上海郊县地区开展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)的探讨

顾宗源

(1.上海市金山区财政局，上海 201504;2.申万宏源证券有限公司，上海 200031)

2020年，国家印发了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》等文件，正式启动公募基础设施REITs试点。基础设施REITs是基础设施投融资机制的重大创新，是我国金融供给侧改革的重要抓手。

对于贯彻落实党中央重大战略部署、促进高质量发展，切实防范系统性债务风险，有效降低实体经济杠杆，提升我国基础设施领域市场化水平、广泛吸引社会资金，完善储蓄投资转化机制、提高直接融资比重、提升资本市场服务实体经济质效等，都具有十分重要的意义和作用。

1 REITs基本情况及已发行项目情况

1.1 基本情况

基础设施REITs是在证券交易所公开发行交易，通过资产证券化方式将具有持续、稳定收益的存量基础设施资产或权益，转化为流动性较强的、可上市交易的标准化、权益型、强制分红的封闭式公募基金。基础设施REITs的实质是成熟基础设施项目的上市，类比于股票IPO过程，是存量资产的盘活。

基础设施REITs也是国际通行的大类配置资产，具有流动性较强、分红比率高、收益相对稳定、资产安全性较强等特点。

同时，基础设施REITs能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看其有利于广泛筹措项目建设资本金，降低总体债务风险，是稳定投资、补齐短板的有效金融工具；长期看其有利于完善居民储蓄转化投资机制、降低实体经济杠杆、健全法人治理结构、推动基础设施领域投融资市场化、规范化健康发展。

根据中国证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》和配套业务规则，标准交易结构为基础设施REITs(公募基金产品)—专项计划(资产支持证券，简称“ABS”)—基础设施项目公司(SPV)的三级结构。

即由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，经中国证券监督管理委员会注册后，公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务。

1.2 已发行项目

第一批国内公募基建REITs于2021年6月21日上市，截至2022年2月沪深两市共有两批一共11只产品上市交易，总市值超过400亿元，流通市值超过127亿元，第二批两只REITs建信中关村和华夏越秀高速也已经于2021年12月17日上市交易，具体项目情况如表1所示。

表1 已上市REITs产品原始权益人情况

其中项目基础资产包括交通基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施等，原始权益人包括地方国企、央企、外企，项目简要介绍见表2。

表2 已上市REITs产品项目资产简介

续表

基础设施REITs上市以来表现良好，整体有较大涨幅，截至2022年2月，总体都在不到一年的时间里上涨了50%左右，相比同期的股债等其他资产，表现亮眼，进一步吸引了关注度。详见图1。

根据国家发展和改革委员会《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(发改投资〔2021〕958号)、国家发展和改革委员会办公厅《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目库的通知》(发改办投资〔2021〕35号)、国家发展和改革委员会《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》(发改办投资〔2020〕586号)、中国证券监督管理委员会《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40号)、中国证券监督管理委员会《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(中国证券监督管理委员会公告〔2020〕54号)等国家关于基础设施REITs的重要政策要求，相关基础设施REITs发行必须满足以下几点。

建立制度化、规范化的巡视检查制度，并明确巡视检查的重点范围、重点环节和重点内容以及检查方式，建立健全巡查观测记录、分析、报告、处理、存档等一整套规章制度，对于落实入海水道工程的管理责任至关重要。

第一，基础设施REITs试点不限区域。重点支持位于京津冀协同发展、长三角一体化发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域，符合“十四五”有关战略规划和实施方案要求的基础设施项目。

图1 公募基建REITs指数成立以来涨幅超过50%

第二，基础设施REITs试点行业范围主要包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房8大行业，以及探索在具有供水、发电等功能的水利设施，自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施开展试点。

第三，80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额。收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。原始权益人通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家相关产业政策，鼓励将回收资金用于本地区新的基础设施和公用事业及民生类项目建设，重点支持补短板项目，形成“融资-投资-退出”良性循环。

2 园区资产概况

现代产业园是城市产业结构的重要构成，集新产业、新体制、新技术、新经济为一体的创业中心和经济单元，具有生产高效化、技术集约化、管理企业化、节能环保化、功能多样化、效益最大化等特征。上海郊县地区产权类项目储备丰富，有莘庄工业园区、嘉定工业园区、青浦工业园区、金山工业区等大型工业园区。

目前，上市的有6个产权类项目，其中4个产业园、2个仓储物流项目。从规模上看，产权类REITs平均规模为28.60亿元，其中发行规模最大的为中金普洛斯，为58.35亿元，也拥有最大的可租赁面积70.76万平方米，发行规模最小的为华安张江光大，为14.95亿元，可租赁面积也最小，为4.35万平方米。从地域分布上看，五个REITs基础设施资产仅集中在一个城市，且4个位于一线城市，显示出REITs对地域要求非常高，当然也保证了项目的优质性。

中金普洛斯拥有的资产数量最多，分布也最分散，分布于国内不同区域的5个城市，近年来出租率基本保持稳定增长的态势。其中有4个REITs最近几年的平均出租率超过了90%，接近或超过了美国工业REITs的平均出租率水平，其中两个仓储物流类项目的出租率最高，红土盐田港和中金普洛斯出租率分别为99.67%和97.13%；其次为建信中关村和华安张江光大，分别为94.75%和92.64%，博时蛇口产园和东吴苏园产业相对较低，分别为85.95%和78.00%，对应着这两个项目相对较低的溢价率。疫情期间，由于采取了减租等举措，出租率未出现明显下滑，反而有所上升。

从4个REITs公布的两个季报的出租率来看，两个季度的出租率保持了稳定，华安张江光大已经100%满租。一般而言，出租率高说明基础设施资产运营较好，市场对总资产的需求较大，保证了未来REITs现金流的稳定性，并且对年租金保持稳定的上涨幅度提供一定的保证。

3 意义及建议

基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。

短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。目前，北京、成都、上海、苏州、广州、南京等城市均出台相关政策支持基础设施REITs的发展。详见表3。

表3 部分城市和地区出台REITs相关政策情况

上海郊县地区历史债务包袱重、可统筹财力偏少，重点项目建设资金投入多，叠加今明两年市区全域无隐性债务要求，各地区亟待新增资金用于建设。现阶段REITs项目涵盖仓储物流、垃圾处理、污水处理、数据中心、产业园区、保障租赁房、5A景区等民生重点领域。

支持REITs发展有利于盘活存量资产，优化债务结构，拓宽重大项目建设融资渠道。有利于建立起企业参与、引导基金、资产运营、战略跟投退出等REITs业务生态链，有利于形成基础设施投融资循环新渠道。

为此笔者给出以下建议。

第一，地区层面成立推进基础设施REITs产业发展工作领导小组，加强对全区基础设施REITs产业发展的统筹协调和组织推进，建立项目申报发行绿色通道，完善土地、规划、财税、人才等支持产业发展的配套政策，指导各街镇(工业区)各部门统筹开展基础设施REITs工作。

第二，加快培育孵化一批权属清晰、收益稳定、特色突出的优质基础设施项目。建立基础设施REITs项目储备库，加强项目谋划、遴选、申报、发行、运营等全过程服务，形成“试点一批、储备一批、谋划一批”的滚动实施机制。

第三，加大区属国有企业基础设施优质运营资源整合力度，提高区属国有平台公司运营能力，加快向基础设施专业运营商转型。鼓励市属国企在我区设立基础设施专业运营机构，鼓励其通过出资入股、收购股权、相互换股等方式加强与区属国有企业合作。支持具备条件的民营企业开展基础设施专业运营。

第四，积极探索通过“PPP+REITs”方式盘活存量资产，完善PPP项目社会资本股权退出、参与方责权利承继、合作协议调整等配套制度，在确保项目权责明晰、运营稳定、风险可控的前提下，围绕垃圾和污水处理等重点领域，鼓励符合条件PPP项目开展基础设施REITs，形成投资良性循环。

第五，探索设立Pre-REITs基金推动我区国有资本进一步发展。以国有资本投资基金为主体，引入社会资本，选择及并购优质底层基础设施项目，通过运营管理、提质增效等平台化运作，最终通过发行基础设施公募REITs进行退出，从而提升金融服务实体经济效率。

特别是针对园区类资产通过基金模式，将形成对园区运营主体不断提升项目管理与服务水平的“倒逼机制”，从单纯获取物业租金收入的低附加值模式升级为收取运营管理费的高附加值模式，从传统的房东转变为社区商业运营管理供应商，商业模式实现了优化，迈出了转型升级的关键一步。