房地产在建项目转让涉税的分析与筹划

曾灿龙

当前，由于我国房地产行业风云变幻，在房产行业的发展进程中不免出现一部分房企在建项目的收购以及二次开发等现象，面对此类房地产行业现状，应采取行之有效的方式来对其进行合理合规的分析与筹划，为保证房地产在建项目转让涉税环节的顺利开展，应以房地产在建项目的实际施工情况为主，针对收购在建项目进行全方位的监管以及调查，在充分了解项目存在的种种风险后，予以科学分析和筹划。

房地产行业发展至今，其中不乏某些规模不够、资金不足的地产商由于种种原因，往往容易出现在建项目的转让现象，面对未竣工建筑工程项目的转让工作，由于不同地区、不同情况的在建项目存在一定的差异性，在进行资产转让之前理应做好涉税分析与筹划，合理布局，建筑企业的财务人员应起到带头作用，其他相关部门协同配合，共同给出相关的涉税分析筹划方案，进而辅助企业领导者做好房地产在建项目转让涉税分析以及相关筹划事宜。

一、房地产在建项目转让税收的基本概念

房地产在建项目转让税收主要指的是，在相关政策的规定之下，以税收法律条文以及相关法规作为基本依据，房地产企业为增加企业经济效益以及节税效益，在具体的投资、筹资、经营以及相关管理中进行前期的分析安排以及筹划布局的相关举措。房地产在建项目转让税收的基本概念当中，站在税收筹划的角度来进行筹划主要应建立在以下三个要点之上：第一，开发商企业应在在建项目转让税收的具体规划管理的过程中，做好从上至下的管理工作，首先，领导者应制定好相应的转让税收方针。其次，相关企业高层领导应针对这一方针展开具体的战略规划布局以及搭建有效的管理体系。最后，相关部门应当积极配合财务部门的转让税收工作，要知道房地产在建项目转让税收这一工作的开展并不仅仅是财务部门的事情，相关部门以及领导层如不予以配合，往往会导致在建项目转让税收这一活动在开展中遇到这样或那样的困难，从而影响企业在建项目的转让进度，为企业带来不必要的损失。第二，由于进行在建项目税收转让的筹划中往往包括多方之间的配合以及协调问题，因此，在具体工作的开展中应充分考虑多方产生的整体税负影响，一旦单纯只是以某一方利益为主，势必会影响到其他方面的相关利益，如无法将多方意识达成统一，势必会影响在建项目的转让税收活动的顺利推进。第三，任何抛开筹划后各环节税负以及现金流量净额，单纯考虑经济行为下的税负以及现金流的筹划往往具有极大弊端，会使得转让税收存在一定的失误，因此，在这一过程中就要求企业的筹划人员应从整体上对其进行综合考量。

二、在建项目税收层面的调查事项

在针对企业在建项目税收层面调查和研究分析的过程中，要求收购方务必做到在收购在建项目前就项目总体的概况展开调查与研究，从法律角度来看待在建项目税收层面的调查事项，应注意以下三个主要事项：

（一）调查该项目是否存在法律瑕疵

针对被转让的在建工程项目来讲，应对转让项目在法律上存在的瑕疵加以重视，其中主要包括以下七个方面的瑕疵：

1.合同票据瑕疵

首先，应对转让项目在取得土地时，在相关合同、付款以及票据等层面上进行审查，一旦存在瑕疵应予以重视。值得注意的是，在这一环节中应对获得土地协议的性质进行区分，框架协议和最终合同是有着本质上不同的，另外，还应对土地出让金的支付情况、契税的缴纳情况以及相关支付款项是否具备取得合法票据平整等方面进行有效核对与监管。

2.抵押质押瑕疵

在针对转让项目进行税收层面的调查时，应就这一项目获取土地的抵押和质押进行全方位调查，有效避免项目以及项目土地存在质押以及抵押等情况的出现。其中抵押以及质押不单指相关金融机构例如银行等部分，对于一些相关民间组织以及个人等发起的抵押也同样包含在抵押、质押瑕疵的范畴，应予以全面审查。

3.法律纠纷瑕疵

转让项目是否存在法律纠纷在审查中是一个极为重要的环节，一旦被转让的项目存在此类纠纷情况，往往会为后续工作的开展带来极大不利影响，在调查的过程中，不仅要考虑到该项目建筑是否存在司法问题，还应就这一项目取得的土地进行调查，法律纠纷瑕疵中常见的就是被转让项目的持有企业存在被诉讼甚至被执行等法律问题。

4.开发手续瑕疵

转让项目在前期的开发阶段有无开发手续方面的瑕疵，在转让项目的调查中是另一大值得被考量的重要方向。在调查的过程中不仅要对转让项目已经处于建设中但没能及时完成相关手续办理的情况进行考量，还应针对未缴纳的相关费用进行调查。另外，就其应具备的相关证件进行调查，其中主要包括：国土证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证等。最后，针对相关未结费用进行了解，其中不仅包括了以报建费为主的未缴纳施工费用，还包括相关未处理的支出，如环评费、农民工保险以及水资源费用等不同的建筑项目支出费用。

5.拆迁补偿瑕疵

调查工作的开展途中应针对转让在建项目在拆迁补偿方面是否存在问题进行客观调查与分析。一旦发现转让在建项目存在相关的拆迁以及补偿问题，应及时对取得土地协议中以及其补充协议中是否明确规定此情况进行审阅，另外，还应明确转让项目方对相关协议重新签署的可能。

6.施工合同法律瑕疵

在建项目税收层面的相关法律调查事项中应当对转让项目的施工合同予以审查，审查的主要方向应以调查项目施工的合同中是否有相關法律瑕疵作为主要审查内容。其中应主要就施工合同在违约、违约赔偿条款、是否涉及诉讼等几个方面进行综合审核。

7.预售许可证瑕疵

就在建项目在预售许可证这一层面的审查，应主要在法律瑕疵方面进行调查。一旦项目转让合同成功签订，合同签订双方往往有通知预购人的义务，因此，在建项目预售许可证是否存在法律瑕疵这一方面应当进行全面调查。

（二）调查该项目是否满足转让条件

按照我国相关部门的有关法律规定，被转让的在建项目，一旦凭借出让的方式来获取土地使用权的项目，在进行转让时，应符合以下几种条件：第一，应根据合同中规定的内容来执行，其中不仅包括对全部土地使用权出让金的合盘支付，还应具备取得相应土地使用权凭证的基本条件。第二，在出让合同的规定中应明确约定投资开发事宜，针对房屋住宅工程项目的转让建设应保证开发投资总金额25%以上的完成率。另外，针对已经完成建设的转让房产建设项目，应保证该转让项目为持有房屋所有权证书的建筑工程施工项目。

（三）調查转让项目是否存在税收瑕疵

1.账面成本的调查

调查在建转让项目是否存在税收瑕疵的过程中，首先应对账面成本进行调查。一旦发现收购方仅将在建工程项目作为收购内容，而实际则以转让资产为目的现象，一经发现务必要针对在建转让项目其账面上的成本进行调查。其中不仅要调查账面成本的真实性，同时还应就账面的合法性以及合理性进行调查。在这一部分的调查中，为避免存在纰漏，应聘用专业的相关中介机构来对其账面成本以及相关财务进行总体的核对，通过专业的审核出具相关调研报告。

2.税费上的测算

针对在建工程项目的税费测算属于房地产在建项目转让涉税分析与筹划中的一个基本操作。其中的税费测算内容主要包括：增值税及附加税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税以及契税等七个主要方面。

3.加计扣除的确认

在计算扣除房地产开发成本的过程中，转让方应当在加计扣除方面进行确认，在具体确认这一项内容时主要分为以下两种情况：一方面，单纯的土地转让，也就是在并没有进行施工建设的在建工程项目，只需针对其土地的使用权进行转移即可，此时在征收土地增值税时应扣除已经投入到开发成本这一部分的资金，不过不可进行加计扣除。另一方面，针对已经进入施工的在建工程项目来讲，应按照销售不动产来对其土地增值税进行合规征收，此时，已经投入的相关开发成本是可以进行加计扣除的。

三、在建项目转让涉税分析与筹划

（一）收购在建项目后再开发的涉税分析与筹划

调查好转让在建项目的基本信息以后，该项目进行后续的开发以及销售的过程中往往还会涉及相关的税务问题。针对收购在建项目后再开发的涉税分析与筹划，收购方应按照已经取得的相关票据以及项目转让单位的实际缴纳税收情况进行综合考量，经过系统分析过后，从客观公正的角度出发，来预测并评估这一工程项目应缴纳的税费，与此同时，还应就其预测的工程项目应缴税费情况进行销售策略的合理化选择。

（二）增值税发票征收率分析

一旦出现房产转让方转让的项目是老项目时，应出具征收率为5%的增值税发票。按照国税总局的相关公告规定，相关房产开发单位的一般纳税人在购买了在建转让的相关老项目之后，一旦这一项目得到后续开发，用自己名义立项的不动产就属于房地产老项目，在这种情况下，就可选用依据5%的征收税率，通过对简易计税办法的利用，来对应缴增值税的具体金额进行计算。其中，针对部分企业来讲，完全可以将在建建筑工程项目的具体实际状况来对其主要的计税方式进行合理化选择，一般情况下，在企业计税方式的选择中，主要分为一般计税方式和简易计税方式两种不同的计税形式。

（三）对转让方增值税计算方法的审核分析

一旦转让方选择一般计税方式缴纳增值税，收购方需先对转让方的增值税计算方法进行审核，因为如果选择一般计税方式计算缴纳增值税，销售额可以扣除满足条件的土地价款：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+增值税税率）

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款（当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积）

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。因此，如果转让方选择一般计税方式缴纳增值税，收购方应对转让方的增值税计算过程进行监督，转让方应按规定开具增值税专用发票，收购方抵扣进项税。

结 语

房地产在建项目进行转让时，应对其涉税状况进行系统化全方位的分析与筹划，为保证双方的利益以及建筑工程项目的顺利施工，应避免由涉税问题而导致的矛盾，行业中的相关房地产企业应对收购以及转让进行明确，在我国相关法律法规的制约下，结合在建转让工程项目的实际状况来进行系统化全方位调查和研究。与此同时，在对收购的在建工程转让项目进行风险测评后通过更为科学的措施来对其税费情况进行详细测算，从而找出最佳的售卖策略，使其在法律范围内实现最大化受益。