科技园区产品线研究——以临港科技城为例

文／刘茂灼 上海临港科技创新城经济发展有限公司 上海 201306

1、产品线概述

1.1 产品线的定义

产品线的概念最早源于制造业：在对产品使用人群、场景、风格、面积段和价格段等进行整体考虑后，对产品进行综合规划。科技园区产品线是指科技园区开发企业调研意向企业客户需求，总结过往落地项目，研发升级特色产品，最终形成标准化的易于复制的产品，也称为产品模式[1]。

1.2 科技园区产品线价值分析

科技园区产品线的内涵是在合适的土地上为合适的客户提供合适的产品。科技园区客户分为两个层级：政府和企业。政府最迫切的需求是促进区域社会经济发展。政府需求共包含三个维度：城市形象、税收收益和优质企业。企业客户入驻科技园区的目的是生产与发展。企业客户的需求是得到企业全生命周期所需要的各种服务。科技园区开发企业自身的需求包含两个层面——战略需求和运营需求。战略需求有以下四点：（1）专注产业地产的需求；（2）差异化竞争力的需求；（3）成熟领先产品的需求；（4）核心客户的需求。运营需求有以下两点：（1）去化需求；（2）利润率需求。

科技园区开发企业的自身需求建立在产品业态对客户需求的满足程度上，只有给这两级客户带来价值，科技园区乃至整个产业地产才有未来。

2、科技园区产品线研究——以临港科技城为例

科技园区产品线可划分为以下几个层次：宽度（产品线数目）、深度（产品类型数目）、密度（产品类型组合）。

2.1 科技园区产品线宽度

科技园区产品线宽度是指从不同类型科技企业在不同发展阶段的需求出发，根据企业不同规模、不同意向对产品体系进行划分。如下表所示，临港科技城科技企业类型可以分为大型企业，中型企业，小微企业三类。将科技企业类型与常规的科技园区建筑类别相结合，而划分出产品种类。（表1）

表1 临港科技城企业客户描摹（笔者进行客户访谈后绘制）

2.2 科技园区产品线深度

科技园区产品线深度是指通过细化研究研发产品体系，整理设计要求，提取研发类建筑设计的各类规范和规定，快速准确实现设计目标。科技园区研发类产品体系可以分为基本模块、主体空间模块、服务模块和设施模块四个部分[2]。

（1）基本模块

基本模块由柱网、层高、层数和单体建筑规模等方面构成。研发类建筑从灵活分隔、标准化施工、装配式建筑要求和抗震等角度出发，宜采用框架体系。临港科技城研发类产品结合地上功能和地下停车效率及舒适度，采用8.7-9m标准柱网。从柱网尺寸、空间使用、功能面积等关键点出发，首层采用6m-8m层高度，标准层采用4-4.5m层高。单体建筑规模根据客户需求，总结为24M小独栋（≤5000m2），40-50M塔楼（≤15000m2），60-100M塔楼（≤25000m2）三大类。

（2）主体空间模块

临港科技城产品的主体空间模块包括研发和中试两方面，辅助空间包括会议室等空间。我们在对研发类产品进行梳理时，除了考虑研发类建筑的一般要求，还应对空间形态、空间尺度、功能组织、交通流线等问题进行深入探讨。

（3）服务模块和设施模块

服务模块主要由走廊、楼电梯间和卫生间等构成；设施模块主要由设备机房、设备管井等构成。服务模块和设施模块往往结合在一起集中布置于核心筒或交通核。核心筒是建筑、结构、机电三专业的复合体，布置应尽量减小走道面积，合理高效的同时兼顾舒适性。

2.3 科技园区产品线密度

科技园区产品线密度是指产品类型组合。临港科技城的产品吸纳采取“高低配”的产品类型组合策略。“高低配”的概念最初源于住宅小区规划，是指房地产开发商在充分研究地块容积率、限高和绿地率等土地出让条件基础上，在政策法规和市场双重驱动下，通过拉高一部分建筑高度规划高层产品，降低一部分建筑高度规划多层产品，从而形成高低配的园区建筑空间形态[3]。（图1）

图1 临港科技城产品线“高低配”策略

3、科技园区产品线应用——信息飞鱼D0401地块实践

3.1 项目简介

“信息飞鱼”全球数字经济创新岛是上海市特色园区，位于临港新片国际创新协同区。信息飞鱼园区重点布局人工智能、区块链和互联网经济等新兴前沿信息产业。信息飞鱼D0401地块项目作为“信息飞鱼”全球数字经济创新岛的首发项目，总用地面积约8.6万m2，总建筑面积约32.3万m2，其中地上建筑面积约23.3万m2，地下总建筑面积约9万m2。地块容积率2. 7，绿地总面积约1.7万m2，绿地率20.00%，建筑密度33%。（图2）

图2 信息飞鱼D0401项目鸟瞰图

信息飞鱼D0401地块项目的概念为“创新轴”，以Y字形的轴线将三角形的地块自然划分为四个组团。每个组团之间各成体系，又通过景观和步行系统连接。西侧双子塔既相互成就，又相互独立，互为映射，契合了整个场地的对称布局，犹如仙鹤振翅展翼，通过翼间的物理连接在两翼之间流动，互为镜像的同时，塑造、强调建筑的伸展感，寓意舒展振翅，拥抱未来。

3.2 上海临港信息飞鱼D0401地块产品线应用

3.2.1 产品划分与分布

信息飞鱼D0401地块产品最终确定的产品形态以组团花园式研发办公产品为主。其建筑形态以24m小独栋、40-60m高层和60-80m高层三种研发类产品为主，旨在为入驻企业提供研发、中试和配套等功能。产品分布如图3所示。

图3 信息飞鱼D0401项目产品分布

3.2.2 产品设计

（1）24m小独栋

本产品具有运营成本低、景观环境优越的优点，可以满足成长阶段的企业建立公司品牌和形象的需要。本产品预留中试管道，事故池等特殊配置，比其他研发办公产品功能更灵活。本产品的交通核采取分置式设计。此类产品在市场上非常受欢迎，全部按栋出售。

（2）40-60m高层

本产品租售方式灵活——可以整栋出售，也可以按层出售。交通核既可以采取分置式，也可以采取中心式，有利于留出宽敞的大空间研发办公空间。

（3）60-80m高层

本产品是城市区域地标，十分大气，可以满足有标志性形象需求的企业。本产品采用中心式核心筒设计，公共空间划分灵活，空间使用通用性较强，完全自持，按层出租，可以适应不同的使用场景。（表2）

表2 信息飞鱼D0401项目产品设计（资料来源：临港科技城实际项目图纸）

结语：

随着科技园区开发向精细化方向发展，园区产品由市场竞争导向逐步向产品竞争导向转变，这对产品策划和方案设计提出了更高标准的要求。本文以临港科技城为例，将市场营销学中产品线的宽度、深度、密度三个维度引入科技园区产品线的开发实践中。在充分调研高科技企业客户的实际需求后，临港科技城从宽度（产品线数目）、深度（产品类型数目）、密度（产品类型组合）三个方面来搭建切合临港新片区国际创新协同区特点的特色产品线，最终在 “信息飞鱼”全球数字经济创新岛特色园区项目中进行了实际运用，这是在科技园区产品策划、方案设计中进行的一次高效和科学的产品线应用实践。