楼道堆物生『意外』业主物业双担责

张鑫烨/文

在门口摆个鞋架，换个鞋，放一辆儿童自行车，这是极其常见的现象，而且这些物品占用面积比较小，很多人都不会把这些和“楼道堆物”联系在一起，毕竟看上去没有影响疏散。今年年初，热播的电视剧《心居》里有个剧情：主人公冯晓琴想要买房，因资金问题引发家庭矛盾，她丈夫顾磊在与之争执中，不慎摔下楼梯，头部撞上了邻居斜靠在门旁的玻璃，最终死亡。后冯晓琴以受害者家属的身份将邻居告上了法庭。难道自己家门口的位置不属于自己？

家门口的楼道：互有且不可分割

没错，即使是家门口的那一点点地方，包括我们在家门口砌上的地砖底下，业主都不享有所有权，这些都是公共的。简单地说，一栋建筑物的所有权分为两种，一是业主对自己购置的面积具有单独的所有权，二是对共有部分有共有权。究竟哪些部分属于共有部分，2009年颁布的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”

当然，邻居也不会极度苛刻到门口不允许放一双鞋、放一块地毯，那一层楼的公共区域是不是就可以根据每个楼层的业主门口范围天然地平均分割？也不行。根据《建筑物区分所有权解释》，建筑物区分所有权中的共有权，既不是按份共有（不得请求分割），也不似共同共有（有持有份），而是一种特殊的共有，业主也不得请求分割共有部分。

业主对共有部分是有使用权的，但是在公共区域摆放私人物品，如发生意外或事故，就看业主是否能承受这个代价了。

“正当使用”也要赔偿？过错推定

以电视剧发生的情景为例，邻居董阿姨仅仅是将替换下来的窗玻璃放在门口竖着靠一靠，第二天就打算扔掉的，巧是不巧，顾磊倒地撞了上去，谁都不会想到一个再平常不过的行为竟然会闹出人命。如果在实际生活中，放东西的人是否也是需要承担责任的？的确《民法典》第1165条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

这是过错责任归责原则，就是任何人因自身的过错而侵害他人权益时，应当就所造成的损害承担侵权责任。在法无明文规定的情况下，无过错，则无责。这在法律实务中，对过错的证明采取举证责任倒置，根据基础事实，推定加害人具有过错，即使加害人证明第三人具有过错，也不能证明自己没有过错的，不能免责。

上述案例中，邻居董阿姨可以证明自己无过错吗？几乎不可能。首先在公共区域摆放玻璃等易碎的物品，与顾磊撞上失血死亡有直接的关系。其次，董阿姨是具有完全民事行为能力人，对玻璃易碎易扎到人等基本的物理性质应具有常识判断，但她没有慎重地考虑是否可以在没有任何保护措施的情况下放在公共部位，没有选择一个合适的摆放位置、没有防护措施肯定是有过错的。即便证明冯晓琴具有过错，如两人在楼梯上拉拉扯扯，两个人发生了争执推搡，但依旧无法证明董阿姨是没有过错的。邻居董阿姨因过错承担部分的侵权责任是必然的。

在现实生活中，我们看到这样的案例，还会认为物业没有尽到责任，物业是否应该也承担相应的过错？比如，他们没有提醒、劝阻、清理或劝阻。是不是业主可以把物业公司拉进来作为被告，一起承担责任呢？理论上是可以的。

物业“大冤种”？并不冤

《民法典》第942条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

很多读者会说，如果业主不配合，物业没有执法权，不能随意处置业主的私人物品，那是不是就只要提醒、劝解了就可以？当然不是，我们注意法条的第二款，物业公司如果遇到违规行为，是要向行政主管部门报告的，虽然这样做的物业公司很少，但是如果他们没有这样做，可能就要“掏钱”赔偿了。

我们借鉴北京市怀柔区司法局对外发布的一个案例：2020年1月15日22时，某小区居民楼的一层入口处发生火灾。居住在四层的住户廖某发现火情后，沿着楼梯间向下逃生，结果在逃生过程中，被火灾产生的大量浓烟、灼热气流烧伤。经过这场事故后的廖某生活已不能自理，日常生活需要佩戴假肢辅助。经查，起火点大量堆放着该居民楼二层业主王某收集的废旧纸箱等易燃杂物。事发前，物业公司曾提示王某，要求其及时清理堆放的这些杂物，但王某没有执行，物业公司也没有再采取其他任何举措。

事故发生后，廖某向法院提起诉讼，请求判令王某和物业公司共同向其赔偿医药费、误工费、残疾赔偿金、残疾辅助器具费等各项损失。法院审理后认为，王某对火灾的发生具有过错。由于本案中存在遗留火种人，火灾的发生是堆放易燃物品与遗留火种相结合的后果，因此，根据王某的过错程度，确定其对本次火灾的后果承担70%的赔偿责任。同时，物业公司没有尽到必要的安全保障义务，对王某侵权造成的损失全额承担补充赔偿责任。

从这个案例看，物业公司所享有的“必要的安全保障义务”内容是很全面的，单单提醒是绝对不够的。看到这里，有人就会说物业太冤了，做得少被罚，做得严格又要被骂，说不定还得赔钱。其实不然，物业在行使管理职权的时候，除了自行处置，还依法享有上报执法部门的权利，只要动作做足了，根本不用怕。

然而，如果物业公司把业主放在室外的物品全部扔掉、毁坏，那又侵犯了业主的物权，业主完全可以对物业公司提出返还原物的请求，这个请求并不以业主的行为是否违规违法为前提，完全是基于业主对物品作为物权人，是物的有权占有人的主张。

2021年3月，某地物业公司在业主微信群和小区公示栏发布清理堆物的通知，告知业主不要在楼道、消防通道及水电间内堆放杂物，要求业主及时清理杂物，同时告知物业公司正在统一清理。4月1日，物业公司将魏某放在居住楼层水电间的6双鞋和1个洗衣机底座清理丢弃，4月5日晚，魏某发现上述物品丢失，经过调取电梯监控录像得知物品被物业公司丢弃。魏某表示被丢弃的6双鞋和1个洗衣机底座价值782元，要求物业公司予以赔偿。

物业公司为了消除消防安全隐患，清理楼道，并且在业主微信群事先发了通知，这都是履行物业管理职责，没有过错，但是将清理的物品直接丢弃处理的工作方法侵害了物权人的权利。物权与行为人的行为是否存在过错（如楼道堆物等）是没有关系的，在物权受到侵害时，权利人可以请求排除妨碍、返还原物。

物业存在过错，就要承担相应的责任，究竟该赔偿多少费用，那也是要业主提供证明文件的。比如，物业已经将物品清理掉了，魏某提出物品价值782元，那需要拿出当时购买的发票、物品损耗的残值等证据，如果没有任何证明价值的材料，即使法院受理了案件，这项请求也是无法被支持的。