北京津华新源物业管理公司成本管理现状浅析

李亚茹

（山西应用科技学院，山西 晋中 030600）

0 引言

近年来，我国房地产行业发展越发迅猛，物业行业随之发展壮大。它已经存在于居民的日常生活中，成为衡量居民生活水平和幸福指数的一个重要标准。物业企业在我国的出现是社会发展到一定程度的结果，是房地产行业投资、开发、建设流通的自然延续。随着房地产行业不断发展，我国物业管理从初级阶段逐渐转变为快速发展阶段，成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。物业管理水平的提高有利于促进国民经济的发展，提高我国就业率，丰富我国的经济内容，是我国新兴产业中现代服务业的重要组成部分。同时，物业服务业作为一种新兴产业可以带动文化、健康、养老等一系列行业的发展，对维护社会公共秩序、保障人民生活和生产安全等诸多方面起着积极作用。但是，也正是因为我国的物业行业发展过快，其理论水平已经不足以支持该行业的发展，在现实生活中出现了许多问题，如管理流程不规范、管理方式不科学、物业管理中的权责不分等，导致物业纠纷多、业主不满意的现象时有发生。

物业成本包括管理成本和服务成本，具体包括人力资源成本费、办公费、公用部分与公用设施的日常运行和维护费、秩序维护费、清洁卫生费、绿化养护费、固定资产折旧费和保险费等，具有内容多、范围广等特点。大量研究表明，物业企业在成本管理方面存在的问题较多，是阻碍物业类企业良性发展的重要因素。因此，如何从根本上解决企业成本治理难题，突破企业成本管理困境，从而促进物业类企业稳步发展是目前迫切需要解决的难题。文章结合前人关于物业类企业成本管理的经验和方法，对该类企业成本管理的现状进行研究，指出其在成本管理方面存在的问题并提出相应的对策，旨在消除物业类企业成本管理困境，提高成本管理的水平。文章的研究意义不仅仅局限于物业类企业成本管理层面，还关乎国内经济稳定有序的发展。

1 北京津华新源物业管理公司简介

北京津华新源物业管理公司于2011 年12 月20日成立，坐落于北京市通州区怡乐园一区，经营范围主要包括物业管理、供暖服务、建筑物清洁服务、机动车公共停车服务、经济贸易咨询、零售建筑材料和金属材料等。

2 公司成本管理现状分析

北京津华新源物业管理公司作为物业类企业，其日常运营中的成本即各类支出费用。该公司经营活动中主要成本包含管理成本、服务成本及其他成本3个部分。管理成本包括设施运行和维护费、清洁卫生费、秩序维护费；服务成本包括人员费用、保险费用及办公费用；其他成本包括该公司生产经营活动中的其他支出。文章选取该公司2017—2019 年的成本数据进行分析，主要包括以下两个方面。

2.1 服务成本

北京津华新源物业管理公司的服务成本主要是职工薪酬方面的支出。近年来，物业行业伴随着房地产行业飞速发展，但是竞争压力越来越大。公司管理者为了提高公司的市场竞争力和经营业绩，在职工薪酬方面下了很大功夫。

一是在基础工资方面，管理人员和普通人员的基础工资从2017 年到2019 年增长了很多，这是由于作为服务类企业，有经验的从业者较少，再加上流动性较大，管理者只得提高工资，留住经验丰富的管理人员和普通职工。例如，在2017年，该公司共有职工111人，其中普通职工101 人，管理人员10 人，普通职工每个月基础工资为2 599元，管理人员基础工资为4 500元。为了提高经营绩效和减少公司职工流失，在公司职员总人数不变的情况下，2018 年公司所有职员的月基础工资提升了200 元。到了2019 年，随着市场竞争越发激烈，职工月基础工资又提高了200 元，这对于一个中小企业而言，应付职工薪酬增长的幅度非常大。

二是在员工福利方面，除去“五险一金”，公司在员工带薪休假方面自2017 年起也做了很大的改进，公司所有者将员工的带薪休假从以前的非累计模式改为累计模式，并且每年的带薪休假天数也从原来的7 天改为10 天。2017 年以前，职工带薪休假每天的补贴是49 元，是正常工作日基础工资的70%。到了2017年，公司的福利制度优化之后，公司职员每日带薪休假的补贴涨为87 元，并且随着市场竞争越来越激烈，以及公司相关制度进一步完善，之后两年公司职员每日带薪休假的补贴逐年上涨，到了2019 年上涨了20元，这样一来员工的福利支出增长了很多，人员成本费用也增长了很多。

2.2 管理成本

物业行业的被服务者主要是各个小区的业主。为了提供优质的服务、提高服务质量，北京津华新源物业管理公司的所有者实行严格的制度维护服务设施的正常运转。比如，公司每天都会有专门的人员检查服务设施是否有故障产生，并且一旦市场上或者行业内出现新一代的服务设施，公司就会购买新的设施替换旧的设施，以保证服务质量，并且为了给业主提供干净舒适的居住环境，公司在清洁卫生费和秩序维护费方面的支出在逐年增长。

3 北京津华新源物业管理公司成本管理存在的问题

通过为期一个月的实习和对公司成本类费用支出数据的详细分析，笔者认为该公司在成本管理中存在以下几个方面问题。

3.1 成本管理意识淡薄

北京津华新源物业管理公司所有者对成本管理的重视程度低，他们认为只有公司的营业额增长了，公司的发展才能得到保障。因此，所有者将公司利润增长的重心主要放在营业额的增长上。他们不断激发员工的工作积极性，增加员工的工资，提高员工的福利，将筹码加到服务质量上，而忽略了员工费用的支出方面，导致员工费用的支出增长速度较快。公司所有者这种盲目提高服务质量、重视营业额、忽略成本支出的行为，正是其成本管理意识淡薄、水平较低的表现。

3.2 缺乏科学的成本管理方法

在调查过程中，通过对公司内部相关成本制度的了解，发现北京津华新源物业管理公司的成本管理主要采用标准成本法。该成本管理方法的主要特点是对成本管理进行差额管理。这种方法在各行各业的应用程度较高，为广大公司所接受，但是该方法还是存在很多问题。一方面，该方法注重事后控制，对成本管理实施过程的控制并不严格，即使公司的某些成本管理方法比较好，在实施过程中也没有受到严格的监督，实施的效果并没有想象的那么好；另一方面，任何行业都在不断发展，越来越要求更加科学的成本管理，标准成本法虽然在一定程度上发挥了很大的作用，但是在现代市场的要求下，它已经跟不上市场发展的速度，并且随着物业公司竞争的激烈程度越来越高，该成本管理方法的局限性也越来越大，如果继续使用标准成本法而不加以改进，将会给企业的发展带来很多问题。

3.3 成本管理人员素质较低

北京津华新源物业管理公司是一家服务类公司，从该公司成本管理的现状来看，其成本管理工作一般由财务人员负责。通过实习发现，该公司的财务人员除极个别外，大多数人员的受教育程度并不高，并且具有流动性大和平均年龄较高等特点。公司员工本身的素质就存在很大的局限性，并且财务人员平时还需要处理很多的财务工作，在大多数情况下，财务工作和成本管理工作并不能完全兼顾，无法及时有效地解决成本管理工作中出现的问题，这就导致涉及公司成本管理的工作无法做到保质保量完成。成本管理工作实行不利的根本原因在于公司成本管理人员对于相关工作的熟悉程度不高、专业水平不强、综合素质水平较低。

4 完善公司成本管理的措施

4.1 增强人员成本意识

北京津华新源物业管理公司成本管理意识淡薄，要想切实提高公司成本管理水平，增强公司的市场竞争力，就要将成本管理放在最重要的位置。而提高成本管理水平就应当增强企业人员的成本管理意识。笔者认为必须从“人”的方面入手，即增强公司所有者和成本管理人员的财务治理意识。一方面，公司所有者可以充分利用现在便利的信息市场，了解在成本治理方面较为先进的公司，学习其先进的成本管理经验和成本管理理念，拓宽自己的见识，加深对成本管理的理解。另一方面，公司内部除所有者以外的成本管理人员，主要是财务人员，可以利用互联网的便利，通过线上渠道获取关于公司成本管理最先进的理念，随时随地进行学习。另外，公司所有者可以聘请外界财务治理方面的研究专家定期对公司的财务人员进行线下培训，可以一周或者一个月组织一次，让财务人员意识到成本管理工作和其他财务工作同等重要。

4.2 采用完善的成本管理方法

根据相关的理论和公司的实际情况，公司应对成本管理方法进行以下几个方面的完善。第一，成本决策方面。公司的所有者不能一味地依据自己的管理经验和个人喜好左右公司的成本决策，所有者可以利用大数据的便利，对公司以前年度的成本费用加以分析，找出成本费用中哪些成本项目应当着重注意，如人员费用、设施运行和维护费用，二者在费用支出中所占的比例较高且支出增长迅速。所有者应当对这两个项目的相关决策进行详细分析，争取在以后年度中使二者的支出能够得到有效控制。第二，员工激励方面。管理者应当针对成本管理人员的行为制定一套完整合理的奖惩制度，让参与公司成本管理的每个人都负担起一定的责任，尤其在奖励制度上，加大对公司成本管理有功劳的人员的奖励力度，这样可以在公司内部形成一种良好的风气，最大限度调动财务人员参与成本管理的积极性，将个人责任与公司的发展结合在一起。第三，监督方面。公司应当在内部设立专门负责成本管理正常运行的监督机构，对成本管理的每个环节进行及时有效的监督，也可以聘请公司外部的中介机构和成本管理专家对公司定期检查，在能力所及的层次，最大限度降低成本管理运行过程中出现错误的概率。第四，建立有效的反馈机制。公司管理者和财务人员应当对每个经营期间成本管理的实行结果进行分析，通过对相关人员的反馈，对这一阶段成本管理的运行效果进行评价，如果某个成本管理环节的效果并不好，则可以根据反馈结果进行调整，经过多次的改进，使公司的成本管理体系逐渐趋 于完善。

4.3 提高相关人员的素质

通过对北京津华新源物业管理公司员工的调查，笔者了解到该公司内部成本管理人员的整体素质较低、成本管理业务水平较差。为了有效提高公司相关人员的素质，可采取以下措施。第一，公司可以派遣较为年轻且学习能力较强的财务人员到成本管理水平较高的公司进行实地考察和实习，先让这些财务人员掌握先进的成本管理方法和熟练的业务能力，再通过这些人带动公司其他的成本管理人员进步，这样可以有效地提高公司成本管理人员的整体水平。第二，公司可以推行规范的线上学习课程，让每个参与公司成本管理过程的员工按时按要求学习线上的课程，采取集体监督的方式，在每个员工学习进度完成以后进行集体考核，对考核成绩较好的员工进行奖励，并且考核成绩也应该与员工平时的绩效结合起来。这两项措施将会对提高公司成本管理人员的素质和业务能力起到积极的作用。