房地产业的整合式创新路径研究:看链家到贝壳的发展

丁盈嘉

摘 要：在“互联网+”时代下，企业迫切需要把握机遇进行创新。我国房地产行业富有中国特色，如若运用西方创新范式进行剖析略显牵强。因此，运用整合式创新理论框架，以链家和贝壳为例分析我国房地产行业的创新路径。结论表明，链家结合时代特征进行行业中的颠覆式创新，为其持续发展打下基础；贝壳融合中国情境、战略导向，通过开放、协作、全面创新走上了整合式的创新之路。

关键词：整合式创新；贝壳；链家；房地产业

中图分类号：F293.3        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2022）33-0063-03

引言

“十四五”规划的开局之际，我们需要坚决把握创新这一重大的时代命题，坚持通过科技创新加快推动高质量发展之路。新型冠状病毒疫情的强烈冲击下，国内外环境变得越发深刻、复杂。对于过去的科技成就仍需要秉持不骄不躁的态度，继续通过创新引领未来战略部署，争取实现从量变到质变的突破性成长。可以发现，创新的重要性不言而喻。

“互联网+”时代下，传统的边界感日益模糊，新工业革命推动着“数字空间”的发展与普及。房地产行业歷经几十年的发展也正逐步进入创新领域，但如果用西方各国为代表的创新范式解释我国房地产行业的创新活动似乎有些牵强。因此，本文通过案例研究的方法，运用“整合式创新”理论框架验证中国情境下房地产行业的创新路径。

一、文献回顾

整合式创新理论是陈劲等学者于2017年提出的一种基于东方智慧的新兴创新范式。可以说，“整合式创新理论”是以战略视野为前提，集协同创新、全面创新和开放创新于一体的创新范式[1]。传统西方创新范式强调企业家内在精神的驱动力，主要从产业、技术、社会等方面进行探索与研究。通过对不同国家情境的划分，创新范式主要可以区分为美国情境、欧洲情境、亚洲情景三种。美国情境下的创新范式主要以市场和需求为导向，关注企业的利益结果[2]；欧洲情境下的创新范式并非秉持利益至上的原则，更多则是关注社会需求与社会价值，注重技术与文化的交融[3]；而亚洲学者则主要基于各自国家的特点和创新实践提出不同的创新范式，如日本学者提出的“精益创新”[4]是日企技术人员匠心精神的体现。然而，上述创新范式无法摆脱原子论的创新思维方式[1]，造成了思维局限、过于重视横向资源整合的缺陷。此外，缺少战略设计和战略全局观也导致了企业目标在实施过程中缺乏前瞻性视野。究其原因，主要是现有创新范式缺乏中国传统文化和东方哲学思想的渗入，如儒家哲学的中道思想、道家哲学的阴阳动态变化、法家哲学的全局战略观等[5]。基于此，“整合式创新”理论的提出关注了战略、协同、全面、开放四个创新要素，融合了东方哲学和中国传统文化的优点，填补了中国情境和东方智慧的空白。

目前，整合式创新理论的相关文献主要基于单案例分析法，结合国家重大科技领域，从产业、技术等层面进行研究[6]；也有研究关注跨界整合式创新，分析市场导向对于跨界整合的差异性影响[7]。现有对于房地产行业的研究多针对企业多元化和专业化的经营方式[8]，研究企业绩效与经营战略模式之间的关系，但尚未得出一个统一的结论。也有研究关注宏观环境对于房地产行业的影响，包括融资能力[9]、资本结构[10]。但鲜有文献聚焦于第三产业，关注互联网、数字化的整合式创新。因此，本文重点研究互联网时代下房地产行业整合式创新的演化过程，探索地产行业的自我颠覆与创新，为其他服务业进行整合式创新之路提供启示与借鉴。

二、案例介绍

本研究选取链家网、贝壳找房两家企业进行案例分析，运用“整合式创新”理论框架剖析我国房地产行业巨头发展、壮大的创新路径。挑选链家网和贝壳找房企业的原因主要如下：一是用户规模大，市场渗透率占比位居所有房产品牌前列，具有代表意义；二是贝壳脱胎于链家，两者关系密切。

链家于2001年在北京成立。发展至今，链家的差异化经营战略主要体现在进行二手房资金托管，财产安全性增高；签订三方合约时率先承诺不吃差价。凭借上述优势，链家抢占了市场先机。但好景不长，2005年房地产市场呈现下滑趋势，二手房交易量急剧萎缩。许多房产中介公司采取闭店裁员方式渡过市场寒冬期；而链家迎难而上，采取顺势扩张的方案迅速扩大市场占有率。2014年，互联网房地产模式兴起，信息的透明化也导致了中介费用的“价格内卷”，多家企业的联合竞争加剧了链家的危机感。四年后，贝壳找房平台作为其旗下新品牌正式上线。十八年间，链家改变了传统的垂直经营模式，开创了全新的数字化房产交易平台，在整合式创新之路上披荆斩棘，取得丰硕成果。链家是如何实现颠覆式创新，而贝壳如何整合现有资源创造可持续性价值是本文的重要探讨内容。

三、链家的“自我颠覆”

自成立以来，链家的发展经历了纯线下时代—信息化时代—互联网时代的三阶段战略部署[11]，从而一步步发展成行业巨头。

（一）纯线下时代，沉淀企业价值观

参阅链家网从2009—2012年的交易数据，销售额的突破式增长令人感慨。三年间链家网业绩额将近翻倍，2012年达到了33.15亿元。究其原因，莫过于链家网颠覆“行业惯例”，沉淀企业价值观的壮举[11]。首先，链家网突破了房产经纪人的“惯例”，率先制定了二手房资金托管和不吃差价签订三方的规则。上述制度动摇了经纪人手中的大蛋糕，导致链家网员工的流失。由此，链家网实施进一步举动，突破了人才培养的“惯例”。链家致力于招募无经验的新人和大专以上应届生，期待培养一批赞同企业价值观的高品质专业房屋经纪人，塑造专业化、服务化、安全化的交易理念，实现从零到有的过程。

（二）信息化时代，重构房产中介服务流程

产业信息化时代的席卷下，链家也致力打造数字化空间。2008年，链家上线“楼盘字典”工程，对系统内每一楼盘进行了数据的收集与标注，迈开了数据资产的第一步。随后，率先提出“链家标准”，启动真房源“假一赔百”的行动，并承诺全渠道100%真房源。这些举措打破了房地产行业固有的惯例，重构了房产中介服务流程。从“链家标准”的承诺到“楼盘字典”的有理有据，链家成功建立起了属于自己的行业信任，也提高了服务的效率。2017—2018年，链家分别上线了试真产品与系统，标志着链家在信息化时代取得的重大成果，为重构房地产行业商业模式打下坚实基础。

（三）互联网时代，打通O2O数据循环

链家推广线上业务后成功获取了较大用户流量，但由于房地产行业的特殊性，业务流程的优化和效率是非常重要的一个环节。只有消费者在线筛选与线下带看和推荐相互结合，才能营造独特的竞争优势。因此，在互联网时代链家并未放弃线下门店的扩张，通过直营的方式发展自由门店，提升服务品质。链家通过探索线上线下并行的机制，将高服务、高效率、高信任从线下贯彻至线上，打通O2O数据循环，实现交易线上化和数字化的转变。

产业数字化并非仅囊括线上运营，更主要的是数据间的循环和数字化的合作方式。为打破传统房地产经纪人之间相互排挤、恶性竞争的不良局面，链家上线了ACN机制，从规则入手，合理化、规范化房屋交易流程。ACN机制主要通过拆流程和分利益的方式将房源端和客源端分为10个部分，不同部分可由多个经纪人协同合作。通过划分蛋糕的方式保障多个经纪人的利益，实现可靠的竞合网络。

链家通过早期的步步摸索，探索出了一条适合自己的“颠覆”之路。从纯线下模式到经纪人合作机制，数次的打磨为贝壳找房的“整合式创新”之路奠定了坚实基础，更为其迈向数字房产交易共创平台提供了核心理念。

四、贝殼的“创新之路”

“整合式创新”的理论框架主要包括战略导向、协同创新、全面创新、开放创新这四点，鉴于贝壳找房的创新之路是基于中国这一新兴经济体，因此在对贝壳进行案例分析时加入了中国情境这一要素。综上，本文将从上述五个维度运用整合式创新来探索贝壳的发展。

（一）中国情境

中国情境是作为创新活动的价值观嵌入在战略决策中[6]；“整合式创新”是基于中国文化和中国情境的一种创新实践范式，因此对于中国情境的讨论颇为重要。本文将中国情境细分为责任观、统筹观、实践观[6]，具体解释如下：贝壳在责任观中的体现主要基于企业文化和使命。“有尊严的服务者，更美好的居住”是贝壳公司的使命，贝壳秉持厚德载物的传统价值观，强调有责任的创新式发展[12]，旨在为全国乃至全球人民创造更美好的居住。统筹观即统筹兼顾，主要考虑时间统筹和资源整合。链家的战略目标具有时间统筹观念，计划2021年平台用户达到100万，实现月活量突破1亿。同时也期望统筹各方资源，建立数字化房屋交易平台。实践观即公司的需求与应用的体现。贝壳结合行业需求和市场需求，提出了需求本土化战略，推动打造中国版MLS系统。链家从大局意识、长远意识和实践意识出发，统筹整合现有资源与企业规划，建设整合式创新活动。

（二）战略导向

从链家的建立到贝壳的崛起，数字化转型的概念冲击着这两家公司，时刻影响着企业的战略决策与长期发展。贝壳从大局意识出发，坚持自有的企业使命和价值观的战略思维，以人才为突破口，培养一群支持并维护本公司企业文化的员工。同时，贝壳贯彻链家“自我颠覆式”的战略思维，将传统技术与新技术相结合，为未来房地产行业的发展提供新方向。

（三）协同创新

协同创新，即将存在利益冲突、目标冲突的各个主体联系起来，建立互相协作的创新机制。贝壳的协同创新主要体现在机制创新的突破上。鉴于房源、客源的信息孤岛以及经纪人恶性竞争情况，贝壳设立了ACN机制，计划彻底破解非标准化、低效率的交易模式[13]。与过去链家的ACN机制不同，贝壳网作为一个大平台，涵盖了许多跨品牌房源，搭建了数据和技术共同驱动的大网络，促进平台消费者和使用者的互惠共赢。通过价值共创的方法，经纪人之间的竞争关系得以削弱，顾客的服务体验也相应上升，实现了协同创新的作用。

（四）全面创新

全面创新，即将创新的各要素相结合，通过整合的方式激发创新亮点，进行全要素、全员创新[14]。贝壳的全面创新主要围绕技术创新展开，在VR看房功能推出的一年时间内，贝壳成功打造了中国最大房源数据库，以每月新增20万套的三维重构速度增长。基于VR房源的海量数据库，贝壳推出在线AI讲房功能，将VR结合AI技术，运用智能算法处理三维空间结构，增强对房屋基本情况的了解。此外，贝壳也实现了数字楼盘到数字楼盘LIVE的转变。过去数字楼盘仅仅包括房屋基础信息，为实现数据的流通和转换，数字楼盘LIVE中增添了房屋的带看次数与频率，将市场变化通过数据的形式清晰展现给每一位消费者和经纪人，提高了合作效率、降低了合作成本。

（五）开放创新

实际上，开放式创新强调的是跨越边界的知识、要素流动[15]，主要强调的是外部合作与共享行为。贝壳的开放式创新主要聚焦于数字化房产交易平台。作为一个联结其他房源品牌的大网络，贝壳积极呼吁其他品牌的加入。2009年贝壳平台总成交额中，直营品牌链家与其他新经纪品牌成五五分趋势。截至2020年，贝壳平台共计收录273个新经纪品牌，覆盖103个城市，平台接入超过4.4万家门店。由此可见，贝壳坚持开放式创新，将一个垂直直营品牌向开放式体系演变，形成网络化的联结关系。

结语

本文基于整合式创新理论框架，立足于中国情境分析了互联网时代下房地产行业整合式创新的演化过程。主要得出以下结论。第一，链家经历了纯线下时代—信息化时代—互联网时代的巨变，坚持通过企业价值观成就自身，勇于颠覆行业惯例重塑中介行业服务流程，将线上线下高质量服务概念贯彻至今，打通O2O数据循环。第二，贝壳基于中国情境开展整合式创新，关注企业责任观、统筹观和实践观，以时间为序列树立企业战略目标，并将需求本土化，打造了适合中国情境的房产中介服务平台。第三，贝壳继承了链家自我颠覆式的战略思维，从大局出发，以人才为突破口实现企业价值观引领的战略导向。第四，贝壳通过突破机制创新实现协同式创新，ACN机制的建立搭建了多品牌房源的大网络，实现价值共创和互惠共赢的局面。第五，贝壳围绕技术创新开展全面式创新，将VR结合AI技术，引入智能算法进行房屋的在线讲解，以实时更新的数据形式加强房屋管控，打造楼盘字典LIVE。第六，贝壳的开放式创新主要聚焦于其数字化房产中介平台，通过利益驱动的方式鼓励其他房产品牌加入，创造一个开放式的房产中介体系。贝壳着眼于自身差异，融合中国情境构建了整合式创新路径，明确了企业在行业中、在国家中的具体定位，也为房地产企业今后的创新发展提供了启示。

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