党建引领提升城市小区物业品质

张 丽

城市居民小区作为基层社会治理的最小单元，是党和政府联系群众、服务群众的“最后一公里”。做好小区物业管理，事关群众生活品质，事关城市安全运行，事关社会和谐稳定，事关党和国家长治久安。推动城市小区物业服务向高品质、多样化升级，是满足人民群众不断增长的美好居住生活需要的重要举措。近年来，南京市秦淮区立足区情实际，以党建引领物业管理为切口，踩准基层治理关键点，逐步形成了一些可借鉴、可复制的成功路径，物业服务质量逐年提升，群众满意度不断提高。但随着经济高速发展和城镇化快速推进，城市小区物业管理的矛盾和问题日益凸显，居民与物业之间的矛盾成为城市小区治理的“痛点”。如何集智攻关、破障清零、加强物业管理、提升治理效能，是当前值得深入思考的重要课题。

一、秦淮区以党建引领物业管理的基本情况

作为南京市老城区，秦淮区登记注册的物业服务企业共有163家。全区共有住宅小区796个，其中各类老旧小（片）区556个，建筑面积约1402万平方米，占全市总体量的24%。在这些小区中，原本有物业管理服务公司的有407个（商品房小区219个、老旧小区175个、零散小区13个），自治小区96个，其他293个未进驻社会化物业小区和零散楼栋已由辖区街道物业服务中心实施“准物业”管理，物业管理基本实现全覆盖。

在坚持党建引领物业管理服务方面，秦淮区委2020年专门出台了《关于加强党建引领全面提升物业管理服务水平的实施意见》。截至2020年底，全区先后成立21个物业项目党支部、222个业（管）委会党支部（含功能型）；新成立或换届业委会全部实现党员人数过半，173个小区业委会中党员比例过半的达61%。在社区“两委”集中换届过程中，超过50%的社区将物业服务企业、业委会中的党员负责人纳入“两委”班子，党建对物业管理的引领作用更加凸显。同时，区委每年专门划拨200万元党建专项资金，指导督促街道社区围绕老旧小区物业管理覆盖、红色业委会打造等领办党建创新项目。2020年，全区先后选树13个区级示范点、12个街道示范点，为全区提供了组合式、菜单式的工作模板，其中瑞金新村小区、秣陵路101号两个小区物业项目被评为江苏省党建引领物业管业管理服务工作示范点。

二、城市小区物业管理当前存在的主要问题

物业公司履责还不够好。国务院出台的《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例实施细则》，都明确规定了小区物业服务企业的权利、义务和职责。但目前大多数物业服务企业专业化程度不高，仍处于粗放式经营状态，重收费轻管理、重效益轻服务等现象还比较突出；因物业服务企业逐利属性导致物管服务水平良莠不齐，不少物业服务从业人员普遍年龄较大、文化水平不高，仅能提供保洁、保安、绿化等传统型基础服务，服务质量和水平与群众期盼相差甚远；物业管理智能化、信息化水平低，线上线下服务融合不够，难以满足居民高效便捷服务需求；老旧小区基础条件差，实施物业管理难度大，维修资金使用难问题较为突出。

业主自治意识还不够强。业主委员会是代表和维护全体业主权益的小区自治组织。调研发现，很多业主不清楚其在物业管理活动中应有的权利、责任和义务，不能主动按照《管理规约》《业主大会议事规则》相关规定参加业主大会；部分小区业主委员会建设滞后，受工作经费不足、缺乏监管机制等因素影响，多数业主委员会成员维护业主权益、参与小区物业管理的积极性不高，不愿管、不敢管、不会管的现象不同程度地存在，无法发挥应有作用；基层党组织和街道社区对业委会的组织、指导和监督作用尚未充分发挥，业委会决策难、执行难，难以有效发挥业主自治作用。

齐抓共管机制尚未形成。城市小区物业管理是一项涉及多部门的系统性工作，但目前齐抓共管的协调联动机制还不够完善，属地责任、监管责任的有效落实还不是很到位；受物业服务企业党组织发挥作用机制不完善、专业性不够等因素影响，公益性物业服务企业服务质量与收费之间的矛盾还比较突出（物业收缴率普遍不高，甚至有的小区还没有收缴物业费），其中国资背景的多数物业公司面临入不敷出、亏多盈少的窘境；社区和物业公司、业主委员会、行政管理部门之间缺乏有效沟通，桥梁纽带作用发挥得不充分，工作积极性不高；政府资源与管理职能向小区延伸不够，相关职能部门责任落实不到位，存在执法不进小区的现象，小区内违法违规行为得不到及时查处。

三、以党建引领城市小区物业管理提质增效的具体路径

要坚持以党建引领为主线，在物业管理领域增强党的政治属性、发挥党的政治功能，牢牢把住物业服务的正确方向。面对物业管理服务中存在的各种矛盾问题，要积极探索党建引领基层治理机制，持续增强物业行业基层党组织的政治功能和服务功能，不断提升物业管理质效，全力打通服务群众的“最后一公里”。

坚持党建引领，实现组织覆盖。一是做强物业党总支。建立并理顺街道物业党总支、社区党委、业委会和物业党组织三级党组织体系，始终坚持党组织对物业管理工作的全面领导。明确街道物业党总支书记由街道组织委员担任，街道物业办党员负责人任副书记，遴选街道范围内具有一定影响力和代表性的物业企业、业主委员会党组织（或党员）负责同志担任委员，定期研判、调度、考核、讲评，加强对街道物业行业党组织的业务指导和日常建设管理。二是选好业委会。建立社区党委对业委会人选的审查把关机制，充分行使社区党委人选建议权和资格审查权。在业委会主任的人选推荐上，要按照“选干部”的标准进行甄别优选，优先在离退休党支部书记、驻区单位退休中层干部中发动，在网格党支部书记、党员积极分子中挑选，引导党员通过法定程序以不低于60%的标准进入业委会。三是强化政治引领。把主动接受党的领导写入小区《业主大会议事规则》和物业服务企业等各类组织章程，把党组织推荐的人选通过“双向进入、交叉任职”落实为各类党组织负责人。充分发挥物业党总支统筹指导和社区党委领导核心作用，指导和督促业委会、物业公司依法履职、精管善治。物业党总支每月举办“小区善治”主题沙龙，社区党委每周召开物业管理联席会议，通过学习法规、开展培训、反馈痛点、会商难点，不断强化物业公司、业委会的思想认同和价值认同。

坚持精管善治，实现提质增效。一是强化分类施策。对已有物业管理服务的小区，要重点理顺社区党组织领导下的多方联动机制，依托民生工作站、“零距离家园理事会”等载体，及时梳理发现问题，推动社区、物业企业、业委会及时对话并解决问题；对未引入物业管理服务的小区，把为小区牵线搭桥引进物业服务作为突破口，通过建设道闸、岗亭、物业用房等基础设施“化零为整”实施片区化管理，按照就近原则“以大带小”“以强带弱”，与邻近小区物业服务企业签订物业协议以降低管理成本；对实施“准物业”管理的小区，在落实街道物业服务中心托底管理的同时，充分发挥网格党支部战斗堡垒作用，发动广大党员骨干和居民群众共同参与管理，提升基层自治能力。二是做实督导评价。坚持把群众认可作为评判红色物业建设成效的最终标尺。由街道物业办、社区党委采取综合考核和专项检查相结合的方式，每季度对物业企业进行考核排名，考核结果在街道范围内通报，并为居民在续聘物业公司时提供参考。由街道牵头相关职能部门，会同各基层党组织、业主代表等组成工作测评组，综合评价业委会规范运作情况。对履职不到位的业委会主任，由街道物业党总支提出改选建议并提交业主大会依法改选。三是做优精准服务。探索社区、物业合署办公模式，用好社区党建工作阵地，积极策划组织群众喜闻乐见的各类文化活动，活跃小区氛围，融洽物业与业主关系，构建和谐社区、美丽小区。通过街道社会组织培育中心选优育强一批优质社会组织，进一步延伸物业服务内涵，让居民不出小区即可享受“五助”（助学、助医、助居、助餐、助洁）服务，并根据群众反馈适时调整服务项目，做到精准化、精细化。

坚持赋权赋能，实现多元共治。一是充分发挥社区大党委作用。将社区民警、物业负责人、业委会成员、城管、房管、驻区单位党员负责人等吸纳进来，依托“1+9”美丽家园理事会、红色物业议事厅、居民议事会、“有事好商量”等议事平台，引领物业公司、业委会、驻区单位、社会组织和居民群众心往一处想、劲往一处使，共同为小区治理找问题、想办法。二是坚持资源下沉。建立“1名街道区管领导干部带领1名区街下派社区党委副书记、1—2名执法队员、1—2名网格民警等包社区，全体街道干部包网格”的工作机制。下沉干部要服从社区党委书记和街道挂包领导统一调度，根据社区党委要求，联合小区物业开展群租房、三合一场所、消防通道占用、垃圾分类、违章搭建等执法整治行动，处理指挥中心下派的网格流转事项，让“一个网格员”变成“一群网格员”，“一根针”变成“多层网”。三是建全“先解决问题再说”机制。主动前移关口，在各社区和物业管理公司设置“12345接诉即办”现场受理点，健全首接负责、指定负责、反馈负责制度。对于居民投诉及合理化建议，各方主体要首接负责、先解决问题再说；对于不属于自己承办或涉及多个责任主体的复杂疑难事项，由社区党委指定牵头责任人实行兜底负责；诉求解决或建议采纳后，由牵头责任人向居民反馈问题处理结果并接受居民满意度评价。