东部某山区县房地产经济发展及影响因素研究

文／夏菲 泰顺县自然资源和规划局 浙江温州 325500

引言:

近年来，伴随着城市化进程，不仅北京、上海、杭州、温州等大中城市房地产市场活跃，房价持续攀升，而且我国部分县级城市房地产快速发展，房价总体上涨明显。研究表明[1-4]，一方面受城市虹吸效应影响，人口高度集聚，人们对商品住房的需求强烈，供需关系支撑房地产行业持续发展；一方面房地产行业利润率偏高，大量的资金流入房地产业，产业规模扩张迅速，但受政府宏观调控政策影响大。本文以东部某山区县为例，分析研究该县地房产经济发展及影响因素，提出今后房地产经济发展建议，同时为其它地区房地产经济发展研究提供参考依据。

1、房地产经济发展现状

1.1 县域经济概况

2020年全县户籍人口37万人，常住人口26万人，地区生产总值超过120亿元，三次产业结构比重8:34:58，城乡居民可支配收入分别是42000元、20000元，十三五期间（2016-2020年）县城新增建成区面积3平方公里，新增常住人口3万人。

1.2 房地产经济现状

2020年全县房地产企业有17家，年度总投资110000万元，均为民间投资，其中住宅商品房投资87500万元，占总投资80%。县城住宅商品房销售1641套，销售面积18.30万平方米，销售金额198300万元，期房销售比例为99%，待售面积仅为0.36万平米。

1.3 房地产规模发展

根据统计年鉴获取该县房地产开发和销售情况等数据信息，从投资规模上来看（图1），该县2006-2020年住宅商品房投资规模分为三个阶段：2006-2012年逐年渐进增加阶段；2013-2016年保持高位阶段（约12亿元），其中2014年投资达到最大值14亿元；2017-2020年处于平稳阶段（约8亿元）。

图1 某山区县2006-2020年历年住宅商品房投资额（万元）

从销售规模上来看（图2，图3），该县2006-2020年住宅商品房销售规模波动明显，总体是大小年规律“一年低，一年高”。2006-2007年销售规模增速快，销售套数增加7倍；2008-2012年销售规模呈近正态分布规律，在2010年达到峰值；2013-2015年波动剧烈，在2014年销售规模达到十五年以来最大值，销售数量达到3140套，销售面积达到34万平方米；2016-2020年销售规模浮动明显，2020年销售规模增加幅度较大。

图2 某山区县2006-2020年历年住宅商品房销售额

1.4 商品房价格变动

房地产价格是房地产市场最重要和最直接的反映,而房价变化是非常复杂的经济问题[5]。本文根据收集的住宅商品房的销售金额与销售面积数据，两者相除计算平均房价。在不考虑货币通货膨胀因素情况下，该县2006-2020年住宅商品房均价总体上涨。2006-2013年房价快速上涨，年平均增长率40%，2013年均价8220元/平方米；2014-2016年房价回落，均价在6500元/平方米；2017-2020年房价持续上涨，2020年均价达11000元/平方米。

Jeffery S. Bredthauer and John Geppert（2013）提出在居民保持理性预期下，房地产价值应由其市场基本面因素决定的，当某一个地区的房地产市场价格偏离基本面限制的时候，一般会认为这种不正常的现象是不合理的，同时这种偏离程度被称为泡沫。房地产泡沫评价法有指标测评法、理论价格法以及统计检验法等三种方法。其中指标评测法主要是由指标检测法、功效指标法、综合指标法和市场修正法等方法组成。

2、影响因素

2.1 与土地供应的关系

中国房地产经济虽然已经完全市场化，但上游土地的供应是由地方政府垄断，土地供应与商品房规模是相互制约影响的。在当前土地财政背景下，政府寻求增加土地供应量和提高土地价格，对房地产市场发展产生较大影响。

该县住宅土地出让面积分别在2006年、2009年、2013年达到高峰，商品房销售数量分别在2007年、2010年、2014年急剧增加，其中2013年土地出让面积达到最大值，2014年商品房销售达到最大值，主要原因是受房地产开发周期影响，从土地供应到房屋开盘销售平均周期10-12个月，即前一年的出让土地在下一年度形成销售量。在2013年土地出让面积达到顶峰（331.9亩）后，住宅商品房市场供应饱和，去库存压力增加，地方政府减少土地供应量，2014年土地出让面积仅13.8亩，2015-2016连续两年土地出让面积为0。2017-2020年土地供应增加，随着房地产开发周期缩短，当年土地出让即对商品房销售数量产生影响。

罗孝玲等(2017年) 在房价与地价互动关系研究中认为地价对房价在各地区均有正向影响, 房价对地价具有持续性影响。章金龙（2015年）在城市地价对房价影响机制研究中，发现地价对房价的短期影响效应要小于长期的影响效应。于金行（2013年）在房价与地价关系研究中，房价对地价的拉动作用要显著强于地价对房价的拉动作用，分地区比较,东部房价对地价的带动作用最强。

由于2015年、2016年土地出让面积为0，按照其余年份的地价加权计算平均值代表2015年、2016年平均地价。图4可见，2006-2020年住宅土地供应平均地价总体趋势是波动上升，与平均房价走势具有高度相关性，如2011-2014年地价和房价同步上涨和回落，2017-2020年地价和房价近似直线上升。说明该县地价对房价的影响较大。

2.2 与商品房需求的关系

与银行存款、债券、股票、基金等理财产品相比，住宅商品房具有价值高、增值快和购买风险小的特点，具备满足使用和投资营利的双重属性。该山区县商品房需要除了无房者的刚性需求外，还有本地人房产投资热情高、改善住房条件、追求良好教育等因素影响住宅商品房需求，以及公积金和异地搬迁政策刺激需求等。

(1)投资房产热情高。对于不以满足使用需求的房产投资者来说，他们是为了从商品房价格上涨中获利。该县位于我国经济发达的东南沿海地区，投资炒房氛围浓厚。特别是在周边大城市商品房限购，中等城市商品房市场饱和的情况下，该县房地产市场发展迅速，房价上涨势头良好，很多本地人怀着“有房有底气，至少不会亏”的想法，即便是银行贷款或透支信用卡，也要买房投资。此外，以往本地人民间借贷给本地老板，到外地开发房地产较多，在2011年因资金链断裂老板跑路事件之后，本地人的投资转向本地房地产市场。当房价处在低谷时，投资者期待低成本买入高价卖出；当房价上涨时，投资者预期未来的价格会更高，也会增加购买需求。

(2)改善住房条件。该县居民以往常见房型是榴式通天房，即“一户一宅一房”，一般是4-5层高，一楼有厨房和储物仓库，方便生活。而随着住宅商品房供应量增加，现代化的住宅小区品质高，电梯、停车库、水电气等小区配套设施齐全，物业管理服务好，套房装修有档次和容易清洁，住房意愿从榴房向套房转变。另外，随着生活水平提高，很多居民从老旧小区搬迁到条件更好的新开发小区。以上两个方面谋求改善住房条件，增加了购买商品房需求。

(3)追求良好教育。该县居民对子女教育非常重视，而良好的教育资源集中在县城。据教育部门统计，该县2020年中小学学生总人数36686人，县城学校人数23546人，占比为64%，而全国城市中小学学生人数占比仅为39%。近年来该县农村学校数量和规模急剧减少，农村学生向县城集聚，直接推动县城住宅商品房需求。

(4)公积金和异地搬迁政策刺激需求。住房公积金制度不断扩大受惠面，降低公积金准贷门槛，下调公积金贷款基准利率（年利率从最高的2007年5.22%降低到2015年以来的3.25%），公积金惠及人群范围广，既有机关事业单位、教育和卫生系统、国有企业等财政供应人员，也有本地非公有制企业员工、外出务工人员、自由职业者等，他们可以享受贷款利率远低于商业贷款的住房公积金贷款政策，是刺激购房需求的一个重要因素。据公积金管理部门统计，2007年该县公积金贷款仅有72套，2015年顶峰时达到845套，2007-2020年公积金贷款累计4545套，占销售总套数的28%。

该县自2015年以来先后推出一系列异地搬迁补助政策，特别是在县城购买商品房的搬迁户，可享受人均1.74万元、户均2万元补助，以及旧房拆除、土地复垦补助，同时在贷款方面予以政府担保优惠和贴息等，或者购买商品房给予房价20%补贴等。截至2020年12月，已有3004户10515人通过异地搬迁补助政策，实现在县城购买商品房。因此，优厚的异地搬迁补助政策是刺激购房需求的另外一个重要因素。

2.3 与政策扶持的关系

该县出台多项房地产扶持政策，如对房地产企业给予招商引资退税奖励、政府配套基础建设等。此外，推行住房公积金扩面和异地搬迁购房补助政策等，有力推动房地产经济发展。

2.4 与货币政策的关系

房地产行业是一个资金密集型、需求量大、资金使用效率要求高的产业，同时当前我国房地产市场的旺盛需求有信贷消费作为经济支撑。2011年以来金融危机的蔓延，以及银行准备金率的提高，导致市场流通的资金变少，房地产市场进入萧条期，由于该县经济相对封闭，影响滞后性，导致2014-2017年进入低迷期，一方面，民间借贷资金链断裂，当地居民投资无法收回，失信人员增多，商品房购买力下降；一方面商品房供应量大，库存多，资金运转困难，房价持续降低，房地产企业举步维艰。

3、结论及建议

3.1 结论

东部某山区县房地产经济发展较快，2006-2020年住宅商品房投资和销售规模年份差别较大，房价总体上涨但在不同阶段波动较大。土地供应、商品房需求、政策扶持、货币政策等是该县房地产发展的主要影响因素，本地人房产投资热情高、改善住房条件、追求更高层次教育等直接推动商品房需求，公积金政策和异地搬迁政策刺激商品房需求，间接推动房地产经济发展。采用房价增长率/地区生产总值GDP增长率的比值法评价结果表明，目前阶段该县房地产市场将温迅速，将进入过热阶段。

3.2 建议

一是在加强支柱产业发展壮大县域经济的同时，加大保障房投资力度，扩大受益范围，特别是针对专业技术人才、产业技能工人、创新创业人才等；二是大力发展住房二级市场，“二手房”市场和租赁市场作为其主要的“生力军”，以此降低平均住房价格，缓解地方政府对土地财政的依托，避免房价和土地价格相互正反馈影响的恶性循环；三是合理化商品住房供给结构，加强对于供给住房的质量，数目以及类别的控制。在信贷方面，坚持理性扩张，规模盲目地产扩张风险。