关于东营市发展保障性租赁住房的思考

2022-05-31李策佳山东建筑大学山东济南250101

中国房地产业 2022年12期

文／李策佳山东建筑大学山东济南 250101

引言：

保障性租赁住房主要利用存量土地和房屋建设，坚持小户型、低租金、职住平衡，由政府给政策，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，旨在有效缓解新市民、青年人等群体的阶段性住房困难。党的十九届五中全会首次提出“保障性租赁住房”的概念，要求“有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号）提出“加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。本文以山东省东营市为例，尝试对其保障性租赁住房的发展需求进行浅显分析，以期对北方普通地级城市发展保障性租赁住房、完善住房保障体系有所启发。

1、东营市概况

东营于1983年建市，辖东营、河口、垦利三区和广饶、利津两县，面积8243 平方公里。东营位于山东省北部，地处环渤海经济区和沿黄经济带交汇处，是我国第二大油田——胜利油田所在地，是孙武故里、吕剧之乡。

1.1 自然资源丰富

东营市土地总面积1236.5 万亩，人均土地面积居全省第1 位。其中：未利用地面积379 万亩，占土地总面积的30.65%，高于全省21.6 个百分点，居全省第1 位。未利用地多为国有盐碱荒地，是我国东部沿海后备土地资源最丰富、开发潜力最大的地区。作为胜利油田主产区，东营石油、天然气、盐卤等资源富集，集中了胜利油田85%的产量和80%的石油地质储量。万里黄河在东营入海，赐予东营河海交汇、新生湿地、野生鸟类三大世界级旅游资源。全市湿地面积4580 平方公里，约占全省的1/4，湿地率41.58%，是首批“国际湿地城市”，入选2021 中国最具生态竞争力城市；1530 平方公里的黄河三角洲国家级自然保护区是我国暖温带最完整、最广阔、最年轻的湿地生态系统，也是世界范围内极具代表性的河口湿地，有“鸟类国际机场”的美誉。黄河口生态旅游区为国家5A 级景区。

1.2 工业基础较好

东营是国家重要的能源基地，工业体系完备，制造业规模大。在联合国产业分类目录41 个工业大类中拥有35 个，是全国重要的橡胶轮胎生产基地、石油装备制造基地、高端纳米级电子陶瓷和碳纤维材料生产基地。国瓷公司为国内最大的功能陶瓷材料、纳米级复合氧化锆生产企业、全球第二家高端纳米级钛酸钡生产企业。全市原油一次加工能力7220万吨，约占全国的1/10、全省的1/3；橡胶子午胎产能1.94亿条，约占全国的1/3、全省的1/2；石油装备制造产值约占全国的1/3。第二产业在“三产”中占比56.3%，全省最高。

1.3 综合实力雄厚

2020年，东营签约项目323 个、总投资2667 亿元，引进央企国企36 家、世界500 强16 家、中国500 强12 家，内资到位资金610.3 亿元、比上年增长162.2%。固定资产投资增长8.9%，居全省第1 位。近年来，东营实施流程再造，优化便民服务，市与县区、市属开发区全部实现“同权审批”，在全省率先推出企业开办“政府免单服务”，被列为全国工程建设项目审批制度改革样本城市。2020年，东营人均GDP13.63 万元，居全省第1 位；城镇非私营在岗职工平均工资10.38 万元，居民人均可支配收入4.22 万元，居民人均消费支出2.6 万元，均居全省第3 位，仅次于青岛、济南。2021年，中国石油大学胜利学院成功转设为省市共建的省属公办普通本科学校——山东石油化工学院，中国石油大学研究生院落地东营，东营高等教育发展迎来了新的春天。

2、东营市人口状况及引才成效

2.1 人口持续增加

常住人口方面，根据山东省第七次全国人口普查通报，2020年东营常住人口219.35 万人，常住人口城镇化率71.45%，占全省的比重由2010年的2.12%提升到2020年的2.16%。东营常住人口全省最少，但增速较快，与第六次人口普查相比增长7.77%，高出全省1.78个百分点，增速排全省第4 位。户籍人口方面，2020年东营户籍人口197.96 万人，比2019年增加0.31万人，户籍人口城镇化率58.58%。其中：0-17 岁人口38.08 万人，18-59 岁人口116.25 万人，60 岁及以上人口43.63 万人。据全市第七次全国人口普查数据统计，东营人口十年间持续稳增，常住人口总量比十年前增加近16 万人，大学文化程度人口所占比例位居全省第3位，流动人口规模增加明显。

2.2 引才成效明显

人才是第一资源。近年来，东营深入实施人才强市战略，实施“才聚东营”行动，推出“人才新政”，着力打造高水平创新创业载体，让优秀人才引得来、用得好、留得住。2020年，东营市出台“人才新政”23 条，组建人才发展集团，引进高层次创新创业人才（团队）261 人（个），引进高校毕业生2.1 万人，其中“双一流”高校毕业生556 人。智联招聘与任泽平“泽平宏观”课题组专家团队联合发布的《中国城市人才吸引力排名：2021》显示：东营入选“2020年最具人才吸引力城市100 强”榜单，全国排名第47 位，全省排名第5 位。

3、东营市新就业职工住房保障情况

3.1 新就业职工居住情况调查

据不完全统计，近三年首次来东营市就业并参加社会保险的人员约14-15 万人。预估到2023年前后，这一新就业职工群体人员数量呈现较为稳定态势。

经对全市近三年来在机关、企事业单位41947 名新就业职工居住情况进行调查了解，得出他们当前解决居住问题的方式及占比：

个人解决方式占51.4%（其中：购买商品住房占34%、租赁市场房源占17.4%）；

企业解决方式占36.5%（其中：住员工宿舍占35%、单位自建住房占1.5%）；

政府保障方式占7.3%（其中：租赁公租房占6.9%、领取城镇住房保障家庭租赁补贴占0.2%、租赁人才住房占0.1%、领取人才生活补贴占0.1%）；与父母同住等其他方式占4.8%。见图1。

图1 东营市新就业职工解决居住问题方式及占比（抽样）

从以上数据可看出：新就业职工主要通过购买商品住房（占34%）和住员工宿舍（占35%）两种方式解决居住问题，这两种方式合计占比达到69%，接近七成。其次是通过租赁市场住房和租赁公租房两种方式，占比分别为17.4%和6.9%。

3.2 公租房保障情况

实物配租方面。目前，东营市共有政府投资建设的公租房8052 套，分配入住率常年保持在90%以上。同时，据统计，新就业无房职工租住政府投资公租房的比例约为公租房在租人员的50%左右。

城镇住房保障家庭租赁补贴（俗称“公租房租赁补贴”）方面。2019年，东营市将这一补贴范围扩大到符合条件的原新就业无房职工（持有当地城镇户籍）和原城镇稳定就业外来务工人员（持有当地合法有效居住证）。以前这两类人群主要通过申请公租房解决住房困难问题。扩面后，符合条件的这两类人群在市场租赁住房，可申请政府发放的住房租赁补贴，提高了他们在市场上租房的能力，也增加了租房选择余地。目前，全市发放该补贴的数量保持在年均600 人以上。

3.3 新就业无房职工阶段性住房租赁补贴发放情况

2021年，东营市建立新就业无房职工阶段性住房租赁补贴制度，重新界定“新就业无房职工”的概念。凡是2021年1月1日以后，在东营市首次就业（须全职在东营市工作）并办理就业登记、正常缴纳社会保险和缴存住房公积金、在工作地城区内以家庭为单位无自有住房、通过租赁住房方式解决居住困难的人员，均为“新就业无房职工”。对此类人群，按照大专（高职）及以下300 元/月、本科350 元/月、硕士研究生400 元/月、博士研究生450 元/月的标准，发放累计不超过36 个月的住房租赁补贴。政策出台当年全市即为几十户符合条件的此类人员发放了该补贴。考虑到政策延后效应、政策知晓率有待提升等因素，社会面对这一政策的反应是积极和有效的。

3.4 人才安居情况

政策方面，主要包括：一是人才购房补贴支持政策。对全职在东营市工作且在东营市购买首套商品住房（此前在东营市无购买商品住房记录），经认定的A、B、C、D 类高层次人才，分别给予80 万元、70 万元、60 万元、50 万元一次性购房补贴；对全职在东营市行政区域内企业工作或自主创业，且在东营市购买首套商品住房（此前在东营市无购买商品住房记录）的全日制博士研究生、硕士研究生和“双一流”高校本科毕业生，分别给予20 万元、10 万元、5 万元一次性购房补贴。二是住房公积金贷款支持政策。全职在东营市企业工作或自主创业的全日制博士研究生、硕士研究生在东营市首次购买商品住房申请使用住房公积金贷款时，单方缴存的，最高贷款额度提高至50 万元；双方缴存的，最高贷款额度提高至100 万元。

近年来，东营市通过政府建设筹集、企业建设筹集等方式，发展了一批租赁型人才公寓，较好满足了人才居住需求。下一步，将根据人才需求和人才引进计划，分期分批筹集建设5000 套左右人才住房，多渠道、多方式满足人才多样化、差异化住房需求。

3.5 教育系统、卫生系统新就业职工居住情况抽样调查

教育系统情况。经与东营市教育部门及山东石油化工学院、东营职业学院、东营市技师学院、市一中、市二中、市实验中学等学校负责人员座谈了解，各学校普遍表示利用校园居民楼、闲置房屋、专门宿舍楼、租社会房源等方式，基本能解决新就业职工居住问题，一般3-5年内新就业职工购买自有新房后腾退单位住房，房源循环周转使用，基本能达到职住平衡，有的学校房源还略有剩余。各学校房租基本作为新就业职工福利的一部分，实行免费，水费、电费、天然气费、采暖费、物业费实行减免或有较大优惠；个别学校收取一定的房租，如：800 元/年·床位、1800/年·间、4000-5000 元/年·套。这个租金水平（4000-5000 元/年·套）至少比市场同类房源租金平均水平便宜一半以上。

卫生系统情况。东营市某县对卫生系统的新就业职工居住情况进行了调研，该县中心医院新院区已于2019年开工建设，目前主体已完工，计划2023年上半年投用。新院区附近建有职工宿舍和专家公寓90 套，启用后可入住职工360 人，能满足本单位大部分新入职人员的阶段性居住需求。

4、保障性租赁住房现行政策及发展意向调查

《山东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（鲁政办发〔2021〕17 号）指出：发展保障性租赁住房要坚持实事求是、因城施策，注重住房需求、存量土地和房屋等摸底调查，充分尊重各类主体意见，加强市场分析研判，科学确定发展方式和规模。该意见将全省16 个地级及以上城市分为三类，有区别地发展保障性租赁住房。东营市属于其中的第三类，以新就业无房职工、公共服务人员为重点，以租赁补贴为主，盘活市场存量住房，利用非居住存量闲置房屋改建方式，发展保障性租赁住房；对需要利用国办发〔2021〕22 号文件中土地支持政策的（通过闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的政策除外），应逐级报请省政府同意，列为省政府确定的城市后，享受相关土地支持政策。

2021年12月，东营市有关部门开展了针对全市50 个企事业单位的发展保障性租赁住房初步意向摸底调查，发现有意向把闲置房屋或非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的项目有1 个，有意向利用自有闲置土地、产业园区配套用地等建设保障性租赁住房的项目有5 个。