房地产经济发展现状及发展趋势探究

文／陈树兰 滨州市滨城区房屋管理服务中心 山东滨州 256600

引言：

房地产经济，为经济学领域的一个术语，指的是将房地产作为对象，围绕房地产的生产、分配、交换、消费发生的人与人之间的经济关系。同时，房地产经济也是房地产经济关系和房地产生产力的有机结合。改革开放以来，随着我国市场经济的快速发展，我国房地产经济也随之发展起来。但是，房地产经济发展期间也面临一些较为明显的挑战性问题，比如：经济管理目标不够明确、环境保护意识薄弱、房屋空置率高等。为解决这些问题，使我国房地产经济能够实现良性、可持续发展的目标。鉴于此，本文围绕“房地产经济发展现状及发展趋势”展开分析探究价值意义显著。

1、房地产经济特征概述

对于房地产行业来说，较为特殊，从房地产经济特征来看，主要表现为：

（1）与其他行业金融比较，房地产金融的融资期限相对更长一些，主要是因房地产项目开发时间较长，同时在房地产项目开发建设过程中，易受到相关突发因素的影响，使房地产金融使用时间延长。

（2）房地产项目开发所需资金量大，许多房产商、具备商品房购买需求的消费者缺乏一次性付清全部款项的能力。

（3）房地产金融债券较可靠，作为国内典型的一种不动产，房产的增值能力很强，从抗通货膨胀能力层面来看，其他相关商品与房产产品比较存在一定差距。在此条件下，金融机构便更愿意与房地产企业展开合作，成为房地产企业担保人。此外，在金融机构成为房地产企业担保人之后，在开展信贷业务的基础上，能够获取稳定、可观的投资收益。

2、房地产经济发展现状问题分析

如前所述，对房地产经济特征有了一定程度的了解。而从现状来看，国内房地产经济发展仍存在一些较为明显的问题。具体而言，主要问题如下：

2.1 经济管理目标不够明确

近些年来，随着我国房地产行业快速发展，同时也引发了一系列的问题。对于其中的经济管理目标不够明确来说，为其中较为普遍的问题之一。需认识到的是，房地产行业正常有序发展，离不开经济管理工作的支持。但是经济管理是一项系统化的工作，需发挥管理部门的干预作用，对房价不断上升的现象采取有效调控对策，在稳定房价的基础上，加强房地产开发产业管控，并对不同层次的房产需求数量加以平衡。显然，目前在这些方面还有待进一步改进及优化。与此同时，由于经济管理整体目标不够清晰，使管理成效难以得到有效提升。需注意的是，房地产经济发展过程中，问题在不断发生变化，当经济管理目标不够明确，措施体系未能及时调整的情况下，则难以提升房地产经济管理工作的质量水平。并且，从现状来看，各个地区均积极推进保障性住房建设，在构建完善的保障性住房体系的基础上，有助于解决房价虚高问题，但在申请条件方面存在限制，部分人士存在投机心理，便使保障性住房难以获得人们的青睐，且入住率会呈现偏低的情况，使保障性住房的作用难以体现出来，商品房价格难以得到真正意义上的控制，使房价居高不下现象明显存在。此外，房产开发的周期性很长，且变现时间很长，一些开发商只从自身眼前利益考虑，未能具备长远规划，对经济管理缺乏足够重视，使房地产市场的稳定性不足，进而影响房地产经济稳步、可持续发展目标的实现。

2.2 环境保护意识薄弱

房地产经济可持续发展目标的实现，需要构建和自然和谐共处的生活圈的充分支持，并重视绿色建筑发展。但是和自然和谐共处的生活圈在设计方面存在很高的难度，在建设成本方面比传统建筑高出许多。在此情况下，部分房地产开发企业从自身经济利益角度考虑，在上述设计方案推进过程中，便显得较为滞后，在强调建设效率、抢占市场的情况下，便易对自然环境、人文环境开发利用及保护有所忽视，进一步出现城市绿化面积不足、文化建筑被拆除等问题，并使土地资源的生态化作用难以有效展现出来。显然，在环境保护意识薄弱的情况下，与社会发展需求不符，难以使房地产行业可持续发展的目标得到有效实现。

2.3 房屋空置率高

从现状来看，我国房地产经济进入高增速发展阶段，首先房产刚性需求呈直线升高态势，其次房价逐步攀升。在此背景下，一些炒房客短时间暴富，进一步使投机性需求的增加受到刺激，并促进了房地产数量、房产经济规模的持续扩大。值得注意的是，随着全国存量房的逐步增多，房屋空置率会逐渐提高。从影响因素层面分析，主要体现在：

（1）房价增长速度与国民收入增长对比，明显更快，民众为了确保购房之后的生活质量，存在等房价降低再购买的心理。但是，从房地产开发商层面分析，为了使高利润的目标得到有效实现，存在“捂盘惜售”的行为，在商品房出售价格难以降低的情况下，便会使房屋空置率提高。

（2）在炒房团的影响下，通过购置大量的房产，便会对房产的价格进行炒作。但是，需注意的是，房产属于特殊的商品，不易变现，在此情况下便会使房屋空置率提高。

（3）近些年来，国家层面对房地产加强了调控，其中调控政策措施落实最为严厉的便是2019年，2020年“房住不炒”，2021年“努力实现全体人民住有所居”等，在各项调控政策措施落实的基础上，并受新冠疫情持续不断的影响，使房屋空置率大大增高。

总体而言，对于空置的房屋来说，既是浪费国家资源的一种表现，又会对房地产经济发展，乃至国家经济发展带来较为严重的不利影响。

3、房地产经济发展趋势分析

房地产经济发展现状问题较多，需结合问题，明确发展趋势，才能够为后续落实有效的发展策略提供有效凭据。具体而言，房地产经济主要发展趋势如下：

3.1 市场发展趋向成熟

不论是何种市场，其发展均是从不够完善的过程，朝完善的过程发展，房地产市场也不例外。需认识到的是，国内房地产市场发展的时间比较短，在短时间内发展至巨大的规模，显然体现出了发展速度快的鲜明特点。但是，在此基础上，房地产市场也存在一定的问题。比如，现状下我国房地产经济正处于发展瓶颈阶段。然而，从房地产市场整体发展趋势来看，表现较为积极。在国家政府部门的宏观政策调控及引导下，在国家经济发展体系中，我国房地产经济占据非常重要的地位及作用。此外，在国内房地产市场循序渐进得到完善的基础上，将能够使房地产市场发展趋向成熟，进一步有助于广大人民群众生活质量水平的提高。

3.2 房价趋向稳定

从现状来看，国内房地产市场管理力度尚且有待强化，在市场宏观调控水平方面也有待提升，在此情况下，房价不断增高，使民众的生活质量受到一定程度的影响，并使民众的幸福感降低。而随着国内房地产相关管控机构越来越关注不合理房价的增长，通过有针对性的调控措施的实施，则有助于在未来使房价趋向稳定状态。

3.3 低收入群体居住条件趋向优化

基于本质层面分析，房地产市场发展与其他行业发展具有共通性，且具备一定的发展规律。从目前国内市场经济运行大环境下，在国内市场宏观调控下相关政策相继出台，低收入群体居住条件能够得到一定程度的改善及优化。比如，严格贯彻、落实绿色健康生活理念方式方法的基础上，把低收入群体列入市场份额考核当中，有助于房地产经济朝向健康、稳定方向逐步发展。

3.4 随着政府政策措施的出台，房地产市场趋向稳定

国家政府对房地产市场的重视性越来越高，且正通过一系列政策措施的颁布、实施，希望房地产市场得以稳定，涉及的措施政策包括：其一，信贷资产证券化；其二，存量房改保障房；第三，住房公积金改革；其四，稳定住房消费及土地改革市场等。与此同时，考虑到广大民众购房的压力能够得到有效减轻，侧重房贷资产流动性的提升，并使银行对住房贷款的投放能力得到有效提升。并且，考虑到住房消费能够更具稳定性，国家政府方面正逐步承担相应的主体责任，以因地制宜的方法，使房地产市场得到合理调控，进一步促进居民居住需求的改善。除此之外，国家政府部门正对住房公积金的提取条件适当放宽，并对新型住房金融体系进行构建。在此基础上，住房公积金的使用率得到很大程度的提高，进一步有助于居民购房压力的大大减轻。在积极落实相关土地改革政策的基础上，土地试点改革工作持续推进，农民的利益得到充分有效的保护，进一步使农民耕地质量得到有效保障。总之，随着政府政策措施的出台，房地产市场趋向稳定，这是我国房地产经济发展的一大必然趋势，需引起充分重视。

4、促进房地产经济发展的具体策略分析

虽然房地产经济发展趋势乐观、明朗，但是从现状来看，迫切需采取有效策略，解决房地产经济发展现状问题。具体而言，主要策略如下：

4.1 对房地产项目进行合理科学规划

从我国土地面积来看，比较广阔，但山地丘陵占比较高，适宜居住的环境存在一定限制。 与此同时，我国人口基数大，人均住房面积有限。在房产开发过程中，需要土地资源的充分支撑，但土地资源没有再生的能力。在此情况下，房地产开发便需对房产开发的土地利用率提升充分重视，保证相关部门在规划用地过程中，保持合理性及科学性，使土地资源、空间资源的利用率得到有效提升。结合实践工作经验，合理科学规划房地产项目需做到：

（1）基于项目立项前期，需做好整体规划工作，精准规划人均面积所需数量、产业发展所需使用面积等，避免出现集体建设滞后、大量土地资源被浪费的问题。

（2）对施工材料规划充分重视，在采购相关材料过程中，需提前做好预算方面的工作，使建设期间超预算状况避免发生。使采购规划体现出超前的优势，为房地产行业规范、科学发展提供有效保障支持。并且，政府部门需做好房地产行业规划的调控工作，基于城市发展、行业需求等层面充分考虑，改善房地产行业发展混乱局面，使规划性建设目的得到有效实现，使房地产投资资源重叠现象避免发生，使房地产行业发展更具合理性及科学性，进一步带动房地产行业逐步成熟发展。

（3）做好市场调研工作，优化房地产行业布局，在合理规划的基础上，使开发盲目性情况避免出现，进一步维持房产供需平衡。在房地产开发期间，合理规划需贯穿开发工作全过程，以此使房地产开发的科学性得到有效体现。

4.2 构建完善的房地产金融体系

改革开放以来，之所以我国房地产行业呈现了快速的发展态势，与房产开发金融贷款的大力支撑密不可分。与此同时，在房产大量建设的基础上，受到金融贷款体系不够完善的影响，也进一步引发了一系列的问题。由此可见，对完善的金融调控体系、和房地产开发相匹配的金融体系进行构建显得至关重要。一方面，需结合实际发展状况，优化房地产贷款结构，将金融体系贷款审核的合理性及科学性有效体现出来，在合理设置贷款利率和额度的条件下，使房地产行业资金流动问题基于开发之前得到有效解决。另一方面，目前开发商在金融贷款方面，首选为银行，但银行资金投资需兼顾各个行业，在房地产行业投资方面存在一定局限。所以，需结合各地方的具体情况，对贷款结构进行合理调整，在对社会闲散资金加以吸引的基础上，做好房地产建设工作，并使我国房地产开发的融资形式更加丰富，进一步使房地产开发按企业资金链短期断裂问题避免出现。此外，基于房地产开发过程中，金融调控显得至关重要，能够为房地产企业合理科学开发提供重要支撑。对此，在行业未来发展过程中，需体现融资的多元化，使单一结构稳定低的现象避免出现。总体而言，在对整体金融体系加以完善，才有助于房地产行业健康、稳步发展，进一步带动国家总体经济的良性、可持续发展。

4.3 重视居住环境的保护

对于我国房地产行业，在未来发展过程中，需对国家政策积极响应，并和世界未来发展保持一致的步调。需认识到，在房地产开发工作开展期间，环境破坏是较为明显的一个问题，此问题未能得到有效解决，则房地产经济与国家社会经济发展、世界未来发展目标便不相符。所以，在房地产开发工作开展期间，需将环境保护放在房产开发的重要位置当中，以此实现与未来发展相契合的目标。比如，在住宅建筑设计过程中，可以渗透人与自然和谐共生的设计理念，在设计过程中体现出环境的美好，使区域环境得到有效保护。此外，在居住环境保护相关工作开展期间，需结合国家相关环境保护政策，渗透国家绿色发展理念，做好房地产企业的引导、政治教育，使房地产企业能够将自身的社会责任承担起来，使社会实现可持续发展目标，并带动房地产经济可持续发展。

4.4 加大改革力度，发挥政府宏观调控作用

在房地产发展过程中，房地产经济体制起到了至关重要的作用，同时也属于我国经济发展的重要组成部分，在带动房地产可持续发展的基础上，可使我国经济可持续发展的目标得到有效实现。但是，从现状来看，我国房地产经济发展和我国社会之间存在不相适应的情况。在此情况下，则有必要做好改革工作，确保房地产发展与社会发展相适应，在提升房地产经济效益的基础上，将房地产的社会功能有效体现出来。一方面，基于社会公益层面考量，需适当削弱房地产行业的资本逐利特性，使房地产行业的社会正面影响力得到有效提升，进一步改善房地产行业在社会当中的形象。并对投资结构进行合理调控，对房地产行业和社会发展方向充分明确，保持步调一致，和国家经济宏观调控维持一致性，进一步使房地产行业实现稳步发展。此外，还需要将市场监管作用发挥出来，使房地产行业在开发期间贪污腐败现象避免发生，使房地产行业实现稳步、可持续发展。当然，还需重视执法力度的强化，使房地产行业频繁发生的各类问题得到有效控制与解决。做好房地产经济体制改革工作，对行业整体结构进行优化、完善，充分发挥政府宏观调控作业，使房地产开发健康发展目标得到有效实现，进一步使房地产经济实现稳步、可持续发展。

结语：

综上所述，新形势下，房地产经济发展现状问题较多，因此需明确房地产经济发展趋势，并落实有效的策略，比如合理科学规划房地产项目，构建完善的房地产金融体系，并重视居住环境的保护，通过改革力度的强化，将政府宏观调控作用发挥出来等。总之，相信做好以上工作，我国房地产经济将能够实现稳步、可持续发展，进一步为国家经济发展奠定坚实的基础。