历史保护建筑改建过程中的成本管理

李霞?冯瑜

历史保护建筑的建设年代比较久远，很多资料都不够完整，为了有效控制工程的成本，对历史保护建筑改建过程中的成本管理进行研究，分析各阶段成本管理存在的问题，提出科学的成本管控方法，本文以成都某仓库改造为例，探讨建筑改建项目成本管理的具体措施。

一、前言

历史保护建筑是城市的标志性建筑，具有极高的历史价值，对历史保护建筑进行改建，需要考虑政府的规划、城市的风貌和建筑的历史，既要体现出一定的历史文化，也要满足现代功能性的需求，为了对改建过程中的成本进行控制，需要采用全过程管理和动态管理的方法，将各阶段的成本控制在限定范围内，降低改建的成本。

二、历史保护建筑改建过程中成本管理存在的问题

（一）改造过程中设计阶段可能存在的问题

历史保护建筑改建工程的前期可能存在设计不够精确，缺少计划性，无法准确确定的投资资金，只能通过概算得出大概的金额;设计的图纸不够合理，经常会在后期进行变更，各方面的工作缺少组织和计划，很多决策没有经过讨论和优化，审核工作也不够严格，无法保证设计方案的科学性与可行性，如果施工期间才发现设计图纸的问题，将会产生巨大的损失。

（二）改造过程中招投标阶段可能存在的问题

成本管理人员往往会忽视招投标环节的管理，工程量清单、招标文件与合同条例中的内容较多，存在很多增项，管理人员没有对各方面的成本进行控制，导致招标价格不够合理，结算时的费用远远超出了规定的范围。招投标过程不够规范和透明，有可能出现恶意竞争等违规行为，无法保证改建工程的质量，还会带来较大的资金风险。

（三）改造过程中施工阶段可能存在的问题

合同不够严谨，施工期间出现纠纷，无法明确各方责任，影响正常的施工工作，产生更多不必要的费用。施工期间经常会出现变更的情况，每次变更都要重新进行核算，成本控制的力度较弱，多次变更后，实际成本与预算成本会产生非常大的差距。部分管理人员缺少管理经验，对合同和业务不够了解，无法进行有效管理，导致工程施工的成本失去控制。

三、历史保护建筑改建过程中成本管理的有效措施

（一）设计阶段的成本管理要点

建筑改建往往要参考原本的设计图纸，根据图纸分析建筑的结构构造，依照图纸和建筑实际情况进行设计。但是，很多历史保护建筑的资料并不完整，经常会出现缺少图纸的情况，还会出现图纸与建筑不符的情况，无法为改建工作提供帮助，如果不了解历史保护建筑当前的情况，将会在后期设计和施工的过程中反复修改、频繁变更，大大增加了改建的成本，为了对成本进行控制，必须要减少变更和返工的次数，从源头上进行把控。设计前期，应当对历史保护建筑进行调查，通过物探勘察了解建筑现状，对建筑及周边环境进行测绘，在地质勘查工作中总结建筑所在区域的地质情况，采用先进的检测技术，分析建筑的结构状况，根据原本的图纸和勘查检测的情况进行分析，找出历史保护建筑存在安全隐患的部位。如果历史保护建筑存在过多的不确定因素，将会使改建项目存在较大的风险，如果前期调研比较充分、资料比较完整，就会降低改建的难度，建筑改建的成本也能得到有效掌控。为了加强对成本的管控，需要提前进行市场调研，经常联系设计单位，对历史保护建筑改建的相关情况进行调查和研究，确保成本编制足够合理和精确。

可以采用限额设计的方法，设计单位要根据一定的额度进行设计，如果超出额度，就要对设计方案进行调整，将设计方案的造价成本控制在额度范围内。成本管理人员可以根据初步设计的方案进行测算，分析设计方案的技术指标，同时还要联系施工单位，根据设计方案模拟分析施工过程，邀请有经验的施工人员和专家分析方案的可行性，对改建方案进行优化，在设计阶段解决各种问题，最大程度减少项目的损失。企业应当建立评审机制，对设计变更和方案执行的情况进行评价，严格控制设计的进度和方案的质量。设计人员和成本管理人员要明确建筑的功能定位，既要体现出建筑的历史风貌，也要满足功能的需求，使改造后的建筑具有更高的效益和更大的价值。企业和单位应建立责任制度，强化工作人员的成本管理意识，让更多人参与到成本管理工作中，成本管理人员应合理设计额度范围，对变更情况进行管控，将成本控制在限定范围内，根据预算的规定管理成本。在责任制度的约束下，每个人都要根据自身的职责展开工作，对成本管理工作进行优化，设置成本管理指标，保证预算被有效执行，不断细化工作内容和具体责任，超支问题越严重，相关单位、部门和个人承担的责任越大，如果超支过于严重，可以依照合同提出索赔。

（二）招投标阶段的成本管理要点

为了避免后期的施工工作受到影响，应当在编制招标文件的过程中明确划分工程界面，尽量避免出现交叉作业的情况，根据设计方案编制工程量清单，确定工程界面和施工工序，让施工工作更加高效，以免产生额外的成本费用。部分企业经常会在图纸不完整的情况下编制招标文件，导致招标文件的内容和要求比较模糊，增加了成本管理的难度和改建施工的风险。一定要保证图纸的完整性、专业性和可行性，将审核通过的图纸当成招标图纸，根据该图纸编制招标文件与合同清单，使招标图纸、施工图纸和清单内容相互对应。工程量清单直接影响项目的成本，应保证清单的准确性，完成清单、合同与招标文件的编制工作后，要对这些文件进行审核，提出優化改进的意见，经过多次审核与修改，确保文件没有问题后，才能开始招标。

为了控制招投标环节的成本，应当建立严格的审核流程和审批程序，成立专门的预算部门，加强概算管理和成本管理，不断细化合同的内容，让成本管理更加精确。在招投标阶段的管理工作中，应当制定计划和执行计划，将成本管理工作落到实处，提高各部门人员的执行能力，同时还要保证审核过程的透明度，在公开公正的环境下进行招标。企业可以采用公开招标的方法，在招标文件中详细说明招标的范围和要求，对企业的资质进行审查。在开标和评标期间，应当对整个过程进行监督，确保中标单位的资质和实力满足项目的要求。

（三）施工阶段的成本管理要点

在改建项目的施工工作和成本管理工作中，要明确管理的目标，根据相应的目标进行管理，对施工过程的成本进行控制，严格按照合同的规定使用资金，明确各部门的责任，定期进行考核与评价。历史保护建筑的请款比较复杂，有可能会在施工期间产生较多签证，应建立现场签证管理制度，在施工之前利用BIM构建模型和模拟施工，对施工成本进行测算，明确施工的工序流程和相关要求，以免产生不必要的成本。如果原建筑的机电排管布线不够合理，应当重新进行设计，以防再次返工。如果原建筑无法进入大型设备，要将部分墙体拆除，为设备提供一定的空间和渠道，避免施工后再次拆除墙体。很多情况都会引发变更问题，可以用先进的技术进行模拟，加强对变更的管控，让施工方案更加科学，减少变更费用。

对历史保护建筑进行改造和施工的过程中，应当加强沟通，各单位和部门要及时提出工作中的问题，建立问题反馈机制，共同讨论历史保护建筑施工问题的解决方法，制定应对方案并执行方案，良好的沟通还能让工作的交接更加顺利，避免后期多次整改和变更，降低改建工程的成本费用。对施工期间的成本进行管理时，重点管理材料、器械设备、基础设施等方面的成本，选择性价比最优的材料和设备，对材料设备的质量进行检测，保证历史保护建筑结构的稳定性和建筑施工的安全性，在满足质量要求的基础上选择成本更低的材料，加强材料设备的保护和管理，避免材料损失和设备故障，减少材料和设备方面的成本。成本管理人員可以采用动态管理的方法，保证改建工程的可控性，管理人员可以每个月进行一次统计，对成本预算的执行情况进行记录与分析，在记录中对实际的成本和预算的成本进行比较，把握成本的变化情况和变化规律，及时发现风险因素并对风险因素进行管控，改建工程存在较多风险，要对这些风险进行控制，在动态管理中分析费用的变化情况，掌握材料价格的变化趋势，为动态成本管理提供支持。

（四）结算阶段的成本管理要点

历史保护建筑改建工程的施工工作全部完成后，需要对各个参建单位进行商议，确定工程款的结算方式，针对改建工程建设期间的变更问题进行协商，探讨预付款抵扣费用和其他费用的计算方法。结算时应依照合同的规定开展工作，参考工程量清单和变更文件等资料。财务人员可以运用信息技术，将凭证和文件共享，定期对工程款进行审核。完成结算后，可以对项目进行评估，以此来判断成本管理的效果。

四、历史保护建筑改建过程中成本管理的实例分析

（一）工程概况

成都某仓库建于20世纪70-80年代，是当时成都规模最大的仓储库房之一。作为成都首批15个特色地块综合改造之一，园区总占地33亩，主要由6幢仓库构成。其中砖混结构仓库共计5个，为一层连片式建筑，主楼高耸，左右呈中轴对称，多层仓库1幢，另包括复建配套楼1幢及新建临时建筑3幢，共计总建筑面积约2万平方米。

（二）决策和设计阶段的成本管理

园区结合自身资源优势以及文旅文创等团队运营经验，将老成都传统街巷元素植入我区工业遗址，形成别具特色的“成都腔调”城市文化记忆。根据相关改造理念，该建筑的设计和施工主要参考了建筑技术规范，设计任务书获得了相关部门的批准，根据投资估算的情况进行限额设计，确定设计方案和施工方案后，报送给当地的房屋土地管理部门，由专家审核。根据具体的改建内容进行估算，使估算的结果更加精确，避免后期施工出现过大的变化，为成本管理人员提供准确的参考。

（三）施工阶段的成本管理

历史保护建筑的改造需要参考历史图片和文献等资料，根据原本的工艺进行改造装饰，发现修复和改建的成本无法依靠图纸进行计算，通过对现场进行调查，确定了设计方案和人工消耗量，在此基础上提出了工程造价，这会让造价更加合理，避免某部分造价突然增多，影响其他部分的造价和整体的成本。在成本管理工作中，还对建筑中的新旧构件进行了划分，该建筑东立面的墙体受到风化的影响，砖面脱落问题较为严重，传统的技术无法彻底解决这一问题，还会产生较多的成本，为了解决技术问题和降低成本，专家进行了讨论，采用了一种专门的材料和工艺技术，对建筑的清水红砖墙进行修复，对脱落的部分进行修补，根据新旧构件的分类情况进行核算，为施工费用的核算提供了准确的依据。

（四）竣工验收阶段的成本管理

历史保护建筑改建过程中有可能会出现突发情况，产生很多其他的费用，必须要在所有工作完成后，才能计算具体的工程量，核算工程量时，建设单位与施工单位的核算结果存在较大差异，为了保证工程量核算的准确性，决定采用现场校核工程量的方法，到历史保护建筑改建施工的现场进行记录与核算，对各个分项工程的综合单价进行核算，确保核算结果足够准确，以免结算的资金超出实际的数额。在工程施工的过程中，还会产生签证工程，一定要注意签证工程的工程量，以免重复计算，如果工作人员无法确定签证工程的具体成本，可以和项目负责人进行协商，确定一个合理的价格，记录到签证单上，为最后的结算工作提供参考，通过工程量的准确核算，对竣工验收阶段的成本进行控制。施工期间各个材料的价格发生了一定程度的变化，需要进行统计和测算，以此来确定材料的费用和人工的费用。造价人员要考虑定额要求和相关规范，经过计算，得出准确的工程量，保证取费的规范性，让结算造价更加合理。

结语

历史保护建筑改建项目往往会耗费较长的时间，还会耗费较多的资金，要想提高改建项目的经济效益，需要将成本管理贯穿到各个环节中，在保证建筑质量的基础上减少总成本，在改造之前，查找建筑的原始图纸和相关资料，对历史保护建筑的结构、地质条件和现状情况进行调查，只有全面掌握历史保护建筑的情况，才能减少后期变更的次数，避免后期施工的过程中产生额外的成本。在改造的过程中，对改建工程的材料成本、技术成本、人力成本进行控制，提高管理人员的业务能力，强化工作人员的成本管理意识，实现全员管理和全过程管理，缩小预算数额和实际成本之间的差值，有效降低历史保护建筑改建工作的成本。