建筑实施过程中常见问题分析与研究

2022-06-29蔡宏红CAIHonghong

住宅科技 2022年5期

■ 蔡宏红 CAI Honghong

0 引言

商品房的建设在我国已经非常成熟，各项设计也日趋完善，但在项目建设验收、客户使用过程中，经常会发现一些问题，这些问题的出现对楼盘的品质及客户的体验感均带来较严重的影响。笔者通过对多个楼盘建设经验的总结，对近年来建筑实施过程中的典型问题进行了梳理，探讨较合适的处理方式，以期为相应问题的解决提出优化建议。

1 建筑设计方面

1.1 外立面面砖脱落问题

问题现象：建筑为了在成本可控的条件下，增加外立面的视觉效果，时常会在底部外立面一二层位置外贴面砖，建筑交付使用后，两年左右就开始出现面砖脱落现象（图1），后续的维修、维护非常麻烦，经常会引起业主与物业、开发商之间的矛盾，从而降低品牌口碑和品质。

问题分析：建筑外立面的面砖脱落，一般容易被认为是施工质量问题，这也是出现外立面面砖脱落时，业主与物业、开发商产生矛盾的主要原因。在这里，笔者不针对施工质量引起的脱落问题进行讨论。目前，建筑外立面的湿贴工艺很难达到完全符合设计要求的标准，虽然从规范角度没有明确要求不能用面砖作为外立面的装饰材料，但在《沪建安质监联〔 2021〕1 号文》第三款（二）1 条中具体要求：“除外墙采用内保温的多层建筑或外墙采用装配式工厂预制夹心板建筑外，禁止在首层以外的外墙设计选用面砖、马赛克、湿贴石材等贴面材料……”在上海市的招拍挂规土部门征询单中也明确：“……建筑底部鼓励采用石材、金属等端庄素雅的材料，中部可采用真石漆等新型材料，顶部可采用金属、真石漆等装饰性强的材料。”所以，该问题的核心还是设计时只是考虑了建造成本及效果，而弱化了使用过程会出现的问题，一些头部房企根据项目经验基本不会选择面砖作为外立面外贴材料。

解决建议：从建筑的耐久性及使用安全性方面考虑，建议尽可能少地采用面砖作为外立面贴面材料，除非采用饰面一体化预制构件。

1.2 单元入口处问题

问题现象：为保证小区景观效果和控制成本，在一些空间受限的住宅小区，总图设计一般将室内外高差控制在15 cm 以内，以方便做直坡，有些项目室内外高差仅10 cm，在雨量较大时，非常容易发生倒灌现象（图2、3）。

图2 入口处直坡

问题分析：直坡结合了台阶+无障碍设计的优点，从建筑规范角度来说，符合控制室内外高差在15 cm以内的要求，同时，和景观的结合也更柔软更易处理，唯一的缺陷就是雨量较大时容易发生倒灌，直坡与室内外高差相关，而室内外高差与总图平面及竖向布置均相关，故在前期就应解决好相应问题，但笔者咨询过多个设计院，至今并未对此条提出更好的解决办法。有些设计师会将相应位置的雨篷调整至规范要求的1.5 倍大小，同时，设单元门口室外地坪为坡度最高点。但这些措施均无法解决根本问题。

解决建议：①在建筑周边做一圈排水沟，排水沟上加篦子遮挡，如图4所示，排水沟直接通至室外雨水管网。虽然此种设计既不美观，夏季又容易招蚊虫，味道也比较大，但对防止倒灌有较好效果，建议可在已建成后处理的项目上采用。②结合海绵城市的植草沟设计，在建筑周边做一圈植草沟（图5），雨量较大时单元门口的雨水顺着植草沟导入雨水花园或者下凹绿地内，水量超过溢流口之后，自动汇入市政雨水管网，此种方法仅为设想，还未运用于项目中，可在新建项目中尝试。

图4 建筑周边设置排水沟示意图

图5 植草沟示意图

1.3 地下室层高问题

问题现象：地下室层高控制的太紧，造成大部分地下室空间勉强满足净高2.2 m 的要求，出现局部空间严重不足的现象。

问题分析：众所周知，地下室的层高越高，建造成本越大，且这种成本的提升随着层高的加大变化较大，非人防地下室，层高一般在3.4～3.6 m 之间，人防地下室层高一般在3.5～3.7 m 之间。有些管理者精打细算，非人防地下室层高直接设置为3.4 m，一般的梁板地下室净高如下计算：找坡最厚处净高H=3.4 m -地下室顶板梁高（含抹灰厚度）0.84 m +管综高度0.25 m +安装空间0.05 m +地坪厚度0.1 m=2.16 m

地下室建筑做法中，找坡最薄处一般在5 cm 左右，最厚处10 cm，所以，地下室大部分位置基本可以满足规范的2.2 m 净高要求；但设备用房尤其是风机房周边有主风管，其高度一般在350 cm 左右，甚至更大，此处实际净高仅在2.05～2.1 m之间。

图3 台阶+无障碍

解决建议：为了保证所有区域验收时皆满足规范2.2 m 的要求，建议梁板式地下室顶板结构非人防地下室层高最少应在3.45 m，3.5 m 更佳；预应力顶板为无梁楼盖，层高可控制在3.4 m；人防地下室层高最低应为3.55 m，3.6 m 更佳。

1.4 方案阶段相关专业提前介入问题

问题现象：前期设计管理人员忽视后期管理、运营需要，仅从建筑设计角度出发设计商业建筑方案，对后期运营管理不利。

问题分析：住宅建筑设计管理者已基本习惯前期各相关专业的提前介入，但在商业建筑设计中，提前介入更为重要。例如，商业综合体，在最初报规的时候，如果商业运营公司未提前介入，整个商业流线未从运营角度考虑，等报规或建成后再调整就为时晚矣。即使在报规后发现问题又重新报规，但有可能需要完全推翻之前的报规方案，亦有可能因多种因素无法通过规划部门的审核。而后续落地的方案在运营动线上难免不存在缺陷，即使所有条件都通过了，中间亦耗费了大量的时间、人力及财力。

解决建议：商业建筑尤其是大型商业综合体的设计，在最初就应有商业运营公司和物业管理公司的介入，从专业角度提出运营需要和管理需求，对建筑方案给予合理建议，避免后期造成运营和管理的硬伤，毕竟商业建筑是为了商业运营，而非其他用途。

2 设备专业方面

2.1 地下室综合管网问题

问题现象：地下室入户大堂综合管网不合理的布局及走向，造成入户大堂净高过低，空间压抑。

问题分析：地下室综合管网合理的布局及走向，对地下室正常使用具有极大的影响，在BIM 设计过程中，不应仅仅只看碰撞问题，还应结合具体位置对净高给予较全面的复核，尤其在地下室入户大堂的位置，更应仔细校对，如图6 所示，主楼范围的地下室设置了非机动车夹层，地下负二层层高仅2.7 m 左右，管线布置后，地下室入户电梯厅净高不足2.1 m。

图6 地下室管网影响入户大堂净高示意图

又如某项目主楼，虽无夹层，若管线从图7 所示位置穿过，地下室电梯前室位置的层高为2.72 m，2.72（层高）-0.12（休息平台板厚包括天花抹灰）-0.05(安装空间)-0.20（桥架高度）-0.200（包括找平及地砖铺装厚度）=2.15（净高m），对于地下室入户大堂，这个高度既不满足规范要求也会使空间非常压抑，严重影响了业主归家动线上的体检感和该处品质。

图7 修改前走向示意图

解决建议：若修改管网走向，从侧向进入设备管井，可保证地下室入户大堂的品质及体验感。设计图如图8 修改，完工后的效果如图9 所示。所以，地下室的综合管网在做BIM 设计时，应重点关注地下室大堂、管网复杂位置、出设备用房位置等关键部位，在前期即应充分考虑并查看碰撞位置，及时与相关专业沟通调整，以满足特殊位置的使用需求。另外，不应遗漏设备用房内的空间布置与管线走向的综合考量，避免出现如图10 中排风机挡住设备用房门的状况发生。

图8 修改后走向示意图

图9 地下室入户大堂完工后效果

图10 设备用房门被排风机遮挡

2.2 设备管井管道预埋问题

问题现象：在实际施工过程中，因预埋的套管垂直精度无法满足竖向安装要求，造成二次凿洞，即浪费成本又延误工期。

问题分析：住宅项目中的水管井设计，有些设计师会直接在图中标注预埋套管，却忽视了套管位置在实际预埋过程中的精准度，上下的垂直度很难保证在安装误差容许范围内，排水管和给水管无法正常通过套管安装的情况时有发生，如图11 所示。

图11 需改造的管井

解决建议：对于此类问题，结合施工经验，建议设计中水管井开方洞，给竖向预留一定施工垂直度以调整空间，待立管完工后，再吊模封闭开洞范围，从而避免上述预埋套管精准度问题（图12）。

图12 改造后管井

2.3 设备平台的设置

问题现象：在设计时设备平台仅考虑了平面位置，忽视了高度，从而造成平台高度超过窗台高度，空调室外机直接暴露在窗外的情况（图13）。

图13 空调外机暴露在窗外

问题分析：现阶段，各地精装房设计大多有中央空调、新风等设计要求，和之前的分体式空调有一定区别，建筑专业在考虑设备平台位置时，未充分考量各方因素，设备专业更多关注在走向容量等专业要求上，对此也不敏感，就造成上述情况的发生。

解决建议：建筑专业在布置设备平台时，应结合平面和竖向综合考率后再确定落位位置，切勿忽视空间视线。

3 景观方面

问题现象：消防登高场地必须为硬质铺贴，PC 砖常作为地面铺贴材料，但切割效果差，观感不佳。

问题分析：近几年，因消防验收要求越来越严格，消防登高场地和回车场地一定要硬化，它们的面积在小区庭院中占比较大，如何设计相应位置对整个小区的景观品质有较大影响，石材的成本较高且不透水，在如今限价的政策下，既不能满足项目开发成本的需求，也不满足海绵城市对透水的要求，故现在大多选用既透水又便宜还能满足硬度的PC 砖。但因PC 砖材质较脆，边角造型位置的切割是实现整体效果的关键，如果边角造型位置的切割不进行控制，就容易出现如图14 所示的情况。

图14 材质不佳、切割工艺较差的PC 砖铺面

解决建议：在设计和施工过程中，大面区域可以根据拼接效果，直接找厂家定制不同规格的PC 砖，工艺较好，可以达到图15 效果，对于边角造型区域需要切割的部位，则需通过施工过程控制，达到相应的铺设效果。甲方可在合同中明确硬装验收标准，并规定不达标的处理方式，同时，确保施工单位PC 砖的采购质量及切割工艺，当PC 砖质量得到保证时，对于切割工艺，是边切割边喷水还是在特殊位置用饰面板当底模，或是采用其他方式，皆由切割师傅的手艺起关键性因素，所以，避免上述现象的出现唯有对各项施工合同严格要求，方是治本之法。

4 结构、设备专业综合问题

4.1 变异户型的处理

问题现象：住宅建筑的一层入户大堂位置若无架空，非多层或南向入单元的建筑相应位置基本均为变异户型，容易造成极端现象的产生，如图16 所示，客厅中出现横向结构梁。

问题分析：在高层建筑或多层南向进入单元的一楼设计中，因有入户大堂的功能，必然造成变异户型的产生，一二楼上下户型的不一致，容易出现设计失误、客厅横梁及强弱电箱在客厅背景墙上等问题。

解决建议：结构及设备专业应重点复核变异户型的结构及设备管线等是否影响到建筑空间的使用效果，图16 所示情况可在设计之初根据具体位置考虑梁上翻、做厚板或其他处理方式，设备专业在设计时，亦应根据实际需求进行合理避让。

图16 变异户型客厅横梁

4.2 建筑找坡与结构找坡

问题现象：现在很多项目地下室顶板或平屋顶基本都采用建筑找坡，结构找坡非常少。是选择建筑找坡还是结构找坡，值得进一步探讨。

问题分析：①从施工角度分析，因为项目工期大多比较紧，施工单位往往也怕繁琐，地下室顶板若采用建筑找坡，施工工序更符合常规操作，接受度更强，而若采用结构找坡，整个顶板都需要放样找坡度，一个点的标高测不准，一批都会连带出现问题，故从施工单位角度讲，更喜欢建筑找坡。②从技术角度分析，采用建筑找坡，无论是正置式还是倒置式顶板，均有其缺点（本文对其不做论述），这些缺点均会造成地下室顶板蓄水；同时，建筑找坡顶板有较多材料工序，很难保证每一道工序都不出问题，雨水下渗至结构顶板上的现实问题很难避免。

解决建议：强烈建议地下室顶板采用结构找坡，行业内专业人士都知道，任何防水材料都不如结构自防水有效，即使上方有缺陷，雨水下渗至结构顶板，因结构顶板有坡度，亦可沿着坡度汇集，就算顶板有混凝土收缩裂缝，漏水情况也不会很严重。建筑平屋面若采用结构找坡，其上无植被需求，采用合理工艺后仅保留保温层和防水层即可，更大提升了结构找坡的优势，大大节省了成本，增加了防水排水效果。

笔者认为，设计不应被施工绑架，技术不应被工艺繁琐度绑架，当施工单位逐渐习惯了结构找坡，使其成为我国行业内的常态，就不会有实施的阻碍。同时，也可关注一下国外相关设计，就会发现，国外建筑大多采用结构找坡，基本不用建筑找坡。

在此呼吁，无论是地下室顶板还是平屋面，采用结构找坡会有不一样的收获。