老旧住宅套型改造案例研究

文／王雪英 辽宁工业大学 土木建筑工程学院 副教授 高级工程师

许 东 辽宁工业大学 土木建筑工程学院

丁 波 锦州市招生考试委员会办公室

曹 犇 辽宁工业大学 土木建筑工程学院

马守恒 辽宁工业大学 土木建筑工程学院

引言

城市住宅经历了单纯满足数量需求的复苏时期、“质”“量”并举的发展时期，直至目前已全面进入商品化时期，住宅更加追求精细化设计和舒适度[1]。与此同时，城市既有住宅（区）的改造问题也越来越引起重视。存量住宅中有相当一部分在多年使用后产生了不同程度的综合性陈旧[2]，相比新建商品住宅，老旧住宅年代偏长，套型设计存在诸多问题，且不同业主对套型使用需求不同，因此二手房入住前往往面临二次改造问题。如何有针对性地对旧住宅进行套型改造，提高居住舒适度，延长住宅生命周期，实现可持续性发展是老旧住宅亟待解决的问题。

1 城市住宅套型的发展

中华人民共和国成立至今，我国的城市住宅经历了70 多年的发展变化，住宅套型平面大致经历了走道型-小方厅型-起居厅型的发展演变过程（图1）。中华人民共和国成立初期，为解决基本居住问题，住宅套型空间是以卧室为主的独住或合住的低标准走道型住宅（图1a），以能安排家庭成员有床睡眠为主要目标，甚至不能满足生理分室的要求，起居、就餐、就寝功能不分，私密性很差。图1a 是一梯两户合住套型，每户分设厨房及卫生间，但实际上建设初期为四家合住，而非每户独立成套——两家共用一入户门，共用过道、厨房及卫生间，餐寝不分；90 年代，为了尽可能地改善居住条件，解决家庭人口和居住面积这一矛盾，住宅出现小方厅型住宅套型（图1b），实现了餐寝分离。但由于方厅面积小，加之厅内门洞集中，又多为间接采光、通风，难以承担起居室的功能；21 世纪初期至今，房地产业推行的是三大一小（大起居室、大厨房、大卫生间、小卧室），市场上的流行套型为起居厅型（图1c），此时套型特点是套内各功能空间分离，起居厅成为套型内的主要空间，担负起家庭团聚、社会交往、娱乐等功能，空间较大且为直接采光[3]。

2 老旧住宅套型改造原则

图1 住宅套型平面发展演变（图片来源：作者自绘）

图2 既有住宅原型（图片来源：作者自绘）

图3 端单元套型（图片来源：作者自绘）

图4 改造方案一（图片来源：作者自绘）

老旧住宅套型不应是质量标准低的反映，需要精心设计并力求经济，使居民居住在性能良好、功能齐全的住宅内。进行老旧住宅套型改造时应贯彻一个指导思想——力求在有限的空间内创造较高的居住舒适度。具体改造时可重点考虑以下原则：

2.1 满足住宅基本功能需求

现行《住宅设计规范》GB 50096-2011 中5.1.1 条规定：住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功能空间。具体条文说明对该条的解释是：住宅按套型设计是指每套住宅的分户界限应明确，必须独门独户，每套住宅至少包含卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功能空间。本条要求将这些基本功能空间设计于户门之内，不得与其他套型共用或合用。但这里要进一步说明的是：基本功能空间不等于房间，没有要求独立封闭，有时不同的功能空间会部分地重合或相互“借用”——当起居功能空间和卧室功能空间合用时，称为兼起居的卧室。根据此条规范，在具体改造时应依据规范调整不同空间的面积指标和采光，并考虑家具布置及人员活动等进行空间功能设计，使其满足空间的基本使用要求并力求舒适。

2.2 住宅套型设计精细化原则

所谓的住宅设计的精细化原则可以理解为在住宅套型设计过程中，以人的行为特征和生活方式为出发点，充分考虑人的活动需求，从建筑、结构、设备、内部装修景观等多专业出发进行综合设计，使住宅的每个功能空间布局功能合理、尺度宜人，使内部各空间得以有效利用且空间符合人体工程学，管道布线美观达到精装修的一种设计模式。其设计的重点是人性化、高舒适度的体现[4]。设计的关键环节是住宅整体性能得到改善。住宅设计需要珍惜每一平方米的面积和每一立方米的空间，将其做成一个集约高效的高品质住宅套型。具体如厨房设计需充分考虑“洗切烧”的操作流程，冰箱入厨或住宅应考虑洗衣机位置等等。

2.3 住宅空间设计应力求紧凑

老旧住宅套型设计除考虑功能分区明确外，还应尽量将相关房间集聚合并设计，平面布置应力求紧凑，可做出DK、LDK、DL 等空间形式，利用不同功能空间之间的融合渗透，力求在小套型享有大空间。此外还需要重视多维空间的利用，如利用高度方向在交通走廊、卫生间前室做成吊柜，利用建筑凹入空间形成储藏空间等方法增加有效使用面积。

2.4 住宅承重结构及共用管线不变原则

住宅套型改造过程中，不得擅自改变房屋承重结构。如必须改造，应在专业人员的指导下，通过浇注混凝土过梁或架设钢梁等方法进行加固，以确保安全。同时不得拆、改共用管线和设施（如共用烟道、共用上下水管道等），住宅套型改造不得妨碍其他业主的正常生活及安全。不得擅自改变房屋用途，如将厨房改成卧室，这种做法极其危险，因为一旦煤气泄漏，后果不堪设想；将外阳台改成厨房或卧室，此举同样不可取，因为外阳台楼板的承重力一般不大，而外阳台改成厨房或卧室后会使阳台楼板受力增大，很可能会导致楼板断裂脱落。

3 老旧住宅套型改造案例

图2 为两室两厅老旧住宅原型套型，原有住户家具摆放如图所示。该住宅建设年代为1997年，按当时住宅设计规范GB 50096-1999 中经济指标方法计算，其总建筑面积为88平方米（含阳台）。

3.1 套型的市场需求分析

图2套型平面主要使用空间为两个南向卧室、起居厅，卫生间及厨房置于套型北端，与起居室相连。从城市住宅套型的发展阶段分析，该套型属于小方厅型与起居厅型间的过渡套型。该套型起居室面积较小方厅大很多，但为暗厅（间接采光）且被交通穿越，空间使用效果不如独立起居室，且卫生间直接面向厨房开门，均不符合现行《住宅设计规范》GB 50096-2011 的规定①②。

市场调查结果显示，两南卧室+暗厅套型目前仍较普遍地存在于房产市场中——为解决暗厅问题，该套型多数被安排在建筑端单元满足客厅直接采光的要求，如图3 套型起居室靠西侧山墙的外窗获得直接采光。部分开发商为增加此套型所占比例，仍将该套型安排于中间单元。为躲避施工图审查，将一南向卧室写成起居室，以牵强符合现行规范对起居室应有直接采光的设计要求。上述现象的产生从侧面反映了市场对该种套型的潜在需求。

分析此需求存在原因：该套型在满足内部各功能空间尺度适合的前提下，能实现住宅套型大进深（进深可达12 米以上），有利于节地；较小的套型总开间（两南向卧室开间和为5.7 ～6.6米）可将套型总建筑面积控制在85 平方米以下，既保证了开发商的利益，又满足了购房者求得经济适用的心理；此外，我国传统观念中对卧室朝南的重视（该套型两个卧室均朝南向），也促使该套型有较大的用户市场。

图5 改造方案二（图片来源：作者自绘）

图6 改进后的套型方案（图片来源：作者自绘）

3.2 原型套型设计中存在的问题分析

套型中起居室成为交通厅——图2 套型中由于厨房及两南向卧室均面向起居室开门，套内各功能空间的交通流线对起居室的穿越造成起居室使用面积不足实际面积的1/2，厨房推拉门使起居厅的沙发不能靠墙布置，这无疑又增加了交通面积所占的比例。电视对着厨房门窗布置，对看电视的人将产生二次眩光，减少了空间使用的舒适度。

此外，套型设计中还存在有其他细节问题。如套内入口缺少过渡空间（缺少门厅）；卫生间门开向厨房不符合卫生要求②；卫生间细部尺寸未能考虑洗衣机摆放；套内缺少对餐厅空间的考虑等问题。

3.3 两个套型改造方案

针对上述问题将原型方案进行改造，改造后的套型方案如图4、图5。

方案一（图4）考虑到原装修已于入户门一侧的墙上设有储物柜，为使原方案改造最小，保留用于储物的一侧墙体，仅对卫生间及厨房部分进行改造。具体做法是仅将厨房与起居室之间的隔墙去掉并增设餐桌椅，厨房、餐厅、起居室三个功能空间，连通形成开放式的LDK 空间。该方案不但解决了原方案缺餐厅的问题，而且扩大了厨房的面积，卫生间门开向起居厅过道处，内设洗衣机（厨房面积扩大后，洗衣机也可安排在厨房内与卫生间相邻的隔墙处），解决了卫生间门直接开向厨房的问题。改造后的LDK 空间形成套内宽敞开放的流动空间，起居室空间的采光效果也得到了极大的改善，套内交通面积也降至最低，有效地提高了套型实际使用面积。

方案二（图5）将厨房与起居室间的隔墙整体移出，卫生间前室增设盥洗功能（盥洗室内安排洗衣机位）。厨房与起居室隔墙上通过开高窗解决起居室的采光及通风问题。厨房门开向卫生间前室，前室设有盥洗及洗衣机位，且解决了卫生间对厨房直接开门的问题。餐厅功能则在扩大后的厨房内解决（形成DK 空间），厨房空间相对独立，可以避免炒菜时油烟进入客厅空间。起居室空间变为独立空间，但仍为间接采光（未能解决起居室应有直接采光问题）。该方案较原型方案改动了隔墙位置，还需增设洞口，因对原有装修破坏较多而显得不够经济。

4 适于目前房产市场的套型设计方案

鉴于目前市场对此种套型的客观需求，针对本套型老旧住宅中存在的问题，尝试将此套型进行改进，用于新开发住宅套型。改进后的套型（图6）主要特点是保留原有两南卧室基本格局，减少了阳台面积所占套型总面积的比重，在不增加总建筑面积的基础上，力求使套型布局更加紧凑，流线清晰便捷，各功能空间分区明确，空间独立完整。

改造后的套型入户增加了玄关过渡空间，解决了出入换鞋、更衣、存包等问题，有效地保证了套内空间的私密性；套内卫生间更靠近卧室，既方便卧室与卫生间的联系，又解决了起居室被来往于卫生间与卧室的流线所穿越的问题，且兼作洗衣空间的卫生间前室避免了主卧室门直接开向起居室的问题，同时也增加了起居空间摆放沙发的长度；起居室与餐厅直接相连形成LD 空间且空间相对独立，餐厅起居室采光效果良好；改进后的起居空间虽为北侧采光，但空间独立完整且解决了原型套型中看电视产生眩光的问题，良好的视距更适应现代家庭生活大屏幕电视的观看视距要求；厨房空间独立，避免了中式厨房油烟对周围空间的干扰，且与餐厅有直接方便的联系。

结语

对老旧住宅进行主动式开发再利用应以改建、维护为主，采取积极的策略和态度，创造适宜的转化条件和手段，而不是一拆了事[5]。老旧住宅应根据其住宅的制约和限制条件，有针对性地采取诸如转化建筑功能、改造内部空间等不同措施，挖掘空间潜力（加强住宅的精细化设计、强化管线综合设计、提高空间的多功能利用价值等），进行建筑内部功能改造，力求在设计中将原有建筑空间与新功能有机地融合起来[6]。并应针对改造中存在的问题探索适于新兴市场的住宅套型，避免重蹈覆辙，使改造从消极状态转化为积极状态，切实推进我国既有建筑资源化再利用工作向前迈进。

注释：

①《住宅设计规范》GB 50096-2011中7.1.3条规定起居室（厅）应有直接天然采光[7]。

②《住宅设计规范》GB 50096-2011中5.4.3条规定无前室的卫生间的门不应直接开向起居室（厅）或厨房[7]。