论基于风险管理的房地产企业内部控制

孟令国 珠海华发集团有限公司

引言

内部控制指的是企业以获取可靠会计信息、达成营运目标、改善经营管理、保障资产安全为指向在经营活动中构建职责与组织形式分工明确的财务管理体系的一种方式，具有评价、约束、调整等功能。内部控制具有风险管理的先天优势，可助企业有效防控自身运营管理中发生的各类风险，然而有些房地产企业存在轻视内控的问题，在内控中出现基本结构不稳、原则模糊、特征不明、方法僵化、信息质量较低的现象，并不利于房地产企业管理风险。基于此，为使房地产企业风险管理质量能不断提高，探析房地产企业内部控制方略显得尤为重要。

一、基于风险管理的房地产企业内部控制必要性

（一）打造法治运营环境

内部控制按照国家要求及法律法规行事，指引企业按照章程行事，这可规避法律风险，以免企业因触犯法规而出现不得不交罚款、影响信誉形象、弱化竞争力等现象，达到打造法治营运环境的内控目标。新形势下我国市场经济发展与房地产企业转型关系紧密，国家颁布诸多法规引导房地产企业转型，通过内控企业会从中获取利于外部竞争与内部营运的信息，确保法治因素是鞭策房地产企业发展的动力之一。房地产企业需将技术革新、设备优化、生产理念改革等视为内控的要点，有效规避营运风险，通过内部控制管控风险。

（二）助力风险管理触底

内部控制可有效消除房地产企业各部门的封闭状态，部门间能互通有无，共同参与透明风险管理平台的建设活动，在部门管控一体化的条件下扩展风险管理范围，关注各部门可能发生的风险，继而助力风险管理触底。以投资风险为例，房地产企业通过内控可率先对外部风险、内部风险进行分析，还会根据风险管理需求针对投资决策、投资项目、合同签署、会计活动、投资处置等方面加强控制，在内控进程中获取风险管理所需信息，达到提高风险管理针对性与实时性的目的。值得一提的是，风险管理实时性还体现在房地产企业事中控制的过程中，指引房地产企业用动态思维管理风险，侧重对风险发展的趋势、规律、影响范围等方面加强控制，为房地产企业调整风险管理计划提供依据，保障风险管理系统且持续，凸显房地产企业基于风险管理的内部控制价值。

（三）推动房地产企业改革

房地产企业改革的重点是改变营运理念并调整发展战略，使房地产企业可从上到下达成统一且走上绿色、低耗、高效、优质的发展道路。内部控制可优化房地产企业的营运环境，通过内控能推动房地产企业改革，主要可从以下几个方面出发予以分析：第一，提升内部审计水平，通过发挥审计监督的作用达到内控目的，保障房地产企业营运以改革目标为指向；第二，加强企业文化建设，基于内控将改革理念渗入房地产企业营运各个领域，确保战略规划、业务活动、绩效考评等方面均注重引导员工改革，消除房地产企业改革计划实施阻力；第三，提高人力资源管理质量，在房地产企业改革进程中以技术改革、生产方式改革、产品（服务）改革为指向组织员工培训，还要根据改革实况展开招聘工作，确保房地产企业改革活动在人才的助力下能顺利展开，加之组织结构、权责分配等方面的控制有效带动企业改革，继而助力房地产企业防范改革风险。

二、基于风险管理的房地产企业内部控制阻力

（一）基本结构不稳

内部控制在房地产企业营运各环节发挥风险管理作用的先决条件是控制基本结构稳定，这是消除风险管理盲区与短板的关键，然而有些房地产企业风险管理存在基本结构不稳的问题，这与企业重规划、轻反馈有关，虽基于风险管理制定了内控计划，但在施行计划的过程中却未能及时说明情况，这会出现内部控制偏离风险管理正轨的消极现象，继而降低基于风险管理的房地产企业内部控制质量。

（二）控制原则模糊

在内部控制中原则清晰明确对统一风险管理阵线并提高风险管理效率有益，部分房地产企业的内控原则较为模糊，出现该现象的原因有以下几个：第一，房地产企业基于内控的风险管理经验较少；第二，房地产企业在内控时未能养成总结归纳的习惯，致使风险管理短板始终无法补全；第三，内控工作从上到下，部门自觉展开内控活动的能力较弱，影响基于风险管理的内控成效。

（三）内控特征不明

房地产企业内部控制特征鲜明是发挥其风险管理优势的关键，有些房地产企业并不了解内控特征，在开展内部控制活动时未能始终留意风险问题，出现风险问题识别、理解与解析不到位的现象，这有碍房地产企业内部控制，同时会降低风险管理的有效性。

（四）控制方法僵化

在以往的房地产企业风险管理中存在过于依赖经验的问题，管理人员会根据企业风险易发点、偏好、抵抗风险的能力、战略定位等客观因素制定风险管理方案，这可增强风控的计划性，还存在风险管理形式单一的问题，仅按照从上到下的管理思路行事很难指引企业关注风险的发展趋势，使房地产企业对风险的判断力随之减弱，影响基于风险管理的房地产企业内控成效。

（五）信息质量较低

基于风险管理的房地产企业内部控制离不开信息高质量分析与处理，部分房地产企业因信息搜集处理基础不扎实，未能形成系统的风险信息加工处理机制，还存在信息不全面、不连贯等问题，这就无法为房地产企业内部控制提供依据，降低房地产企业风险管理有效性。

三、基于风险管理的房地产企业内部控制措施

（一）增强房地产企业内控基本结构的稳定性

基于风险管理的房地产企业内部控制基本结构可分为三个部分：第一，事前防范。房地产企业搜集与风险管理相关的各类信息，如投融资信息、改革信息、税收筹划信息等，这为内部控制倾向于各领域的风险针对性防控给予支持，还可助房地产企业对风险类型、发生概率、覆盖范围等方面进行科学的判断，同时为财务管理办法、税务筹划标准等管理制度的确立与实施提供依据，保障房地产企业在按规行事、依法行事的前提下可规避风险；第二，事中控制。以增强房地产企业资金安全性为指向针对风险管理活动进行控制，侧重关注内部控制决策实施的情况，通过控制结果与风险管理预期对比分析及时发现内控欠佳之处，并立足风险领域调适管理对策，加之库存限额控制、应收应付票据等控制活动的有效展开增强事中控制的科学性与高效性，达到规避房地产企业运营风险的目的；第三，事后监督。在房地产企业经营活动完结后需内部审计人员启动监督程序，对经营活动全程进行复盘，为的是发现基于风险管理的内控薄弱环节，还可及时反馈资金状态，保障房地产企业可按照预算方案合理展开经营活动，继而利用精准、全面的营运信息推敲风险管理方案的科学性与适应性，在此基础上基于风险管理改进内控举措，达到提升房地产企业内部风控水平的目的。

（二）明确房地产企业的内控原则

第一，适应性原则。在新形势下房地产企业改革是大势所趋，这就需要房地产企业将内部控制的部分精力放在改革风险管理领域，同时关注生产、投资、融资等方面的风险，保障风险管理契合实际，并为内部控制提供抓手，以免内部控制脱离实际，实现通过内控提升房地产企业风险管理能力的目标；第二，整体性原则。内部控制对房地产企业营运各方面带来影响，如投资决策、技术改革等，无论针对任何方面进行内控均需建立在助房地产企业完成战略发展任务的前提下，这说明房地产企业要注重管理战略风险，从整体出发强化内控，通过内部控制引导各部门团结一心，共同落实房地产企业发展目标，为房地产企业营运资源合理调配消除壁垒，保障中长期经营计划紧密衔接，使房地产企业基于风险管理的内控工作更具一贯性；第三，发展性原则。新时代房地产企业改革发展属于主旋律，这就需要内部控制紧随企业发展脚步，在洞察转型升级动向的基础上积极调整内控方案，还要在内控制度、目标、方法等方面的整改上下功夫，使内控更具管理发展风险的能力，继而通过内部控制提高风险管理的有效性。

（三）凸显房地产企业内控特征

第一，关联性。房地产企业内部控制需与风险管理保持紧密关联，将一切可能对房地产企业发展有碍的因素（风险）视为控制的立足点及管理的突破口，在此基础上注重风险精细化管控，为的是将无关紧要的因素剔除在外，注重把控风险管理关键点，使内控力度更为集中，达到基于风险管理强化内部控制的目的；第二，经常性。内部控制始终在风险管理领域活跃，以预算风险管理为例，房地产企业针对预算信息搜集、预算编制、预算执行及结果反馈等方面加强控制，在控制进程中经常性地展开风险识别、判断、评估等工作，在此基础上为风险管理提出意见，达到内部控制与风险管理不分离的目的；第三，全面性。内部控制在房地产企业风险管理全程加以控制，并不局限于某个时间段或某个领域，这使基于风险管理的内控工作更具潜在性与一贯性，可在决策风险、战略风险、生产风险等管控进程中加强研究并指导各部门践行风控方案，还会及时提出风控方案优化建议，继而提高基于风险管理的房地产企业内部控制质量。

（四）丰富房地产企业的内部控制方法

在房地产企业内部控制中成本较低且效果较优的方法为调研法，通过了解房地产企业发展实况找出风险管理薄弱环节，目的是基于风险管理抓住内控的关键点，保障内控不盲目且有实效性，调研法还可细分为穿行测试、访谈、分析判断等方法，依托调研报告对房地产企业发展预期、现存问题、潜藏风险等方面做出判断，在此基础上提出风险管理建议并优化风控计划，同时加强风险管控组织架构的稳定性与适宜性，确保风控责权清楚，还可有效推行风控活动。新时代房地产企业内部控制方法提质增效离不开信息技术赋能，如房地产企业可运用大数据技术，先创建数据库，再分类存储风险管理所需资料，用云计算、大数据等技术处理巨量资料，在此基础上解析房地产企业发展风险，并根据风险类型、发生概率、变化趋势、影响因素等客观条件加强内部控制，确保内控具有客观性。因为大数据技术能动态搜集风险管理信息，所以这对风险管理事中控制有利，达到提高风控动态性的目的，解决风险管理中内部控制计划背离实际的问题，尤其适合处于改革状态的房地产企业应用推广，继而在内控方法日益丰富的基础上提升风险管理能力。

（五）提高内控所需信息的质量

房地产企业无论是分析风险走势还是推行风控决策均离不开会计信息的有效利用，这就需要房地产企业致力于强化会计信息的精确性、发展性、动态性及科学性，继而为内控提供充足的信息，并基于风险管理落实内部控制目标。经验表明，业务端所提供的信息可称为企业发展的“晴雨表”，主要源于各类业务活动，不仅是企业发展规划下的产物，还直接与市场、政策、竞争等外部环境对接，可敏感洞悉外部压力与内部营运阻力，这对基于风险管理的内部控制有益。基于此，房地产企业需通过业财一体化提高内控所需信息的综合质量，通过会计信息端对端的传输压缩内控相应周期，还能及时了解业务端的动向，这可有效改进内部控制方案，使业务风险防控效果得以不断优化。在业财一体化的进程中，房地产企业要致力于统一会计信息处理标准，为搭建信息共享平台奠定基础，使业务端能够共享各类信息，如政策信息、竞争信息等，同时增强业务端所提供信息的可比性，一方面，积累基于风险管理的内部控制经验，为内控活动紧跟房地产企业改革实况不断发展给予支持，另一方面，为房地产企业有效改进风控内容提供依据，保障基于风险管理的房地产企业内部控制方案科学可行。

结语

综上所述，基于风险管理的房地产企业内部控制具有打造法治运营环境、助力风险管理触底、推动房地产企业改革的必要性。基于此，在风险管理中房地产企业需注重内部控制，在此基础上增强内控基本结构的稳定性，立足风险管理事前、事中、事后付诸行动，还要明确房地产企业的内控原则，如适应性原则、整体性原则等，房地产企业亦需凸显内控特征、丰富控制方法并提高内控所需信息的质量，使房地产企业可有效提升风险管理能力，在风险识别、判断、评估与预防中发挥作用，继而落实基于风险管理的企业内控目标。