居住区淘宝网店集聚现状及其影响研究——以杭州市若干居住区为例

钱 俭

(浙江科技学院 土木与建筑工程学院,杭州 310023)

电子商务作为一种网络化的新型经济活动,在当前已经成为中国社会经济发展中的重要增长点[1],其影响也日益广泛和深刻。在农村层面,电子商务产业发展带来了淘宝村的产业集群化和就地城镇化[2-3],引发了淘宝村的空间转型[4-5]、乡村治理问题[6-7]、乡村振兴路径[8-9]、“直播”模式下电子商务发展对策[10-12]等诸多方面的研究与探讨。在许多城市,基于网络就业形成的网络零售店在众多居住小区内聚集,引发了电子商务从业者、小区居民、物业管理之间的矛盾,并引起了当地居住、就业、配套设施、物业管理、政策等诸多变化,继而对居住区规划与管理产生了一定的影响[13-14]。目前国内研究者对这一现象的探讨主要集中在住宅设计如何应对等方面,如马骄阳[15]在对上海地区“家庭网店”进行调查研究的基础上,总结出上海地区“家庭网店”住宅特点、出现的问题及影响因素,并提出上海地区“家庭网店”住宅的设计原则。但从居住区规划管理和政策制定角度的研究则较少,也缺乏对城市内网店的集聚态势和存在问题的宏观层面的研究。

城市中网店集聚受哪些机制影响,网店集聚选址特征和分布规律如何,产业集聚对小区居民生活、物业管理、空间生产方式及布局会带来哪些变化,这种新型城市网络活动变革会对城市居住区规划观念及方法产生哪些影响和变化,针对上述问题,本研究选取了“中国电子商务之都”——杭州市作为研究案例,对这种因网络零售店入驻居住小区而形成的电子商务集聚区进行了研究,以期能对城市规划实践提供一定的参考。

1 居住小区电子商务网店集聚发展概况

1.1 调查范围

本研究将调查对象分为普通居住小区、拆迁安置小区、郊区农居点,并分别选取一到三个典型居住区作为研究对象,对其进行横向分析。为了更全面调查各类型居住区的网店分布规律,选取了不同地域范围内的10个居住区进行调查,调查点分布如图1所示。

图1 调查点分布Fig.1 Distribution of survey points

在以上调查的基础上,进一步以聚集了大量网店的江南豪园、缤纷小区、石马新村为三类居住区的典型案例,进行深入的调查研究。三类居住区网店入驻特征见表1。

表1 三类居住区网店入驻特征Table 1 Settlement characteristics of online stores in three types of residential areas

1.2 网店集聚选址特征

1.2.1 依附货源地

网店依附货源地不仅拿货方便,还减少交通与时间成本,而且可以分享货源地周边的商业摄影等配套服务及享有丰富的货源信息及市场信息,这对以小商品市场为主要货源的网店尤为重要。江南豪园和缤纷小区分别有50%和45.7%的淘宝商户表示,选址在此的重要原因是该小区靠近四季青服装批发市场,方便商家拿货。调查的3个居住小区都毗邻货源地,具体区位关系如图2所示。

图2 调查点与货源地的区位关系Fig.2 Location relationship between survey point and source of goods

1.2.2 交通便利、物流发达

交通便利、物流发达是网店选址的先决条件。江南豪园和缤纷小区中均有40%左右的淘宝商户看中小区交通便利、物流发达。石马新村虽地处城市边缘区,但毗邻小和山高教园区,交通也比较便利。这些小区四周都分布着大量快递公司,物流发达。

1.2.3 集聚效应及相对完善的配套服务

江南豪园有38%的淘宝商户因电商集聚因素而选址于此,产业集聚效应的吸引力可见一斑;在缤纷小区则有更高的产业集聚度,从事网络零售的住户比例高达17.9%。在电商集聚度较高的小区周边,相关服务设施也较完善,淘宝商户通过共享基础设施及技术、信息、文化资源而提高整体运营效益。

1.2.4 相对廉价的房租

房租虽不是网店选址的首要因素,但却是不可忽略的因素,尤其对于刚处于起步阶段的淘宝商户,租金低廉显得尤为重要。在对江南豪园、缤纷小区的淘宝商户集聚原因的调查中,基于资源优势因素的分别占50%和46%;因淘宝商户集聚的分别占38%和29%;因房租低廉的分别占4%和6%,网店集聚原因见表2。可见当网店发展到一定规模时,淘宝商户集聚更多是基于资源优势及淘宝商户集聚因素,租金因素则影响甚微。而在城市郊区的石马新村,网店大多处于起步阶段,则租金因素占比高达60%(月租金约为1 500～2 000元/套)。可见,房租差异在决定淘宝商户选址上随着网店发展阶段的不同而呈现不同的影响力。

表2 三类居住区网店集聚原因分析Table 2 Analysis of reasons for agglomeration of online stores in three types of residential areas %

1.3 典型居住区网络零售产业发展现状

1.3.1 淘宝商户规模

以淘宝网为代表的网店经营规模是按销售的信誉等级进行划分的。本研究所调查的居住区内淘宝网店以皇冠店和钻石店居多(江南豪园分别占50%和38%,缤纷小区分别占36%和53%,石马新村分别占30%和70%),由此可见,入驻这三个小区的淘宝网店等级普遍较高,总体发展程度相对成熟。

江南豪园、缤纷小区的淘宝网店工作场地面积以80～100 m2为多,分别占56%、59%,即租用一套房作为工作室。而石马新村淘宝网店大多租用2～5层的独栋农民房,工作场地较前两者大,50%为100 m2以上。三类居住区内网店的工作场地规模见表3。调查结果显示,尽管住区内有着相当规模的淘宝店铺,但仍然表现出了“一台,一室”(即一台电脑,一间工作室)的低门槛从业特征。

1.3.2 货物的来源

淘宝商户的货源主要分小商品市场批发、网上进货、厂商发货及自己生产四种类型。在起步阶段,由于距离四季青服装批发市场较近,集聚在此的商户都以小商品市场为主要货源地,采取“市场批发—网上销售”的方式,商户只是起到了拓展终端分销市场的作用。但随着近几年网络营销的发展,某些淘宝卖家的日销售规模已经接近实体店的销售规模甚至更大,于是他们就跳过小商品市场的批发终端,与厂商形成了较大的议价空间,继而采取了厂商供货的方式;随着日销售额的不断提高和客户需求的不断增加,某些淘宝卖家开始建立自己的品牌,通过设置生产基地来进一步降低成本或提高对市场的反应速度。在调查中笔者发现,淘宝商户选择厂商发货的模式在货源方向中的比重逐渐占到了主要位置(江南豪园占70%,缤纷小区占59%,石马新村占30%),而小商品市场批发的货源方向比例大幅降低(江南豪园占24%,缤纷小区占27%,石马新村占20%)。货物来源的开放化使得大部分淘宝商户因此而降低了运营成本。

1.3.3 经营模式

在江南豪园、缤纷小区、石马新村,淘宝商户的经营方式主要以零售为主,所占比例分别为50%、51%、70%。其次为批发兼零售,所占比例分别为20%、33%、20%,前期零售规模做大了的商户,因为居住小区发展空间的限制,多数已迁至电子商务产业园区,现以批发供货为主要经营模式。经营方式的灵活多样也对物流提出了较高的要求,如何减少物流成本是关键,特别是对处于起步发展阶段的淘宝商户而言,物流成本影响其利润空间。

1.4 淘宝从业者特征分析

1.4.1 从业者来源

江南豪园、缤纷小区的受访淘宝从业者以浙江省内(非杭州)和浙江省外人员两类为主,杭州本土的仅占8%与1.4%,石马新村则以杭州本地人为主,占70%。由此可见,普通的居住型小区和拆迁安置小区以租住在此的淘宝从业者居多,而在郊区农居点本地居民的比例更大。

1.4.2 从事该行业的原因

三个小区的淘宝业主从事该行业的原因主要以自己感兴趣(38%)和看好行业前景(54%)为主,其次为创业门槛低、收入可观、工作相对自由等。这与从业者大多为高中、中专或职高毕业外出创业的角色相匹配。

1.4.3 行业稳定性调查

三个小区的淘宝从业者普遍看好行业前景,认为从事的行业稳定。江南豪园高达70%的淘宝商户肯定自己的行业稳定性,缤纷小区为40%,石马新村也高达70%,各居住区行业稳定性分析如图3所示。可见,淘宝从业者对自己的未来发展持乐观、积极的态度。这也启发我们应从促进小区淘宝业主更好发展的角度来改善居住小区,使淘宝商户融入小区。

图3 各居住区行业稳定性分析Fig.3 Statistics of warehouse land in various residential areas

2 网店入驻对居住区及城市布局的影响

2.1 对居住空间布局的影响

网店集聚引起居住区周边的配套产业集聚。初始的网店自主形成,受广告设计、餐饮旅店、物流交通等需求的影响而集聚性增长,这些配套产业链逐步围绕它们产生,进而形成了某一类或某几类的带状街面。

此外,网店引起的频繁物流交通对小区的内部交通和生活产生了较大的干扰,造成了诸多不便。各类居住区内用于电子商务所需的仓储用地普遍比较短缺,其中普通小区有74%商户缺乏仓储用地,10%租用地下室作为仓储用房,4%另租附近便宜的地方作为仓储用地。因无法满足网店对仓储空间的需求,导致网店货物乱堆、占用公共通道等问题比较突出。

在郊区农居点网店集聚还带来规划建设的空间失序现象。外来人口高度集聚导致村内土地稀缺,规划建设失序,道路交通拥挤,公共绿地稀少,公共交往空间缺失,空间布局缺乏文化内涵等。今后在规划管理上还需要考虑如何将村内的节点空间进行合理的串联,以引导人们更便捷地使用公共交往空间,提升生活环境质量,挖掘村庄文化内涵。

2.2 对当地居民生活的影响

电子商务的发展为创业者提供了众多就业机会,一些外来人口通过租用小区住宅成为了电子商务从业者,也带动了配套行业;有一些近郊区村民在农转居之后成为电子商务行业及配套行业的从业者,实现了从第一产业到第三产业的过渡。

普通住宅小区和农转居小区住户对电子商务持截然不同的态度。前者大多持反对意见,反对的原因包括两方面:一是影响小区环境。在产生生活垃圾的同时,会产生大量“产业垃圾”,例如服装包装袋、打包胶带等,尤其是在住宅的楼道中、电梯口,时常出现垃圾堆积、地面脏乱的现象,直接导致小区的环境卫生状况下滑。二是存在安全隐患。大多数小区内的淘宝网店缺乏仓储用地,房子既当仓库又住人的现象比比皆是,且大多数网店都是经营服装服饰类产品,火灾时不易逃生。此外,淘宝网店的入驻也使居住小区成为了商业活动场所,造成了鱼龙混杂、乱象丛生的现象,使小区内治安情况下滑。调查发现,大部分居民反对淘宝网店入驻的最大原因就是人员复杂,治安混乱。

农转居小区住户对电子商务这一行业持赞同意见,对村内不断涌入的大规模外来人口也持欢迎态度。蓬勃发展的电子商务行业使当地村民收入增幅明显,在接受调查的当地居民中有41.6%家庭年平均收入从之前的2万元增加到当前的5万元。另外,电子商务的发展在解决当地村民就业问题的同时,也为村民带来了出租房屋的租金收益。村民的住宅大多为5层的通天楼,许多淘宝商户租下2～5层办公的同时,也会租下底层或地下室作为仓库用房。

2.3 对居住区管理工作的影响

2.3.1 增加了协调难度

高达60%的受访物业管理人员对网店入驻小区持不满意态度。小区内的网店增加,协调淘宝商户同居民之间的纠纷也越来越多。居住小区缺乏电子商务服务功能的各种软硬件,淘宝从业者的需求得不到满足,自然会霸占日常生活使用的基础设施,如霸占电梯和楼道、占据楼层公共空间、变相使用地下车库等,这就造成了居民和淘宝商户之间的矛盾,协调这些矛盾加重了物业管理人员的工作任务和难度。

2.3.2 增加了管理难度

受访物业管理人员反映,对淘宝商户住户的管理难度大大超过了普通业主。这主要体现在三个方面:一是公共设施的维护和管理。从业者频繁地使用电梯导致电梯高强度运作,管理费用和难度增加。二是交通治理与小区治安。物流进出频繁,车流增加,外来人员复杂,均加重了管理工作。三是在环境卫生维护上也加重了物业管理对公共环境卫生的管理强度。

2.4 人口进一步集聚,呈现多元化特征

网店集聚使居住区内的社会结构更加多元化。电子商务行业带来了更多的网店相关从业人员,这些外来人口占比较大,进一步丰富了居住区内的社会主体,也改变了居住区内空间的使用主体。流动的外来人口形成了更为复杂但又关系紧密的社会关系网络。各个圈子之间不同的利益诉求,高流动性且多元化的社会结构增加了社区治理难度。

3 对居住区内淘宝商户集聚的相关建议

3.1 合理布局电子商务集聚产业园区

将城市电子商务集聚区的规划纳入城市规划体系,规划布局类似于杭州电子商务产业园区,进一步完善公共服务平台。选择优秀网店和商家入驻,提供办公、货源堆放场所,统一的园区管理,以及各大物流公司代办点,为服务对象提供经济高效的可持续发展产业大环境。在融资担保、人才引进、培训、咨询、建站维护、创意设计、摄影、数据服务、仓储物流、印刷包装等方面提供一全站式服务,并在城市范围内对其网点布局进行合理规划。

3.2 探索适合电子商务发展的租住型混合社区

根据调查,大量无法入驻电子商务产业园的中小型网店,更多分散在居住区内进行创业办公。而目前居住区内居民与网店因为商住合一导致了一系列矛盾,急需在未来的城市居住区规划中探索混合型居住区的开发建设。目前北京出现SOHO、当代MOMA,成都出现中海国际社区等混合社区,居住区本身即是一个相对独立的生态系统,同时具备居住、商业、文化娱乐、教育、无污染轻工业等职能空间,“功能混合”租住型居住区将是未来电子商务发展的比较适合的空间场所。

混合型社区的混合性、多样性及功能区的共享性同样是一把双刃剑,需要解决混合导致的差异及矛盾,这将是未来居住区规划布局中需要思考的重要方面。例如小区的配套设施建设应该为“生活区的办公族”做出改进甚至转型,在小区内建造一定比例的综合性商住楼,完善其运输体系和独立的交通系统,配套的仓储空间等,最终通过对淘宝业主与普通业主的合理分离来解决双方的矛盾。

3.3 针对不同类型居住区制定不同的政策

对于城中村及城郊农居点,可借鉴SOHO模式,探索农居点内电子商务网店集聚新模式。例如杭州高新区农居点仍较多且出租率较高,鼓励对农居点进行合理更新,增加配套设施建设,增强其安全性能。另外,对于一些特色农居,可以考虑将其改造成具有杭州城市美学特征和文化内涵的创意建筑,打造成和谐、极具特色的创意SOHO公社。为避免生活区与网店的矛盾,可设置网店租客专用通道,错峰使用电梯,增收物业管理费,限制每户车位数等。而对于普通城市居住区,则应限制网店的大量入驻,避免造成对居民的干扰。

3.4 加快制定社区内开设网店的相关管理办法和政策

关于社区居住区内开设网店的相关政策需要进一步跟进。例如业主将住宅改变为经营性用房的,除了特殊情况外应当经有利害关系的业主同意,即申请人必须征得小区相关业主的签名同意,经工商部门行政审批后,才能在小区内开设网店。目前社区居委会在工作职能上无法独立承担、行使“住改商”的审批监督管理权,需要研究工商登记制度改革的配套设施改革,探讨住所和经营场所登记管理办法,对“住改商”做出明确和细化的规定。

4 结 语

本研究分析归纳了普通居住小区、拆迁安置小区、郊区农居点这三类居住区的网店分布特征和存在的问题,研究结果显示,不同类型居住区内网店的分布既有共性,又存在一定的差异。相比普通居住区,拆迁安置小区和郊区农居点更接近于混合型社区,因此也更适合网店的集聚和发展。尽管居住区淘宝网店聚集存在着一系列问题和诸多矛盾,但我们不应一概而论地加以全盘否定,而应根据不同类型居住区进行分类引导和管理调控,并进行科学合理的规划。

本研究选取的案例具有一定的代表性,但尚需进一步跟进研究,进而摸清这种新行为、新形势对今后城市居住区发展的影响规律,以便从城市整体层面来预测和规划合理的空间布局,从而使城市内电子商务零售有序和谐地发展。