浅谈公租房装修的全过程项目管理

2022-11-11宋京建银工程咨询有限责任公司上海分公司上海200021

中国房地产业 2022年19期

关键词：施工设计

文／宋京建银工程咨询有限责任公司上海分公司上海 200021

引言：

公租房是指由国家和地方政府提供政策指引与支持，各类社会主体通过新建、改建等方式筹集的房源、面向社会中低收入群体出租的保障性住房。

1、项目背景

某国有企业从多渠道租赁了多套住宅毛坯房，拟改建为公租房拎包入住；委托咨询公司进行全过程项目管理，含设计管理、采购管理、成本管理、工程质量管理等。

2、本项目的特点

（1）国有企业自筹资金。

（2）项目分散在多个住宅小区，除其中一个住宅小区集中有12 套，其它均非常分散且户型多样。

（3）按委托人要求为全装修房拎包入住，尽快投入使用。

3、本项目的策划与采购方式

（1）从公租房的特点确定公租房的装修应遵循“安全、适用、经济、环保和配制满足基本居住需求”的原则，采用简洁明了的装修风格，与建设工程同步设计、施工、尽快交付使用的原则。故整个项目的策划、安排、管理均以此为目标进行组织实施。

（2）本项目全装修房拎包入住，房间内所有的装修、设备安装、橱柜灶台、活动家具、家用电器等需要样样俱全，涉及到设计、装修施工、各类家具、家用电器设备的采购；

（3）招标采购的方式选择必须以满足国家和地方招投标相关法规的要求为前提。公开招标主要以《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《必须招标的工程项目规定》等法律法规为依据；非依法必招的项目也可参考《政府采购法》的采购方式，主要有竞争性磋商、竞争性谈判、比选、询价和直接发包等。因此全过程项目管理单位应从项目的特点，企业的性质，根据国家的法律法规，结合采购人的内部管理制度，为项目整体实施选择合适的招标采购方式。

根据《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《必须招标的工程项目规定》，施工单项合同估算价在 400 万元人民币以上的、重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在 200 万元人民币以上必须公开招标。

对不在上述范围内的工程类项目及非工程类项目，即在非依法必招的情况下，本文推荐参考政府采购方式中的竞争性磋商采购方式。

4、本项目的招标采购

本项目的招标采购分为装修设计施工一体化采购、活动家具的竞争性磋商采购、家用电器设备的竞争性磋商采购三个包件分别采购。

4.1 装修设计施工一体化招标采购

设计施工一体化招标的优点：招标人无需提供图纸和工程量清单，由投标人根据自行设计的图纸编制工程量清单并总价包干；减少了设计采购流程，避免了每个房型绘制设计图纸，也避免了每个房型的工程量清单和限价编制，节约了时间，且设计施工一体化项目为总价包干项目，避免了繁琐的结算审核流程，故本项目采用设计施工一体化招标。

（1）因为项目比较分散且户型多，如果每套住宅都预先出设计图纸，再根据设计图纸计算工程量和限价需要耗费大量的精力和时间，故由项目管理对各套住宅进行初步测绘，提供简单的平面图供投标人参考。

（2）进行装修设计施工一体化的招标：从“安全、适用、经济、环保和配制满足基本居住需求”的原则出发，由项目管理和招标人充分沟通后，对公租房提出统一的装修标准以便于设计及报价；给出卧室、客厅活动家具、固定家具及家用电器的配置方案，以便于合理配置开关插座的位置；再结合项目特点（户型大小、房屋老旧程度等）和市场调研给出平方米装修限价，由投标单位根据参考平面图、装修标准、现场踏勘情况自行编制工程量清单和报价，在设计图纸和施工方案满足招标人需求的情况下最低报价中标。

（3）招标文件明确：为保证房屋结构安全，室内装修不得破坏承重结构，原则上不允许拆除、移动非承重内隔墙，提高了装修效率同时也降低了装修成本。

（4）室内装修工程设计和施工应当严格按照国家和本市相关技术规范和管理规定。应按照《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325）等相关规定组织室内空气质量检测并出具检测报告。考虑到公租房的设计施工较为简单，对装修设计文件要求充分完善平面布置图辅之于设计说明，对竣工图要求明确所有暗埋管线走向、电气系统图以便于后期的维修。

（5）投标人资质设定：室内装修工程的设计、施工单位应具有国家颁发的建设工程相应等级资质；故要求投标人具有建筑装饰工程设计专项乙级及以上资质，建筑装饰装修工程专业承包二级或以上资质且允许联合体投标，明确装修施工单位作为主承包人协调管理，按2年保修期考虑。

（6）明确了厨房、卫生间、客厅、卧室的主要装修材料规格和装修内容，第一保证了装修用材的质量，第二也使各投标单位在基本相同的条件下进行报价。

（7）招标文件中确定的基本装修要求为。

①厨房

地面：300mm×300mm×8mm 规格防滑地砖；

墙面：300mm×450mm 规格釉面砖；

吊顶：采用不低于0.6mm 的铝扣板集成吊顶内置嵌入式LED 灯具；

橱柜：橱柜低柜根据房型尺寸配置不小于600mm×1 000mm，需设置搁板和拉手等配件；橱柜台面采用人造石英石材质设整板下衬，橱柜面板采用防火板含带阻尼功能的五金件；成品不锈钢下方需满贴防潮纸；台面板下；

水槽：配置不小于 480mm×480mm 规格成品不锈钢水槽含双联节水龙头；水槽排水采用自带存水弯的成品下水配件；

由招标人统一提供油烟机、煤气灶、煤气热水器，中标单位预留安装位置、配合安装上述电器设备；配置电饭煲、微波炉、冰箱等电源插座。

②卫生间

墙地面顶棚装修要求基本同厨房间；

卫浴洁具：坐便器要求根据房型尺寸，连体的节水型坐便器；

冲淋房：墙面不低于1800mm 高防水涂料；配置带下出水龙头的双联节水龙头、不锈钢浴帘杆和浴帘；根据采购人提供的电热水器型号预留电源、冷热水管接口，配合安装；

卫生间配不锈钢毛巾架、搁物架；采用全不锈钢防臭地漏；

组合式洗漱台要求不小于550mm×1100mm，配置同宽120mm 厚的镜箱；

配专用洗衣机龙头，洗衣机地漏要求采用专用地漏；

灯具、插座需采用防水防潮设计。

③客厅

地面：600mm×600mm×10mm 规格抛光砖，含同材质120mm 高踢脚线；

内墙及顶棚：乳胶漆刷白；

窗：窗套及窗台板需考虑防污染设计，配置铝合金窗帘杆及遮光度大于75%的窗帘；

灯具：不低于28 瓦白光吸顶式LED 灯具，具体照度标准要求满足国家相关规范；

其它：预留网络、空调、电视机、冰箱等插座不少于5套。

④卧室

装修要求基本同客厅；

其它：预留网络、空调、电视机等插座不少于4 套，预留床侧和写字台的电源插座。

⑤阳台

地面：300mm×300mm×8mm 规格防滑地砖；

顶棚：防霉涂料，安装LED 吸顶灯；

晾晒设施：应设置两根304 不锈钢晾衣杆，确保固定牢固；

外墙：同原有外墙不装修；

如卫生间无法放置洗衣机，则洗衣机位设置在阳台（需增加封闭铝合金窗），须配备电源插座2 套、专用洗衣机水龙头和地漏；阳台应单独设置洗衣机排水管；

因洗衣机设置在阳台增加封闭铝合金窗的费用，招标人给出暂估价，在开工后择优选取专业分包实施。

⑥其它

户内门：成品免漆工艺门及配套门套，含带把手门锁及配件；

分户门：防火防盗门配密码锁。

4.2 活动家具的采购

（1）招标人给出卧室、客室的活动家具的配置要求数量清单；招标人仅对活动家具提出材质要求，活动家具基层板材采用国内E1 级优质三聚氰胺板贴面板材，由投标供应商根据装修设计图纸、现场尺寸自行设计，要求做到尺寸比例协调、外形美观，符合大众审美观，这样给各投标供应商提供了发挥各自的优势和特点，同时也避免了有倾向性采购意向。

（2）采购方式：竞争性谈判是在满足统一技术规格的情况下，由最低报价人中标，但活动家具的技术规格很难做到完全统一，且各投标人的供应安装、售后服务能力等也非常关键；竞争性磋商采购方式综合评审了投标人产品的品质和制作、供应、安装、售后服务能力，且在技术规格基本统一的情况下出具第二轮报价，最终综合评选出性价比最合适的供应商中标。

由于活动家具不属于工程类项目且非依法必招，故参考政府采购中的竞争性磋商采购方式，招标人邀请三家合格供应商参加投标，请投标供应商提供样品摆放在现场，由招标人会同项目评审专家根据投标人的服务方案（家具材质、款式、配送、装卸、现场安装调试方案、安全措施）、售后服务措施及相关承诺、类似业绩等，根据最终报价综合评选出性价比最高的供应商中标。采购文件同时明确家具的质保期要求不低于2年。

（3）采购文件确定的活动家具配置清单为：

卧室：1500mm×1900mm 双人床含床垫，配床头柜一个；衣柜1100mm＊1800mm＊500mm（小房间800m m＊1800mm＊500mm）；

客厅：1200mm＊600mm＊750mm 餐桌配4 把餐椅；

写字台、沙发、储藏柜等作为选配家具出样报价，不纳入投标总价。

4.3 家用电器设备的采购

家用电器设备分为二部分采购，一部分为电热水器、嵌入式燃气灶、吸油烟机的采购；另外一部分为空调、洗衣机、冰箱的采购。家用电器设备也不属于工程类项目且非依法必招，故采购方式同样采用竞争性磋商方式，综合考虑投标人的产品型号规格、品牌、服务能力及报价，综合评审出性价比最合适的供应商中标。

（1）热水器、嵌入式燃气灶、吸油烟机的安装与装修施工紧密相关，在安装过程中要考虑和固定橱柜衔接配合，故电热水器、嵌入式燃气灶、吸油烟机需在装修施工开始前确定型号规格，同时考虑到安装过程的协调、今后的维保等，故将该三件套打包采购；

（2）投标人需要具有燃气器具安装维修许可证，燃气器具必须具备当地燃气管理部门出具的《燃气器具产品销售备案通知书》；由于市场上电热水器（不小于30 升）、嵌入式燃气灶、吸油烟机品牌规格繁多，故建议由招标人推荐不少于三个的市场主流品牌和规格供投标人参考，投标人提供相当于同档次或优于推荐品牌的产品；为便于日后维保，供应商所提供的三件套设备必须为同一品牌。

（3）空调、洗衣机、冰箱的采购。采购文件明确空调的最小制冷量、洗衣机的最小容量、冰箱的总有效容积，采购方式及要求基本同活动家具的采购。

5、现场的工程质量管理重点

工程质量关键在于“预防为主”。首先是对设计文件施工图纸的审核，设计中错、漏、碰、缺等现象时有发生；其次是对进场材料的控制，工程材料的质量直接影响着工程的质量；再就是施工工艺方法，较好的施工工艺不但能减少施工质量通病，而且能够使工程较为顺利的按照施工计划完成。本项目主要从以下几个方面加以重点控制。

（1）图纸会审：施工图纸与说明文件是否完整、是否与投标内容一致，是否与现场实际情况一致；设计中所有预留开关插座数量及位置的准确性，主要审核开关插座预留位置与装修图纸紧密配合合理布局；照明开关安装位置便于操作；应根据挂壁式空调、立柜式空调的位置预留专用插座等。

（2）材料报审：材料进场必须及时报审，要求报审时明确品牌、规格、等级，根据进场时附的技术资料、数据，重点检查进场材料是否符合设计文件与施工质量验收规范的要求。

（3）基层处理：装修工程的质量并不仅取决于表面，与基层的处理有很大的关系，如抹灰工程是涂料工程的基础，处理不好则后期墙面容易开裂起壳涂料剥落；应确保管道埋深，管壁离粉刷面大于15mm 以防粉刷开裂。

（4）隐蔽工程：重点检查水电管预埋深度、走向的合理性；水、电、暖通管线、管道试压、吊顶隐蔽工程等需项目管理（监理）验收合格后方可进入下一道工序施工。

（5）样板（间）带路：对易产生质量隐患的工序坚持进行施工前的技术交底，加强施工人员的质量意识教育；对一些重要工序要求由施工单位先做样板，经施工单位、项目管理（监理）、业主现场检查后，根据检查意见再展开大面积施工。如设计图纸不会体现墙、地砖的排版，但厨卫间墙、地砖的排版不能出现老鼠尾巴现象（即在边缘地带出现小于1/4 砖）；厨卫间吊柜和台盆架的施工详图要充分考虑钢结构支架的变形等。

（6）防渗漏：卫生间与客厅的高差及泛水坡度、地漏位

置的设置；墙面砖应该铺贴到吊顶以上100mm，冲淋房墙面防水涂料不低于1800mm 高，冲淋房挡水条的设置及盛水试验等都是检查的重点。

（7）固定橱柜：固定橱柜安装的牢固性；与煤气灶、脱排油烟机的安装配合，注意煤气管、煤气表具不可封闭与固定橱柜内。

（8）给排水施工重点检查内容：

①主要材料、器具的报审时，检查其规格、型号是否与设计文件相符，是否具有质保文件、检测报告，进场时对其抽样进行外观目测验收。

②管道支、吊架安装牢固，不影响结构安全及防渗漏。

③冷热水管水平、垂直安装时应左热右冷，上下安装时应上热下冷。

④承压管道系统和设备应做水压试验，非承压管道系统和设备应做灌水试验。室内给水管道的水压试验必须符合设计要求；当设计未注明要求时，系统试压压力均为工作压力的1.5 倍，但不得＜0.6mpa。

⑤生活污水管道上设置的检查口或清扫口，朝向应便于检修，暗装立管在检查口处应安装检修门。

（9）建筑电气安装重点检查内容：

①建筑装修工程的电器应符合设计要求和国家现行标准的规定，严禁不经管道直接敷设电线。

②接地（PE）或接零（PEN）支线必须单独与接地（PE）或接零（PEN）干线相连接，不得串联连接。单相三孔插座接线应符合左密右相上接地，同一场所的三相插座，接线的相序一致，接地（PE）或接零（PEN）线在插座间不串联连接。

③开关、插座、接线盒要有合格证及安全认证标志，外观检查盒体完整无碎裂；用自改锁紧螺钉安装的，螺钉与软塑固定件旋合长度不小于8mm。当绝缘导管在砖体上剔槽埋设时，应采用强度等级不小于M10 的水泥砂浆抹面保护，保护层厚度＞15mm，管与管、管与盒等器件采用插入法连接时，管口平整光滑，且用同材质的紧固件锁紧固定，接口牢固密封。

④灯具安装时，导线必须绝缘测试合格后方可灯具接线。电气器具及线路绝缘电阻测试合格后，才能通电试验。

⑤浴室等电位联接必须按图及规范要求施工，等电位管线必须穿管敷设，需等电位联结的高级装修金属部件或零件，应有适用接线螺栓与等电位联结支线连接且有标识，连接处螺帽紧固、防松零件齐全。

⑥照明系统通电，灯具回路控制应与照明配电箱及回路的标识一致，开关与灯具控制顺序相对应。

⑦民用住宅照明系统通电连续试运行时间应不少于8小时，所有照明等均应开启，连续试运行时间内无故障。

（10）工程进度控制的措施：检查施工单位总进度计划、月计划、周计划，工序交叉、流水节拍、施工衔接是否合理；保证关键节点不后移，每个计划中明确工程量和配备的劳动力，以及相应材料到位计划。

（11）环保检测：装修完成后及时委托第三方按“民用建筑工程室内环境污染控制标准”进行检测。

（12）文明施工：安全文明施工措施要有合理性与针对性。施工中及时主动做好与物业、居民的沟通；有针对施工现场的安全防护、便民措施；建筑材料统一堆放，有施工或者危险区域的警示标志，减少施工扰民行为。

（13）竣工资料：着重审核水电管的走向、配电系统图等。