商业街区运营企业内控管理问题及对策研究<br/>——以W商业街区运营企业为例

商业街区运营企业内控管理问题及对策研究
——以W商业街区运营企业为例

2022-10-20陶芳芳

时代商家 2022年26期

陶芳芳

（南昌万寿宫文化街区运营管理有限公司，江西南昌 330000）

近年来，随着国内传统民俗文化的复兴，历史商业街区的打造成为推动市场经济发展不可或缺的新动力。W商业街区于2013年开始建设，体量约14万平方米，建设周期较长，是江西省内第一个以商业为载体，以“旅游”为驱动、结合文旅休闲、购物美食、文化艺术、民居古建展示等多重概念，打造的开放式商业街区。其地理位置处于城市中心、并集休闲娱乐为一体，区别于传统普通商业综合体的运营管理，其运营模式也不可完全复制，除了具有共性的铺内商户经营管理之外，同时还会辅助其他多样化的运营方式，比如：市集摊位展、酒吧业态的夜经济以及民间民俗商业展览等。

在复杂多元素的商业运营管理模式下，必然会对街区运营企业的人力资源管理、财务现金流、企业经营各环节的内控管理等方面带来巨大的考验。W商业街区投资巨大，属于省级重点商旅文化项目，也是政府极力打造的一张地方知名文化名片，因此需要同时兼顾企业经济效益与承担社会责任。由于，W商业街区运营前期处于商业市场的培育阶段，企业盈利状况不理想，投资回报周期较长，实际经营管理的过程中内控管理缺失，增加了企业的运营风险。如何提升企业的内控管理水平，成为W商业街区运营企业当下迫切需要解决的问题。

一、W商业街区运营企业内控管理现状及问题

W商业街区运营公司自成立以来，面对新征程、新使命，公司一直有在切实逐步建立和完善各项流程和管理制度。尤其对于企业的核心业务，比如：企划活动的投放，商铺、多径点位、市集摊位等租金、物业费收入的核定等，均制定了详细的规章制度。为进一步完善企业的内控流程，不断强化“用制度去管理公司”的理念，保证了企业在管理上以制度优先，用合规有效的制度去约束企业行为、保障企业运行效率。与此同时通过严格财务预算的方式将收入成本费用可控化，多层级的成本费用签批流程，保障了企业经济业务多层级的校验，降低了公司财务风险及管理风险。

但是，对比国内外优秀的商业街区运营管理公司，特别是已经比较成熟的一些文化街区商业综合体，W商业街区在内控体系意识及管理等方面仍存在明显差距。公司缺乏对不同部门员工的系统内控培训，造成很多管理上的漏洞。比如：在财务内控方面，企业没有足够重视财务职能部门的内控职责体系，仍存在多处财务漏洞及财务风险；在人力资源管理方面，没有完善的薪酬和绩效制度体系激发员工创造力，企业员工内部活力有待激发；在大宗物资及服务采购方面，比价不够精细，未建立相应的供应商信用、服务质量评价体系，导致企业的采购成本管理效果不显著；信息化建设方面，信息系统模块开发不够完整，未能完全实现各部门、各业务链条之间信息共享、经营数据共享，且内部使用效率有待提高。

具体而言，W商业街区运营企业内控管理存在的问题主要体现在以下几个方面：

（一）财务内控管理意识有待提高

W企业管理层对财务内控管理重要性的意识较为薄弱，导致财务内控管理没有发挥应有的作用。当前，W企业的很多管理人员和员工对财务职能部门的误解是财务只要做好基础的账务处理，做好事后数据汇报，使得财务仅成为被动地记录公司经营业务数据的部门，没有参与到公司的一些重要经营决策。对财务内控只要事后结果汇报，事前相关项目决策财务参与的较少，特别是数据指标的事前预测，事中管控相对缺失，导致公司财务风险加大，企业成本及税收负担加重。比如：商户合同及协议的签订，商铺租金实行一铺一价，不同的商户会存在不同的商务条款，且对应不同的租金收取模式；固租与抽成租金各自对企业利润贡献存在差异，抽成租金含物业费与不含物业费同样也会影响租金收益，因租金与物业收费项目不同，对应的增值税税率不同，合同约定价格是否含税关系到印花税的计算基数，合同保证金约定金额能否覆盖商户退租、撤铺时所拖欠的租金、物业费等。

（二）成本管理控制效果不显著

开放式商业街区运营企业人力成本、推广成本、能耗成本、物业服务成本、工程信息成本等在市场培育前期投入巨大，收支无法平衡。以W商业街区经营数据为参考，其体量约14万方（含地上、地下部分），地上部分产生商铺租金、多经点、市集展场地租赁等收益，首期正常经营年度内预估成本总额约4800万，用收支平衡方式测算街区商铺租金价格平均水平较高，与现下市场环境下商户承租能力冲突，企业要实现预期经营目标，提高企业运营效率，需进行有效的成本控制。

正常经营年度内街区公区水、电、空调能耗成本约800万，成本居高有客观因素，古色古香的开放式街区地上、地下泛光、照明区域较多，且铺外地面卫生环境要求较高增加了水电用量。从各项财务数据分析，公区能耗成本可以更精细化控制。另外其商业街区物业外包成本年度费用大约750万（不含物料费），由于实行酬金制成本结算，街区四周为开放经营，每一个重要点位计划配备的保安、保洁人员合计90人、管理人员7人，从成本控制角度测算目前未达到人效比最大化。主要原因是物业管理人员及保安、保洁均采用外包，运营公司未对其建立激励与考评管理制度，现场物业核心管理人员缺乏企业责任感及归属感，影响管理效能发挥，导致街区能耗成本居高不下。

（三）信息化财务集中管理待完善

商业运营公司存在大量数据需要进行统计与分析，需加强企业信息智能化建设，建立财务共享模式，财务共享就是通过信息科学技术实现企业标准化管理，从而完善企业相关内容的业务程序，进而实现各类资源的优化整合，提升财务部门的管理效率，有效地减少企业人员管理的成本。

以调研W商业街区运营企业为例，目前信息化建设及使用率未达80%，企业内部各部门之间业务沟通交流时间成本较高，商户租金、物业费合同催缴率约85%（以金额为测算依据，非商户数量或面积），该绩效考核指标以主观需求为导向进行汇总汇报，商户合同及需求发生变化不能及时共享，引发合约风险。

当前W商业街区企业信息化建设有待深入完善；已经实现信息化的一些环节有更进一步优化的空间。比如：智能电表系统核心是有效地管理商户，先付费后使用，余额不足系统自动断电，商户良性充值避免业务部门花费更多的时间成本与商户做沟通，催缴率实现100%，也减少了企业服务质量的投诉；ERP系统对接线上推广活动、招商管理、商户合同管理、物业报修、服务评价、财务软件等，涉及公司多个部门的协同合作，目前在ERP系统的使用过程中，有些环节链条理的不够顺畅，导致执行不到位。

（四）业务风险与财务风险缺乏统筹性预防措施

商业街区经营业态丰富，业务形式多样化，风险控制面较广，涉及合同风险、资金安全风险、商铺市集摊位经营风险、市场竞争风险、税收风险等。企业风险控制应以财务风险防范为中心，目前大部分商业财务管理环境一直呈现比较复杂的状态，而且风险的发生概率也呈上升的态势。

企业经营风险控制环境复杂，具体体现在街区内部露天开放式市集摊位展频次较高，对应品牌数量较多，属于比较创新的一种经济形式，不仅给企业带来更多创收且可以带动个体经济发展，但是企业向市集摊位收取租金模式为固定租金与业绩抽成二者孰高法，抽成比例约25%，企业与摊位共享业绩收益、共担业绩风险。经调研2022年2月的摊位展，商户业绩总额约135万（文创、零售摊位约33个、美食摊位约31个）。

与此同时，当下收款方式灵活多样、个体经济须对公统一收银，一般采取统一发放企业公账收款二维码，但在实际执行过程中收款码牌漏发、发放混乱会导致摊位业绩核算错乱的风险发生，摊位收款流水不理想，财务需同比、环比结合街区客流分析、确保商户业绩真实性，尽量避免个体商户故意降低收款码牌的使用率。同时，财务还需要评估个体商户缴纳押金及企业统一收银金额是否可覆盖其临时性撤场及其欠缴电费、摊位破坏带来的损失风险，且个体商户业绩返款时返款金额、个人账户的审核流程必须严谨，防止合同签约及押金收取的对象与业绩返款对象不一致导致资金错误支付无法追回的损失。另外，市集摊位展现场管控风险不能忽视，例如摊位售卖商品或存在质量问题、摊位业主随意调换经营点位及品牌，最重要的是其他未签协议个体户随意进入街区经营，W商业街区运营企业未及时掌控，企业损失场地租金收益。

二、加强商业街区运营企业内控管理的对策建议

（一）提升企业员工的财务内控管理意识

首先，企业需要重视财务职能部门事前参与、事中监督管理、事后分析的控制作用。比如：商户合同事前定价是商业运营企业的业务核心，企业制定租金价格表实际为商户合同的审核提供了定价参考，也相对降低了商务谈判部门灵活定价的空间，同时财务可以依据租金及租赁面积提前测算企业盈亏平衡点，为企业经营策略的调整提供参考。经济合同会产生合约风险、也会伴随税收风险，有必要强化财务事前参与，降低经济合同风险。

其次，企业应注重对财务管理工作人员的培训，在分配财务人员责任方面应权责分明，落实细节处理，强化财务人员自身岗位职责意识，提升财务管理执行力。同时，针对财务管理人员做好企业内控培训，加强财务与业务之间的联系，发掘内控中存在的潜在问题，严格把握收支两条线，杜绝财务风险和经营风险，保障企业的高效平稳运行。

（二）建立成本费用控制监督管理与考核机制

企业在经营过程中需要做到成本费用精细化管理，强化其内控管理，进而发现薄弱环节，挖掘内部潜力，寻找一切可能降低成本途径的过程。在执行内控管理中，企业需加大预算管理力度，严格资金预算使用过程监督，以及事后预算执行情况及时分析，优化内控管理方式，避免粗放型的预算管理。

同时建立健全的绩效考核评比制度，强化管理岗位收入与成本匹配的意识，激发管理人员及员工的创造力，由粗放型向集约型管理转变，从而提高公司产业效率。在采购成本方面，大宗物资及服务的采购比价也不容忽视，企业应建立完善的供应商信用、服务质量评价体系，严格采购流程管理，降低成本控制内控管理风险。

（三）加强企业内控信息化建设

首先，加强内控信息化建设能够促使财务共享中心精准获取大量数据信息，对所有的工作人员职能进行明确划分，实现每一个工作人员人力价值的升阶。并且，通过企业内控信息化建设，推动企业内部财务部门工作内容的转变，利用信息共享平台将企业各部门之间的信息进行相互关联，促进核心业务发展。

其次，企业完善现有信息化平台建设，有助于企业将内控目标下沉到每一层级，提高企业应对市场突发事件的反应能力，比如：个体商户统一收银数据，摊位数量、对应品牌、点位数据，客流出入街区数据等企业相关部门都将可以互通有无，尤其财务部与其他现场管理部门可以更及时有效地进行沟通。同时，也有助于提高统一收银商户业绩返款效率，企业可根据企业规模规划建立资金自动结算系统，降低财务返款误差风险。

最后，企业管理者及数据使用者能够通过实时数据的共享化、信息化，实现财务内控的高效集成，保障企业做出准确经营决策，良性推动企业业务结构升级，对于企业的重点业务和重要盈利点进行重点关注。同样地，对于商户来说，W商业街区客流等基础性信息的及时共享也能够使其更好地在街区开展商品销售的营销活动，降低整个街区商户的市场竞争风险，提升街区知名度。

近期上线的商户合同管理模块，很好地使用了信息化平台强化财务集中管理，便于实时计算租金、物业等催缴率，呈现的经营数据客观真实，更直观反馈内控管理问题。

（四）完善灵活经济业务的管理流程，预防经营风险

市集摊位、多经点位、夜经济、民俗活动等灵活经济是促使商业街区走向繁华的重要载体，同样也增加了企业经营管理的难度，个体经济业绩监管、租金核算、业绩返款、临时撤铺损失也伴随着经营风险。为更好地预防经营风险，企业应着重对个体经济品牌进行调研，并建立台账，对入驻街区品牌建立标准化流程，各摊位、点位固定编号以便合同审核，降低现场因点位随意调整产生内控管理风险。同时，品牌销售业绩实行统一收银，结合客流监控系统做销售业绩分析，并强化业务部门现场监督管理，避免个体经济执行自收银给企业直接带来租金收益损失。