浅谈物业公司应收账款管理现状及对策——以JT物业公司为例

黄晓敏

(西安石油大学，陕西 西安 710065)

1 概述

近年来，随着人们对居住、生活品质的要求逐步提升，物业服务行业得到重视。物业服务不仅是房地产生产、流通和消费的延续，也是房地产业重要的组成部分。目前，物业服务实行的是企业精细化管理、社会化服务、市场化运作的运行机制。

物业公司收取的物业管理费、工程服务费、停车费、代收代缴水电费等费用，逾期未缴纳的款项视为应收账款进行管理。JT物业管理公司成立于2008年4月，管理的物业包括高端写字楼、商业、住宅、酒店、学校、医院、工业园区等类型。提供餐饮管理、酒店管理、建筑节能管理、市政公共清洁等管理服务。在对JT物业公司的财务数据进行分析时，发现应收账款总额较大，在流动资产中占比较高，如果应收账款清收不及时，可能会影响公司的资金循环。

2 应收账款管理存在的问题及成因分析

2.1 经济形势影响

在当前的市场发展形势下，竞争越来越激烈，企业安全有序的经营显得尤为重要。近年来，我国物业服务业的规模不断扩大，企业数量、管理面积、从业人员和年营业收入迅速增长。为了提高市场份额，应收账款的出现是不可避免的。企业的资本流动或多或少会受到应收账款的影响。

2.2 未建立信用管理机构

随着业务数量的不断扩大，JT物业管理公司的发展规模也在不断扩大，主要的收入有收取物业管理费、停车场管理费、维修基金、水电费及取暖费、增值服务费等，这些业务面对的客户群体多种多样，例如某大型写字楼的保洁服务、商业综合体的物业管理服务以及某些部队营区的物业管理服务等业务，但是公司没有专业人士对客户进行信用调查，也不了解客户的背景，如对青海某企业的经营能力、资产情况都不了解，最重要的是缺乏对客户的偿付能力、担保情况的调查，因此，缺乏上述准备无法对客户进行全面的风险评估。

3 应收账款管理现状及催收制度

3.1 管理现状

根据目前的经营和组织管理情况，JT公司的应收账款管理制度较为简单，由于公司内部并没有设置专门的信用管理和风险控制部门，而是简单地交由财务中心和运营中心两个部门负责。根据管理制度，对外，主要由运营中心负责，为完成业绩目标，前期一般进行项目信息收集与整理，根据财务中心提供的数据，积极与甲方沟通，跟进回款。对于逾期款项，运营中心还需负责对外沟通催收。对内财务中心基本只是参与具体数额的核算分析。这样的组织管理特点，使得JT公司在管理应收账款时各部门的工作独立而广泛。随着公司的不断发展和业务量的不断增长，管理组织结构和相应部门的职责需要进一步细化和完善。

3.2 催收制度

JT公司根据各项目的欠款逾期时间不同，分别制定了不同的应对策略和催收办法。通常情况下，应收账款即将到期时，财务人员应告知运营中心，提前以友情提示的方式电话沟通，即将到合同约定付款期，需提前准备以便能按时付款，减少后续催收工作。但对于已经逾期的款项，则应加大催收力度。如果逾期三个月，由运营中心负责人与客户领导面谈，了解未还款的具体原因，并采取不同措施进行督促。若逾期时间超过半年，应上报公司领导层，催收态度也应变得强硬，同时运营中心向赊欠方发函，告知若不支付欠款将采取法律手段以维护公司利益。在不同的催收阶段，运营中心应将每笔逾期款的收回情况登记，并提交财务部。

4 相关财务指标分析

近几年来，激烈的市场竞争使得JT物业公司应收账款规模逐渐增加，文章通过对JT物业公司近四年的应收账款数据进行整理分析，对其规模大小、占流动资产和主营业务收入比重、欠款明细进行分析，了解公司应收账款的质量现状，从而发现应收账款管理中存在的风险。

4.1 应收账款规模及占比分析

通过查阅JT物业公司相关财务数据，如图1所示为JT物业公司2018—2021年相关数据。

图1 JT物业公司近4年应收账款相关指标

由图1可以看出，自2018—2021年以来，JT 公司应收账款占主营业务收入的比率逐渐上升，分别为 23.51%、27.35%、24.65%、28.91%，到 2021年接近30%，说明当年的营业收入中应收账款所占比重达到了1/3，这将影响营业收入的质量。同一周期内，应收账款的比重不断增大，且增速较快，表明其中有一部分应收账款不属于该公司当期实际流入的资金。此时账款的回收就存在一定的不确定性，而如果只看营业收入的增长，可能仅仅只是停留在数字层面。总体来看，JT公司对于资金的实际把控能力较为被动，如果持续增长的应收账款没有引起重视，公司将极有可能产生财务风险。

根据相关数据显示，我国中小企业应收账款占流动资产比重平均水平基本保持在 20%，最好低于15%，而从图1可以看出，2018 年应收账款在流动资产中的占比已经达到了43.34%，2019年达到了峰值，占流动资产的45.32%，2020—2021年虽有所下降，但占比仍在40%以上。大规模的应收账款阻碍了公司资产的流动性，严重影响了公司的资金运营效率，长期的资产变现能力势必使得公司的日常经营活动难以维持，带来资金链断裂的高风险。与此同时，应收账款占总资产的比重也同样居高不下，该比率从 2018年的 42.09%攀升到 2019 年的 44.12%，2020—2021年占比均超过40%，由此可见前期的拖欠账款并没有得到很好的回收，2020—2021年虽在公司的努力下应收账款占总资产的比率在下降，但应收账款的总额仍在增加，如果新的应收账款不断产生，长此以往公司的坏账损失可能进一步加大，应收账款也将成为公司经营的巨大“隐患”。

4.2 近4年经营收入明细及欠费分析

从表1可以看出，非居类项目在JT物业公司的整体收入中占比较大，住宅类项目其次，以下就非居项目和住宅项目在管理中存在的问题进行说明。

表1 JT物业公司2018—2021年经营收入明细 单位：万元

相较于非住宅项目，住宅物业收入所占比重较小，但在JT物业管理的业务类型中，住宅管理面积所占比重最大，在日常管理中存在的问题也较多。从图2可以看出，住宅项目的拖欠远远高于非住宅项目。根据运营中心提交的欠款原因分析、业主满意度调查和对业主的访谈，住宅物业欠款的原因是多方面的。主要原因是:由于业主出差联系不到、由于早期房地产开发产生问题影响了物业管理、业主拒绝支付物业管理费用、不满物业的服务、业主故意拖欠物业费等。

图2 JT物业公司近4年欠费明细

JT物业公司应收账款管理的难点在于对住宅项目的欠费管理。在公司内部的所有业态中，住宅项目物业服务的客户群相对稳定。如何树立公司及项目形象，不断提升物业服务水平，实现与业主无障碍的沟通，是JT物业公司减少应收账款的关键。

5 应收账款管理的对策

JT物业管理公司从风险和内部控制等角度综合考虑，制定更加科学、合理、可操作的解决方案。对于应收账款欠款严重的项目，应首先重新梳理欠款客户和欠款金额，评估发生坏账和诉讼会产生的成本，并采取措施收回欠款；对于拖欠严重的项目，应结合客户的需要对服务范围的配套设施和设备进行维修，以便在提高客户满意度的同时收回款项。

5.1 信用管理

在生产经营过程中，公司需要根据客户的经营状况和业绩，及时获取客户信息，更新信用评级，调整客户信用等级。在客户信用动态评估中，企业可以利用多种渠道获取客户信息，以便进行有效的信用监控。

5.2 提升服务水平

公司要定期对员工进行相关培训，熟悉掌握物业行业的法律法规，对员工的服务意识和专业水平进行专业培训，与业主保持良好的沟通和交流，如做一些节日活动，增进、改善与客户的合作关系。同时，JT物业公司总部必须对各个项目进行实地调研，制定统一的物业服务准则，定期对实施情况进行检查。对于服务不合格或业主投诉较多的项目，应加强培训和及时整改。

5.3 完善内部绩效考核制度

JT物业公司人力资源中心应该完善内部绩效考核制度，根据不同的业态类型和项目具体情况制定月度收款指标，对超过指标的给予适当奖励。同时，在设置评估人员时，参照上述应收账款管理制度，将应收账款管理人员和项目经理纳入绩效考核的范围，调动管理人员的工作积极性，从而实现绩效考核的目的。

5.4 强化财务监督的职能

JT物业公司总部财务中心应加强财务监督职能。除每月统计各项目的催收欠款数据外，对于超过正常账龄的欠款，还应发出风险通知，提交给所负责的项目经理、财务经理、总经理，并跟踪欠款的回收情况；同时，财务中心应根据公司实际经营情况，制定总欠款的预警值，超过预警值时向总经理报告，并督促各项目及运营中心加大欠款追缴力度。

6 结语

在企业管理中应收账款作为高风险的流动资产，直接决定了企业流动资产的质量，即流动资产的流动性和企业的整体经营能力。加强应收账款的管理，不仅可以加快资金的返还，提高资金利用率，将经营风险降到最低，同时还可以促进企业的长期发展。