长租公寓盈利模式与发展策略

赵佳佳 钟宝红

摘 要：高品质租赁需求为长租公寓快速发展提供了契机，不少长租公寓企业抓住机遇快速扩张，实现了快速发展。然而，部分企业频繁“暴雷”，暴露出该行业企业在快速扩张和发展过程中出现的一些问题。本文以蛋壳公寓为主要研究对象，深入探讨其盈利模式，指出存在的具体问题，并为行业内其他企业提供政策建议，以促使其他企业健康长远发展。

关键词：长租公寓；盈利模式；风险管理

一、蛋壳公寓的盈利模式

蛋壳公寓成立于2015年初，是轻资产、分散式长租公寓企业之一。这种类型的企业前期开发成本较低，行业进入障碍整体不高，但因其房源分散，大多需要重新装修，后期维护与运营成本较高。正因如此，蛋壳公寓主要的客户群体为具有一定消费能力和租金承受能力的特定人群，如都市白领以及对住宿环境有一定要求但又没有购房计划的人员等。

根据蛋壳公寓对外披露的招股说明书上的相关数据显示，其盈利来源主要依靠租金收入，占比80%左右，并且该公司采用的是高收低租模式。即以较高的价格租入房子，并以较低的价格将所拥有的房源租出，同时一次性收取租客较长月份的租金，分批次支付房东的房租。该种模式下通过利用收取租金和支付租金的时间差，形成了巨大的资金池。然而，租金贷的出现使得该资金池进一步的扩大，租客通过使用租金贷，微众银行将租客一年的房租预付给蛋壳公寓，然而该公司支付租金的时间没有较大的变化，于是利用杠杆使得留存在该公司的资金实现较大幅度的增加。

二、蛋壳公寓“暴雷”原因分析

（一）盲目高速扩张

租房需求旺盛使得蛋壳公寓抓住机遇实现了较短时间的高速扩张。根据2020年第一季报数据显示蛋壳公寓持有并运营的公寓高达41.9万余间，其中北上深房屋数量与其他城市各占比50%左右。然而，2015年蛋壳公寓成立之初房屋数量2000多间，5年左右的时间运营数量翻了200多倍。运营数量的大幅度上升带来的是租金成本的上升。与此同时，蛋壳公寓的租客是都市白领或大学生，随之居民收入及生活水平的提高，这一类的人群对屋内装修设计、家居体验、居住环境、周边配套等具有一定的要求，这也导致了装修费用的大幅度提升。房租费用和装修费用的提升需要大量的资金予以支撑，一旦出现资金链断裂的情况，盲目扩张条件下会影响正常经营活动。

（二）高收低租的反常式经营

蛋壳公寓高收低租的盈利模式本身也存在一定的反常性。正常情况下，售价高于成本才会有盈利的可能，然而蛋壳公寓是以高于市场平均租赁价格从房东处取得房屋，然后以较低的价格租给租客。同时通过“椋鸟计划”等形式吸引更多的租客，利用租金贷使得租客和企业捆绑在一起。

短时间的低租可以吸引大量的租客，提升企业经营活动现金流入流出量，但是长期来看，由高收带来的成本势必会影响企业的利润。然而从蛋壳公寓已披露的报表来看该公司一直处于亏损状态，仅2020年第一季度就亏损12.34亿元（数据来源：同花顺）。

（三）负债经营、财务风险高

从企业长远发展来看，债务资本可以充分地发挥财务杠杆的作用，达到以小博大的经济效果，但也不意味着债务越多越好，债务越多，越容易出现资不抵债的情况。如表2.1所示，该公司流动比率先增后减，2017年至2019年分别是0.41、0.69和0.37，流动比率偏低，短期偿债能力较差。资产负债率衡量企业长期偿债能力，该公司2017年至2019年分别是 119.82%、82.61%和95.78%，一般认为50%为标准值，但该公司该指标明显偏高，说明长期偿债能力也较差。总的来说，该公司相对过度地利用了财务杠杆效应，整体财务风险较高。

（四）黑天鹅事件加速资金链断裂

然而，资金池的不断扩大需要各个环节的紧密联系，其中任何一环出现问题都有可能迫使资金链的断裂。2020年初突发的疫情，使很多企业都遭受损失，蛋壳公寓也是其中之一。由于疫情，导致全国租金水平整体下滑，致使蛋壳公寓的盈利空间被压缩。前期的快速扩张使得蛋壳公寓所拥有的房屋数量急速攀升，由于全国范围内的停摆和地区疫情封控，导致该公司大量房屋空置，但房屋的装修、维修和保养的成本还照常发生，使得利润空间进一步下降。与此同时，租金贷引发的后续问题也同样影响着租客和企业。

三、对行业其他企业的启示

（一）合理控制扩张速度

租房市场需求的旺盛使得部分长租公寓企业深陷盲目扩张的泥潭，但应注意的是企业扩张是一把双刃剑，一定程度的扩张可以给企业带来规模的扩大、资本的增加以及良好的社会声誉，但是扩张得太快太急也会使企业出现成本支出与收入不相匹配的困境。因此，在借助国家政策以及行业，要合理地控制企业扩张速度，同时也要构建企业的核心能力，并与现有的盈利模式相匹配，继而实现资源的有效使用。

（二）改善企业盈利模式

从企业长远发展来看，一定要结合实际情况选择能够给企业带来可持续盈利的盈利模式，同时也要有一套系统规范的流程。企业利润的创造与提升归根结底还是客户，但远不是把产品销售给客户那么简单，要尽可能地提升客户粘性，从满足其居住需求、提升入住体验、健全房屋维护体系等多角度创造利润的增长点，基于为顾客服务的角度创新盈利模式，继而实现留住老顾客、吸引新顾客，而不单单是仅靠租金贷、靠打折促销等盈利模式吸引顾客。同时在提升收入的同时也要合理控制房屋取得成本，将成本控制在可控范围之内，避免因取得成本太高导致较高的房屋空置率，进而损失部分客户。

（三）改善资本结构

企业财务决策中最重要的一项就是资本结构决策，虽然债务融资能够给企业带来抵税效应，适当的负债率可以提升企业的价值，充分发挥财务杠杆效应，但过高的负债率也会给企业带来偿还本息的压力，带来破产的风险。因此，企业要根据自身實际财务状况、行业特性、管理层风险偏好等多个角度建立适当的资本结构。拓宽融资渠道，采用诸如股权性筹资、内部筹资以及混合性筹资等方式降低财务风险，为企业获得长期稳定的资金。

（四）建立健全风险预警机制

风险无处不在，一场疫情加速暴露了企业风险管控的诸多问题。因此，长租企业在经营管理的过程中，要建立健全风险预警机制，强调全员性，强化风险管控意识，提高重视程度，及时做好风险辨识、评估和评价，并对不同种类的风险采取不同的措施，并实施动态管理。同时注重组建风险管理的专业团队，构建风险预警指标，以期促进企业长远健康发展。

参考文献：

[1]陈秋竹，若翰.长租公寓“租金贷”：问题检视，成因探析及规制路径[J]. 南方金融， 2019（4）：8.

[2]盛贤鑫，邢振明. 长租公寓的风险与监管[J]. 中国金融， 2020（9）：1.

[3]王建红. 长租公寓行业发展现状、问题及对策研究[J]. 住宅与房地产， 2016（11X）：2.

项目资助：2021年度广州工商学院校级大学生创新创业训练计划项目：长租公寓盈利模式及发展趋势探究—以蛋壳公寓为例（xj202113714027）