行业变得越来越规范，房地产市场竞争越来越激烈。企业必须进入新的市场定位，采用科学的管理方法去管理和控制与投资和房地产开发相关的风险。风险评估基于风险识别和评估来评估诸如损伤概率和损伤程度等因素。分析风险因素对项目的影响，对风险状况进行深入评估，确定风险发生的程度和可能性。投资可为项目决策提供科学依据和沟通。因此，风险评估也是企业风险管理的一个关键环节。投资风险管理不同于投资风险防范。应对这种风险需要积极主动的策略。防范投资风险是被动的。控制投资风险的任务是影响投资目标，在控制风险损失方面发挥有效的作用。风险转移与防范也是控制投资风险的重要手段。投资风险控制是一种主动的风险控制方法，主要包括计划控制和投资组合控制，控制卡是规模、标准和管理的基础。项目开发公司可以在项目开始前将这种可能性作为风险因素，然后根据公司的具体情况确定风险控制目标计划。因此，地图的真实性，如果没有投资活动计划，就没有控制原则，也就是说，没有控制。在房地产投资过程中，开发公司可以规划细节、投资计划、设备和设备计划、销售计划等高效计划，以控制投资风险。投资组合通过投资证券控制房地产和降低系统风险。通过在预期和差异之间达成妥协，投资者可以简化他们的投资组合选择。由于投资组合的关系，投资组合的回报会低于个人投资的最大财富。考虑到风险可以降低和分散，可以通过投资组合来降低收益风险。