房地产行业财务风险应对策略分析

杨玲玲

房地产行业有别于其他的行业，虽然同样都是商品性交易的行业，但其中涉及的问题远比其他行业要复杂得多。在很多时候房屋的建设具有不可逆性。同时房屋也承载着一代中国人对家最深的寄托，对每一个购房者都有很重大的意义。因此在人人趋之若鹜的房地产行业中，往往也会存在许多不可控的风险。

一、财务风险具体表现

（一）资产负债风险

资产负债风险是房地产行业当中最重要的财务风险之一。房地产行业的开发分为前中后三个阶段，前期主要是设立开发项目，基本筹措开发资金。资金大部分使用在拆迁安置地皮收购以及大部分开发的预设项目，企业的自备资金远远不足以支付费用，因此房地产行业的开发大多都是以负债的形式进行。房地产行业一般可以分为两个部分，一是银行借款导致的负债，房地产行业通过前期自备资金收购地产，获得贷款抵押资格，也有部分资历较重的房地产企业通过抵押前期房产进行贷款，企业获得大部分的资金来源。同时我国房地产行业采用的是预售制度，先对未来规划的房产进行预出售，前期收拢资金，达到预期金额总和后，开始动工，这类的房子也有一个较为通俗的名字称为集资房。

开发商采取的两种解决方式存在巨大的风险。就银行贷款而言，就银行而言，开发商在前期没有做到充分的市场调研，没有做好合理的项目规划，极易导致部分项目超支，从而导致资金链断裂，项目容易烂尾；开发商施工过程中企业发生重大事故，如有工作人员因工受伤或死亡的，或遭遇其他非人为灾害如地震洪水等自然灾害，或者遭遇大型的传染病，如新冠肺炎，导致工期延长项目停摆，这些外力无法抵抗的因素都会导致施工单位施工时长，企业需要为延长的时间付出更多的人力费用，仓储费用。企业经营的成本会由于这些外力元素大幅上升。

企业采取的预售制度，弊端也十分的明显。就企业开发商而言，预售制度可以很好的缓解企业的资金问题，但是房屋销售是商业行为，就一定会出现盈亏情况，开发商在预售期内很难保证房屋的销售问题，同时由于前期房地产行业的野蛮生长，开发商不计后果的开发楼盘，导致目前市场上的供给大于需求，消费者有更多的选择余地。对于大部分的中国人而言，房子作为刚需，普通人一生可能只拥有一套房子，因此在购房上一般会谨慎又谨慎，这也直接导致了预售成绩不理想。就中国的购房者而言，一般都是处于保守的购房心理，预售制度完全依靠开发商的图纸判断，消费者无法看到实际的房屋，多种因素综合叠加，预售制度下成交难度更高。

（二）通货膨胀风险

通货膨胀是当今时代最重要的一个经济问题。任何国家，任何商业行为都无法避免通货膨胀带来的影响。房地产企业作为特殊的商业模式也无法避免。房地产行业从项目开始到项目动工到项目结束时长较长，更容易受到通货膨胀的影响。货币价值处于低位，市面上有大量的货币时，受到国内政策和国际大环境的影响，以及其他诸多因素的共同作用，企业的原材料及用工成本也会受到巨大的影响，在预售制度下，企业按照当时的原材料价格综合核定房屋售价，等到项目开始动工，现房所用的原材料价格可能会出现巨大的波动，企业自负盈亏。如在新冠疫情期间，根据国家防疫政策的要求，各单位停工停学居家隔离，对于企业而言，一方面需要偿还银行贷款，另一方面需要支付员工在停工期间的社保以及工资，最大程度保障员工的生活。尤其是房屋企业在房屋建造过程中会用到大量的钢筋，这些原材料也极易受到国际供需关系的影响，我国的钢筋部分依赖于进口，如果对外关系紧张，导致钢筋进口量锐减，供需关系发生变化，钢筋价格持续走高。生活水平在不断的提高，职工薪资水平也相应需要提高。因此在通货膨胀下，企业需要花费更多的费用。

当货币价值处于高位，市面上货币流通较少。企业依然面临通货膨胀的风险。企业在支付更多的管理费用，人力费用和原材料费用。遭遇货币价值处于高位，也就意味着群众可以用更少的钱获得同等质量同等价位的商品和服务。企业的支出已由前期确定，但定价却是后期根据市场来进行判断。因此无论是通胀还是通缩的情况下，企业在这其中都承担了巨大的风险。再加上建筑行业结账周期长，花费数额巨大。因此常常会出现房地产企业破产的新闻。

（三）市场饱和

中国的人口数量直接影响中国的房地产的发展。中国人普遍有安土重迁的思想，非常注重家的概念。因此大部分中国人会花费一生的积蓄去购买一套属于自己的房产。加上前期中国人口数量较大，在家庭中可能会有多个子女，每个子女在成家之后，大多会选择购买房产。因此前期房地产市场处于需求大于供给，且价格居高不下。受到国家教育教学政策的影响，大部分地区实行的是就近原则，划片区入学。也就催生出了新的概念—学区房。因此房地产企业是处于主动的一方，地产企业拥有足够的自主权和定价权。市场的主动权掌握在商家手中，因此房地产企业的风险较低，很少有出现烂尾的情况。

受中国人口政策的影响，中国新生人口数量锐减。人口数量减少，相对应的房产需求量也会减少。前期的房地产市场发展，导致一个家庭有多套房产。而这些家庭中往往只有一个孩子，因此新生人口对房产的需求降低，甚至没有需求。供给远远大于需求，房地产市场基本处于饱和状态。部分房地产商在投资上缺乏前瞻性，盲目投资，盲目开发。浪费资源的同时也导致项目停工。

目前国家改变人口政策，全面开放二胎。地产商受到人口政策的影响，加大对房地产行业的开发。但就目前的情况而言，新生的儿童并不需要单独的房产，因此市场需求不旺盛。但从最新一次的人口普查结果来看，中国人口出生率没有因为人口政策的改变而发生巨大的改变。社会压力的增加导致适龄青年男女，减少生育欲望。受到社会情况的影响，房地产行业的价格只增不减，人口压力和日渐上涨的房价形成一个死循环。房价越涨，越买不起，越买不起，越不生孩子，越不生孩子越没有人口，越没有孩子人力成本越高，最终形成一个人口闭环。市场饱和对房地产商是非常致命的打击，对于目前房地产主要表现在财务压力上的增加。

（四）政策风险

房地产企业的发展对社会稳定具有重要的现实意义。房地产企业在前期发展过程中暴露出许多问题，普通群众和地产商之间的矛盾与日俱增。为了促进房地产企业良性正常发展，国家对房地产出台了许多的规定，用以规范房地产的发展。如果国家布的限房，加息等措施，直接增加了房地产行业的财务风险，地产行业前期成本增加，为了落实从紧的货币政策，央行采用加息的手段，限制货币流通。这意味着房地产商的贷款准入门槛变高，同时也在限制外部资本的进去，也更进一步限制了房地产的发展。

除了对货币政策的限制，同时也对学区房的问题进行规范。从而限制学校周边高房价，滥开发的情况。学生入学依旧是就近原则，抽签入校，学校教师采用轮岗制度平均教育资源，减轻家长对孩子的入学压力，平均教育资源可以在最大程度上遏制房价的增长，前期行业投资过多导致后期资金回笼困难，销售难度增加。进一步扩大了房地产行业的财政风险问题。

二、财务风险应对措施

（一）有大局意识

作为企业，要有前瞻性眼光。对于进入房地产市场要更加的谨慎小心。企业为了能够使项目尽快落成，最大程度筹措资金，有充分挖掘内部资金和追回外部欠款，而是选择盲目扩大银行贷款金额，甚至为达成贷款目标付出许多无谓的代价。盲目抵押原有资产，增大了还款压力，提高了金融风险。在项目落成之后缺乏大局意识，盲目使用资金。大部分企业资金链出现断裂，主要是在前期开发的投入中，为了能够成功征得土地使用权和所有权，盲目追加征地金额，为了能够成功争到土地而加码。对项目开发没有全盘的规划，无法分清项目开发中的轻重缓急。甚至有些企业为了达到目标而采用一些非常规的手段，影响整体的工程进度，也影响了企业的还贷能力。

作为企业来说，要有大局意识。企业的运作需要投入大量的金钱和时间，如果企业管理层缺乏大局意识和前瞻意识，盲目投资，盲目扩建，盲目贷款，盲目抵押，没有根据市场的实际情况和公司的实际情况，进行的所有的投资都是在做无谓的浪费。会极大的消耗企业在社会中的信誉。要理性的对待银行贷款以及其他负债性的投资行为，结合公司实际情况，在保证公司有足够的资本金的前提条件下，以银行贷款补足少部分的缺口，可以最大程度的利用资金，提高银行还款率，提高企业正常运行的概率，保证资金链的稳定。最大程度上保证工程不停滞，前期投入不浪费，保持稳健的投资心理，既不能过高的预计回报，也不能过低的预期风险。企业的任何投资行为都应当量力而行，建立在自身企业可以承受的范围之内。

（二）提高商誉，稳定商业合作

通货膨胀时国家经济运行中的正常情况。一般国家会出台相应的政策，稳定物价，保持货币价值。对企业而言，寻求方法过渡通货膨胀是十分有必要的。通货膨胀发生一般都与国内外重大事件的发生相挂钩，企业应当保持商业的灵敏度，通过国内外重大经济事件预计通货膨胀的蛛丝马迹，通货膨胀不是突然发生，一切都是有迹可循。预测经济前景调整公司经营规模和经营方向，有助于企业平稳过渡。

对抗通货膨胀的最佳方式是提高企业的商用信誉，与各个原材料供给商形成稳定的商业合作关系。面对突然发生的通货膨胀，稳定可靠的商业伙伴就显得尤为重要。原材料供应商大多会选择价格最适中的时候，购进大量的原材料囤积于仓库之中，以保证自身供给。在这样的情况下，一般会以极低的价格购入，再以合适的价格售出。房地产行业与供应商保持良好的合作关系，可以保证在通货膨胀发生的第一时间，获得价格适中的原材料，最大程度稳定企业的经营。良好的商誉是合作的前提，而良好的商誉的形成，有赖于企业平时的积累。按时支付供应商货款，货款支付形式多样化，最大程度保证供应商的利益，才能够让商业合作保持持久和良好的关系。原材料供应商会优先考虑合作关系良好的企业，在保证自己利益不受损的前提条件下，最大程度保障友商的利益是寻求长期合作的重要途径。企业可以依赖于这样的关系，是最大程度的保留本企业的现金流。国家在面对通货膨胀，给社会带来不利影响时，会出台相应的政策，以达到救市的目的。企业在合作商的支持之下，可以暂时渡过危机，等到市场大环境好转，再继续经营，保证企业的持续和稳定。

（三）遵守法律，以人为本

企业在经营活动中，往往会涉及到许多的法律法规，其中占比较重的就是税法。依法纳税是每一个公民和企业应尽的责任和义务，在企业经营中，纳税是企业经营支出的最大的一个部分，部分企业为了减轻财务压力，偷奸耍滑，公然与国家法律法规做对抗，不履行或者部分履行纳税义务，在纳税申报上弄虚作假，少报应该交的税，多报可以退的税，占国家的便宜，从表面来看，短期内确实为企业的经营减轻了成本负担，但这样的行为既不道德也不合规，侵害了国家的税收权利，一旦被税收机关发现，不仅要被行政处罚，还要缴纳巨额的违约金和滞纳金，用工成本也是企业经营活动中较大的一笔支出，其中占比较大的是五险一金的支出，房地产行业人群基数较大的是建筑工人，这些工人往往承担着高强度高风险的工作，一方面是工资相对较低，另一方面是安全医疗得不到保障。部分的房产企业存在侥幸心理，不给员工购买任何形式的医疗保险或商业保险，总是打着节约成本的旗号，行剥削之实。同时部分企业还存在非法雇佣劳动力，不签订就业合同的违法行为，企业为了最大程度的节约用工成本，大多招收一些临时工，员工无法获得任何具有保障性的安全防护用品，员工的工作环境也得不到任何的保障。企业的这些违法行为往往在意外发生之时会付出惨痛的代价。也有部分的企业在房屋建设过程中偷工减料，违规使用不符合国家标准的钢筋水泥砖块，在建筑过程中，为了追求数量而不按照备案图纸施工设计。随意调整房屋结构，缩小房屋面积，增加公摊面积，也为了缩短人力成本而肆意压缩工期，昼夜赶工，房屋质量难以保证，在房屋关键部分上偷工减料，如预设管道消防管道，消防通道等，这样的行为不仅是道德层面的问题，更是法律层面的问题。近些年房屋坍塌的事故层出不穷，说到底还是房屋企业在建造过程中出现违规行为。

百年大计，以人为本。房屋是陪伴一个人从出生到死亡最亲密的伙伴。作为商业企业，盈利之心无可厚非，但是在盈利的基础上，首先要遵守法律法规，任何做法的出发点都应该是以人为本，为人服务。任何商业策略的调整都应该是围绕更好的急人之所急，服务的对象是人就应该以人为本。企业在进行商业活动中，应该按照国家相应的法律法规，严格落实国家的纳税制度，企业的任何报税都应该是在法律框架下进行的报税活动，不占国家的便宜，对于员工更要以极高的人文关怀去对待员工。企业时常会出现用工荒，招工难的情况，企业在这个时候应该反省自身的情况，如果企业是真正有人情味，关怀员工的企业，员工是不愿意离开的，企业一方面要落实国家法律法规，为员工购买五险一金最大程度保障员工的社会利益，按时发放员工工资，对于节假日加班应当给予三倍工资的补偿。不能把对员工的剥削作为企业营业的根本手段。

结语

房地产行业的财务风险问题不只是一个公司的财务问题，更关系到千家万户的幸福问题。因此作为房地产行业，更要合理的控制财务风险。把企业日常运行对外投资的风险控制在企业可承受范围内。最大程度保证购房者的利益。企业要做好风控，作为房地产企业管理人员，要有大局意识，要能做到以人为本遵纪守法，才能够最大程度保证企业的平稳运行。