如何认定小区基础配套设施产权共有权

□ 朱迪

案 情

近日，家住某市南山区钟楼街道中凯小区的莫先生等20 名业主以不服国有土地使用权收回行政赔偿为由起诉了该市自然资源局、区国资委、区征拆服务中心等部门。

原因是该市快速路建设需要收回中凯小区的部分土地，家住中凯小区的莫先生等业主在等待补偿款发放时，却被告知公共道路、绿地等区域土地的补偿款支付给了区国资委、街道卫生中心、送变电公司以及小区业委会等单位。相关业主在向区征拆服务中心提出异议时，被告知快速路建设没有涉及收回莫先生等业主名下的土地，莫先生等业主不是利害关系人，无权主张征收赔偿款。

莫先生等业主不服，于2022 年2 月向南山区人民法院提起了行政诉讼，请求撤销区征拆服务中心与区国资委等单位签订的国有土地使用权收回补偿协议，并向其支付土地补偿款。虽然在门牌上统称中凯小区，但与中凯花园小区其他业主通过购买商品房的方式取得房产不同的是，莫先生等业主是通过购买自建房方式建房取得的房产，这类业主是否享有小区内共有产权呢？

分 歧

因自建房产权形成方式不同于商品住宅，其配套设施是否共有各方争议较大。

莫先生等业主认为，他们作为该村集体经济组织成员，自1999 年向原南山镇企业办购地建房起距今已经23年，原南山镇企业办将宅基地出售给他们的时候，小区的配套设施应包括道路、绿地等，这些设施是决定宅基地价格的重要因素，他们是按照建设规划部门核发的许可证进行的建设；从门牌、社区等管理措施也可以看出，当地派出所、街道办等政府部门是将中凯小区作为完整的小区进行管理。按照《民法典》第二百七十四条的规定，他们享有中凯小区内基础配套设施的共有产权，有权获得收回土地的补偿款。

南山区国资委认为，经核查原南山镇企业办的管理档案，中凯小区为原南山镇企业办下属的中凯建材厂的厂区，1999 年，中凯建材厂因管理不善歇业后，原南山镇企业办以盘活企业资产为由，将厂区入口道路两旁的土地分割出售给莫先生等人作为宅基地建房，原南山镇企业办并未向莫先生等人出售道路、绿地等区域的土地使用权，后因上述做法涉嫌违规被叫停，部分土地由原国土资源局收回并出让给送变电公司等单位。南山镇撤镇并区后，原南山镇企业办撤销，其资产均由南山区国资委接收管理。快速路建设收回涉及原中凯建材厂未出售或未出让给其他单位的剩余土地的补偿款理应由其按国有资产进行管理。

南山区征拆服务中心认为，经向当地派出所、街道办等部门了解，原中凯建材厂的厂区范围统称为中凯小区，来源于门牌登记、居住登记等管理习惯，这并不能证明中凯小区属于住宅小区的建筑区划，厂区的围墙在开发建设过程中早已拆除，除自建房的区域外，街道卫生中心、送变电公司等单位已形成封闭的产权范围，且均不认可莫先生等人提出分享其共有产权部分收益的要求。即便是自建房前用于通行的道路、绿地等虽未从原中凯建材厂名下收回，但其多年来已按市政街巷管理，修缮维护费用一直由街道承担，其产权亦不属莫先生等人所有。

中凯花园小区业主认为，中凯花园小区是该市某房地产开发公司于2015 年通过公开招标拍卖挂牌取得土地进行开发的住宅小区，建有独立封闭的围墙，范围并未包括莫先生等人的自建房，小区总平面图、不动产权证等都标明了共有部分产权全体业主共有，莫先生等人不是小区业主，无权主张共享中凯花园小区的公共部分产权。快速路建设占用小区部分土地补偿款也与莫先生等人无关。

市自然资源局认为，原南山镇企业办销售宅基地建设住宅属不规范做法，此类房屋既没有前期整体规划，也没有后期建设监管，事实上并没有建设相应配套设施，即便是道路也是借用原厂区道路通行，莫先生等人的主张无依据。

分 析

第一，主张共有产权，须有权属来源依据。基础配套设施作为构筑物，其产权的形成离不开相关建设成本投入。商品房住宅小区的基础配套设施产权形成相对规范清晰，首先是由开发商购买土地按住宅小区规划，统一建设基础配套设施，建设费计入商品房销售价格，因其建设成本由业主共担，进而形成小区业主共有产权。住宅小区完成销售后，基础配套设施移交业主委员会管理，不动产登记时将其登记为全体业主共有，商品房业主可通过小区总平面图、《商品房买卖合同》、不动产权证书等充分证明基础配套设施的产权归属全体业主共有。然而，以购买宅基地方式建设房屋的情形中，自建房的业主支付购买宅基地的价格并没有包括基础配套设施的土地价值以及建设成本，宅基地售卖方也未允诺建设并向其移交基础配套设施，取得的不动产权证书自然也就没有标注基础配套设施的相关产权表述。自建房的业主通常无法提供基础配套设施的权属来源证明材料。

本案例中，莫先生等人与原南山镇企业办签订的购地协议，没有基础配套设施的约定，通行所使用的是原中凯建材厂的厂区道路，道路及两旁绿化带在建设开发过程未被征收，其土地使用权仍归原中凯建材厂所有。

第二，判断规划配套，须结合建筑区划。判断基础配套设施是否属于业主共有所依据的法律规定，主要是《民法典》第二百七十四条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的相关规定，按照此项规定要确认道路、绿地是否为住宅配套属业主共有，首先要判断是不是在建筑区划内，还要排除城镇公共道路、城镇公共绿地等情形。虽然建筑区划范围如何确定尚未有细化规则，实践中，自然资源主管部门、住房和城乡建设等行政管理部门判断建筑区划，大多是以宗地红线内规划部门批准的建设工程规划总平面图为基础，并综合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素综合确定。这样的判定原则也在相关的司法判例中得以适用。

本案例中，莫先生等人主张共有的道路、绿地等基础设施，既不在其持有的国有土地使用权证的宗地红线范围内，也不在其持有的建设工程规划总平面图标示范围内，其提出属规划配套的主张没有法律依据。

第三，门牌另有规则，不能替代规划审批。住宅小区门牌的命名规则主要依据的是《地名管理条例》（国务院令第753 号）。从该条例来看，住宅小区的名称并不是完全依据规划、建设等审批情况来命名。也就是说，即便是部分建筑区域在地名统称为某住宅小区，也并不意味着它是按城市规划确定的规模统一建设，基础设施配套规模及数量均按小区住宅总面积核算，且配套齐全、相对封闭独立的住宅区域，也不一定符合《民法典》所规定的业主共有共管的住宅小区形态。仅以门牌、地名等主张共有产权归属，并没有法律依据。

本案例中，2022 年3 月，南山区人民法院经审理后认为中凯小区虽有小区之名，但并不是统一规划建设的住宅小区，莫先生等人不动产权证书并没有标注公摊面积，土地面积仅为房屋占地，不能依据《民法典》第二百七十四条的规定，将原厂区道路、绿地等设施判断为中凯小区共有，裁定驳回了莫先生等人的起诉。

正如房屋产权来源有购买商品房、居民自建房、集资建房等多种形式，住宅小区名称形成既有因集中规划建设，也有因地名管理习惯形成。并不是所有的房屋都如同商品房一样拥有完整的基础配套设施，且业主在享有房屋专有部分的所有权外，还享有共有部分的共有权益。自建房是通过购买宅基地建设房屋，进而取得房屋所有权的方式，与房屋相关的配套设施应由购地方还是售地方负责建设没有统一的规范。若自建房的业主未出资建设基础配套设施，也就无法构成共有权益的合法权属来源。即便是后期由于地名管理习惯等原因取得“住宅小区”之名，但其并不会有建筑区划之实，也就不能依据《民法典》第二百七十四条的规定，主张基础配套设施等住宅小区业主共有权益。

自然资源主管部门在组织收回涉及此类情况的国有土地使用权时，主要依据权属来源、规划审批等情况来综合分析确定应予以补偿的主体，而不是门牌地址等。自建房的业主需正确理解《民法典》中关于建筑区划的规定，在主张涉及基础配套设施共有产权时，应提供合法有效的权属来源、规划审批等材料。

《民法典》与人们生活息息相关，越来越多的群众开始了解和使用《民法典》。然而，在处理物权相关事宜时，生硬地理解和照搬条文，易导致无谓的行政纠纷。因此，相关管理部门要在工作中主动宣传《民法典》，引导群众正确适用法律规定，避免此类问题的发生。