对新租赁准则落地与实施的探讨

孙美华

前言

现今阶段，随着城市化建设进程的不断加快，人们对租赁准则也变得越来越重视，但是随着时间的推移，工作人员所面临的挑战也变得越来越大，特别是在新租赁准则落地与实施过程中，所面临的问题比较多，不同的问题所产生的影响也存在着差异，不管是哪一方面因素，都需要采取有效措施去处理。笔者就新租赁准则落地实施展开深入探讨，希望通过从不同角度展开工作切实解决实际问题，进而为后续新租赁准则做好充足的准备。

一、租赁的定义

随着我国市场经济体系的不断发展与变化，租赁交易方式也变得越来越复杂，所谓“租赁”我们可以理解为是指在某一特定期间内，出租人将相应的资产使用权授权给承租人，当然在期间也需要签订相应的合同，这样才能够维护双方利益。而在运用租赁定义时，也需要考虑到多方的因素，比如：如果客户主导资产使用，那么相应的合同也会发生改变。如：合同会变更为租赁或者是包含租赁，反之，则不包含租赁。

二、新旧准则的主要变化

新旧准则主要变化，主要从以下分析。第一，从租赁人的角度上来看，可以通过正当的途径去取消承租人与租赁的分类，换句话来讲，就是可以选择简化处理短期租赁，进一步确认折旧或者是利息费用。因为在当前市场经济日益发展的时代背景之下，租赁交易方式也发生变化，新旧准则发展也会受到不同程度的影响，因此我们应结合实际完成对策。第二，从资产负债角度上来看，新旧准则的要求存在着较大的差异，比如：旧准则往往只要求融资租赁上表，而新准则在2021 年开始实施下，主要以单一模式开展，全部上表。第三，我们也可以从资金流量来对待新旧准则。通常情况下，旧准则是不能够明确做出指引的，而新准则，则有明确的指引。第四，也可以从出租人的角度去看，为了降低不必要的风险，我们应要求出租人披露相关租赁资产权益，这有助于保障其切身利益。

三、实行新租赁准则对现代企业发展的重要性

（一）提高对租赁合同管理重视

实行新租赁准则对现代企业发展也具有着很多影响。第一点，可以引起企业管理人员更加重视租赁合同管理，这对其发展也非常重要，特别是在当前新租赁准则背景之下更为重要。当然，作为管理人员也要以身作则，应树立正确的租赁合同管理理念，同时新租赁准则的实施，一定程度上也能够帮助企业实现战略发展目标。第二点，企业也需要根据租赁合同的变化制定详细的方案，进一步明确相应财务指标，与此同时，针对内部问题也要予以重视，以便于采取有效的措施去处理，真正意义上的通过实施新租赁准则保障利益最大化。

（二）促进企业经营模式的转变

通过实施新租赁准则，一定程度上也可以促进企业改变传统经营模式，因为大多数企业在发展过程中往往采用传统落后的管理模式，这样对于会计管理工作会造成影响，特别是在进行内部预算以及财务报表上存在着诸多问题。而通过实行新租赁准则，则可以降低这些问题对自身发展所带来的影响，进而全面的提高内部预算以及财务报表管理工作质量，其次，通过实行新租赁准则，也能够帮助企业降低融资难度系数，切合实际的找到适合自己的商业发展模式，只有这样才能够在变幻莫测的市场经济体系中持续经营发展。

（三）真实反映企业资产负债情况

目前，新经济运行背景之下，很多企业开始了解到实施新租赁准则对自身发展的重要性，其中可以督促财务人员做好本职工作，进而确保相关数据的真实性，更加真实的反映企业资产负债情况。很多企业随着发展规模的不断扩大，内部资产数额也在逐渐的上升，而为了促进各项管理工作能够良好的运行，往往需要财务核算数据的支持，而财务人员作为内部重要组成人员，他肩负着重要的职责，所以在管理时，可以通过实行新租赁准则，实现提高财务报表等相关数据信息的真实性与可靠性的目的，进一步让管理人员通过相应数据报表了解实际资产负债情况。其次，通过实行新租赁准则，也能够帮助企业减少成本支出，这就对管理者提出新的要求，应选择正确方式方法来减少开支，同时也可以通过新租赁准则原则降低各类风险，最重要的是能够提高综合管理实力。

四、新租赁准则落地在实施过程中所遇到的难点

（一）前置工作难点

新租赁准则在落地实施过程中会遇到一些难点，其中前置工作方面的难点比较多，具体问题从以下研究。第一点，大多数情况下，在新租赁准则实施之前，工作人员应做好每一个细节工作，比如：合同处理以及技术方面的问题，但是实际上由于很多因素的影响，致使新租赁准则在实施过程中问题频繁的出现，这也是由于前期准备工作不到位所致。如：租赁会计技术水平不高，这样会致使新准则与旧准则在衔接过程中出现一些问题，常见问题，是数据迁移比较困难。第二点，在合同处理上也面临着问题，常见问题，合同内容上缺少必要的条款，再加上责任划分不清楚，都成为了制约新租赁准则顺利实施的一个原因。

（二）如何识别租赁

如何识别租赁，也是目前新租赁准则的实施过程中所遇到的难点。其中识别租赁的关键点，我们从以下加以分析。第一点，通过上述介绍可以了解到，租赁合同条款的方式是识别租赁的重要途径，所以工作人员应在分析租赁条款时做好细节工作，比如：应以识别资产、经济利益为前提基础，这样才可以快速识别租赁。再或者，也可以通过以识别的主导资产或者是在控制权展开入手，都可以实现有效识别租赁的目的。第二点，数据显示，大多数已经识别的资产往往具有较强的特征性，这些特征也被客户所使用，因为其可以从中获取相应的报酬。比如，对于零售行业来讲，他们对租赁的商铺具有一定的主导权，通俗点来讲，是指有权利决定商铺内部销售那些货物，这也是有效识别租赁的关键点。

（三）如何判断租赁期

在面对新租赁准则落实过程中所遇到的难题时，应采取一定的方法去处理。而不同的问题也需要不同的对策去处理，其中如何判断租赁期，是该准则在落实过程中所遇到的一个难点之一，因为租赁期的确定，往往是后期租赁合同实施的必要条件之一，但是很多人员并不能够准确去判断合同租赁期，这样也会致使新租赁准则落实过程中存在问题。其次，部分人员由于不能够准确判断租赁期，也会致使其他问题的出现。比如：致使合同在落实过程中出现一些问题，这样也会因此而产生高额的罚金，难以保障双方利益最大化。

（四）如何确定折现率

如何确定折现率，同样是新租赁准则落实过程中遇到的难点。本身新租赁准则对现代企业发展就具有着重要的意义，但是对于承租人来讲，如果不能够准确确定折现率，则会对其造成一定的影响，当然，也会致使最终相关数据报表信息的准确性，不利于后期新租赁准则的落地实施。其次，由于受到其他因素的影响，也会增加借款利率。本身新租赁准则落实工作所涉及的内容比较多，我们必须要正确去确定折现率，这样才能够达到令人满意的管理效果，但是鉴于部分人员不能够准确确定折现率，无形之中就增加了融资成本支出。

五、新租赁准则落地与实施对策

（一）认真梳理租赁合同

为了顺利的将新租赁准则落实适合实施下去，相关工作人员应认真梳理租赁合同，这显得非常的重要，具体从以下展开做起。首先，我们应了解到租赁合同，是租赁准则顺利实施的重要前提基础，所以应注重合同梳理。同时针对合同内容存在的不足之处，也要及时去优化和调整，当然，相关的财务人员也要发挥岗位职能作用，对相应的租赁合同进行全面的检查，确保合同内容相关资料处于集权状态，这样才能够避免后续问题的出现。其次，我们还可以通过提高会计专业技术水平，来推动新租赁准则工作顺利展开，当然也可以通过与相关专家以及机构进行合作交流，切实做好租赁合同梳理工作。而合同梳理工作本身系统性就比较强，还需要加强各部门人员之间的配合，这样才能达到令人满意的管理效果。

（二）做好租赁关键点识别

识别租赁，也是顺利将新租赁准则落实和实施下去的重要内容，所以我们也要做好相关租赁关键点识别工作。首先，管理人员应将眼光放在长远处，要了解到新租赁准则的重要性，这就需要选择正确的租赁合同条款方式，这是非常关键的一环。当然上级领导人员也要对相应的租赁条款进行分析，这有助于维护客户利益，同时也能够为自身发展带来更大的经济效益。其次，通过准确识别租赁关键点，也有助于保障其他经济活动顺利的开展，比如：我们可以通过识别租赁关键点，确保内部资源得到合理分配和使用，这对于现代企业发展来讲也非常重要。尤其是在当前社会背景之下，行业之间竞争趋势逐渐加大，所以我们更加需要做好相关租赁关键点识别工作，以此来为其发展注入生机与活力。

（三）租赁期的准确判断

做好上述工作内容之后，为了将新租赁准则顺利落实下去，我们也要对租赁期进行准确的判断，倘若此环节工作不到位，也会产生很多问题。首先，工作人员应做好基础工作，准确把握并判断租赁期的真实性，若存在问题要及时的去优化和调整，这样才能够保障现代企业更好的发展。同时也可以通过对租入资产进行有效的改良，进一步解决以往新租赁准则在落实过程中存在问题。其次，还需要做到理性决策和加强市场租金管理，这也是降低外界因素对新租赁准则落实工作所带来影响的关键，可以说，关乎现代行业发展，需要相关人员给予高度重视，最后，得以通过准确判断租赁期，切实将新租赁准则落实和贯彻下去。

（四）充分考虑折现率问题

新租赁准则在落地与实施中面临问题，所以为了避免问题的出现，我们还需要充分考虑折现率问题。首先，工作人员可以根据租金内含利率估值模型来考虑折现率，这样做可以通过正确的方式直接估计出未担保资产余值，同时也要确保折现率能够符合新租赁准则的实际要求，进一步为后期管理工作奠定夯实的基础。而在公允价值或者是未担保资产余值估计时，我们也可以选择增量借款利率的方式，进而为后续新租赁准则发展奠定夯实基础。其次，管理人员也要了解到实行新租赁准则的重要性，它不仅可以帮助企业更好的展开合同租赁管理，同时也能够更加真实的了解自身资产负债情况，所以为了寻找更适合新租赁准则发展之路，更加需要充分考虑折现率问题，从而将此问题解决掉。

（五）加强专业人才的培养

要想将新租赁准则工作落实下去，企业还需要加强专业人才的培养，因为任何行业的发展都离不开专业人才的支持，尤其是在当前社会背景之下十分重要。首先，我们可以定期对内部人员进行系统培训，不断提高其业务能力和技术水平，当然，管理人员也要树立前瞻意识，应提高人员责任心让其做好本职工作。必要的前提下，我们也需要完善相应的激励惩处措施，对于业绩突出人员可以给予嘉奖，进而保障整个工作能够井然有序的开展。其次，企业也要完善相应的制度，制度的确立可以对内部人员起到一个约束作用，使他们能够尽职尽责做好本职工作。当然，也要加强对会计人员以及财务人员综合职业素养的培养。从而确保企业利益最大化。

（六）做好旧准则向新准则切换准备

在加强专业人才培养的同时，我们也要提前做好旧准则向新准则切换准备，因为数据表明，准则在向新准则过渡过程中会遇到一些问题，比如：衔接过程中相应的数据出现问题，所以更加需要提前做好切换准备工作。而相应工作人员也要及时学习新租赁准则内容，以此来保障该准则落实工作能够井然有序的开展。当然也要根据新准则要求，做好财务以及会计系统管理工作，这都关乎新租赁准则工作能否顺利展开。其次，企业也要加强与各方利益关系的互动交流，通过交流，切实解决旧准则向新准则切换过程中所遇到的问题，这相比以往管理方式所获得的效果更加显著，进一步从原先的旧准则向新准则所转变。再者，企业也要将新准则与旧准则之间的差异明确分别出来，以便于确保各级人员工作能够了解二者之间的差异，进而采取有效的方法做好切换准备工作，这对企业综合市场竞争力的提高也有着一定的促进作用。尤其是在当前社会背景之下，对管理人员也提出更高的要求，应提前做好旧准则向新准则切换准备工作，如此一来，得以适应快速发展的市场经济体系。

（七）制定合适的应对方案

新租赁准则在落实中会遇到很多困难，这就对企业也提出新的要求，应根据实际质量管控制定相应的应对策略，因为只有制定合适的应对方案，才能够保障自身利益最大化。首先，新租赁准则的实施对自身发展也具有重要的意义，比如：可以确保自身经营模式的转变，同时也能保障利益最大化，进而得以在变化莫测的市场竞争体系中长久的经营和发展。再者，我们还应充分考虑各种因素，会对新租赁准则落实带来的影响，随后制定应对策略去避免问题的出现。其次，企业也要严格遵守相应的要求去展开管理，更要按照法律法规要求去制定应对方案，以便于保障新租赁准则落实工作能够顺利开展，这不仅可以实现规范租赁市场的目的，同时也能够满足当前市场经济发展需求，真正意义上的防止因租赁准则变化而产生不良问题。此外，通过积极制定合理的应对方案，也有助于帮助企业实现科学优化和配置内外部资源的目的，进而切实将新租赁准则工作贯彻下去。

结语

综上所述，新租赁准则在落地实施中面临着难点，这对于现代企业发展是不利的，所以为了保障企业稳定发展，我们还需要认真梳理租赁合同并做好租赁关键点识别工作，也要准确判断租赁期并充分考虑折现率问题，当然，也要加强专业人才培养并做好就准则向新准则切换准备工作，最重要的是要积极制定合理的应对方案，切实将以往新租赁准则落实过程中所遇到的问题解决掉，最后，保障企业利益最大化及提高市场竞争力。