房地产产城项目资金预算管理问题与对策

盛明意

党的十九大提出实施区域协调发展战略，以城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，推动新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，主动参与和推动经济全球化进程，发展更高层次的开放型经济，不断壮大我国经济实力和综合国力。产城项目往往从一级土地开发做起，前期基础设施投资大，开发周期长，对开发商的资金周转能力要求高。在这种背景下，房地产产城项目如何完善企业内部控制，挖掘自身潜力优势，优化资源整合，提高经营管理能力和管理水平，寻找适合企业自身的资金预算管理体系，是一个值得深入研究的课题。本文主要研究了房地产产城项目资金预算管理中存在的主要问题，并针对问题提出了如何加强房地产产城项目资金预算管理，以期为房地产产城项目资金预算管理提供管理借鉴。

一、产城融合概念及產城项目资金预算管理特征

产城融合（City-Industry Integration）是指城市和产业融合发展，以城市为基础，承载产业空间和产业经济发展，驱动城市完善各项服务配套设施建设，提高土地价值，实现城市、产业和人保持积极活力及长期持续发展的模式。产业化和城市化需要相互结合、共同发展以促进国民经济稳步增长。

资金预算管理是一种战略管理，是实现企业战略的手段，企业战略目标与资金预算管理相辅相成;资金预算管理是企业内控管理的重要一环，从资金预算的编制到预算控制再到预算的考评和激励组成了一个系统、全面的管理机制，在企业内部控制中发挥着举足轻重的作用;资金是一项覆盖范围广、最全面、最具综合性的经济指标，连接企业生产经营活动的始末，资金预算管理作为预算管理的核心，是建立在有众多人员广泛参与的基础之上;资金预算管理是一种集运营、业务、财务等经济活动为一体，涉及企业的人、财、物各个方面，供、产、销各个环节，能够串连起业务预算、投资预算、筹资预算，是一种综合性管理体系。

二、产城项目资金预算管理问题

1.资金预算模型问题。面对市场信息瞬息万变，对比传统地产开发高周转模式，产城项目不仅回报周期长，而且需要运营者投入大量资金，强大的人力、技术、资源整合能力。在开发过程中，产城项目具有慢周转、快周转模式共融共生，相互依存的特点，但资金预算管理普遍存在只有少数几个模块的年度预算，模块间关联性较弱，存在预算断档，不能实时动态反映企业经营管理的最新情况，测算数据不够准确等问题。亟待在月度预算、年度预算的基础上，增加能够支持高周转、慢周转业务协调发展的全生命周期预算模型，采取整合经营的滚动预测模式，打通月度、年度、中长期资金预算，从而建立一个相对完善的资金预算管理系统。

2.预算指标体系不科学，与开发模式不匹配。产城项目资金预算目标设定通常是根据传统房地产行业特点，预算指标未能体现高周转、慢周转结合且发展不平衡的特点，导致企业的预算目标与战略目标偏离。资金预算管理更需要筛选出与企业最终价值实现密切相关的指标，如投资回收款、资金周转率、IRR、销售去化率、经营性现金流回正时间、融资性现金流回正时间、管理口径利润率、成本变动率（节约）等，设置为关键指标。

3.未建立全周期动态管控机制。资金预算侧重事后分析，缺少事前预测、事中动态控制和事后分析调整的全程控制，以至于计划赶不上变化的情况时有发生;预算控制不仅要坚持结果导向，又要强调控制过程，根据市场变化和业务需求，及时做出管控调整，因此预算管理就要在月度预算、年度预算的基础上，向全周期动态预算管控提升，从而建立一个相对完善的预算管理系统。房地产产城项目，从拿地到设计图纸、建设开发、销售等各环节开发周期长，经营环境复杂多变，政府调控力度大，为抢工赶工，各项成本费用需要根据全生命周期预算动态管控，涉及多项目同时并行时，这类费用的管控就更加复杂。从而需要优化管理体系，创新现金流预算管理模式，缩短审批周期，或减少审批事项，建立快速反应、快速调整、适应政策及市场变化的现金流预算管理机制。

4.信息系统问题。资金预算管理系统普遍存在不健全，覆盖面不足，且数据标准不一，业务系统间存在数据孤岛。资金预算管理系统局限性大，未能实现预算系统与业务、财务、成本、招采、运营、费控系统的打通，导致业财各系统不能有效整合，不能将公司发展战略目标、投融资管理、资金管理和薪酬管理等有机整合，数据不能相互匹配关联，难以建立有协同效应的现金流预算管理。资金与业务较多无直接衔接，业务板块繁多，各板块经营模式不同，预算模型各有差异，同时企业发展迅速，业务迅猛拓展，增加集团管控难度;业务系统多，系统间无法有效形成互联互通，无法实现高效协同。

三、产城项目资金预算管理对策

1.构建全周期动态预算模型。产城项目开发模式下的资金全周期动态预算管理，以慢周转、高周转并行为基础，以战略为导向，以项目为载体，以资金预算为工具，将资金预算的动态管控和全生命周期相结合，加快资金周转，实现规模化发展和企业价值最大化。

在资金全周期动态预算管理模式优化上，从产城项目开发模式与资金预算管理相结合的视角，从传统静态、定期的月度、年度现金流预算管理，到动态、滚动的全周期现金流预算管理，以现金流回正为核心，以现金流全周期动态滚动预算管理为抓手，构建“高质量、高标准、高激励”现金流预算管理体系。通过搭建现金流预算测算模型，建立经营性现金流回正时点，确保企业日常运营的顺利开展。及时纠正前期存在的问题，将运营思维深入到高周转项目各环节、各部门、各时期，抓住影响现金流的各种因素，实现各项目整体现金流全周期动态过程管控，使得“产销存”节奏合理，“以收定支”顺利执行，避免“过度融资”，提升“费效比”，降低税负，保证“现金流回正”时点，做到全周期现金流平衡，最终实现企业长期发展规划目标。

2.完善预算指标体系，优化预算编制流程。根据全周期预算模型，以年度预算编制计划作为基础，以实现产城项目战略目标为导向，按照产城项目制定的预算指标体系制定项目的资金预算。房地产产城项目的项目特点，决定了其预算指标体系和预算编制的特殊性。预算管理首先需要确定核心预算指标，建立完善的资金预算指标体系，定期进行分析反馈，以保证预算目标的达成。预算编制流程，从预算启动到审批后的实施执行，结合产城项目开发模式的特点，建立完善的预算编制流程。以现金流预算为轴心，生产预算、销售预算、投资预算、资金预算和其他业务预算，共同组成现金流预算的数据仓库，经过整个预算、业务打通和校验，完成预算的编制和审批。企业应当建立完善的预算编制体系，严格执行预算管理制度，遵循量入为出、先急后缓以及统筹兼顾的原则，确保产城融合项目预算编制和管理更加规范化、科学化、合理化，从而提高预算编制的水平和质量。

3.完善预算动态控制管理。以资金预算管理为核心，将企业自上而下、全面、全方位的业务管理串联起来，以预算、实际执行为主线，满足管理层级、各业务板块、各时期各业态的管理控制需求，以利于企业决策、监控和考核。 由于市场环境错综复杂、瞬息万变，面对资金占用额度大、开发周期长的房地产产城项目，需要建立现金流风险评估、预警、防范一体化的预警管理体系。建立现金流风险预警指标体系模型，首先，建立完善的预算控制模式，梳理与预算管控相关的控制策略，包括详细定义预算控制的指标、责任部门、控制策略等。其次，建立完善的预算预警控制系统，重视产城项目事前、事中以及事后的监督管理力度，根据预算分解实现滚动预算控制管理，有效规避预算的前松后紧，实时掌握预算执行的进展情况。再其次，梳理预算控制中心與预算系统、各费控系统的数据流程，从而确保数据传输的及时性、数据准确性等。当发生现金流出、流入异常时，及时进行风险分析、评估和判断，采取融资、加快销售回款、处置资产、转让股权等行之有效的、有针对地解决措施，现金为王，消除风险危机。通过现金流风险预警指标体系，检查异常事件动因，进行动态识别和跟踪。同时建立风险管理组织，专门对现金流风险预警指标体系进行实时定性和定量分析，向管理层定期汇报风险预警分析报告和管理建议。

4.完善预算管理的信息系统保障。随着信息化时代的到来，现金流预算一体化的信息技术系统成为提高企业开发运营能力的关键手段，有利于建立以资金预算为核心、业财信息资源交互融合的资金预算管理信息系统。搭建基于不同业务场景的预算模型，通过预设模型参数和校验分析，实现动态实时精准预测资金流量，在保证资金需求安全的条件下，保持最佳现金持有量，有效提高资金使用效益。信息系统便于采购、设计、成本、运营、销售等进行管理的同时，还通过事前预测、事中控制、事后考核，对企业的资金和价值活动进行全面管理和规划，推动预算管理的职能发挥。而资金预算的动态全周期管控要求，又向信息系统建设提出了更高的要求。通过对产城项目开发模式下的信息和数据整合，对未来的现金流的规划和预测。在企业信息系统集成的基础上，通过统一的数据采集传输，集中对数据分析和处理，减少信息孤岛，实现高效精准的资金预算管理。

综上所述，产城项目是城市依托自身的区位、政策、交通、生态、人文、产业基础、生活配套等优势，引进与之规划相匹配发展的产业，为产业提供充足的发展空间，推动产业发展。在产城项目建设过程中，通过搭建资金预算管理全周期动态模型，完善预算编制，严格预算控制，建立资金预算管理信息系统与业务系统的一体化平台，实现“以产促城、以城兴产、产城融合”的战略目标，推动产城融合项目健康稳定和可持续发展。

（作者单位：深圳市中集产城发展集团有限公司）