城市更新潜力评价方法研究——以青岛市市北区城市更新规划为例

孙丽萍 贾林千

1. 山东天为工程技术有限公司 山东 淄博 255000

2. 淄博鼎投房地产开发有限公司 山东 淄博 255030

1 引言

城市发展路径由外延式扩张转向内涵式发展后，城市建成区尤其是老城区由于聚集了地理区位、公共资源等优势，再次成为关注的焦点。此次不同于上世纪九十年代大拆大建式的旧城改造，而是如美国城市规划学家沙里宁所说的“城市的生长，并不是单纯的疆域扩张，而应是传承历史创新未来的过程，使其焕发出全新的时代能量”，是以城市有机更新的方式，缓解城镇化过程中出现的土地资源紧张的矛盾，这一方式需要建立在对现有土地资源的科学诊断与综合评价的基础上。

2 基础调查方法

城市更新潜力评价的前提是基础数据的收集调查，由于城市更新是复杂系统的现实反映[1]，因此更新潜力评价需要调查的内容已经远远超出物质空间层面，而是涵盖了社会、经济、人口等诸多方面。依据城市规划原理教科书中的调查研究方法章节[2]，结合城市更新工作自身的特点，总结更新潜力评价基础调查的主要内容涉及建筑物调查、土地使用调查、人口调查、交通调查、公共服务设施调查、环境设施调查、市政设施调查、环境卫生调查、社区关系调查和空间场所调查等。具体调查方法主要包括五种：现场踏勘法，观察者带有明确目的，用感官及辅助工具直接地、有针对性地收集资料的调查研究方法；问卷调查法，是社会调查中最常用的资料收集方法，城市更新规划中针对不同的问题以问卷的方式对居民进行抽样调查，涉及内容包括居民的改建意愿、居民的迁居意愿、对公众参与的建议等；走访座谈法，性质上与问卷调查相类似，实际操作中则是调查者与被调查者面对面的交流；文献研究法，文献内容包括人口、建筑、土地等统计数据，以及相关规划资料等；数字技术法，既包括土地遥感、地形测绘、土地勘界等传统数据采集方式，还包括无人机倾斜摄影、三维激光扫描等新技术。

3 评价指标体系构建

3.1 影响因素与评价要点

影响城市更新的因素很多，诸如各地城市更新法规政策、经济实力、城市整体结构和功能、社会期望值，以及更新区域的物质空间与社会经济条件等等。城市更新评价的要点涵盖的内容极为丰富，既包括土地使用、建筑建造、市政设施、道路交通等，也包括社会组织、历史文化、人文景观、居民收入等经济文化因素。不同的社会团体和个人，由于他们所处的社会经济地位不同，审视的角度不一，对城市更新的期望和要求也存在一定差距，因而对城市更新的评价项目和评价标准也不尽相同，造成即使是同一个评价对象，不同的评价主体所产生的评价结果也有所差别。从城市更新工作者而言，评价的要点需要尽可能协调并体现居住者、建设者、以及管理者等不同利益群体的诉求，需要综合考虑居民所关心的居住环境的舒适、安全和方便，建设者考虑的土地更新的经济效益，以及规划管理者考虑的城市更新对于地区和城市的影响等。

3.2 评价指标体系构成

综合城市更新基础调查内容、影响因素与评价要点，总结提炼城市更新评价的指标体系应涵盖多个维度，即包括社会发展、城市建设、文化传承、环境品质、经济活力等，具体应用过程中需结合评价对象的实际情况予以适度增减。

社会发展评价指标主要涵盖社会可持续性发展相关的内容，如社会人口的规模、构成与变化情况，基础设施、公共服务、公共空间的均等性程度，原有居民的比例等社会结构的维持程度，社会文化特征等社会身份与归属感，社区公共参与率、满意度等公众参与的制度建设等。

城市建设评价指标主要涵盖现状用地结构配置情况，现状土地空间使用情况，现状土地的交通区位优劣程度，土地建筑高度、建设密度、容积率等强度配置情况，现状建筑的年代、质量、功能等使用情况，文教卫体等公共服务设施的配置情况，轨道交通站点、交通枢纽、公共交通等交通设施配置情况，公园绿地、广场等开敞空间的配置情况等。

文化传承相关指标主要涵盖历史环境的现状保存状况，文物保护单位、历史建筑、历史文化街区等各类历史文化资源的数量规模及其空间分布情况，艺术中心、文化展演等文化设施的建设情况等。

环境品质相关指标主要涵盖主要生态廊道的空间分布情况，评价用地空间与现状生态空间的关联程度，评价用地空间与生态敏感区的关系，现状环境视觉效果及生态景观空间特色，现状住房多样性、建筑与街道布局关系、住房质量、建筑维护程度等建成环境情况，清洁能源的使用情况，固体废弃物再利用情况等。

经济活力相关指标主要涵盖土地的产出率即地均GDP（亿元/平方公里），工业用地产出率即地均工业总产值（亿元/平方公里），城市基准地价分布情况，居民收入情况等。

4 评价分析方法

建立城市更新评价指标体系后，需要对各项指标赋予权重，然后进行综合评定。确定指标权重的方法一般可分为主观赋权法和客观赋权法两类。主观赋权法是根据决策人对各属性的主观重视程度而对其进行赋权的一类方法，主要有层次分析法、综合评分法以及德尔菲法等。客观赋权法是根据决策问题原始数据之间的关系，并通过一定的数学方法而确定权重的一类方法，常用的客观赋权法有相关系数法、主成分分析法等。下面主要介绍指标权值评价中常用的层次分析法、德尔菲法和主成分分析法。

4.1 层次分析法

层次分析法1980年由美国人萨得（T.L.Suaty）首创，20世纪90年代在我国迅速发展并普及。层次分析法首先对评价对象所涉及的因素进行分类，按照各类因素之间的隶属关系把它们排成从高到低的若干层次，并建立起不同层次元素间的相互关系，通过对各个层次的分析，导出对整个问题的分析，即排序的权值，以此作为评价和决策的依据。这种方法由于将定性分析和定量分析巧妙地结合起来，使评价过程条理化、系统化，因此是一种较为科学的更新评价方法。

4.2 德尔菲法

德尔菲法（Delphi）其要点是确定一定数量的有关专家（一般以10-50人为宜），将评价指标给专家后，要求专家各自对评价指标的重要程度排序，赋予每个指标相应的权重，但总和是100。然后回收专家意见，对每个指标进行定量统计归纳。这一过程反复几次，意见逐渐趋于统一，最后确定每个评价指标的权重。由于不同的更新地区所要解决的问题不同，因此对于指标的权重分配也不相同，可以应用于城市更新的现状评价，进行系统的定量分析。

4.3 主成分分析法

主成分分析（Principal Component Analysis，PCA）， 是一种客观赋权法，主成分分析的原理是设法将原来变量重新组合成一组新的相互无关的几个综合变量，同时根据实际需要从中可以取出几个较少的总和变量尽可能多地反映原来变量的信息的统计方法，也是数学上处理降维的一种方法。用主成分分析筛选回归变量，是一种客观赋值确定权重的方法，具有重要的实际意义，可用于影响城市更新潜力评价的诸多指标的筛选与权重赋值。

5 实践应用案例

5.1 基础调查

青岛市北区城市更新项目位于青岛市历史城区内，占地14平方公里，该片区是青岛历史文化资源类型最为丰富，最能体现其地域文化特色的历史片区。规划项目调查分析了现状用地的属性构成，各类用地的建设及使用情况，现状人口的规模、空间分布、年龄结构、教育层次、职业层次、职住关系、活力分布等特征，现状交通的道路结构、道路功能、轨道交通、城市停车的特征与存在的问题，现状公共服务设施的空间布局、用地规模、服务半径等，现状公共空间的体系构成与空间布局，给水、污水、通讯、电力、燃气、供热等市政设施的现状特征与存在问题，规划区内的历史文化街区、历史建筑、风貌道路、历史人物等历史资源的空间分布、现状保存与目前使用状况。

基于现状综合调查分析，分析项目面临的核心问题，即价值体现不充分、遗产整体保护不足、功能发展品质低、历史资源缺乏系统串联、重点区域活力不足。同时初步判断识别十二大重点片区（见图1）。

图1 十二大重点片区分布图

5.2 更新潜力评价

依据前述评价指标体系构成和评价方法，结合规划区域的特征与面临的具体问题，遴选相关指标并构建客观有效的全面评估体系，从土地用途与使用功能、建筑质量与环境、开发强度、区位条件、景观环境条件、配套成熟度、土地价值等影响因素展开全面评估，运用德尔菲法，对各评价因子赋权重值。通过GIS分析技术，将现状各地块的更新难易度、更新成本、更新社会效益等进行综合计算，按照分值高低划分不同更新潜力的用地，分值越高、更新潜力越大。

从土地价值角度考虑，主要选取轨道站点覆盖条件、道路交通条件、公共服务设施与景观条件等4个对城市土地价值具有较大影响因素的因子作为评价因子。其中轨道站点层面，距离站点越近的用地土地价值相对越高，选择距离站点100m以内的范围土地价值最大，距离站点500m以上的范围相对土地价值较小且无差别；道路交通层面，以可达性作为衡量标准，主次干道交叉口周边用地土地价值最高，其次为主干路沿线土地，再者为次干路沿线土地；公共服务设施层面，主要选取中小学校与医院等公共服务设施，选择距离服务设施100m以内的范围土地价值最大，距离500m以上的范围相对土地价值较小且无差别；景观条件方面，选取城市重要综合公园与山体，选择距离公园100m以内的范围土地价值最大，距离公园500m以上的范围相对土地价值较小且无差别。综合以上4个因子，根据其重要程度进行权重评价，分析结果呈现出，土地价值较高区域为四方路-无棣路区域、辽宁路-泰山路-昌乐路区域、广饶路-延安一路区域以及台东区域等5处区域。

从更新成本角度考虑，主要选取用地权属类型、开发强度、建筑质量与建筑质量等4个对现有城市建设更新具有较大影响因素的因子作为评价因子。用地权属类型层面，更新可能性大的土地类型分值高，更新可能性小的土地类型分值低，选择城建公司等有意向更新的用地分值最高，其次为房管产权和一般工业用地等宜更新用地，再者为行政办公、个体产权等较难更新的用地，最后是军事等特殊用地、学校公园等保留现状用地；开发强度方面，现状开发强度越高的街区未来的更新难度相对越大，开发强度越低的街区的更新难度相对较低，选择开发强度大于等于5的地区开发难度最大，开发强度0.5及以下的土地开发难度最小；建筑质量方面，现状建筑质量越好的街区未来的更新难度相对越大，建筑质量越差的街区的更新难度相对较低；地价条件方面，根据2016年青岛市市内三区土地级别与基准地价表，叠合商服用地、住宅用地价格，总地价越高，更新成本越高、更新潜力越小。综合以上4个因子，根据其重要程度进行权重叠加分析评价。更新成本分析结果，更新难度最高的区域主要集中在江苏路、贮水山周边、啤酒厂周边、青岛山信号山南等4处区域。

结合土地价值分析结果与更新难度分析结果，研究范围内最具潜力的土地呈现出“一带两片区五节点”的空间布局（见图2），其中四方路-江苏路地铁站地区、泰山路地铁站地区呈现最高土地价值，热河路-辽宁路是高潜力用地集中区。

图2 用地更新潜力综合评价图

6 结语

城市更新潜力评价方法作为存量空间优化提升的基础研究方法，其指标体系构成与评价方法既存在共性又存在差异性。共性的部分构建起更新潜力评价影响因素、评价要点、指标体系，以及通常可以采用的分析方法；差异性的部分体现在评价对象自身特征与需求部分，需要结合更新项目的具体问题具体分析。更新潜力评价方法在实践案例中的应用，可以进一步完善普适性的评价方法，而普适性的评价方法反过来又可以更科学地指导实践应用，两者通过互相促进、不断改善，为城市更新提供更加科学的评价方法。