存量视角下城市中心区既有站点更新策略研究<br/>——以广州东站枢纽综合改造为例

存量视角下城市中心区既有站点更新策略研究
——以广州东站枢纽综合改造为例

2022-07-06吕言骆茜黄惠菁唐瑞阳广州市设计院集团有限公司广东广州510000

中国房地产业 2022年14期

文／吕言、骆茜、黄惠菁、唐瑞阳广州市设计院集团有限公司广东广州 510000

引言：

随着我国城市化进程的不断加快，城市已逐渐由粗放式发展转向精明式的发展，也逐步由增量式转为存量式，城市更新成了当今城市发展的必然的路径和重要手段。当前的发展模式已不再一味地追求高速度，而是强调高质量发展。如何优化存量空间的资源配置是存量更新背景下必须思考的问题。

通过借助重大枢纽设施的建设，实现城市空间的提质更新是众多城市推动城市品质提升的重要手段之一[1]。韦恩·阿托和唐·洛根提出的城市触媒理论，也强调交通枢纽作为城市中的新元素，通过枢纽的综合开发，能够达到城市功能的集聚效应[2]。高铁站点作为重大枢纽设施之一，尤其具备促进城市空间结构、经济结构重构的潜力。目前学者对于新建高铁站点带来的城市中心压力疏解、促进经济结构外延等研究已经具备了相当的广度和深度，而对于存量更新视角下既有站点的更新改造对于城市空间影响的研究还比较薄弱。

基于此，本文将以广州东站的枢纽综合改造为例，研究在存量视角下高铁入城对城市空间的影响及既有站点的更新提升策略。

1、存量背景下，高铁入城对于城市空间的意义

截止到2020年底，我国城市化水平已超过60%，步入了城市化进程的中后期。结合既往经验及城市的发展规律，在这一阶段我们不仅要解决快速城市化带来的问题，还进入到了要解决城市发展本身累积问题的阶段。因此，从快速外延扩张转向内涵提质增效，是存量更新时代的必然选择。

第三次全国国土调查、城镇开发边界的划定等发展举措，都标志着城市空间的发展重心已经由增量扩张向存量利用的转变。近几年城市之间的竞争也表明，城市空间的核心竞争力不在于能提供更低廉的土地，而在于能否提供量大质优的城市中心区资源[3]。

高铁是促进城市能级跃升的重要抓手，其能够为城市存量空间的更新注入新的动力。高铁入城，不仅能够刺激要素资源再次流向中心城区，促进资本、土地等各类要素资源能够根据城市发展的需求进行优化再配置，更能从源头上推动城市内涵的提质增效。

2、存量背景下的既有站体更新实践——以广州东站为例

广州作为全国城镇化快速发展的代表地区，已正式迈入存量用地时代。在经历了“以土地换资金，以空间换增长”的高速发展后，城市更新成为广州市从高速增长向高质量发展转换的重要抓手。广州东站作为广州新中轴的重要节点，广州客运枢纽布局的关键节点，如何通过广州东站的提质更新，实现广州中心城区空间资源配置的再优化、土地价值的再提升，是助推广州高质量发展的关键一步。

2.1 广州客运枢纽布局的发展趋势和发展计划

《广州综合交通枢纽总体规划（2018-2035）》明确以广州东站、广州站为中心枢纽群，形成“五主三辅”客运枢纽布局。并且未来将新增广深港高铁引入中心城区联络线、京广高铁引入广州站联络线、三眼桥至新塘通道扩能[4]，实现高铁线路引入中心城区。

广州东站是五个主要客运站之一，现状以普铁为主，规划引入广汕、广中珠澳等4 条高铁。由于普铁站需要承担大宗货物等的运输功能，站场功能的布局中与物流运输功能相关的用地相对较多，这对于用地紧张的中心城区来说，无疑造成了土地的浪费和城市空间品质的降低。

我国高铁建设的趋势逐渐由远离中心城区的高铁布点向构建完善的现代化高铁网络转变。广州将率先开启这一发展计划，将高铁线路引入中心城区。目前仅有广州南站、广州北站为高铁站，计划除却棠溪站外，所有站点逐步都更新为高铁站点。“高铁入城”能够通过高铁的资源配置再优化效应，提高广州中心城区的发展机能，将城市竞争力集中于一个“拳头”。

2.2 广州东站的特质

广州东站相较于其它高铁站点拥有几大特质：对于湾区来说，它是粤港澳大湾区轨道交通规划的东翼门户起点；对于广州来说，广州东站雄踞广州世界级中轴的北部端点，是广州市“五主三辅”客运枢纽格局的中心枢纽，也是一个牵动城市中心区更新、解决城市发展痛点的系统性工程；对于站体本身来说，广州东站是一个典型的既有站体改造工程，受到城市空间、市政交通、城市地下轨道等诸多既有条件的限制。作为构建枢纽型网络空间结构的重要支撑，随着东站由普铁站至高铁站的性质转变，广州东站的中心枢纽职能将更加凸显。

这些特质奠定了广州东站独一无二的地位以及举足轻重的影响力，也意味着，广州东站的更新改造具有有别于一般站点更新改造的特殊性，

广州东站作为中央枢纽，在用地极度紧张的中心城区，如何在提质扩容的同时，解决提质扩容后新增的交通压力，如何在用地开发利益与城市景观效益之前取得平衡，这些都是广州东站更新改造中亟需解决的痛点。

2.3 广州东站及周边现状

2.3.1 土地的开发低于实际价值

现状铁路、广园快速路等割裂了广州新中轴的城市空间，广州东站及周边空间整体以铁路为界，形成南北发展不平衡的两个分区。现状广州东站及周边的土地开发利用显然低于其实际价值，其区位带来的优势也未能得到充分利用，各资源配置亟需外部的新刺激来促进优化。

2.3.2 交通衔接设施分散布局，站城交通混杂

广州东站现状各交通衔接设施布局联系不紧密，长途客运站、公交场站、地下停车场等交通衔接设施，分散布局于铁路红线外，这在用地紧张的中心区不仅造成了空间资源的浪费，也造成了旅客换乘距离长、换乘流线的混乱以及城站交通的混杂，人车冲突现象严重。在高铁线路引入广州东站后，将迎来更多的交通空间需求，也将加剧现状的换乘压力。

2.3.3 现状建设与职能定位不匹配，门户形象稀释

广州东站作为广州新中轴的北段起点、粤港澳大湾区综合性门户城市的重要展示窗口，广州东站的现状建设与其职能定位不匹配，整体用地混杂，广州东站北边燕岭公园的生态性与中央商务区珠江新城的城市活力也未由广州东站空间进行很好的串联和延续，无法承担重要展示窗口的作用。

图1 铁路、广园快速路割裂城市空间

2.4 广州东站的更新策略

2.4.1 极致立体化的布局，解决中央枢纽用地极度紧张困境

基于广州东站中央枢纽的特质，在极度用地紧张的中心城区，如何解决枢纽提质扩容新增的交通压力，如何在土地集约开发与城市功能建设间取得动态平衡，是本次广州东站更新改造首要解决的议题。

广州东站的枢纽更新通过极致的立体化布局，解决交通和土地开发的问题。

图2 广州东站极致立体化的布局剖面

首先是轨面的极致立体化，通过抬升轨面创造新的交通空间，利用铁路线下空间，围绕铁路站房紧凑布局公交站场、长途车场、出租车场、小汽车停车场等交通衔接设施，既提高了换乘效率，实现5 分钟快速换乘，也释放了原本由于分散布局浪费的空间。

其次是交通的极致立体化，通过构建“零换乘”体系，解决枢纽提质扩容新增的交通压力。

有研究表明，高铁的速度越快，乘客对“途外附属时间”的长度就越敏感，就会更加重视“通过”车站的速度和“零换乘”的体验[5]。在站体内设置南北两个超级换乘大厅，组织地下二层至地上三层的交通“零换乘”，同时实现三层西侧可直接接驳内环路方向到站车流。未来广州东站地铁集散比例将超过60%，为鼓励利用公共交通出行和面对高铁、城际公交化运营的趋势，设计在地下一层地铁换乘大厅设置地铁与城际的“快速换乘”入口，为多种轨道间的“公交化、一体化管理”和“下进下出”“最短流线”创造条件。

图3 广州东站轨面抬升示意图

通过“零换乘”体系的构建，不仅解决了站城交通混杂的问题，又进一步的释放了交通空间。

图4 广州东站“零换乘”体系示意

图5 广州东站阳光超级换乘大厅效果图

2.4.2 优化资源配置，实现中心城区价值的进一步提升

随着东站由普铁站至高铁站的性质转变，广州东站的中央枢纽职能将更加凸显。如何抓住枢纽更新的契机，通过高效利用东站交通重组释放的新空间，合理优化资源配置，是实现城市中心城区价值进一步提升的关键一步。

通过广州东站及周边的城市功能开发、建设立体慢行网络、地下空间潜力的充分挖掘等手段，增强南北联系，打破现在广州东站的“孤岛效应”，也解决原本南北发展不平衡的现状。在东站周边高度集聚办公、商业、住宅、文化、娱乐、公服等多样化的业态和城市功能，形成大型城市综合体，满足市民的出行、生活、工作、娱乐等多种服务需求，激活广州东站产业空间。将广州东站打造变为一个新的目的地，从而也在原有基础上创造出城市新的增长空间和生活形态。

通过引城入站，产业和人都在“城”与“站”的尺度上得以集聚和耦合，“城”促进“站”的交通功能增强，“城”的功能也在“站”的空间内得到叠加，从而实现站城一体化融合发展。

图6 逐级叠翠的公园式布局

图7 开发利益与景观效益的双平衡

2.4.3 开发利益与城市公共资源效益的动态平衡，提升城市发展内涵

广州东站作为广州最重要的门户节点，近些年又一个重要的问题就是其门户形象被稀释，无法承担区位及上位规划对其的期待。空间品质是城市发展的内涵和竞争优势的核心，优质的中心区资源不仅体现在产业空间上，更体现在空间品质上。

广州东站通过逐级叠翠的公园式布局将燕岭公园的绿意引入城市，实现青山入城，旧地焕新。在站体自身更新改造的同时，联动周边景观资源等，解决原本站点南北两端断裂的问题，同时对站前广场进行改造，注入活力，以站点的活力更新串联周边各活力节点。

开发行为让位于景观空间品质。采用适度开发的策略，让出开阔的东站立面，将高强度开发集中在西北侧白地区域和地下空间，使站前广场呈现出舒朗大气的景观效果。在高密度的建成区中嵌入中央公园，形成大疏大密的空间格局，以留白的魄力，彰显广州的城市魅力。

2.5 广州东站更新提升的影响及意义

我们基于交通重组的实施路径，对广州东站多维度地进行提升。以广州东站的交通枢纽职能为依托，对站场及周边地区进行商务办公、会议会展、文化旅游等功能业态的复合开发，建设枢纽城市综合体群落，展现站城融合的城市会客厅形象，形成一个活力洋溢的城市目的地型的门户。激活中央枢纽职能，以强核驱动中轴多点共振，以广州东站的更新改造为广州城市高质量发展提升的触媒，使得资源要素重新集聚于中心城区，推动旧城中心城区空间结构、经济结构的重构，实现空间品质焕新、中心城区土地价值回归和提升。