房地产市场调控助力共同富裕的作用机制研究*

董 凯 葛 扬

内容提要 本文着重探讨房地产市场调控助力共同富裕的传导机制及政策选择。研究发现，房地产市场调控与共同富裕之间密切相关，房地产市场调控可以通过财富分配、消费挤出、通货膨胀、自增强循环以及金融加速器等方面影响房地产市场运行，缩小贫富差距，促进共同富裕。激发房地产市场调控促进共同富裕的积极作用应牢牢坚持“房住不炒”原则，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，着力建立多层次房地产市场调控目标，构建房地产市场调控长效机制，完善住房供应和保障体系，健全房地产金融审慎管理制度以及推进房地产调控制度的改革完善。

引 言

自1978年改革开放以来，经过四十多年的持续发展，我国已成为世界第二大经济体、第一制造大国以及第一外汇储备大国，经济建设取得了举世瞩目的成就。与此同时，也累积了一些亟待解决的问题，比如，房产价格快速上涨，居民杠杆率攀升等。根据中国人民银行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》和《中国金融稳定报告(2021)》显示，我国居民部门杠杆率(杠杆率=债务/GDP)已超过65%，其中，房贷是家庭负债的主要构成部分，占家庭总负债的75.9%。城镇居民家庭资产以实物资产为主，住房所占比例近七成，家庭资产的集中度较高。具体而言，总资产最低的20%家庭所拥有的资产仅占全部样本家庭资产的2.6%，而总资产最高的20%家庭所拥有的资产占全部样本家庭资产的63.0%，总资产最高10%家庭的资产占比高达47.5%。此外，新增房地产贷款占各项贷款增量的比重偏高，在2016年达到44.8%。越来越多的研究发现，随着金融深化程度的不断提高，房地产市场的“放大器”“加速器”效用通过消费、投资等渠道进一步加剧了财富集中。①

我国房地产市场与金融系统、宏观经济之间联系紧密，不仅是影响金融系统稳定的重要因素，同时也影响着国民经济的长期发展和人民群众的获得感、幸福感。自1998年住房制度改革以来，我国房地产市场发展迅猛，住房价格在多数年份里都快速上涨，房地产贷款规模迅速膨胀，房地产的金融属性日益凸显。在经济增速放缓、企业效益下降的背景下，房地产市场的预期收益明显高于其他资产或投资的收益，大量金融资源通过多种渠道汇聚到房地产市场。这种结果一方面引发家庭购房成本大幅上升，抑制消费需求，降低社会福利水平；另一方面也导致生产要素价格扭曲，企业生产成本压力加大，严重制约经济结构优化和转型升级。此外，亦有部分研究指出，近二十年来中国居民财产差距依然存在，②因此，近年来党中央采取了一系列房地产市场调控政策。2016年，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”；2017年，党的十九大报告指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”；2017年至2020年的中央经济工作会议均提出要坚持“房住不炒”的原则，构建房地产市场健康发展长效机制；2019年中央政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；2021年扩大房地产税改革试点。此外，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会等多部门以及各主要城市出台多项“限购”“限贷”“限售”“限价”等政策措施，房地产市场经历了史无前例的严格调控。不难发现，坚持“房住不炒”原则、构建房地产调控长效机制、扩大房地产税改革试点以及增加保障性住房供给等房地产市场调控政策，最终目的不仅仅是避免由房价大幅波动造成的系统性金融风险，而且包含更多、更广泛的政策考量。

房地产市场调控是国家运用经济、法律和行政等手段对房地产进行指导、监督、调节和控制的一系列措施，以实现房地产市场稳定、供需结构平衡与优化、国民经济稳定增长等目标。有关房地产市场调控的研究主题多数探讨了货币政策、财政政策以及宏观审慎政策等对房价波动和房地产市场非理性繁荣的有效性。③刘培林等认为，共同富裕实质上是指全体人民共创先进生产力，共享美好生活。④主流观点认为，社会居民财富差距过大会扭曲消费结构，抑制总需求，弱化产业升级动力。因此，涵盖各地区、各群体的共同富裕必须把解决地区差距、城乡差距、收入差距等问题摆在更加突出和重要的位置，要持续完善收入分配制度，促进效率和公平的有机统一，消除绝对贫困和两极分化，不断增强人民群众的获得感、幸福感。⑤在影响收入差距、福利水平及共同富裕进程的众多因素当中，房地产的作用不容忽视。房地产市场的迅猛发展叠加过度金融化驱动房价快速上涨，进而导致大量资金涌入房地产市场，促使财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区集聚，向高收入者特别是投机购房者集聚，这加剧了资源配置的不均衡和收入分配的不平等，扩大了已购房群体和未购房群体之间的财富差距。同时，房价的快速上涨大大超过了居民收入的增长速度，过高的购房支出挤占了其他消费支出，不仅使得居民消费意愿及支付能力进一步下降，而也影响了居民生活幸福感的提升。由此可见，加强房地产市场调控不仅能够有效避免房价大幅波动，释放消费红利，促进经济转型升级，而且有助于切实缩小财富分配差距，实现共同富裕。习近平总书记在中央财经委员会第十次会议上指出：“共同富裕是社会主义的本质要求，是中国式现代化的重要特征，要坚持以人民为中心的发展思想，在高质量发展中促进共同富裕。”在当前不断强调房地产回归居住属性以及着力实现共同富裕的背景下，本文探讨房地产市场调控助力共同富裕的作用机制，不仅有助于防范化解重大金融风险，促进金融良性循环健康发展，而且也有利于缩小财富分配差距，扎实推进共同富裕，解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。那么，房地产市场与共同富裕之间存在着怎样的联系？房地产市场调控影响房地产财富效应的传导渠道有哪些？房地产市场调控助力共同富裕有哪些政策选择？对以上问题的回答具有重要的理论和现实意义，但目前学界和实务界对此着墨甚少。因此，本研究拟从房地产市场调控的视角出发，分析房地产市场调控助力共同富裕的作用机制及效应，并提出策略选择。

房地产的居住属性和投资属性

实现共同富裕目标要着重准确把握和理解房地产居住属性和投资属性。众所周知，住房对于绝大多数个人或家庭而言不仅仅是稳定存在的物质基础，而且还可以通过市场交易进行变现，具有财富意义。伴随经济社会发展和城镇化进程，房地产往往并没有因为持续消费而贬值，反而呈现出鲜明的保值增值特征，进一步刺激更多居民将财富投资于房地产市场。⑥由此可见，房地产在居民财富中占有重要地位。房地产本质上兼具居住与投资双重属性，其中，居住属性是指房地产作为耐用消费品满足居民的居住需求；投资属性是指房地产作为金融投资品满足居民保值增值的投资需求，在居民财富构成中占有重要地位，这两种属性往往密不可分。需要强调的是，房地产的居住属性和投资属性并非并列关系，而是主次关系，因为居住属性是房地产的根本和基础，其他属性均是在居住属性基础上派生出来的，所以居住属性是房地产的基础属性，投资属性则是以居住属性为基本前提和必要条件的派生属性。居民对保障和改善住房条件的需求凸显了房地产的居住属性，而投资活动则凸显了房地产的投资属性，只有当住房需求强劲且房产价格持续快速上涨，房地产投资相对其他投资渠道而言具有较高的收益和较低的风险时，才会彰显房地产的投资价值。⑦从时间概念上讲，在经济发展早期，房地产的居住属性远大于投资属性，而随着经济社会发展和人民生活水平的不断提高，房地产往往会由耐用消费品向生产要素或投资标的转变，其投资属性逐渐超过居住属性。

居住属性不仅仅是房地产的基本属性而且还是房价上涨的原动力。在新增住房需求和居民已有住房的改善需求双重动力推动下，房地产市场不断膨胀，房产价格持续快速上涨。此外，房价上涨预期也伴随着房地产旺盛的需求而产生，二者相互促进，形成螺旋式上升的趋势。因此，在目前国内金融市场投资渠道相对少的情况下，房地产成为大多数高收入居民投资的首选标的，其投资属性日渐增强。不难发现，居住属性和投资属性对房地产财富效应的影响截然不同。一方面，居民出于居住需求动机时，房价上涨通常意味着购房成本上升，居民不得不增加预防性储蓄，提高储蓄率，减少消费支出，这抑制了房地产的财富效应；另一方面，居民出于投资需求动机时，房价上涨通常标志着房地产是财富保值增值的可靠工具，并带来收入和财产的增值，有助于促进消费需求，这彰显了房地产的财富效应。从房地产市场发展的实践表明，如果一味强调房地产的投资属性，以投机炒作为主导，不对其加以有效调控，则极易引发房价持续快速上涨及房产迅速增值，助长房地产市场作用家庭财富积累差异的“放大效应”，拉大财富和收入差距，导致社会居民财富两极分化；而且充满投机资金的房地产市场最终也会演变成无源之水、无本之木，很难长期保持稳定发展。不容忽视的是，市场主体考虑到经济政策制定的功利性和短期性、市场行为的驱动性和同质性以及房地产行业的广泛关联性，房地产经常被定位为拉动经济增长的产业和攫取超额利润、获得丰厚收益的投资工具。如“土地财政”是地方财政收入的重要来源；企业偏离或忽视主营业务，争先恐后涉足房地产市场，试图在房价上涨中获取利润；房地产商则运用制造恐慌、捂盘惜售、虚假宣传等营销手段极力抬升房价；商业银行等金融机构利用“金融创新工具”最大限度地规避监管，输送大量资金汇聚房地产市场也对房价上涨起到了推波助澜的作用。因此，过度突出房地产的投资投机属性会推升债务杠杆、累积金融风险以及扭曲资源配置，最终给宏观经济的长期持续增长带来负面影响。此外，偏离居住属性不仅造成居民生活成本大幅上升和生活质量下降，也会导致居民之间收入差距扩大，引发两极分化。房产作为当今居民资产的重要构成部分，房价波动势必会对房产价值和家庭财富存量产生不可忽视的影响，进而影响收入分配。对于持有房产数量较多的高收入群体而言，由于持有房产成本较低、税收政策不完善等因素，往往会获得较为可观的投资回报；而对于在社会中占绝大多数仅持有一套住房或无房的中低收入群体而言，房价上涨增加了所持有自住住房的抵押价值，难以通过出售、租赁等手段获得收益，高房价会带动租金提高进而降低无房群体的福利水平。由此可见，推进房地产市场平稳健康发展必须兼顾其居住属性和投资属性，其中居住属性是基本属性，是房地产市场发展的基础，只有满足居民基本的住房需求，才更有利于发挥房地产的投资属性。

在涉及房地产市场机制、政策演变以及房地产属性的研究中，主流观点认为，随着我国房地产市场的快速发展，房地产的投资属性逐渐凸显并对居住属性形成日益严重的挤压。房价高企、房屋租售比例严重失衡、租房市场不规范以及居民“安土重迁”“重买轻租”“买涨不买跌”的观念都与回归住房居住属性及房地产市场调控的要求相背离。此外，由房地产投资属性驱动的房价上涨无疑会使得拥有多套房产的富裕群体获得更多的财产性收入，积累更多的财富，这将增加无住房或仅有一套住房的中低收入群体的生活成本，进一步拉大富裕群体与中低收入群体的财富和收入差距。⑧在国内投资渠道比较稀少的现实情况下，房地产价格的高速增长诱使富裕家庭将更多资金投入房地产市场，刺激投资性购房需求，进一步推动房价上涨，增加购房成本和难度，从而使得中低收入家庭为了购房不得不提高储蓄率，这加剧了城镇家庭住房不平等程度。高房价往往会扭曲居民的消费、储蓄及投融资行为，影响了生活福利水平的提升。⑨政府对房地产投资属性若不加以有效的调控和制约，这极易引发一系列社会问题。我国是全过程人民民主的社会主义国家，人民是国家的主人，党和政府始终坚持以人民为中心的发展思想，切实保障广大人民群众的根本利益。自党的十九大以来，党和政府坚守“房住不炒”的定位，发挥住房保障的兜底功能，引导公众树立正确的住房消费观念，这都表明了房地产居住属性已受到越来越多的重视。政府一方面综合运用财政政策、土地政策和金融政策等措施广角度、宽领域、全方位地严控炒房行为；另一方面则大力推动租售同权，切实保障租房者的合法权益，增加对各类保障性住房的建设投入，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，积极引导房地产回归居住属性。

综上所述，城镇化水平的快速发展和居民价值观念的转变都影响着房地产属性。2016年12月，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。此后，“房住不炒”成为每年中央经济工作会议调控楼市的基本原则和重要基调，即一方面强化房地产的居住功能，另一方面则严厉打击炒房投机行为，充分彰显房地产的居住属性，弱化其投资属性。坚持“房住不炒”的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期以促进房地产市场平稳健康发展，满足人民群众基本住房需求。这些举措充分体现了党和政府坚持以人民为中心的共享发展理念。

房地产市场调控对财富效应的影响分析

房地产市场调控可以通过财富分配效应、消费挤出效应、通货膨胀效应、自增强循环效应以及金融加速器效应影响房地产的财富效应，缩小收入差距，进而助力实现共同富裕。

(一)房地产市场调控对财富分配效应的影响

中国人民银行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，中国城镇家庭资产以实物资产为主，住房所占比例近七成，由此可见，房地产是绝大多数中国城镇居民家庭最重要的资产。房地产价格的波动势必会对家庭财富、消费决策和收入分配产生深刻影响。⑩房地产兼具居住和投资属性，高收入群体往往在个人或家庭已经满足自住需求的前提下，出于资产保值增值的目的继续投资购置房产，而中低收入群体购房仅是为了满足个人或家庭的居住需求。由于现阶段我国房地产税费制度不完善，房产持有成本较低，伴随着房产价格的持续快速上涨，高收入群体所获得的投资净收益非常可观，进而实现个人和家庭财富的增值。而对于持有自住性住房的个人或家庭而言，房价上涨仅能增加账面财富。因为无论是拥有完全产权还是需要偿还住房抵押贷款，住房都是生活必需品，通过出租或出售自有住房以获取收益的可能性较小。房价的上涨会使得无房个人或家庭承受更多的压力，增加了租房或购房成本。总而言之，房地产价格持续攀升，一方面有助于高收入群体的财富迅速增加，另一方面却抑制了中低收入群体的财富积累，继而造成社会财富分配“马太效应”，形成居民之间财富收入不公平的“代际传递”。

保障民生和调节收入分配是房地产市场调控的重要目标，房地产市场调控可以从供需两端调节房价过高的状况，抑制房地产价格过快上涨，缩小居民财富差距。这有助于激发广大人民群众在生产、创业、创新等方面的活力，在经济高质量发展中促进共同富裕。

(二)房地产市场调控对消费挤出效应的影响

在家庭可支配收入既定的前提下，房地产价格的波动会直接导致居民购房支出的增加或减少，最终对其他领域的消费产生重大影响。相较于富裕群体而言，中低收入群体居多且可支配收入更少，边际消费倾向更高，所以房价上涨引发的消费挤出效应对中低收入群体更为明显，这使得各群体间的消费差距进一步扩大，最终会导致社会总消费支出的缩减。此外，中低收入群体在面对房地产价格上涨引发的消费挤出效应时，往往选择减少教育、医疗和文化支出，这不利于人力资本的提升，最终导致其预期可支配收入降低。已有研究表明，中国房地产市场的挤出效应远大于财富效应，且主要表现为两个方面：第一，购房动机主要挤出了消费者在食品、文化娱乐等方面的支出，而且挤出程度与预期房价增长速度正相关；第二，偿还住房贷款主要挤出了消费者对耐用品、住房装修等方面的支出，而且消费被挤出程度与住房贷款占可支配收入的比重正相关。由此可见，房价上涨加重了居民部门债务负担的同时还挤压了消费需求，挤出了实体部门投资，阻碍了生产力的提升。

图1 社会消费品零售总额环比增长率(单位：%)数据来源于Wind数据库

房地产市场调控可以通过运用诸如上调房贷利率等货币政策或征收房地产税等财政政策以提高房地产投资和持有成本，抑制房地产投机，降低房地产的消费挤出效应，增加社会总需求，提高社会福利水平，切实增强人民群众获得感、幸福感，助力共同富裕。

(三)房地产市场调控对通货膨胀效应的影响

目前学术界探讨资产价格与通货膨胀相关性的研究愈发普遍，较为主流的学术观点认为资产价格上涨是未来通胀的指示器——资产价格上涨可以通过家庭部门的财富效应、资产负债效应以及企业部门的资产负债表效应等渠道带动通货膨胀。此外，也有部分研究认为资产价格上涨会增加企业部门的生产成本，进而形成成本推动型通货膨胀。房地产作为一种普遍且重要的资产形式，其价格的上涨也会通过以上渠道形成通货膨胀压力，房地产价格与物价水平之间存在着高度相关性。

居民收入和财富的不平等程度会由于房地产价格上涨的通货膨胀效应而进一步加剧。通货膨胀引起社会财富再分配。通货膨胀对高收入者的影响远小于低收入者，这是因为对于高收入者而言，不仅消费自身占其全部收入的比重较低，而且高收入者可以通过投资基金、股票等资产来抵御通胀对财富的侵蚀，进而实现财富的保值增值。而对于低收入者而言，消费在其全部收入中占有较大比重，物价上涨会显著增加其生活成本。此外，低收入者在满足基本的生活消费支出以后很难再有足够的资金进行投资以实现财富积累。房地产市场调控有助于控制房地产价格的非理性上涨，降低个人、家庭部门的生活成本以及企业部门的生产成本，舒缓通货膨胀压力，减少成本推动型通货膨胀造成的损失，缓解由资产价格上涨所引发的通货膨胀效应。

(四)房地产市场调控对自增强循环效应的影响

Stein从金融角度分析了房贷杠杆对房地产价格、房地产交易数量以及房地产周期的影响程度和作用机制，研究发现，在“房地产价格-房贷杠杆-房地产价格”之间存在着显著的自增强循环效应(self-reinforcing effect)，即房地产价格上涨会推动房贷杠杆，房贷杠杆增加又会进一步推升房地产价格。在居民债务杠杆对宏观经济波动的影响方面，有学者利用美国等发达经济体近四十年的相关数据研究发现，居民债务扩张主要通过消费需求渠道影响宏观经济运行，居民债务扩张过程往往还伴随着住房抵押需求的增加，不仅会提升房地产的流动性溢价并引致房地产价格的进一步上涨，而且还会通过房地产抵押渠道对居民消费产生正向溢出效应。家庭对住房的强劲需求既可以引发房地产价格的迅速上涨也会导致居民债务的不断积累，而房地产价格的非理性攀升又可以通过住房抵押渠道进一步刺激居民债务增加，最终形成房地产价格与居民债务之间的闭环正反馈机制。

图2 人民币房地产贷款余额(单位：万亿)数据来源于中国人民银行2011—2021年《金融机构贷款投向统计报告》。

预期是影响资产价格的重要因素，资产价格上涨带动预期价格上涨，更多资金进入资本市场并进一步推升资产价格。由此可见，资产价格一旦形成预期自我催动机制，就会形成自循环上涨趋势。加强房地产市场调控的“预期管理”有助于扭转房价只涨不跌的预期，抑制预期自我实现的价格泡沫，可以打破房地产价格上涨的惯性。

(五)房地产市场调控对金融加速器效应的影响

自20世纪90年代以来，金融加速器理论已经成为解释经济波动或经济周期的重要依据，在众多尝试刻画金融加速器效应的研究中，一种重要的传导渠道是土地、有价证券及房地产等抵押物资产的价值变动对企业的投资、生产活动产生影响。已有部分研究指出，房产不仅是居民消费重要的组成部分而且也是家庭或企业进行借款时重要的抵押物，它传导和放大了货币政策冲击对投资、消费及产出的影响。房地产价格和房地产投资在经济周期中扮演着重要的角色，当经济处于复苏或繁荣时期，房地产价格一般也会呈现上升趋势，进而会使得以房产为抵押物的抵押资产增值，借款人或企业由此可以获得更多的信贷资金进行投资和生产，这放大了经济的增长效应。相反，当经济处于衰退或萧条时期，房地产价格一般也会呈现下行趋势，造成以房产为抵押物的资产价值缩水，借款人或企业可获得用以投资或生产的信贷资金减少，加剧经济下滑。显然，房地产价格的波动通过金融加速器机制对经济波动产生了放大效应。此外，当货币政策宽松时，房地产价格上升，进一步增加了企业的现金流，刺激企业的投资及生产活动。相反，当货币政策收紧时，房地产价格下降，从而加剧企业现金流紧张，企业的投资及生产活动萎缩。房地产价格的波动与宏观经济环境紧密联系，共同对企业的投资和产出行为产生加速器效应。

房地产价格波动越大，其对投资、消费等经济变量的影响也就越大；而通过综合运用信贷和货币政策、宏观审慎政策等金融调控措施遏制房地产市场的金融加速器效应，既有助于减缓房地产价格的非理性上涨，也有助于防止房地产价格过快下跌，有利于将房地产价格保持在合理区间，缓解房地产市场波动对宏观经济的冲击和影响。

房地产市场调控助力共同富裕的策略选择

房地产市场调控助力共同富裕，党和政府要牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标全面落实房地产发展长效机制，加强房地产市场管理，保持房地产调控政策的连续性、一致性和稳定性。维护房地产市场的平稳健康可持续发展，重点在以下几个方面展开：

第一，建立多层次房地产市场调控目标。这不仅可以改善房地产市场的调控效果，而且也是有效规避调控行为粗放化、简单化和表面化的重要措施，有助于增强调控政策的针对性、可行性和可操作性。构建房地产市场调控目标体系。首先，要量化房地产市场调控的关键指标，充分参考宏观经济发展状况及居民收入水平，科学划定房地产价格指标的波动区间，据此使用相关调控工具，谨防房价大起大落，确保房地产市场平稳运行。其次，必须建立多层次的房地产调控目标，有意识地将房地产市场调控目标划分为短期目标、中期目标和长期目标，使各阶段的调控目标更加具体、更具可操作性。短期调控目标主要侧重于平抑房价短时间内的大幅度异常波动，维护房地产市场平稳运行。中期调控目标主要侧重于缓解房地产市场供需和结构失衡，实现房地产市场健康发展。长期调控目标则应是建立健全社会住房保障体系。

第二，构建房地产市场调控长效机制。首先，坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，不断优化房地产市场调控，切实防范和化解市场风险，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳协调发展。其次，综合运用金融、土地、财税等手段推进房地产长期健康发展，尤其是要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作，设置科学合理的税收方式、税率和起征点，并与其他房地产调控政策相结合，形成政策合力，发挥房地产税调节税收，抑制投资投机性炒房，促进社会公平正义。最后，不断优化房地产调控长效机制的软环境，积极引导与房地产市场相关的法律法规及配套政策的完善，提供有效履行监管职责的法律支持和政策保障，有助于监管部门依法依规行使监管权力。

第三，增加住房供应和完善保障体系。首先，加强以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系建设，建立多层次的住房保障体系，加快保障房建设，增加保障性住房供给，推进危旧房改造，更好地满足不同层次居民的住房需求。其次，考虑到房地产行业具有产业链长、范围大、涉及面广的现实特征，因此要综合利用金融政策、土地政策、财政政策、信用政策等支持住房保障体系建设，强化政策协同效应，增强金融、财税、土地、产业等部门之间的协调配合。最后，补齐租赁住房短板，加快住房租赁市场的发展步伐，完善住房租赁政策体系，建立覆盖全员的、多层次的住房租赁市场，加大住房租赁金融的支持力度，加快研究金融支持住房租赁市场的具体政策措施，努力让不同层次的居民，尤其是中低收入群体、新市民等能够通过住房租赁市场，获得自己满意的住房。

第四，强化房地产金融审慎管理。首先，充实和优化房地产金融宏观审慎政策工具。监管部门应在考虑我国经济金融体系和房地产市场运行特征的基础上，及时对房地产金融宏观审慎管理政策工具进行更新，着重对家庭、企业等部门的房地产信贷进行重点关注和严格控制，建立房地产信贷的“防火墙”。其次，完善房地产金融宏观审慎监测体系。进一步细化和优化房地产金融监测指标，努力实现城市之间房地产金融统计监测数据的互联互通，加强对代表性城市房价、个人住房按揭贷款、房地产开发贷款、银行房地产信贷投放以及房地产不良贷款等指标的监测、评估与分析；按照逆风向行事原则，建立动态资本缓冲要求和前瞻性拨备安排，提高对系统重要性金融机构的资本要求、杠杆率要求等。最后，构建房地产金融风险预警体系。设计多层次、全方位和立体化的房地产金融宏观审慎风险预警指标体系，科学编制房地产市场压力指数，测度房地产市场风险监测指标阈值。

第五，推进完善房地产调控制度改革。首先，多措并举完善房产税制度。落实税收法定原则，加快房产税的立法工作；加强涉税信息网络建设，及时有效更新不动产登记信息，持续完善登记制度建设，进一步健全房产价值评估体系。其次，改革土地管控制度。努力使地方政府摆脱土地财政束缚，实现地方财政由“土地出让收入为主”向“土地税收收入为主”转型；改革完善国有土地出让制度，公开土地出让金用途并接受监督，压缩收费和地价上涨幅度。最后，深化房地产相关领域的改革。推进教育、医疗、就业、社保等基本公共服务均等化；完善资本市场管理制度，丰富居民投资渠道，满足投资保值需求；积极探索多元化供地方式和住房供应制度。

研究结论

由于房地产市场不仅规模巨大、结构复杂而且与财富和收入差距、社会居民财富差距紧密相关，因此本文从房地产市场调控的视角出发，探讨了房地产市场调控助力共同富裕的作用机制。研究发现，房地产市场调控与共同富裕之间关系密切，房地产市场调控可以通过财富分配、消费挤出、通货膨胀、自增强循环以及金融加速器等机制确保房地产市场健康发展，缩小居民财富差距，促进共同富裕。政策的重点应是牢牢坚持“房住不炒”原则，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，着力建立多层次房地产市场调控目标、构建房地产市场调控长效机制、增加住房供应和完善保障体系、健全房地产金融审慎管理制度，不断优化房地产市场调控。

本文的主要贡献在于以下两个方面：一是理论层面，分析了房地产市场调控助力共同富裕的作用机制，一定程度上拓展了相关研究结论和视角。研究表明，房地产市场调控助推共同富裕本质上是一个不断优化、实现价值规律的过程，作用机制主要包括财富分配效应、消费挤出效应、通货膨胀效应、自增强循环效应以及金融加速器效应等方面。二是现实层面，重点从建立多层次调控目标、构建调控长效机制、完善住房保障体系以及健全金融审慎管理制度的角度提出了策略选择，对于激发房地产市场调控，助力实现共同富裕具有一定的参考价值。

①参见R. Chetty & A. Szeidl, “Consumption Commitments and Risk Preferences”,QuarterlyJournalofEconomics, Vol.122, No.2(2007); 孟宪春、张屹山《家庭债务、房地产价格渠道与中国经济波动》，《经济研究》2021年第5期。

②李实、朱梦冰：《中国经济转型40年中居民收入差距的变动》，《管理世界》2018年第12期。

③参见梁云芳、高铁梅《中国房地产价格波动区域差异的实证分析》，《经济研究》2007年第8期；贾俊雪、秦聪、张静《财政政策、货币政策与资产价格稳定》，《世界经济》2014年第12期；杨源源、贾鹏飞、高洁超《中国房地产长效调控范式选择：房产税政策还是宏观审慎政策》，《财贸经济》2021年第8期。

④刘培林、钱滔、黄先海、董雪兵：《共同富裕的内涵、实现路径与测度方法》，《管理世界》2021年第8期。

⑤参见吴忠民《论“共同富裕社会”的主要依据及内涵》，《马克思主义研究》2021年第6期；姜辉、魏后凯、马海涛、吴卫星《学习贯彻习近平总书记“七一”重要讲话精神笔谈》，《财贸经济》2021年第8期。

⑥A. Diaz & J. Luengo-Prado, “The Wealth Distribution with Durable Goods”,InternationalEconomicReview, Vol.51, No.1(2010).

⑦杨赞、张欢、赵丽清：《中国住房的双重属性:消费和投资的视角》，《经济研究》2014年增1期。

⑧R. Chetty & A. Szeidl, “Consumption Commitments and Risk Preferences”,QuarterlyJournalofEconomics, Vol.122, No.2(2007).

⑨陈彦斌、邱哲圣：《高房价如何影响居民储蓄率和财产不平等》，《经济研究》2011年第10期。

⑩L. Arrondel & B. Lefebvre, “Consumption and Investment Motives in Housing Wealth Accumulation: A French Study”,JournalofUrbanEconomics, Vol.50, No.1(2001).