基于TOD模式的土地利用综合评价及规划优化

吴滢颖

（佛山市佛铁投资发展有限公司，广东佛山 528000）

我国城市人口不断增加，部分城市面临“大城市病”现象，发展轨道交通成为缓解“大城市病”的重要手段。日本、新加坡以及我国香港、深圳等地区在轨道交通建设期间，积极引入TOD综合开发模式，能够提升土地的规划与利用率，缓解城市交通拥堵问题。因此，文章以TOD模式与土地利用规划的研究角度出发，探索基于TOD模式的土地利用综合评价及规划优化的要点。

1 项目概述

2014年7月国务院发布《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》，通过平面上多种用地类型的混合和空间上多种功能的混合以及多层次空间的复合利用，促进土地的集约高效利用。根据佛山市城市轨道交通系统规划研究成果，佛山市轨道交通线网规划方案共有14条线，总里程达562 km，佛山市轨道交通站点周边TOD综合开具有临巨大的发展机遇。为了进一步优化城市土地利用的空间布局，带动和促进城市发展，为沿线土地规划提供依据，佛山地铁公司协同国土规划部门筛选线网规划中26个站点，进行TOD控制规划优化调整研究，项目以站点周边500～800 m为半径，以主次干路和自然边界为界，范围涵盖周边重要的轨道基础设施，每站规划研究范围面积约1～4 km2。选取站点及规划研究面积，如江湾路站（186.74 hm2）、佛山火车站（111.70 hm2）、中山公园站（122.58 hm2）、三山新城站（189.06 hm2）等26个地铁站点。项目以TOD为导向实现轨道交通与土地利用的有机结合，规划调整对沿线具有一定新开发潜力的站点周边用地，创新土地评价机制和土地使用模式，在保证生态环境的基础上提高城市土地价值和经济社会效益。

2 TOD模式与土地利用规划优化分析

2.1 TOD模式

TOD模式将交通站点确定为中心，确定开发区域，坚持“以人为本”的理念，以公共交通和商业为中心建立一体化综合社区[1]。发展过程中，TOD模式具有以公共交通站点为中心、区域土地开发呈现高密度与混合多样性、提倡公共出行并对步行和骑行系统进行提升完善等特性。

2.2 土地利用规划优化

土地利用规划优化应在不对生态系统产生破坏的基本原则上追求综合效益最大化，综合效益主要指生态环境效益与社会经济效益。TOD模式下的土地利用规划应实现综合效益最大化，确保空间结构与功能形态上的优化布局。明确土地属于不可再生资源，是人类活动的基础，在开发期间不能对土地生态造成破坏，过度索取会对土地造成极大负面影响，从而危害人类生存环境。用地规划期间，应以区位理论作为参考，要求利用TOD模式对城市的社会经济、土地利用现状进行综合分析，确定出土地的整体价值收益。坚持可持续发展理念，对土地利用规划方案进行优化调整，发挥土地的最大效用。

3 基于TOD导向的土地利用评价及优化配置

3.1 土地利用综合评价

（1）明确范围。本项目中，TOD模式以地铁站点为核心，对站点周边的土地进行综合评价，了解不同层次土地的价值，并进行规划方案的优化调整。土地利用综合评价应遵照“步行半径”原则，站点步行出发距离控制为10～15 min，形成辐射，对半径内边界相对规整的土地范围进行开发利用，实现用地功能的优化配置。

（2）评价指标体系。可达性与服务水平。地铁站点的可达性是站点能否设置的评价标准[2]，确保地铁站能够缓解片区的交通拥堵，方便乘客换乘、步行骑行可达。土地利用的城市空间布局形态。在TOD模式下科学布局片区规划，合理开发站点周边土地资源，保持城市发展的可持续性，提升交通的辐射能力与范围，增强各功能空间的混合紧凑程度，降低土地资源的浪费，有效提升土地开发利用率和多样性，充分激发各地块的活力。集中紧凑布局是TOD模式在城市发展中的最大特征之一，通过提升建筑功能的多样性，腾挪更多的城市开放空间。土地利用的综合效益。土地利用的综合效益改善应从改善居民生活质量、物业价值、医疗服务、公共教育等方面出发，从生态效益出发，如减少生活垃圾、大气污染，倡导绿色出行等。

（3）评价指标的选取与建立。从土地利用程度、交通可达性、经济效益与服务水平出发建立评价体系[3]。

TOD 模式下的评价指标选取与建立如表1所示。

表1 TOD模式下的评价指标选取与建立

（4）土地利用综合评价流程。评价前对原始数据进行收集，通过标准化设置对数据进行比较，便于后续的测算分析。本研究运用极差标准化法，可以规范两个指标，分别为正、负成效指标，正成效指标提高表明土地利用率提高，反之亦然。

正成效指标计算：

负成效指标计算：

式中：——指标的标准化值；xij——第i个指标第j的值；max xij——历年指标最大值；min xij——历年指标最小值。

3.2 土地利用规划优化

（1）站点规划功能定位。项目研究覆盖佛山市26个站点，各站点的城市区位、换乘便捷性[4]以及周边土地现状环境均不同，站点周边土地利用规划中，须注意区分各站点的功能定位和发展方向，依据站点的区位环境评估站点与区域枢纽和城市节点的可达性，按照可达性排序分为广佛都市核心区、佛山中心城区、佛山副中心区、佛山外延组团中心。一级区位（广佛都市核心区）核心功能是通过站点周边片区规划实现佛山中心城区与广州城区的相融互通，以高端服务业为主导，为广佛创新驱动提供载体。二级区位（佛山中心城区、佛山副中心区）的功能定位是支持片区发展为城市产业带上的高品质功能复合社区，激活中心城区的城市更新或打造生态宜居新城。三级区位（佛山外延组团中心）主要功能定位是通过轨道促进片区融入都市圈，形成城市特色组团。

（2）不同用地功能面积的指标控制。土里利用规划时，采取蚁群算法，可以在TOD模式下实现对规划的优化调整。蚁群算法属于正反馈机制，内涵是选择机制、更新机制与协调机制[5]。

蚁群算法结合土地利用规划如图1所示。

图1 蚁群算法结合土地利用规划

假设居民主要依靠地铁出行，以地铁站点作为出发起点，对站点规划调整范围内的各功能土地面积进行确定，优化调整模型参数。相关部门与地铁公司为土地利用规划的调整主体，以相关部门土地效益和地铁客流的最大化为基本需求，对居住用地、商业用地、办公用地与公共设施用地进行优化。TOD模式下，站点用地建设必须坚持“绿色发展”理念，加强土地资源保护，提升利用率。如果容积率过高导致过度利用开发，会发生供需不平衡情况，影响生态环境品质，应合理设置容积率，并约束确定上限值。以商业用地容积率为例，在计算时可使用下面的公式：

式中：b——商业用地；i——第i种商业用地类

型；f i b——地方对i类商业用地容积率的下限值；类商业用地的容积率；lib——地方对i类商业用地容积率的上限值。

确保规划满足居民的生活服务需求、站点周边的发展所需居住用地与商业用地面积。

式中：α——用地面积与居住面积间的定量关系系数；a——办公用地；r——居住用地；b——商业用地；i——第i种居住用地类型；j——第j种办公用地类型；H ir——居住用地容积率；Sir——居住用地面积；H jb——商业用地容积率；Sjb——商业用地面积；H ja——办公用地容积率；Sja——办公用地面积。

（3）土地利用规划调整建议。通过确立用地参数及模型，结合用地实际情况与条件，确定土地利用规划方案中各功能地块的用地面积和建筑容量，为TOD模式下的地铁站站点土地的控制规划指标调整提供参考，形成各站点周边土地利用规划的调整建议。确定片区范围内的蓝绿空间面积，要求形成点、线、面3三种层次立体连续的公共绿地系统；确定片区建筑开发强度及高度的控制要求，开发强度和建筑高度由地铁站点向周边逐渐降低；确定用地规划指标及公服设施配置，明确TOD用地为交通商住混合功能，周边为居住和产业用地，形成职住平衡功能混合多元的用地布局，并按照地方技术管理规定，完善初中、小学等教育配套设施。

4 结语

站点TOD模式应用前，需对土地进行科学分析，确定土地利用规划的优化方案。文章采取极差标准化法与蚁群算法，建立模型的最优规划调整建议。轨道交通优化有利于促进土地的集约节约利用并提高土地价值。随着先进理念与技术方法发展，未来对TOD模式的研究与实践，将要求科学适度地提升土地利用率，满足城市TOD导向下的可持续发展需求。