不动产单元代码“全流程”共享应用实现的思考

季新宇 蔡建峰

(1.南京海河测绘科技有限公司 江苏南京 210008；2.泰州市自然资源和规划局 江苏泰州 225300)

不动产确权登记是切实维护所有权人及利害关系人合法权益的一项重要举措。随着网络和信息化技术的发展，建设统一的不动产确权登记信息化平台，对内可加强权籍调查、测绘成果及登记数据的统一管理，实现资源共享[1]；对外可提高行政管理效率，保证物权状况的公开与明示，为公安、金融、城建等部门提供高效、可信的决策支持，最大化地发挥不动产登记数据在信息化时代的潜在价值。

不动产单元是不动产登记的最基本单位，不动产单元代码则是不动产登记中最重要的关键字段。首先，不动产单元代码作为不动产权利客体的唯一标识，可以有效避免登记混乱，切实保护权利人的合法权益，有利于强化登记的公示和公信功能[2]；其次，科学、规范、唯一的不动产单元代码是不动产登记数据库建设、信息平台建设、数据交换和共享不可或缺的要素，也是建立依法、安全、有效和便捷的信息查询机制的基础，更是“全流程”共享应用以及行政管理中的关键。例如，不动产单元代码如果在建设用地规划许可证、土地有偿使用合同(划拨决定书)、建设工程规划许可证、抵押合同、完税凭证和登记簿册证等材料中予以记载，就可以用不动产单元代码关联用地管理、规划管理、不动产交易、税款征收和确权登记等各项业务。

不动产单元代码的唯一性，对管理与快速检索识别不动产单元身份，实现土地、房屋、森林和土地承包经营权等不动产的统一登记，保护交易当事人的合法权益具有非常重要的作用。《自然资源部 国家税务总局 中国银保监会关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》中明确提出了要深化应用不动产单元代码，按照《不动产单元设定与代码编制规则》要求，在宗地、房地一体不动产单元新设或变更时，编制统一的不动产单元代码，建立不动产单元表，实现不动产单元唯一标码和信息可溯。所谓 “全流程”是指项目建设从取得土地、实施建设到核实发证的全过程。但项目建设中因管理部门不同且管理部门内部机构不联动，每个审核阶段成果独自运行，各阶段成果不衔接、不共享。因此，如何深化不动产单元代码“全流程”的共享应用，以及如何通过技术途径实现信息共享是急需解决的问题。本文在介绍不动产单元代码概念的基础上，就不动产单元代码“全流程”共享应用范围及其实现途径、需要解决的技术问题等进行探讨。

1 不动产单元代码的概念

所谓不动产单元代码就是按照一定的编码规则赋予不动产单元唯一可识别的标识码，也称为不动产单元号。类同于公民拥有身份证号一样，不动产单元代码就相当于不动产的“身份标识”或“身份证号”[3]，但是不动产单元代码作为准确识别不动产的重要信息，其编码内容要比公民身份证号更为复杂，其构成既有数字还有英文字母。

不动产单元代码由宗地(宗海)代码与定着物代码两部分组成，采用7层28位层次码构成[4]。其中，宗地(宗海)是指由权属界线封闭的地块或海域，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地或海域；定着物是指固定于土地上不能移动的房屋、森林等有独立使用价值的标的物。不动产单元代码的第一部分包括第1层次至第5层次宗地(宗海)代码，共19位，按层次分别表示县级行政区划代码(6位)、地籍区代码(3位)、地籍子区代码(3位)、宗地(宗海)特征码(2位)和宗地(宗海)顺序号(5位)；第二部分包括第六层次至第七层次定着物代码，共9位，按层次分别表示定着物特征码(1位)和定着物单元号(8位)。无定着物时，定着物特征码用“W”表示；定着物为房屋等建筑物、构筑物时，定着物特征码用“F”表示。

图1 不动产单元代码

按照土地权利类型划分，宗地(宗海)代码可以分为集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、林地使用权、农用地使用权、其他使用权、海域使用权、无居民海岛使用权、使用权未确定或有争议的宗地上的不动产单元代码[5]；按照定着物的类型划分，定着物代码可以分为无定着物、建筑物(或构筑物)、森林(或林木)和其他定着物的不动产单元代码。

随着工程建设项目的推进，不动产单元代码也在发生变化，从无定着物代码逐步演变为房地一体的单元代码，即从纯土地代码演变为建筑物和土地一并组成的代码。不动产单元代码的这种演变过程是不动产单元代码“全流程”共享应用需要关注的主要问题。

2 不动产单元代码“全流程”共享应用范围

2.1 实现“一码登记”

自2015年3月原国土资源部对不动产单元设定和代码编制有明确规定以来，不动产单元代码作为不动产的“身份证号”，已广泛应用于集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、房屋所有权、海域使用权和林木所有权等不动产权利登记中[6]。在首次登记、转移登记、抵押登记、预告登记、变更登记和不动产查询等业务办理中，通过建立健全地籍调查工作机制，编制统一标准的不动产单元楼盘表，使用不动产单元代码准确查找和定位不动产，达到“一码识别”和“一码登记”。

2.2 实现“一码管地”

与不动产登记相关的自然资源领域各项业务，包括建设项目用地预审与规划选址、农用地转用、建设用地报批、建设用地规划许可、土地出让和划拨供地、建设项目规划总平面图审查和建设工程规划许可等行政事项，都可以基于各业务环节中最基础的调查测绘工作，通过应用不动产单元代码有效连接土地和规划管理的各个环节，实现始于调查测绘、终于确权登记的全生命周期的管理。在宗地形成时要及时设定单元、编制代码，通过不动产单元代码贯穿土地管理全生命周期，统一标准，一次调查，一次提交，一库管理，信息互联，同时应用不动产单元代码对自然资源规划部门内部的规划、审批、储备、供地、测绘、执法、验收、登记、交易和调查等全流程业务与数据内部进行关联管理，以便在后序业务中能直接查看、复用前序业务成果，从而优化自然资源管理的工作流程，实现“一码管地”。

2.3 实现“一码关联”

在与自然资源领域相关的建设工程管理、商品房预售和备案、税收缴纳等行政管理和银行贷款审批工作中实现“一码关联”。通过在竣工验收备案表、商品房预售许可、商品房销售(预售)合同、不动产抵押合同和完税凭证等材料中增加不动产单元代码的字段，就可以关联竣工验收备案、不动产交易、缴税、贷款和登记等行政管理事项，实现将不动产首次登记、转移登记和涉及的相关税收等工作全部作为“一件事”，实现“一窗受理、并行办理”，确保业务环节前后衔接一致，便于建设工程领域“全流程”事项的共享查询和追溯。

3 不动产单元代码“全流程”共享应用途径

按照项目建设从取得土地、实施建设到核实发证的“全流程”，不动产单元代码的共享应用总体上可以划分为3个阶段：

1)项目实施前，建设单位从取得土地到完成用地规划许可。这一阶段的共享应用途径是采用无定着物代码。

2)项目建设中，建设单位从取得建设工程规划许可到商品房预售和预告登记。这一阶段的共享应用途径是采用模拟赋值代码。

3)项目建设完成后，建设单位通过了各项验收直至完成不动产登记。这一阶段的共享应用途径是采用统一编码。

3.1 项目实施前：无定着物代码

在项目实施前这一阶段，主要是针对无定着物的纯土地行政管理，不动产单元代码共享应用主要包括建设项目用地预审与规划选址、农用地转用审批、建设用地规划许可和土地供应等工作环节，涉及的测绘工作包括选址测绘、土地勘测定界、地籍调查和拨地测量等。在该阶段不动产单元就是纯土地，因此从项目预审开始直至供地结束，一直都使用无定着物的不动产单元代码。以某省某市某区第015号地籍区、第027号地籍子区、第64号国有建设用地宗地为例，其不动产单元代码为“321202015027GB00064W00000000”。

3.2 项目建设中：模拟赋值代码

项目建设中这一阶段，土地上已有在建工程，但还未达到完全竣工状态，不动产单元代码共享应用主要包括建设项目规划总平面图审查、建设工程规划许可、施工图审查、建筑工程施工许可、商品房预售许可和买卖合同登记备案、不动产预告登记等工作环节，涉及的测绘工作包括房产面积预测、日照分析测量和放线测量等。这一阶段从总平面图设计开始，按照编码规则模拟赋值代码，再以建筑总平面图为依据，按照编码规则给每个定着物在总平图中赋予不动产单元代码。模拟赋值的不动产单元代码要与项目实施前阶段的无定着物代码的第一部分保持一致，才能实现项目实施前到项目建设阶段不动产单元代码的有效衔接。这一阶段使用的是建设工程规划设计图纸上的房地不动产单元。例如某省某市某区宗地上第10幢房屋第302室，其代码为“321202015027GB00064F010302”，表示的是现实中还未真实建成的房屋，只是在规划设计中或施工图上表示的房屋。对比项目实施前阶段的无定着物代码，第一部分宗地代码保持不变，从而保持与无定着物代码的衔接；第二部分中定着物特征码由“W”更改为“F”，定着物编号以幢号和室号为基础进行编号。

3.3 项目建成后：统一编码

在项目建设完成后这一阶段，建筑物已完全建成，不动产单元代码共享应用主要包括规划核实、竣工验收备案、银行贷款审批、税款征收、不动产首次登记、转移登记和抵押登记等工作环节，涉及的测绘工作包括规划验线测量、工程竣工测量、人防测量、消防测量、绿化测量、地下管线测量、房产面积实测、不动产补充测绘和不动产权籍调查等。这一阶段是规划设计中的不动产单元到现实的展示，若项目建设完全按照规划进行，则该阶段不动产编码应沿用项目建设中的模拟赋值代码，同时通过信息共享方式向银行、住建、税务等部门推送统一的单元代码，实现部门业务办理调取使用单元代码。例如，某省某市某区的一块宗地，在规划图中为第10幢房屋第302室，在实际建设中也为第10幢第302室，则其代码为“321202015027GB00064F010302”。若项目建设中变更了规划，则需要按照不动产单元代码编制规则重新编码，例如，在规划图中为第10幢房屋第302室，而在实际建成后变为第11幢第202室，那么在第一部分宗地代码和定着物特征码保持不变，只对定着物编号进行修改，则其代码变为“321202015027GB00064F011202”。保证了从无定着物代码到房地统一编码的衔接。

4 深化不动产单元代码全流程应用的建议

4.1 加快推进“多测合一”改革

作为建设项目“全流程”共享应用的不动产单元代码，从项目用地预审和规划选址开始，到不动产登记结束，产生不动产单元代码的基础工作是调查测绘。调查测绘贯穿用地预审、规划选址、勘测定界、地籍调查和拨地测量、房产面积预测、房产面积实测、竣工测量、不动产补充测绘、不动产权籍调查及补充调查、测绘资料入库等工作，因此，调查测绘是实现“多测合一”或者确保后道工序对前道工序确定的不动产单元代码的准确引用，即确保不动产单元代码唯一性的根本保障。目前，工程建设项目中因为多种原因不能“全流程”开展测绘，各阶段测量工作由多家技术水平不同的测绘单位承担，造成后阶段的测绘事项不能充分利用已有调查测绘成果，或者在资料收集不齐全的情况下随意另行编码、插码，难以保证不动产单元代码的唯一性。以行政审批和确权发证为牵引，调整调查测绘工作机制，强力推进“多测合一”改革，建设项目范围和界址没有变化的后续阶段直接沿用前阶段的测绘成果，是不动产单元代码全流程应用的基础。

4.2 加强登记信息应用共享平台建设

以不动产登记信息管理基础平台为依托，加强登记信息应用共享平台建设，以不动产单元代码为共享应用的条件之一，实现自然资源管理、不动产登记信息与各级政府、相关部门政务服务平台之间的应通尽通，实现跨部门之间依托不动产单元代码的信息互通共享[7]，特别是与不动产登记业务密切关联的银行、住建和税务等部门，更应建立一体化应用平台，在一体化平台上直接运用不动产单元代码关联各项业务。

4.3 建立分割和合并不动产单元代码追溯

项目在建设过程中和建设完成后，经常会根据建设需要对不动产进行分割、合并等操作，进而引起不动产单元代码的变更[8]。

根据编码规则，代码变更的基本原则是原代码不再使用，在已有最大号后续编，因而无法直接建立代码回溯关系。可通过对宗地、房产分层平面图拓扑关系分析，以及在登记属性数据库时对变更前后不同的代码进行数据存储和分析，建立不动产对照关系字段，明晰变化过程，实现不动产单元代码的追溯，从而实现“一码到底”[9]。

5 结 语

为有效建立不动产单元代码“全流程”共享应用机制，本文从项目实施前、项目建设中和项目建成后3个阶段提出不动产单元代码“全流程”共享的编制方法、应用领域和共享方式，在具体应用工作中还需要加大信息平台建设和测绘成果整合的技术支撑，从而实现“一码管地”和“一码关联”[10]。但由于项目建设是一个不断变化的过程，需要针对项目变更情况及时建立不动产单元代码之间的追溯，从而实现“一码到底”。