不动产测绘在不动产登记中的重要作用与发展前景

文／邹林倞 泸州市不动产登记中心 四川泸州 646000

引言：

随着我国市场化发展经济的不断深入，不动产登记已经成为不动产相关权益开展经济活动的重要基础。在不动产测绘工作中，应根据不动产登记的实际需要确定测绘内容和项目，并积极应用各项数字化、信息化以及智能化的先进测绘技术设备，确保测绘数据客观准确，充分发挥不动产测绘在不动产登记工作中的应有的作用，为不动产的管理活动的正常开展以及保证不动产权人各项合法权益提供可靠的保障，从而进一步推动我国社会经济的快速发展。

1、概述不动产登记工作中不动产测绘

1.1 目前不动产登记中不动产测绘主要内容分析

在不动产登记工作中，不动产测绘主要包括房产测绘、地籍调查和地籍测量，量算不动产面积、宗海测量以及变更测量等工作内容，同时还需要对不动产测绘成果进行管理。其中，不动产测绘中的地籍调查工作主要是通过各项测绘技术的应用，对土地和相关附着物的局域地理位置、质量、数量、利用现状以及权属信息等进行调查。而不动产登记工作中的地籍测量则主要是测定界址点坐标数据、地籍控制测量以及测绘地籍图。房产测绘是现阶段不动产登记工作中的重要不动产测绘内容，其主要是对房屋以及相关土地的权属信息、自然状况等进行专业的测量以及绘制工作。量算不动产面积是不动产登记工作中不动产测绘的一项关键性内容。在不动产测绘中应根据不动产登记要求对不动产水平面积进行多层次的量算，其中包括量算宗地面积，楼栋在宗地上的投影面积，楼栋的总建筑面积，分层建筑面积以及分户建筑面积等。在不动产测绘工作中，还需要根据不动产登记要求开展变更测量，变更测量内容主要包括测量日常地籍数据、测量房产面积变化、界址变更数据以及鉴定界址恢复情况等。通过开展不动产测绘工作，能够获得测定的控制点和界址点坐标、地籍图、地籍册、地形图、宗地图、宗海图以及各类房产图件（例如房屋调查表、房屋用地调查表、分层平面图以及分层分户平面图等）。不动产登记中的不动产测绘工作内容较多，在各项测绘内容中还包括了多个具体测绘项目。本文以不动产测绘中较为常见的房产测绘为例，对其测绘内容进行详细的介绍分析。

1.1.1 房产测绘中的测绘内容

房产测绘是不动产登记工作中的重要内容之一。房产测绘主要是按照不动产登记要求测量房屋的界址点、基本单元权属界线、房产图的绘制以及房产面积测算等，构建房产数据模型，且在房产数据模型中应包括房产位置信息、房屋结构以及层数、面积（建筑面积、套内面积等）、用途等相关数据，从而使用户能够直观准确地掌握房产信息，为不动产登记提供准确的自然状况信息。

1.1.2 房产测绘中的信息调查内容

在房产信息调查工作中，主要是根据不动产登记的要求对房屋用地信息和房屋基本情况进行全面的调查，以准确掌握房产行政区划信息、座落、产权性质、建筑结构、房屋状况、用途以及权属信息等。不动产测绘人员应确保房产信息调查结果客观准确，且不得存在疑义。

1.1.3 房产测绘中的测绘信息的处理分析

在完成了房产信息的基本测量工作后，测绘人员还应按照不动产登记的相关要求对房产测绘内容以及相关附属要素进行整理分析，并要做好编码记录工作，确保各项测绘数据能够与房产测绘单位一一对应，使其能够为不动产登记提供有效的参考依据。

1.1.4 房产测绘中的房产图绘制

在房产测绘工作中，测绘人员还应结合不动产登记项目要求绘制相关的房产图。绘制房产图时，应根据房产的具体面积以及不动产登记管理要求，合理确定房产图绘制比例尺、准确掌握房产结构特征、科学测算房产面积；对各项测绘数据要进行审核验收，以便在房产图上客观反映各项房产要素，从而使其为不动产登记中的重要文件。

在不动产测绘工作中，还应按照相关要求完成成果验收书、技术设计、技术总结以及协议书的编制。而不动产登记部门则应对不动产测绘提供的各项成果进行归档整理保存，作为不动产登记的重要参考依据。

1.2 不动产登记工作中，不动产测绘基本要求

不动产登记中的不动产测绘工作特点对合规性有很高的要求。在不动产测绘工作中，必须要按照不动产登记相关政策法规的要求和（GB/T17986.1-2000）《房产测量规范》、（CH5002-94）《地籍测量规范》、（CJJ/ T8-2011）《城市测量规范》等技术规范开展测绘工作，不仅要保证测绘数据准确客观，而且需要通过不动产登记等相关部门的审核检查，并在测绘数据的合规性和合理性审核合格后，将测绘数据与不动产基本单元一一对应，以确保不动产测绘结果能够准确反映不动产产权的实际情况，为保证不动产的相关权益提供可靠的参考依据。同时，在不动产测绘中包含了地籍测绘、房产测绘以及草地和林业等多个测绘项目，因此对不动产测绘工作的运作以及管理有较高的要求。不动产测绘工作应以市场为导向，按照不动产登记的实际需求有序开展各项测绘工作。

2、现阶段不动产登记中常见不动产测绘技术分析

2.1 不动产测绘中的3S技术分析

随着测绘技术的不断进步，具有较高信息化水平的3S技术在不动产测绘工作中的应用已经十分广泛。3S技术包括GPS技术、RS技术以及GIS技术，较高的测绘效率和测绘精度是3S技术的重要技术特点。特别是在对不动产进行测绘时，GIS技术，也就是地理信息系统能够更加全面地反映被测目标的各项地理信息，在地籍测量等不动产测绘工作中具有明显的技术优势。同时，全球定位GPS技术由于在施测时对通视条件的要求相对较低，能够很好地适应复杂条件下的不动产测绘要求，且近年来以GPS技术为基础还发展出了具有更高信息化水平的网络PTK等新型测绘技术，进一步提高了不动产测绘的精度和效率。

2.2 不动产测绘中的数字摄影技术分析

在不动产测绘工作中，数字摄影测量技术不断发展成熟，其应用范围逐渐拓展。通过数字成像技术的应用，能够获得清晰度和分辨率更高的图像信息，为不动产测绘工作的开展提供了更加可靠的参考依据，能够满足不动产测绘工作中地籍图测绘以及其他大规模测绘工作的需要。同时，数字摄影测量技术还具有较高的时效性，能够及时准确地掌握不动产的变更情况，能够为不动产登记工作提供不动产的实时状态信息，因此成为了不动产测绘中的重要技术之一。

2.3 不动产测绘中的数字成图技术分析

在不动产测绘工作中，各种图件的绘制是关键性的工作内容之一，也是不动产登记证明文件的重要组成部分，对成图的精度和效率均有很高的要求。因此数字成图技术在不动产测绘中发挥了越来越重要的作用。数字成图技术利用计算机技术以及作业绘图软件自动完成各类不动产图件的绘制任务，不仅减少了人为因素对成图精度的影响，而且降低了图件绘制成本，提高了绘图效率。

3、分析不动产测绘在不动产登记中的重要作用

3.1 不动产测绘是不动产登记的重要数据来源

在进行不动产登记时，必须确保不动产登记信息的准确性，才能完成登记工作。而不动产测绘则是为不动产登记工作提供不动产信息的重要途径。以目前不动产的登记中最为常见的房产要素为例，其需要通过房产测绘准确测定房产的面积、结构等，且房屋的长度、高度、宽度以及角度等各项数据必须用明确的量化测绘成果来表述。而在对房产归属权限进行登记认定时，房产测绘工作绘制的房屋平面图是重要的资料之一。同时，在不动产登记部门发放不动产权证书等证明文件时，还需要由房产测绘单位出具具有法律效力的房屋分层分户平面图和宗地图。此外，在不动产登记工作中还需要通过不动产测绘调查不动产的产籍信息以及权属状况，并将其作为不动产登记时公示信息的重要来源。

随着我国社会的发展以及市场化经济的逐步深入，不动产的相关权益已经成为市场经济活动的重要标的之一，其变更情况较为频繁。同时，近年来我国城市化进程的加快，在城镇建设中也涉及大量的不动产数据变化问题，而不动产登记部门要想准确掌握不动产的实际状态也必须依赖于不动产测绘工作的开展。不动产测绘能够通过开展调查研究以及实地测量等方式对不动产变化后的界址点、毗邻关系等加以测定，并用测绘数据对不动产权限特征进行准确的描述。而且不动产测绘工作还可以利用测绘数据模型以及地理信息模型等直观地展示不动产的动态变更情况，为不动产登记工作的顺利开展提供具有较高时效性的数据信息，从而减少了不动产登记工作中的纠纷问题。

3.2 不动产测绘是不动产登记管理的重要参考依据

政府部门在对不动产登记工作进行管理监督时，也需要以不动产测绘中所获得的数据信息作为重要的参考依据。由于不动产登记工作所涉及的内容比较复杂，包括了土地、房屋、林地、草原、滩涂以及湖泊等诸多方面，如果没有专业化不动产测绘的支持，势必需要多个相关部门的共同介入，不仅增加了不动产登记工作的复杂性，也会影响不动产登记信息的全面性和准确性，导致不动产登记工作的质量和效率较低，不利于不动产登记工作的开展。因此必须高度重视不动产测绘工作，而且具有较高及时水平和测绘能力的专业化不动产测绘单位按照不动产登记项目的具体要求开展各项测绘工作，并构建信息化的不动产测绘数据平台基础，实现不同不动产登记项目之间测绘数据的共享与交流，以减少不动产登记中的重复测绘、重复性审批登记等问题，以促进我国不动产登记工作的开展。

3.3 不动产测绘模型能够提高不动产登记的质量效率

不动产登记中的不动产测绘工作由于应用了多项网络信息技术，能够构建具有可视化功能的不动产测绘数据模型，在模型中不仅能够准确呈现不动产的位置信息，而且还能够高效集成各项地理信息数据等，也为不动产登记以及管理工作的开展提供了更为直观准确的依据。不动产登记部门能够便捷地通过不动产测绘数据模型获得相关信息，数据查询调用均较为便捷，且便于不动产登记工作者进行核对，有利于提高不动产登记工作的服务水平和工作效率。

3.4 不动产测绘能够为不动产登记工作提供统计数据

不动产登记工作中的一项重要任务是帮助政府部门对不动产情况进行调查统计，以便为不动产的管理、规划以及开发利用等各项工作提供参考依据。而不动产登记的统计数据要依赖于不动产测绘工作来保证其准确性和客观性。特别是对具有一定较强动态性的不动产数据信息进行统计时，必须要通过不动产测绘的实地勘察等工作的开展才能获取较为准确且具有时效性的数据信息。因此，不动产测绘在不动产登记管理工作中具有十分重要的作用。

3.5 不动产测绘能够为不动产登记提供明确对应的数据信息

在不动产登记工作中，所涉及的不动产数据资料往往比较复杂，特别是对存在变更情况的不动产进行登记时，登记人员需要对大量繁杂的数据信息逐一进行核对，不仅给不动产登记工作带来了较大的难度，而且也影响了不动产登记工作的效率，不利于不动产交易等相关经济活动的开展。因此必须通过不动产测绘对不动产的地理位置信息、权属信息等进行测量复核确认以及编码处理，以确保不动产的数据信息能够与不动产实体相互对应，且各项数据均准确无误，从而为提高不动产登记工作的效率和质量提供重要的支持，推动我国不动产登记工作的健康有序发展。

3.6 不动产测绘能够为不动产产权人的合法权益提供可靠的保障

在进行不动产登记时，不动产登记内容中的各项数据信息直接关系到不动产产权人合法利益能否得到有效保护和实现，因此必须确保不动产的所有登记信息客观准确，而不动产的地理信息等各项数据信息的核对验证均需要依赖于不动产测绘。只有规范化开展不动产测绘工作，提高不动产测绘的标准化程度，才能更好地保证不动产测绘数据的准确性、全面性和客观性，从而减少不动产登记中的纠纷，避免在不动产登记中出现对不动产权益人合法权益的侵占或损害等问题。

4、未来不动产测绘在不动产登记中的发展前景分析

未来的不动产登记工作将进一步向全国统一管理方向发展，为适应这一发展趋势，不动产测绘也需要进一步向统一的测绘管理体系、统一科学的测绘标准、专业化的测绘队伍以及更高信息化水平的方向发展。不动产测绘单位以及相关政府管理部门应加大对不动产测绘工作的管理和投入，促进我国不动产测绘工作的现代化发展。

4.1 进一步促进不动产测绘工作的体系化发展

目前，我国的不动产登记发展较快，对不动产测绘工作提出了越来越高的要求，然而在不动产测绘实践中还存在管理体系不健全等问题，与世界不动产测绘水平相比仍存在明显的差距，发展空间较为广阔。因此，在不动产测绘工作的未来发展中，应加强其管理体系的建设，根据不动产登记的实际需要建立完善的不动产测绘工作管理机制，使不动产测绘工作能够更加充分发挥其应有的作用，与不动产登记之间形成相互促进、共同发展的格局。同时在不动产测绘工作中应对职责义务进行明确的划分，并要落实到位，以提高不动产测绘工作的质量和效率，从而为我国不动产登记的实施提供更加可靠的数据基础。

4.2 进一步提高不动产测绘标准的科学性和统一性

现阶段，我国的不动产测绘工作还存在测绘标准不统一等问题，在客观上影响了不动产登记向全国统一管理方向的发展。因此，未来在不动产测绘工作中应加强对不动产测绘实践经验的总结分析，结合不动产登记的要求以及不动产测绘的各项技术规范要求，制定科学统一的不动产测绘标准，确保不动产测绘数据客观准确，实现全国范围内的不动产测绘工作均能够按照统一的标准进行实测和管理，为不动产测绘数据的共享与交流奠定良好的基础，从而为不动产登记的进一步规范化、统一化管理提供重要的支持。

4.3 进一步加强不动产测绘的数字化、信息化发展

随着不动产登记在我国社会发展以及经济活动中重要性的日益提高，新时期的不动产测绘也需要不断向数字化、信息化以及智能化方向发展。在不动产测绘工作中，应积极应用先进的测绘技术设备，在目前应用已经较为广泛的3S等技术的基础上还应进一步提高不动产测绘技术的信息化水平和智能化水平，加强无人机等新测绘技术设备的应用，提高不动产测绘的质量和效率。同时，不动产测绘部门还应积极应用大数据、云计算等新型网络信息技术，构建不动产测绘数据库以及具有较高信息化水平的数字化平台基础与不动产地理信息数据库系统，以便对不动产测绘的动态数据信息流进行及时的更新及完善，从而实现全国以及城市范围内不动产测绘数据的共享与交流，这样在不同城市以及全国范围内开展不动产登记工作时就可以有效降低重复测绘，为我国不动产登记工作的开展奠定良好的基础。

4.4 进一步提高不动产测绘队伍的专业化发展

为适应新时期不动产登记工作对不动产测绘的要求，在不动产测绘中必须建立具有较高技术水平、业务能力和综合素质的专业化测绘队伍。为进一步推动不动产测绘队伍的专业化发展，不动产测绘单位应积极引进高素质的专业测绘技术人员。测绘人员则应加强对新型不动产测绘技术、测绘设备的学习和了解，准确掌握新型测绘方法的操作规程和技术要点。同时，测绘人员应不断总结不动产测绘经验，提高新型测绘技术设备在不动产测绘工作中应用的合理性和有效性。专业化的不动产测绘人员还应具备对测绘数据进行科学计算、分析论证以及完成测绘报告编写的能力。不动产测绘人员应全面提高个人综合素质，才能满足我国不动产测绘以及不动产登记工作的实际需要，为不动产测绘工作的现代化发展提供保证。

结语：

不动产测绘数据能够为不动产登记提供准确的界址点坐标数据，确保不动产单元登记地理位置准确无误，并能够对不动产产权面积进行精确测量计算，为不动产权登记提供重要图件文件，因此不动产测绘是开展不动产登记的基础性工作，在不动产登记中具有重要的作用。因此，应高度重视不动产测绘工作，建立健全不动产测绘工作管理机制，制定科学的不动产测绘标准和相关技术规范，加强各项自动化、数字化以及智能化技术在不动产测绘工作中的应用，以进一步提高不动产测绘工作的质量和效率，确保不动产测绘数据客观准确，从而为不动产登记工作的开展提供更加可靠的参考依据。