上海住房租赁机构化发展道路探究

文/祝雨

导语

党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。近年来，上海市政府积极探索租购并举的住房制度，大力发展租赁市场。《上海市住房发展“十四五”规划》中也明确提出，要加快培育并规范住房租赁机构，创新融资方式，支持住房租赁机构健康发展。人才安居问题已被列入上海“十四五”发展规划。虽然，上海住房租赁市场得到了蓬勃发展，住房租赁机构化也收获了阶段性成果，但随之而来的是新问题的产生与演化，住房租赁市场的健康发展仍面对诸多挑战。缓解公众对住房问题的焦虑，稳定社会、保障民生，是城市管理的必修课。规划上海住房租赁机构化发展的道路，形成具有上海特色的住房租赁体系，具有时效性和紧迫性。

一、住房租赁市场现状及机构情况

（一）住房租赁市场供求情况

2021年末，上海常住人口为2489.43万人，其中外来常住人口逾1031万人。2022年上海落户政策全面放宽，将进一步刺激上海外来人口增长态势。外来常住人口在解决居住问题时，多选择租赁住房，其原因有两个：一是受限购政策影响，他们没有资格购买自有住房；二是是受经济能力影响，他们无法购买住房。经济原因是主要原因。据有关部门推算，上海租房人口约占常住人口的40%，约为1000万。

作为超大城市，上海的租赁住房需求不仅仅关注住房的数量，现阶段市场租赁房源的供给质量仍参差不齐，结构性住房需求还得不到满足。中心城区的租赁房源多为老破小，租住品质有待提升，租赁市场中缺少低价位的宿舍、蓝领公寓类房源。随着拆违整治工作的推进，近郊出现区域性供不应求，远郊地区租赁需求不足导致商品房空置率较高。

（二）住房租赁市场机构分类

从住房租赁企业的成立背景看，住房租赁机构主要有两类：一类是独立创造品牌的企业，企业看准市场时机，依靠经验及能力，吸引资本注入；一类是具有行业相关背景的企业创造的品牌衍生企业，如房地产开发商、房产中介以及酒店，这一类企业资金实力较强，拥有丰富资源。

依租赁行为及资产特点来划分，住房租赁机构主要为两类：集中式公寓运营商和分散式公寓运营商。分散式公寓运营商并不自持物业，而集中式公寓运营商又分为自持物业的运营商和非自持物业的运营商。在重资产模式中，相较其他企业，房企运营的品牌机构规模体量大，主要是由于其资金优势明显，企业资金流抗压性较强，还能进行融资，企业整体稳定性较好，未来势必会成为行业发展的主要力量。在轻资产模式中，分散式公寓运营商能够快速扩张并占领市场，相对较低的持有成本能够在租金上更具优势，运营方式更为灵活，市场接受度相对较高。

二、住房租赁机构化发展存在的问题

（一）机构融资成本偏高，行业发展遭遇瓶颈

伴随着政策利好以及超大城市的人口红利，上海长租公寓市场得到迅速发展。重资产运营模式的机构融资渠道较多，但近年来部分房企由于亏损开始剥离业务。而以轻资产运营模式为主的机构，由于资产的产权和使用权分离，无法获得抵押贷款，融资渠道有限。另外，住房租赁市场投资回收周期长、回报率低，前几年主要依靠私募与风投，但是市场化基金往往要求投资周期短、收益回报高，这样直接加大了机构的融资成本，且当行业发展一旦出现不稳定因素，资金会被迅速撤回，机构资金流极易受到冲击。近三年受到新冠疫情的影响，公寓不能够正常运营，也直接打击了行业的市场价值。

（二）品牌机构占比偏低，服务质量难以提升

在住房租赁市场中，品牌机构不仅能够保证租客享有稳定的租赁服务，还能提供配套的增值服务。而个人二房东或规模较小的机构提供的租赁服务简单、基础，租客的租赁体验较差。据统计，六成以上的分散式公寓为机构或个人二房东代理的散租房源，未经注册的个人二房东成为房源供给的重要力量。个人二房东追求单个房源利益最大化，随意改变房屋结构进行群租，私拉电线，埋下各种安全隐患。机构为提高房源周转效率，压低空置成本，往往缩短装修入住周期，让租客租住甲醛房。另外，相较于品牌机构的运营成本，个人二房东和小微机构经营成本低，普遍存在偷税漏税行为，还经常以低于市场价的价格吸引租客，引发不正当竞争，影响行业的健康发展。

三、住房租赁市场机构化发展道路分析

住房租赁机构化发展途径有三种，租赁用地新建、非居住房改建和代理经租转化。前两种模式能够增加租赁住房供给总量，第三种模式可以实现部分个人租赁转化为机构租赁，提高供给质量、改善供给结构。三种模式协同发展，才能快速提高住房租赁市场机构化质量。

（一）把握租赁土地出让节奏，发挥市场压舱石的作用

2015年住建部印发文件，要求加快培育和发展住房租赁市场，政府大力推动在国有土地上新建租赁住房。2017年7月，上海首块“租赁住房”用地挂牌出让，R4用地出现，仅用来开发租赁住房。2017年7月至2019年12月，上海租赁用地供应总量居全国各城市之首，共计成交116宗，接近600万平方米。“十三五”期间上海住房租赁市场发展的重点在于大量供应租赁用地。经过近年的增量发展，上海租赁住房供给总量短缺问题得到缓解。应加快租赁用地开发节奏，提升供给效率，待项目成熟上市后，将成为租赁市场的压舱石，起到稳定市场的作用。同时，应鼓励市场化的品牌开发企业参与项目，提高开发效率和品质。

（二）重点推进非居住房改建，鼓励企业转型重资产模式

非居住房改建只有顺应上海产业转型和城市更新的需求，才能更有效地利用上海房屋的土地资源。2016 年上海出台相关文件，鼓励工业房产及用地的转性利用。事实上，市场存在大量闲置或经营收益不佳的工业、商办建筑，在商业及办公建筑中还有不少经营收益不佳的项目。这些存量房产应该积极响应政策，迎合市场需求，转变为租赁住房，这样既能盘活闲置资产，又能增加大量居住空间。在资产模式转型方面，应鼓励住房租赁机构参与房屋产权合作时采用重资产模式，通过投入资金获取房屋部分产权，组建原产权人和租赁企业的股权合作公司，进行租赁项目运营。重资产模式下，这类项目能够利用新兴融资工具，助力租赁企业发展。

（三）支持发展代理经租，降低成本，控制社会风险

由于租赁市场结构性矛盾仍然突出，住房租赁市场机构化发展道路上代理经租模式不可或缺。在增加供应方面，代理经租能够向房东提供专业的租赁服务，包括房源改造、营销出租、租赁管理等，同时还能承担房屋空置风险。随着这一模式越发成熟，将会有更多的房东加入房屋托管的队伍。在满足需求方面，供求的结构化矛盾突出推动代理经租自发快速发展。贝壳研究院2020年毕业季报告显示，85%的受访者租金的心理价位在3000元/月以下，其中约一半的租客只能接受2000元/月以下的租金。在上海，只有合租才能满足这类需求。当这个群体变为主力租赁群体时，代理经租模式能够有效缓解供求矛盾。长期以来，上海住房租赁市场以散租为主，“群租”、二房东等现象较多，代理经租对于解决租赁市场的黑恶乱现象、弥补租赁市场中小户型和中低价位租赁房源不足、改善青年职工租住品质，可发挥很好的作用。代理经租还应适当增加轻资产模式的比例，用托管代替包租，让房东与房客直接签约、打款，机构可以提供改造装修、中介、保洁、维修和换房的一揽子服务，收取专业服务费，同时降低机构暴雷带来的社会风险。

四、推进上海住房租赁市场机构化发展的建议

（一）推进租赁住房用地政策改革

租赁住房用地在土地规划中对应“四类住宅组团用地(Rr4)”。租赁住房用地(Rr4)不是新鲜事物，原有的租赁住房用地(Rr4)在实际情况下基本都是非经营性质的，不太涉及土地流转等问题，但如果要发展租赁住房市场，增加集中式租赁住房房源供给，明确这类土地的用地性质和流转问题便显得十分重要。上海小户型单间式公寓需求与市场供给的矛盾较大，但由于过去集中式纯住房租赁项目开发过少，这种供求矛盾在很长时期都将存在。在上海市区土地供应日趋减少的现实情况下，仅依靠增加土地供应无法长期满足这一需求。2016 年 6 月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，调整后水、电、气价格按照居民标准执行。因此，在区域集中式单间公寓供给不足的情况下，可考虑将已经改造且营运较好的“非改居”公寓项目所在土地的用地性质，在补缴税费的基础上，从商办或工业用地改为租赁住房用地，以弥补这类土地供给的区域不足。另外，目前租赁住房用地(Rr4)要求开发商自持，不允许整体流转，这一政策会阻挡住房租赁机构进入，长远来看，不一定有利于租赁市场的发展。因此，适时有条件地开放租赁住房用地(Rr4)的整体流转，也显得十分必要。

（二）完善住房租赁法规和标准建设

建立“住房租赁主体管理制度”，优化并严格执行分散式公寓的机构化管理标准，规范二房东租赁行为。《上海市居住房屋租赁管理办法》规定，集中出租房屋供他人居住，出租房间达10间，或者出租房屋居住人达15人以上的，房屋的出租人应当建立管理制度，落实安全管理职责，建立登记信息，并报送公安部门备案。此规定要求加强管理，将人员信息在公安部门备案，却未要求二房东进行工商登记。与个人出租投资住房行为不同，二房东的租赁行为是一种经营行为，上海应该修订相关法规，要求一定规模的二房东进行工商注册登记，缴纳税金，接受监管。

建立住房租赁机构信誉体系。住房租赁牵涉主体众多，社会影响面大。加强住房租赁行业自律，建立住房租赁机构信誉体系，并将其与住房租赁机构信贷挂钩，不仅有利于政府、金融机构监管，而且有利于及时向社会公众发布风险提示。

建立租赁住房装修和环保标准。租赁住房装修标准的建立有利于提高租户生活品质，租赁住房环保标准的建立有利于租户的身心健康。上海应加快上述标准的制定，引导住房租赁机构进行装配式装修。装配式装修简单来讲，和板式家具一样，在工厂按照房屋结构标准生产好装修部件，在现场组装即可。装配式装修带来的最大好处是成品标准、装配精细、产品环保、施工迅速、成本节约。近年来，在国家政策的支持下，国内装配式装修行业也得到快速发展。引导装配式装修不仅可以较好地解决装修时间与环保质量之间的矛盾，还可以为住房租赁机构节约经济成本。目前，少数长租公寓企业已开始尝试装配式装修，甚至组建了自己的装配式装修企业。上海应加大对采用装配式装修的住房租赁机构的财税政策支持力度，引导住房租赁机构积极采用装配式装修，推进租赁住房的节能化和环保化。

（三）深化住房租赁金融支持

坚持鼓励资产证券化，支持重资产租赁企业扩张与发展。重资产住房租赁企业在项目建设方面的融资渠道多，但项目长期没有流动性会阻碍企业继续投资。资产证券化是将建成之后的集中型租赁项目或其租金收益转让给市场投资者的金融产品，是目前重资产企业实现部分变现和流转的工具，有利于租赁企业规模发展。国内目前已经开始试点公募基础设施不动产投资信托基金。如果政策能够推进，租赁住房能成为国内公募 REITs 的基础资产，将为重资产租赁企业的资产流转提供广阔的空间，促进重资产租赁住房企业的扩张与发展。

严格“租金贷”使用监管。“租金贷”实质上是一种消费分期贷款，这种住房租赁消费分期贷款是由金融机构直接将未来一段时间的房租一次性支付给住房租赁机构，租客以按月还款的形式向金融机构归还贷款。近年来，由于金融市场竞争激烈，操作不合规范，法律法规相对滞后，“租金贷”暴露出了诸多风险，但从“租金贷”的实质功能来看，它同时帮助承租人和住房租赁机构双方筹措资金，减轻了承租人未来的资金压力，也让住房租赁机构能更快地回笼资金，有助于住房租赁机构的长期发展。因此，“租金贷”的存在有其合理性和必要性，对“租金贷”的态度应该是严控而不是一刀切。针对“租金贷”，建议进一步完善法规，严格监管“资金池”，确保“租金贷”资金池的相对独立性，防范资金被挪用。同时，规范金融机构和住房租赁机构的操作流程，加强行业自律，建立信用和信誉系统。另外，建议将“租金贷”的产品说明和风险提示以醒目的方式明确告知承租人，使承租人在充分理解“信用贷”产品的基础上理性选择使用，不得强迫承租人使用。

上海特色的住房租赁市场，从完全市场竞争到规范化市场竞争，最终发展为以品牌机构为特点的市场竞争局面。上海住房租赁市场，尤其是租赁机构化市场，是一个涉及百姓安居乐业的巨量市场。只有推进住房租赁机构规范化、规模化、专业化发展，强化住房租赁资金监管，加强对住房承租人合法权益的保护力度，才能够构建完备的住房体系，满足上海各阶层市民对住房的需求，真正实现住有所居、住有宜居。