城市商业网点规划的路径方法研究<br/>——以巢湖市商业网点规划为例

城市商业网点规划的路径方法研究
——以巢湖市商业网点规划为例

2022-06-22王文超安徽省城乡规划设计研究院有限公司安徽合肥230000

中国房地产业 2022年13期

文／王文超安徽省城乡规划设计研究院有限公司安徽合肥 230000

1、研究背景

商业网点包括各类商圈、商业街、零售业网点、餐饮业网点、生活服务业网点、主要大型商品交易市场等。巢湖市在整体并入合肥市之后，市区城市建设步伐明显加快，城市规模不断扩大，城市功能趋于完善。随着现代服务业和物流业的加速发展,居民消费结构的不断升级,巢湖产业结构调整及新型城镇化进程加快，对巢湖市商贸服务业的整体优化提出了新的要求，合理布局各级商业网点，分类引导各类商业设施，是实现巢湖市商贸服务业高质量发展的必由之路。

2、国际国内现代商业发展趋势分析

2.1 国际商贸流通业发展趋势

2.1.1 市场竞争态势向高速化、联合化、规模化方向发展

一些有实力的跨国商贸企业、大型商品交易市场、百货商店、超级市场等通过资本积聚和集中组建连锁跨国集团，向全球市场扩张。中小商贸企业、本国、本地商贸企业为了生存和发展站，并与国际大资本抗衡，以联合方式，组建共生互利的新型一体化商贸联盟。

2.1.2 商贸市场和商业业态向多元化、连锁化方向发展

国外特别是欧美、日本发达资本主义国家，商贸流通市场经三、四次产业革命近百年的发展，到目前商贸批发、零售、现代物流和电子商务已相当发达，经营业态呈多样化格局。无论何种业态基本上都采用连锁经营方式，连锁经营成为美国零售业的主要形式；欧美和日本等国零售业也由百货形式转向大型超级市场和购物中心及连锁店。

2.1.3 形成以现代零售业为主的市场格局

在美国以沃尔玛为首的零售商积极拓展超级中心，在西欧以家乐福为代表的零售商积极发展巨型超市，在日本目前还是以百货店占据优势。中东欧、亚洲等经济新兴发展地区正积极发展现代零售业，目前全球已经进入超市时代，超市在全球零售额中所占市场份额最大。相对来说超市一般由本地零售商发展，巨型超市及仓储式商店是由国际零售巨头在海外扩张的主力业态，其市场份额在今后几年会不断增长。

2.2 国内商业发展趋势

2.2.1 传统百货零售为主的商业设施面临转型

早在2015年，国内最大的连锁百货商店万达百货就深陷关门潮，随后，沃尔玛、华润万家、华联等公司都关闭了大量实体门店，而在这背后，是整个行业经营绩效的普遍下滑。从2018年上半年主要百货公司的经营情况来看，45家上市公司中营收出现下滑的有12家，数量占比为26.67%；净利润出现下滑的有20家，数量占比为44.44%；其中，有5家百货公司净利润出现了亏损，占主要百货上市公司数量的11.11%。基于过度扩张、过度竞争导致盈利水平下降，经营理念、管理模式与管理技术落后以及新业态、新商业模式带来的冲击，传统百货行业面临前所未有的竞争压力，亟待转型与创新。

2.2.2 电子商务和网络零售业加快发展

我国已成为全球最大网络零售市场，2020年，全国电子商务交易额达37.21万亿元，同比增长4.5%，全国网上零售额达11.76万亿元，同比增长10.9%，农村网络零售额达1.79万亿元，电子商务服务业营收规模达5.45万亿元。网络零售环境不断改善，网络零售加速渗透，区域结构逐步优化，跨境电商、社交电商、农村电商、二手电商等快速发展，品质化、智能化商品通过网络零售平台被越来越多消费者认可和选择。网络零售在当前我国消费转型升级进程中担负起引领者和加速器作用。（图1-2）

图1 我国近十年来电子商务交易总额

图2 我国近十年来网上零售交易总额

2.2.3 未来中国的零售市场将向多业态的连锁商店发展

连锁超市、连锁货仓式商场、卖场、连锁便利店、连锁专卖店等在网点布局上分三个层次，在居民小区和居民院内，小型专卖店、小型超市、便利店、平价店星罗棋布；在城市繁华中心商业街，将出现大型购物中心、超大型超市、专卖店、精品店等。另外，城市中的农贸市场将逐渐被食品超市替代。

2.2.4 餐饮业在类型和业态等方面面临转型

近年来，受内外多种因素的影响与冲击，我国餐饮业总体发展趋缓，传统大酒店、大餐馆的正餐行业面临转型，特别是近年来随着疫情的冲击，餐饮业的整体收入下滑明显。在餐饮业的发展模式上，民生餐饮、服务型餐饮的需求逐步增加，而消费者更青睐于更有品牌效应的品牌连锁店、加盟店，在业态方面，快餐和简餐由于其创收能力较强，投入较低而受越来越多投资商青睐，营养型早餐也呈现出较大需求。

2.2.5 “农改超”建设积极推进

所谓“农改超”是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原城市农贸市场，按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主的超市。通过“农改超”一方面可以实现商贸流通现代化，另一方面可以提高菜篮子产品质量卫生安全水平，或者是杜绝餐桌污染。

综上所述，未来一段时间，商业业态发展将呈现多元化、差异化、连锁化趋势发展，应积极引导传统与新兴商业共同发展，引导传统的商业业态与大型购物中心、大型综合超市、大型专业店、特色商业街区、一站式购物中心等业态进行结合和转换，鼓励信息化、虚拟性的电子商务业态；鼓励拓展连锁领域，增加连锁业态，推动大型连锁企业加快发展，使之成为零售市场的主导力量。此外，在商业发展满足大众消费需求的同时，逐步满足高值消费与个性化消费需求。

3、巢湖市商业网点发展现状

3.1 商业网点迅速发展，核心商圈初具规模

近年来，巢湖市的商业网点发展迅速，先后建成了世纪联华（长江路店）、德胜中央城等大型商业体，四树超市等本地连锁店不断发展。形成了以综合商场、大型超市、便民连锁、专业市场和特色商业街为主体的网点系统。同时，商圈经济呈现较快发展，初步形成中心城区 “一轴、双心、三市”的商圈结构。

3.2 总量持续增长，结构有待进一步优化

区划调整之后，巢湖市的社会消费品零售总额从51亿元增长到192.2亿元，近年来增速有所放缓。巢湖市呈现零售独大的局面，零售业的比重占到了近70%，批发和住宿业比重过小。特别是与旅游息息相关的住宿业仅占社会消费品零售总额的4%，与全国著名的旅游休闲度假胜地的定位不符。

3.3 商业中心业态陈旧，人气不高，新兴业态有待进一步发掘

巢湖现状人民路商业中心商业业态多以百货商场、步行街、超市等传统业态为主，经营商品种类和经营手段差别不大，品牌重复率高、未能形成错位经营，同质化竞争激烈。大型综合体、折扣店、专卖店、专业店、特色街区等新型业态比例小，不能有效满足市民多样化和多层次的消费需求。商业中心人气不高，步行街店面关闭、转让与空置现象较多。

3.4 商业副中心业态单一，规模效应难以形成

巢湖市现状两个商业副中心均以大型超市作为主营业态（东方新世界—沃尔玛；天巢广场—世纪联华）；其余商业业态拓展不足，仅布局少量餐饮和影院，业态与门店集聚度低，副中心人气不旺，规模效应难以形成。

3.5 部分商业街区特色初显，品牌效应有待进一步打造

巢湖市部分街道沿线的特色商业已经形成一定的门店集聚，规模效应初步形成，然仅限于自发集聚，街区整体形象品牌效应有待进一步打造。特色专业化商业街区较少，有待进一步挖掘。

3.6 社区商业配套略有不足，部分沿街商铺存在空置现象

巢湖市的社区商业发展不足，业态主要以沿街商铺、住宅底商为基础，缺乏统一规划，商铺业态档次较低，功能不全，基本以餐饮、洗染为主，金融网点、24H便利超市、专卖店等业态配套不足。大多新建大中型社区缺乏商业中心或综合体，底层商铺体量过大，部分社区内街和外街商铺存在空置现象。（图3）

图3

3.7 大型市场有量乏质，部分市场门可罗雀，店面空置率高

巢湖市目前的大型专业市场包括城南的亚父农副产品批发市场（以水果蔬菜为主）、城西农副产品交易中心（以生鲜制品为主）、巢湖大市场（以建材家装为主）、巢湖亚夏汽车城、城中的巢湖花鸟鱼虫市场。在建市场包括临裕溪路的瑞丰国际建材家居博览城。市场的占地面积和门店数量较多，然从现状调研情况来看，包括亚父市场、花鸟鱼虫市场在内的部分市场店面空置率较高，商家人气不足，卫生状况堪忧、呈现出一定的衰败态势。