浅谈建筑师负责制在商业地产项目的实践

文／顾军 上海新鸿基威万房地产有限公司 上海 200030

1、概念及背景

1.1 建筑师负责制的概念

我国建设工程项目长期以来执行的是由建设、勘察、设计、施工、监理五方负责的实施制度。与国际通行的以建筑师为核心的项目实施制度大相径庭。为引入多元的实施模式，更好地与国际接轨，住建部自2015年起，批准在上海自贸区、广西壮族自治区、福建省自贸区、安徽、北京等地展开了建筑师负责制的试点工作。

建筑师负责制是指以“担任民用建筑工程项目设计主持人或设计总负责人的注册建筑师为核心的设计团队，依托所在设计企业为实施主体，依据合同约定，对民用建筑工程全过程或部分阶段提供全寿命周期设计咨询管理服务，最终将符合建设单位要求的建筑产品和服务交付给建设单位的一种工作模式”。

1.2 国内建筑师负责制的落地实践情况

根据不完全统计，初期上海自贸区建筑师负责制试点项目多为国企投资项目，项目功能多为厂房、仓储等单一性功能项目。项目实践的重点在于探索政府管控方面的简政放权及流程优化。在项目管理及项目实施方面未做过多讨论，甚至由部分项目在实际操作过程中仍然沿用的“五方责任”的模式。

在另一个维度，国内的外资开发企业（主要为港资），在国内开发商业地产的过程中，为了协调其本身的项目管理模式和国内建设实施制度的不同，在项目管理上已引入了建筑师负责制的概念。其一，在项目开发的过程中，从本地设计机构高薪吸纳了高素质的专业技术人才，组建了以建筑专业为核心的甲方建筑师团队。由甲方建筑师团队对项目的品质做全程的管控。无论在技术方面，或是在管理层面，甲方建筑师群体在近20年间的成长远超设计机构中的执业建筑师。其二，外资项目为了过程中的成本控制，会坚持其原有的项目管理模式。其中，有一部分是行之有效的并实际落地实施的建筑师负责制度，赋权建筑师在其管控制度之下对项目进行管理。部分实现了建筑师负责制。

2、商业地产项目推广建筑师负责制的必要性

2.1 商业地产项目的特点及需求

商业地产项目有复杂程度高、经济效益重大及社会影响巨大的特点。

复杂性其一，体现在项目的功能复杂，涉及商业、居住、酒店、休闲娱乐、博物展示功能，并且是两项功能以上的复合体。其二，体现在设计的技术难度。商业地产项目除建筑流线之外，其结构、基坑、机电、幕墙等专业的复杂程度也是普通项目难以比拟的。伴随着城市发展，商业地产项目还会掺杂着城市更新、TOD 复合、地标性高楼、市政天桥、地铁接驳等重大因素，并由此带来更高维度的协调难度。其三，体现在项目的建设过程管控复杂。商业地产项目的参建方数量众多，工序组合、材料控制的难度空前。加之，在建设过程中难以避免地出现各类变更，导致商业地产项目的过程管控也成为挑战。