新时期高校教职工住房问题的思考与建议——以河南大学住房改革实践为例

郝 铭 郑洪涛 范昌盛

新时期高校教职工住房问题的思考与建议——以河南大学住房改革实践为例

郝 铭 郑洪涛 范昌盛

[河南大学]

住房作为人类生产生活中的重要物质性资料，既是人民安居乐业的基本保障，也是维系社会和谐与安定的关键性要素。新时期如何进一步深化高校住房制度改革，推动高校住房的可持续发展，已成为现阶段高校后勤工作的重要任务。本研究以国家与地方所出台的相关政策为依据，系统梳理我国高校住房制度改革历程，剖析改革中的重点与难点问题，并结合河南大学教职工住房实际情况，提出相应的改革思路与建议，以期推进高校资产管理水平与综合实力，并尝试为其他高校的住房改革提供参考和借鉴。

高校；住房问题；住房改革；改革建议

改革开放后，我国旧有的住房制度逐渐打破，新兴的城镇住房制度日益兴起。在此浪潮中，高校教职工住房问题得到了普遍解决，住房条件获得有效改善。但因高校教职工存在着人员数量大、流动频繁及房屋权属复杂等特点，致使高校住房改革工作中仍存在诸多问题与矛盾。[1]本研究以国家及地方相关政策为依据,以高校住房改革推进过程中的重点难点问题为切入口,并结合河南大学教职工住房现状，提出相应的改革思路与建议。

一、 我国高校住房改革历程回顾

（一）初步探索与预备阶段（1980年-1991年）

上世纪80年代初，一篇刊载于《红旗》杂志的文章——《怎样使住宅问题解决得快些》，迅速在政界与学界引发了对于住房改革问题的关注，其中关于房屋属性商品化、货币化的倡导，为住房制度改革工作的推行发挥了重要的先导性作用。在此期间，城镇住房体制改革的试点工作也在全国逐渐铺开，一些颇具独创性与探索性的改革方案也随之出台。1988年颁布了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》，1991年出台了《关于全面推进城镇住房制度改革的通知》及《关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知》等文件。但该阶段大多数高校基本持观望态度，并未有实质性的住房改革举措提出。

（二）全面启动与实施阶段（1991年-1998年）

党的十四大后,我国正式建立起了具有中国特色的社会主义市场经济体制，而这也为我国住房体制改革的推进提供了新的契机与制度保障。1994年国务院颁布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，该《决定》进一步明确了我国城镇住房体制改革的目标与方向。随后，1995年国家教委印发了《关于高等学校出售公有住房有关问题的意见》，标志着高校住房改革的全面启动。该意见重点强调要摆脱以往由国家和学校所主导的福利性统包分配体制，主张将教职工同样纳入其中，形成三方共担的高校住房投资建设体系，拓展多角度多渠道筹资集资建房,促进高校住房商品化快速发展，稳步出售学校部分公有住房，满足教职工的住房需求。

（三）深化改革与转型阶段（1998年至今）

在1998年7月所颁布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的基础上，教育部与建设部针对高校住房制度改革问题又进一步印发了《教育部、建设部关于进一步深化学校住房制度改革，加快解决教职工住房问题的若干意见》，意见指出：为有效满足高校教职工的住房需求，解决好高校住房供不应求的实际困境，在加大投资与倾斜力度建设教职工住宅小区的同时，各地政府也应积极做好兜底与配套工作，地方政府可划定适当比例的经济适用房以供其需。对于资金较为雄厚的高校，也可利用银行信贷的手段，在其自用地上筹建经济适用房以满足教职工的住房需求。该阶段，高校住房分配的货币化改革持续深入，高校住房福利性分配体制已基本废止，并逐步引入社会化手段探索高校住房改革的新路径。

二、高校住房改革的重点与难点

（一）高校住房改革中房改房的交易流转问题

与一般城镇房屋交易管理不同，高校的办学时间往往跨度较大，房屋的质量、户型与楼层结构也存在较大差异，加之高校本身院系调整频繁，人事关系复杂，房屋权属模糊，使得高校房改房交易管理难度较大。其次，许多高校的房改房被校外人士承租，致使高校房改房调剂余缺、联接供求、优化房源配置的功能缺失，高校房改房配置效率较低。且公有住房的出售政策往往较为笼统，缺乏具体的管理细则与操作流程。再者，尽管各地政府和高校的住房政策都明确指出校内房改房在未经批准不可私自交易，但因高校监管的缺位，私下的交易情况仍十分普遍，而这也为高校住房管理工作带来诸多隐患。

（二）高校住房改革中周转房的建设与管理问题

随着高校人才引进力度不断加强，教职工对于周转房需求也越来越大，高校周转房常常面临着供给不足的现象。且由于校内周转房具备基础设施齐全、通勤便利等优势，许多教职工颇为青睐，甚至一些本可自行解决住房问题的教职工也倾向于争选校内周转房，这也使得周转房供不应求的情况更为显著。其次，由于周转房租金偏低，生活配套设施完备，承租人一旦入住后往往不愿退出，更有甚者出现转租给社会人士，以谋私利，且高校缺乏对承租人的有效约束，所收缴的租房保证金偏低，使得转租现象无法得到有效遏制，这进一步加深了高校周转房流转不畅。再者，在房改过程中，大量多居室己出售给教职工，而遗留下的房型多是一室一厅或单身宿舍类户型，其房屋面积小，居住条件较差，也较难满足教职工养老育子的居住需求。[2]

（三）高校住房改革中的物业管理问题

在物业管理问题上，高校往往沿用过去房改房的管理办法，由学校后勤部门提供服务与管理。而这与社会化的管理模式相比，效率较低且专业性不强。尽管在出售公房之初划定了一定额度的维修资金，但要满足长期的维护需求，仍是杯水车薪。其次，在房屋售出后，原单位与教职工对产权归属的认知发生变化，进而使得原售房单位在管理上逐渐放松，也使得教职工对于房屋的处置随意性提高，加大了物业管理的难度。再者，在公房出售前，小区管理与维护往往由学校负担，其费用也由高校提供，公房出售后，住房已经转为私有财产，应缴纳相应费用。但因业主旧有观念的依赖性，致使部分业主不愿甚至反对有偿征收，阻碍了物业管理社会化的推进。[3-4]

三、河南大学教职工住房现状

河南大学是一所有近百年历史的老校，在我国教育史上有着重要地位，2017年进入国家“双一流”高校建设行列。学校长期在历史文化名城开封办学，2010年开始在郑州市郑东新区建设新的国际学院校区，配建有教职工周转房项目。其招生规模和教职工数量较大，学校名下教职工住房数量更是高居全国高校前列。学校十分重视教职工住房的建设和管理，将其作为服务学校“双一流”建设、实现内涵发展、吸聚海内外优秀人才以及保障教职工安居乐业的基本支撑条件与战略性资源。

河南大学自上世纪八十年代以来每4-6年左右就会新建一个家属院解决教职工住房问题。目前，开封和郑州两市共有21个成规模家属院（含合校后医专师专家属院），教职工住宅房数量多，分布广，但分布并不均衡（图1）。截至2021年9月，教职工住宅房数量达10521套。

图1 河南大学教职工住房套数分布图

河南大学教职工住房面临的主要问题如下。

1. 家属房分布较为分散，管理和服务战线长。苹果园新区、苹果园老区、仁和小区、仁和公寓博士楼、幼儿园南院等分布于开封市龙亭区，油坊街家属院分布于开封市鼓楼区，郑州马李庄家属院分布于郑州市金水区，而31号院则分布于郑州市郑东新区。（图2, 图3）

图2 河南大学教职工住房分布图（开封地区）

图3 河南大学教职工住房分布图（郑州地区）

2. 家属房建设时间跨度大，房屋破旧程度差异大。学校教职工住宅套数较多的区域主要分布于31号院、22号院、21号院、苹果园新区等地，其兴建时间短，配套设施较为完备。其余地区如一附院东侧、银瀚园、西小阁等地，套数较少，且分布零星，年代久远，房屋老旧，配套设施较差。有些家属房建设年代较早，已有40-50年的房龄。

3. 家属房房产性质复杂，管理和维护标准较难统一。包括个人100%产权、个人80%产权、全额集资、四点集资和租赁周转房等多种类型。且部分教职工习惯于计划经济时代的国家（学校）包管一切的思维，市场化物业管理推进阻力大，使得物业服务体验较差，学校包袱沉重。

4. 因未有效彻底开展房产改革，在分配、建设、管理等环节往往出现前后政策不一致的现象，房产管理方面积累问题较多。且具体经办部门层级较低，人员少，很难适应如此大的管理强度。

四、推进教职工住房问题解决的建议

河南大学数量众多、情况复杂的教职工住房问题已经成为学校的风险点，也成为近年来影响学校发展大局的矛盾集中点。结合学校情况，具体建议如下。

（一）以政策文件为指导，可将相对独立的房屋依序出售

1994-1998年，国务院、教育部、建设部先后颁布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。随后，教育部、建设部又印发了《关于高等学校出售公有住房有关问题的意见的通知》及《教育部、建设部关于进一步深化学校住房制度改革加快解决教职工住房问题的若干意见》。上述文件精神为高校住房改革中公有住房的出售提供了依据。尽管目前《关于高等学校出售公有住房有关问题的意见的通知》已经废止，但文件中的有关精神和操作方法仍有重要的借鉴意义，可作为推进此项工作的依据。按照文件精神，可与校园分割及封闭管理的住房都可依序售让给住户，河南大学开封校区分布在明伦校区和市区的大部分家属院都可按照这一方法与学校脱钩。

（二）完善住房交易平台，发挥调节作用

2018年5月14日，为解决住房严重不均衡和现有房屋使用人房屋升值利益诉求，学校出台了《河南大学住房校内交易流转管理办法（试行）》，成立校内交易流转平台，鼓励有多套学校住房的教职工自愿将名下闲置住房交回学校或在校内交易流转平台交易。这是一项有意义的重要改革和探索，也是学校在房产管理中的一项积极措施和创举。自实行以来，有600余套房屋在平台上交易。住房改革后，该制度应得到坚持和完善，以保证学校未房改住房住户居住区自由流动，缓解房管压力。

（三）加强对学校各类住宅的物业管理

河南大学现有家属区除21、22、31号院外，其余小区仍沿用原学校后勤部门所提供的行政式管理手段，带有浓厚的福利化后勤管理体制特点，这不仅不利于物业管理能力与服务水平的提升，还较大幅度地增加了学校物业管理负担。根据2018年1月1日起施行的《河南省物业管理条例》，进行房改后的家属区，产权已然明晰，学校可与社区结合成立业主委员会，按照市场规范招租物业管理公司，对业主委员会负责，纳入市场化物业管理。其次，在学校名下的周转房，也可按照《条例》精神，成立业主委员会，由当年开始计提维修基金，共用设施设备的管理权移交给业主委员会管理。此外，考虑到公用设施设备维护成本较高，学校可将周边门面房等盈利设施管理权和收益按比例移交业主委员会，学校对其维修维护采取差额补贴方式，按照市场规范招租物业管理公司，对业主委员会负责。

（四）争取政府、社会支持，保障学校住房供应

从现行政策看，高校筹资建设周转房或家属房已无可能。但是随着学校规模的扩大和人才引进等因素，学校必须积极拓展途径为教师提供住房。学校应积极对接属地政府，争取政府保障性住房和高层次人才住房。河南大学在郑州和开封两地办学，两个城市的政策都应积极争取。郑州市近年来相继出台“1125聚才计划”、2017年“智汇郑州”人才工程等一系列政策文件，全力打造郑州人才新政，筑强筑大“凤凰之巢”。而开封也持续推进“四个一”人才工程 ，深入实施“汴梁英才计划”，全面落实人才激励政策，汇聚天下英才。两地不断推行的人才引进与住房政策为政府与学校间的合作提供了良好契机，也为学校住房的供应提供了制度性的保障。

（五）继续执行和完善住房补贴政策

学校青年教师的住房补贴政策已执行多年，目前按照博士学位获得者按入职协议一次性补贴，硕士学位获得者住房补贴为400元/月，学士学位获得者住房补贴为300元/月，其他人员住房补贴为200元/月，双职工每月加补120元标准执行。建议对政策进行优化，按照国家政策，这项制度可以覆盖到全体无房老师。同时加强教职工住房补贴的管理，简化优化流程，作为保底政策惠及所有教工，以促进学校的发展和稳定。

[1]张威虎.当前我国高校住房改革存在的问题及对策探析[J].高校后勤研究,2013（04）: 1-3.

[2]黄帆.住房货币化改革背景下的高校周转房供应管理研究[D].武汉：华中师范大学, 2012.

[3]杨彪.我国高校住房制度改革问题研究[D].武汉：华中师范大学,2013.

[4]周晓军.高校职工住房管理改革探讨[J].科技和产业, 2010,10（07）: 111-114.

（责任编辑：赵相华）