关于中国房地产上涨的背景研究

易灵成,彭怡欣

(1.贵州财经大学 工商管理学院，贵州 贵阳 550025;2.贵州商学院 会计学院，贵州 贵阳 550014)

1 引言

从20世纪80年代开始，我国为了解决人民基本物质保障问题，对住宅不断深化改革，改革内容也随着国家发展在不断变化。中国房地产的发展已经超过了39年，对于如此长寿并且持续上升的产业不禁令人感叹。对于房地产起源，文章依据其政治背景主要划分为三个历史阶段：第一阶段是1981—1998年，房地产行业在改革开放背景的刺激下开始起步，此阶段我国房地产行业刚刚兴起。这一时期，在“市场”催化下中国市场出现了中国恒大、碧桂园、万科等民营房地产开发代表企业，当时登记在册的房地产开发企业大约有2万家。但由于企业发展本身资金的制约，以及当时出现的“房地产泡沫”经济，导致了房地产发展停滞不前，这一时期的房地产市场一个明显特点是由国有企业主导，民营企业市场占有份额极低，比如北京华远、上海城开等。第二阶段是1998—2003年，由于改革开放国策为追求持续的高速经济发展，以及当时不稳定国际形势的刺激，国家放宽政策调整，为房地产的发展提供了优渥的商业环境，比如国家社会保障政策上停止房屋的福利分配、银行开始房开贷款政策支持消费者购房分期付款、国家土地政策改革，在这种背景下促进了房地产行业的崛起。第三阶段是2003—2019年10月，这一段时间房地产开启井喷式增长，2003—2013年持续10年房价暴涨，即使在全球金融危机爆发背景下，我国房市由于国家扩大内需的经济刺激、银行降息、政府帮持作用下继续稳定向上发展。再到2014—2018年7月，房价仍然保持缓慢上升，这期间关键在2016年中央提出“房住不炒”后对房地产行业高增长有了控制，虽然短时间控制了房价的上涨，但整个房地产行业发展依旧火热。一度成为第三产业中的重要支柱，成为大部分地方政府的财政依靠。文章主要分析了房地产行业持续火爆的原因及对今后发展方向的预测。

2 房价的高涨分析

从人们长期欲望的满足来说，房屋作为日常生活中的刚需品，与人们生活息息相关。因此在资本的炒作下房价的上涨极其迅猛，以贵阳市为例，6年前平均单价5794元/m,2021年11月前平均单价9361元/m，涨幅达到了61%，更别说北上广或者一线城市。这样优秀的保值能力开启了人们投资房地产作为理财的思想。这也间接导致房价高涨，下文通过以下几个原因进行分析。

2.1 房地产的供需理论

在经济学原理中，不考虑其他因素的影响,需求是指人们能够购买且愿意购买的能力，同理,供给也是如此。当需求与供给平衡时市场中价格的波动保持稳定，但一旦供需被打破，供给>需求时，导致市场价格下跌，寻求销售更多的量达到盈利；同理，当供给<需求时，市场价格会上升，获得超额回报。因此在市场运行过程中同一种商品发生供需不平衡后要么出现降价促销，要么提价抢购；但如果存在另一种商品替代时“供需效应”导致的价格波动可能不会太强烈，因此企业为了获利通常会采取价格竞争或者其他营销手段进行促销，重新回到平衡关系。

房屋作为人们长期欲望满足的刚需品，其价格的形成也满足需求理论这一规律，但由于房地产行业的特殊性几乎找不到其替代品，所以导致了其保值的性质。在市场交易的过程中，理性的购买者在效用相同的情况下当然会选择相对价格低的。从2003年开始房地产在资本的炒作下为人们营造出供不应求的现象导致价格不断上涨，即使同行者会降价销售争取更多的客户，但由于房屋的特殊性价格下跌幅度并不会过高，更重要的一个心理因素是价格过低会让消费者对产品产生怀疑，所以市场上的竞争者在价格上最后形成相互制约，达成统一使价格波动几乎一致。内部保证了价格稳定后，外部环境经过资本催化和时代背景需要经济高速发展的愿景下，房地产成为推动内需的首选，从而导致了供不应求的局面，所以房价的上涨成了必然。

城市人口数量的增加也导致了房屋价格上涨。由于城市经济的高速发展，人们为追求高品质的物质生活导致越来越多人涌入城市，城市也面临越来越多人的住房需求，使供给<需求进一步扩大，所以变成只有价高者得的场面。同时随着经济发展收入也跟着提高，收入效应也随之而来，越高收入对房子的需求也就越高，也促使了房价的上涨。

2.2 房地产的市场类型

从市场类型上划分房地产行业的市场类型属于寡头。寡头即指为数不多的销售者。在寡头垄断市场上，只有少数几家厂商供给该行业全部或大部分产品，每个厂家的产量占市场总量的相当份额，对市场价格和产量有举足轻重的影响。

据统计，2018年我国房地产开发企业达到了97938个，每个省平均有2880个，但细分到每个乡级行政区时就相当少，所以造成了房地产寡头的独特性，具有区域性特征。即每个区域分布少数几个房地产开发企业，其供应了大部分住房需求形成了寡头市场。这也是不同区域房价参差不齐的原因之一，比如北京平均房价5万元/m，而贵阳还不到1万元/m。此时地方房价就由卖方决定，所以这也成了房价上涨的直接原因。

2.3 其他原因

2.3.1 土地使用期的长短

在中国土地的所有权属于国家，开发商仅仅是享有使用的权力，土地的使用期限有明确的时间限制。例如居住类商品房用地的使用期限是70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年；综合或者其他用地50年。因此使用期的长短一定程度上决定了房开企业对房价的制定，较短使用期的地所建的房大都比较便宜。

2.3.2 土地的供给稀缺性

土地是大自然的产物，属于不可再生资源。而地球表面积基本上是固定不变的，因此土地的供给量也是固定的。虽然可以填海造地，但成本远远超过了预期收益，不仅没有带来收益，填海造地对环境的损害是不可逆的，而且与现阶段“绿水青山就是金山银山”的发展理念相违背。

另一个重要原因是城市住宅规划用地的有限性造成了目前的供给远远满足不了人们的需求，所以造成房价上涨。由于城市住宅用地规划数量有限，大部分房地产开发商在拿到土地后不会立马开工建房，而是搁置一段时间等待地价上升，房价理所当然的上升。

2.3.3 投资巨大

伴随着离缝的产生，道床底部出现吊(脱)空现象。吊空后的道床在列车动载反复碾压下于薄弱处(如变形缝附近)发生横向断裂，裂缝内可能有泥水被压出，进而构成冒泥翻浆现象。横向裂缝产生的另一因素是道床变形缝两侧沉降存在较大差异，当沉降差超过其允许值时将产生横向裂缝。

商业住房的开发前期是需要巨大投入的。房地产作为一个周期性行业，商品的完工一般需要3年或更多的时间，而且每一个项目的投资都相当于“一寸光阴一寸金”，资金投入量一般以亿元为单位，比如成都的麓湖生态城光看盘就花了3000万元，更别说后期建设，一旦周期闭环被打破很可能出现资金链断裂，那么整个企业会面临破产或者重大债务危机。

除了资金投入巨大，房开企业还需要承担巨大的债务风险。房地产企业都是负债经营模式，利用财务杠杆创造更高收益。因此为了弥补商品生产过程中的时间成本以及债务风险成本，房屋的售价会相应提高才能保证利益，又由于房地产属于区域寡头的性质，房价跟着地区经济发展水平相应快速高涨，造成了各个地区房价差异大，即使国家进行宏观调控，政策施压房价依旧保持上升，相对于2015年之前的涨幅稍微小一点罢了。

2.3.4 政府政策

国家实行改革开放时，由于住房紧张，因此政策大力支持土地开放，实施了一系列奖励，再到1998年取消分房福利，支持卖掉原有的公积房后再加自己的积蓄买商品房，银行提供分期贷款等一系列与买房有关的政策之下造就了一批愿意且能够买得起的消费者。再到2000年后追求高速经济，房地产作为带动力最强的产业，上游带动钢材、水泥、建筑等几十个产业发展，下游直接与居民日常生活相关，带动消费，刺激经济，自然成为政府看好的行业。所以房地产行业面对如此特殊待遇变成“香饽饽”后价格自然水涨船高。

2.3.5 恶意哄抬

当一部分人购到房后，为保证自己利益情况下自然希望房价上升，所以各种吹嘘房屋保值、预测后期房价继续高涨、要以最低价“抄底”等言论的影响房价自然会抬高。对于一些以此来牟利的资本家则通过各种谣言或是营销手段哄抬房价，称之为“炒房团”。其营造出房屋供不应求的假象误导人们判断，从而使疯狂加入购房的购房者抬高房价。一旦房价上升后很难下降，因为没有人希望自己的房子贬值，而且房价一旦下跌对于国家经济发展极为不利，会导致国家GDP急速下跌，造成国内经济低迷，更有可能造成继2008年后的新经济危机。所以除了消费者不会希望房价下跌，国家更不希望房价下跌，只会保证房价上升幅度平缓，价格上升幅度稳定以此保证房地产健康发展，总体上来说房价只会继续上升。

除了外在因素促使房价居高不下外，还有其内因。①所处位置，对应方位，房子的朝向，环境。②周边的配套设施。学校、超市、菜市场、车站、医院是否齐全以及资源是否一流等。大多数人买房多是为了孩子读书，那么学区房就比较受欢迎，只要在楼盘里引入学校即使房价再贵都会供不应求。③楼层，对于一般的小楼(大多是六楼)一二楼房价比较贵，由于没有电梯上下楼不方便，所以一二楼比较受欢迎，但对于都市商品楼一般在十七层左右，都配备有电梯，此类楼高层比较受欢迎。高层采光好，能看到更好的风景。④交通。交通是否方便也是一个衡量房价的重要依据。

3 房地产存在的问题及现状

分析完影响房价持续上涨的因素后再来看看目前房地产行业出现的问题以及发展趋势。要了解房地产的问题首先就要清楚它的经营模式，房地产行业的经营模式一般是负债经营，通过融资、借款开发楼盘、销售期房、扩大经营继续担负更大更多债务买地建设以此循环往复。现在我国住宅按用途主要分为如下几类：①销售商品房(住宅、写字楼)。②出租(超市、商铺、餐馆)。③自营(旅馆、影剧院)。④自用(学校、行政办公楼)。

对于商业地产，由于资金回收较慢、长期风险存在不确定性，只是针对资金雄厚的大企业，比如万达，自己买地修建商城通过收租金和物业管理盈利，有一点好处是房屋的所有权归属于万达，在发生债务危机时可以通过卖商场缓解短期资金紧缺带来的压力，事实上万达也是这样做的，在2017年下半年经历近6000亿元的债务危机时万达因为拥有商场的产权，通过变卖资产成功完成自救。

但我国大多数房地产开发商都以住宅地产为主，因为回笼资金比较快，可以避免长期的一些麻烦，比如碧桂园、中国恒大就属于这一类。这种模式下由于资金回收完全依赖于消费者和外部稳定的金融环境，一旦消费者还贷压力过大不能偿还，再加上外部金融环境出现波动企业资金链会被迫中断，因此负债经营下较高财务杠杆带来的巨大风险使企业就如同一颗炸弹不知道什么时候爆炸，其所带来的后果不仅仅扰乱经济运行，严重的会再一次引发金融危机。就比如2007年美国次贷危机中购房者还贷压力过大不能偿还，银行回收住房后却不能卖出高价，从而造成大面积亏损引发危机，经过发酵2008年进化为金融危机席卷全球。

首先是国内地价过高导致房价持续上涨。2010年7月,全国70个大中城市房屋销售的价格同比上涨了10.3%。7月新建住宅销售价格同比上涨12.9%，其中经济适用房的销售价格同比上涨1.1%;商品住宅的销售价格上涨14.4%,其中普通住宅的销售价格上涨13.9%,高档住宅的销售价格上涨16.4%。由此可以发现房屋的售价和新建商品房的售价逐渐上涨。房价过高会影响国家经济持续稳定的增长,同时也使购房者承受过多的按揭贷款。

其次是房地产市场供给侧结构的失衡与房地产经济及国家高质量发展战略的矛盾激化。国家经济发展在收入效应的影响下高端住宅的供给过剩与商品住宅的供不应求形成对比，开发商更愿意将精力投入到资金回笼更快的高端住宅的开发中，而且收益更高。在2017年中国共产党第十九次全国代表大会表明中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，所以目前我国的经济发展不再盲目追求高速的经济发展而是更在意经济质量的发展。因此需要抑制房价上涨，降低房地产发展速度，保证经济运行的稳定。同时，从房地产经济到科技经济、实体经济、农业经济的转移成为国家发展重心与难题。

再次是国家对房地产企业针对性监管方式的改进。2019年针对所有房地产企业所设置的“三条红线”的目的是控制房地产行业严重的财务杠杆效应，保证其健康发展。但2021年中国恒大事件却暴露了这种针对性政策的弊端，中国恒大由于踩线被限制融资出现的资金紧张引起了社会广泛关注，而恒大出事过后相继又有许多房开企业出现债务违约的情况。房地产本身就是一个不断借钱不断还钱经营的行业，资金链的重要程度不言而喻。

最后是土地市场的不规范行为。土地增值税、评估费、“招拍挂”中介费等各项税费都存在很大的自由裁定空间,没有一个统一的标准。如“招拍挂”，大多数都变成政府与开发商的约定俗成，成为开发商的工具。官商勾结征地、拆迁、避税手段五花八门，扰乱了土地市场的经济秩序。

2018年7月31日中共中央政治局会议上提出“坚决遏制房价”，还提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。最早在2016年中央就提出“房住不炒”，几乎每年都会提但房价却迟迟不见下降。2019年年末至2021年房地产市场受到疫情的冲击，特别是在疫情初期房地产销售额增速、开发投资增速出现断崖式下跌。由于疫情原因2021年10月统计局报告显示全国70个城市房价首次降价，同时经历了恒大事件后房地产行业的调控或许将迎来转变。由于“三条红线”的限制中国恒大不能在市场中获得新的融资加速了恒大的资金链断裂，从而导致了一系列债务危机，引起国家和社会广泛关注。

关于最近出台的《房地产征税试点通知》进一步表明了国家对房地产改革、抑制房价的决心。针对这一轮的调控，房地产企业不仅要时刻关注政策走向，也要注意中美贸易摩擦。有人关心房价限制后经济可能下行，因为房地产对国民经济的带动力十分强悍，在房地产如火如荼的时候其他行业也跟着“享福”，比如建筑市场、食品市场，促进了大量农民工就业。一旦房价限制，资金流动何去何从都是值得思考的问题，特别是如何应对经济在向科技、数字等方面转移后的发展战略和完善供给侧结构性改革。

除了宏观调控政策的反思和房产税改革的发布，就在最近一些城市房贷利率出现了松动或调整，关于这个话题热度不断升温。房贷利率一直被视为楼市的温度计。2021年前三季度，全国房贷利率整体水平已经连涨8个月。因此房贷利率的调整对于维护房地产健康发展和维护消费者权益十分重要。

4 发展趋势评估及企业未来潜在风险

首先，住房是百姓必不可少的生活保证，此轮的调控大致方针就是遏制房价涨高坚持“房住不炒”，具体实施方案要更长时间制定，大幅度的调整可能性非常小。国家不可能绝对遏制房价，肯定会留一丝希望，前提是房价的回弹速度必须控制在国家制定的水平区间。

其次，开发商在经过这一轮的调控后应该转变战略方向，从高档小区转变到中低档的开发，除了城市开放外也可以考虑农村。 同时注意银行贷款利息、利率的变化。企业在发展房地产业务的同时可以考虑多元化发展但是要避免头重脚轻，可以吸取中国恒大多元化失败的经营案例，避免资金链断裂。

最后，房价的下跌趋势。由于疫情的冲击，房价首次出现的下降并不能说明今后房价会持续下降，只是由于短期疫情原因国家整体经济低迷，中国相对于国外要好且现在开始经济复苏，但疫情的反复和不确定性造成的经济低迷不会立马结束，需要长期恢复，对于消费者来说，房子短期不会有太大需求，而且过大的房贷压力也不支持其购买，因此房地产行业还会处于一段低沉时期。但近期国家放出各种关于房地产的利好消息，需要各个房地产企业依据自身情况自定相应的发展战略，抓住机会等待恢复时期。